Uitspraak
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
CVZ/AS
KG nummer: 111773/KG ZA 09-236
datum: 1 oktober 2009
Vonnis van de voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding
in de zaak van:
1. [EISER 1],
2. [EISER 2],
beiden wonende te Zaandam, gemeente Zaanstad,
EISERS IN CONVENTIE IN KORT GEDING,
VERWEERDERS IN RECONVENTIE IN KORT GEDING,
advocaten mr. E.A. de Boer en mr. E. van der Hoeven te Alkmaar,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid VASTGOED MANAGEMENT ALKMAAR PROJECTONTWIKKELING II B.V.,
statutair gevestigd en kantoor houdende te Alkmaar,
GEDAAGDE IN CONVENTIE IN KORT GEDING,
EISERES IN RECONVENTIE IN KORT GEDING,
advocaten mr. H.R.M. Jenné en mr. E.J.M. van der Poel te Alkmaar.
Partijen zullen verder worden genoemd (in enkelvoud) "[eisers]" respectievelijk "VMA".
1. HET VERLOOP VAN HET GEDING
Ter terechtzitting van 21 juli 2009 heeft [eisers] in conventie gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
VMA heeft de vordering bestreden en een (voorwaardelijke) eis in reconventie ingesteld. [eisers] heeft tegen die vordering verweer gevoerd.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van [eisers] de originele dagvaarding en van beide zijden pleitnotities, overgelegd.
Partijen hebben vervolgens in onderling overleg een regeling getroffen, welke regeling is vastgelegd in een proces-verbaal. In afwachting van de uitkomst van de regeling is de zaak pro forma aangehouden tot 13 augustus 2009.
Partijen hebben de voorzieningenrechter doen weten dat aan de regeling geen uitvoering gegeven kon worden, waarmee deze is komen te vervallen, en hebben om voortzetting van de mondelinge behandeling gevraagd.
Ter terechtzitting van 21 september 2009 hebben partijen ieder het woord gevoerd aan de hand van een pleitnotitie.
[eisers] heeft daarbij zijn vordering in conventie ingetrokken.
VMA heeft haar aanvankelijk voorwaardelijk ingestelde reconventionele vordering vermeerderd en gewijzigd.
Vervolgens is vonnis gevraagd. De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
2. DE UITGANGSPUNTEN
in conventie en in reconventie
2.1 [eisers] is eigenaar van een aantal percelen grond me de zich daarop bevindende opstallen en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te Zaandam aan de Klampersstraat, Oostzijde en Grootscheepmakersstraat.
2.2 Met betrekking tot deze percelen is tussen partijen op 12 augustus 2008 een koopovereenkomst tot stand gekomen. Deze koopovereenkomst houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
"Definities
(...)
Deze koop geschiedt onder de volgende bijzondere en algemene bepalingen, wat betreft de algemene bepalingen voorzover daarvan bij de bijzondere bepalingen niet is afgeweken.
Artikel 2
Verkoper garandeert:
(...)
h. Het verkochte en de eventueel meeverkochte roerende zaken zullen bij het ondertekenen van de leveringsakte ongevorderd zijn en niet zonder recht of titel in gebruik bij derden zijn.
i. Het verkochte zal bij het ondertekenen van de leveringsakte ontruimd zijn, met uitzondering van de eventueel meeverkochte roerende zaken, vrij van huren en andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming. Indien het verkochte vóór 1 mei 2009 door de huidige gebruikers wordt ontruimd, zal verkoper zorgdragen voor anti-kraakwacht, danwel - in overleg met koper - de opstallen zodanig ontmantelen dat verblijf daarin niet meer mogelijk is.
(...)
Artikel 7
De leveringsakte zal worden verleden uiterlijk op 1 mei 2009 ten overstaan van de notaris, zulks met inachtneming van hetgeen hierna in artikel 17 sub 2 is vermeld.
(...)
Artikel 17
1. Aanvraag bouw- en sloopvergunning
Koper zal zich inspannen uiterlijk 1 november 2008 de aanvragen voor de bouwvergunning en de sloopvergunning in te dienen. Koper zal daartoe zo spoedig mogelijk na ondertekening van de koopakte weer met de gemeente in overleg treden en in goed overleg trachten te komen tot een voor koper en gemeente aanvaardbaar bouwplan. Koper zal daarna zo spoedig mogelijk de aanvraag bouwvergunning ten behoeve van dit (met de gemeente reeds besproken) bouwplan indienen tezamen met de aanvraag sloopvergunning voor de sloop van de huidige opstallen.
2. Lege oplevering
Indien op 1 mei 2009 verkoper de bouwgrond niet vrij van huur en gebruik kan leveren, als gevolg van het ontbreken van een complete bouw- en sloopvergunning (aanvragen door koper te verzorgen overeenkomstig hetgeen hierboven is gesteld), dan is verkoper niet in gebreke. De levering zal dan worden uitgesteld tot uiterlijk 31 december 2009. Vanaf 1 mei 2009 tot aan de datum van lege oplevering zal koper aan verkoper een rente vergoeden over de koopsom ten bedrage van 6% (op jaarbasis). Deze rente zal worden verrekend bij levering.
Algemene bepalingen
(...)
Tekortkoming (wanprestatie)
Artikel VI
1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.
2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen (...) is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a. Uitvoering van de overeenkomst verlangen in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs; of
b. De overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs."
2.3 VMA heeft op 1 mei 2009 de percelen niet afgenomen. [eisers] heeft VMA bij deurwaardersexploot van 6 mei 2009 in gebreke gesteld en haar een nadere termijn van acht dagen gesteld om alsnog mee te werken aan de levering. VMA heeft daaraan niet voldaan.
2.4 Na daartoe op 30 juni 2009 van de voorzieningenrechter te Amsterdam verkregen verlof heeft [eisers] ten laste van VMA conservatoir beslag doen leggen op de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] te Amstelveen.
2.5 Na de zitting van 21 juli 2009 zijn partijen (onder meer) overeengekomen dat VMA de percelen op 12 augustus 2009 zal afnemen. Voorts zijn zij overeengekomen dat indien een der partijen in gebreke zou blijven de gemaakte afspraken na te komen, de andere partij het recht zou hebben om deze aanvullende overeenkomst te ontbinden, waarna de afspraken zoals neergelegd in de koopovereenkomst van 12 augustus 2008 zouden herleven.
2.6 Een van de opstallen op de percelen is gekraakt. Deze kraker heeft [eisers] doen weten het pand niet voor 12 augustus 2009 te willen verlaten. In verband hiermee heeft [eisers] een kort geding aangespannen bij de voorzieningenrechter te Haarlem teneinde een ontruimingstitel te krijgen. Bij vonnis van 7 augustus 2009 heeft de voorzieningenrechter de gevraagde veroordeling tot ontruiming echter geweigerd.
2.7 Hierdoor kon [eisers] het pand niet op 12 augustus 2009 leveren zoals overeengekomen (ontruimd en vrij van gebruik).
2.8 [eisers] heeft tegen genoemd vonnis spoedappel ingesteld. Hij verwacht dat het gerechtshof hierop eind september 2009 zal beslissen.
2.9 Doordat [eisers] niet aan zijn verplichtingen uit de aanvullende overeenkomst kon voldoen is deze komen te vervallen en zijn de afspraken zoals neergelegd in de koopovereenkomst van 12 augustus 2008 herleefd.
3. DE VORDERING EN DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
in conventie en in reconventie
3.1 [eisers] heeft aanvankelijk in conventie een veroordeling tot afname en betaling van boete gevorderd. Hij heeft deze vordering ter zitting van 21 september 2009 ingetrokken. Hij heeft daartoe aangevoerd dat inmiddels een bodemprocedure bij de rechtbank te Haarlem aanhangig gemaakt is en dat hij er de voorkeur aan geeft de verdere behandeling van het onderhavige geschil in die procedure voort te zetten.
3.2 VMA heeft ter zitting van 21 juli 2009 in reconventie opheffing van het hiervoor onder 2.4 genoemde beslag gevorderd. De vordering is ingesteld onder de voorwaarde dat het verweer dat VMA tegen de vordering in conventie heeft aangevoerd, zou falen. Ter zitting van 21 september 2009 heeft VMA een nieuwe eis in reconventie ingesteld: onvoorwaardelijke opheffing van het sub 2.4 genoemde conservatoir beslag. In de toelichting op deze vordering is deze tevens als vermeerdering van de oorspronkelijk voorwaardelijk ingestelde reconventionele eis gesteld.
3.3 VMA heeft aan een en ander ten grondslag gelegd dat het beslag dient te worden opgeheven omdat [eisers] de eis in de hoofdzaak niet tijdig heeft ingesteld. In dit verband heeft zij aangevoerd dat noch in de kort geding dagvaarding, noch in de dagvaarding in de bodemprocedure die op 8 september 2009 is betekend, met een woord wordt gerept over het beslag, zodat geen van die dagvaardingen als eis in de hoofdzaak valt aan te merken. Voorts heeft VMA aangevoerd dat het beslag haar teveel belemmert in haar bedrijfsvoering, aangezien een van haar grootste partners op het gebied van projectontwikkeling thans door het beslag niet bereid is zonder meer in het project deel te nemen dat door het beslag getroffen is. Ook heeft zij verklaard dat zij vreest dat de bank in deze crisistijd als gevolg van het beslag niet bereid zal zijn mee te werken aan het stellen van vervangende zekerheid om te komen tot opheffing van het beslag.
3.4 [eisers] heeft verweer gevoerd tegen de reconventionele vordering. In de eerste plaats heeft zij aangevoerd dat de voorzieningenrechter te Alkmaar niet bevoegd is van deze vordering kennis te nemen. De vordering had aanhangig moeten worden gemaakt bij de voorzieningenrechter te Amsterdam of te Haarlem. Voor zover de voorzieningenrechter zich wel bevoegd zal achten, heeft [eisers] aangevoerd dat VMA haar onvoorwaardelijke, gewijzigde, eis te laat heeft ingesteld aangezien niet is gebleken dat zij dit niet reeds gelijk met de voorwaardelijk door haar ingestelde eis in reconventie had kunnen doen. Het beslag was toen immers al gelegd, zodat het pas op dit moment instellen van de vordering tot opheffing van het beslag in strijd met de goede procesorde moet worden geacht en VMA dus niet in haar gewijzigde vordering kan worden ontvangen. Tot slot heeft [eisers] aangevoerd dat VMA onvoldoende spoedeisend belang heeft gesteld bij de gevorderde opheffing en heeft zij haar eigen belang bij handhaving van het beslag benadrukt.
4. DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
in conventie
4.1 Nu [eisers] zijn vordering in conventie niet langer heeft gehandhaafd, kan deze verder onbesproken blijven.
in reconventie
préalabele kwesties
4.2 Hiermee komt ook de op 21 juli 2009 voorwaardelijk ingestelde eis in reconventie te vervallen, aangezien de voorwaarde waaronder deze is ingesteld niet is vervuld.
4.3 Inmiddels heeft VMA echter haar eis vermeerderd in die zin dat zij thans tevens onvoorwaardelijk opheffing van het beslag vordert. Zij heeft haar voornemen daartoe tijdig kenbaar gemaakt nu zij haar eis voorafgaand aan de behandeling ter zitting van 21 september 2009 schriftelijk aan de voorzieningenrechter en de wederpartij heeft doen toekomen. Het betrof hier een aangehouden zaak waarvan de mondelinge behandeling op 21 september 2009 is voortgezet. De gewijzigde eis in reconventie betreft het beslag waarvan reeds eerder voorwaardelijk opheffing was gevraagd. Aangezien er voldoende samenhang bestaat tussen de thans ingestelde eis in reconventie en het geschil dat in de onderhavige procedure reeds ter beoordeling was voorgelegd, strekt de bevoegdheid van de voorzieningenrechter om van dat geschil kennis te nemen zich ook uit tot de thans ingestelde vordering in reconventie.
4.4 Er is ook overigens geen procesrechtelijk belang dat zou kunnen rechtvaardigen om inhoudelijke behandeling van die vordering in het onderhavige geding voor dit forum niet toe te staan, ook al heeft [eisers] zijn eis in conventie ter zitting van 21 september 2009 ingetrokken. A fortiori kan niet worden gezegd dat het op dit moment in de procedure instellen van genoemde eis in strijd met de goede procesorde moet worden geacht. Indien de vordering in conventie was afgewezen zou een vordering die gelijkluidend is aan de thans onvoorwaardelijk ingestelde reconventionele vordering ook inhoudelijk zijn beoordeeld. Dat het daartoe niet komt, is enkel een gevolg van het feit dat [eisers] de vordering heeft ingetrokken, een intrekking die op 21 juli 2009 voor VMA niet voorzienbaar was. VMA heeft haar aangepaste eis en de gronden daarvan bovendien tijdig kenbaar gemaakt en [eisers] is in de gelegenheid geweest hierop te reageren.
4.5 Ook het verweer van [eisers] dat VMA geen, althans onvoldoende spoedeisend belang heeft gesteld bij haar vordering, faalt. Uit het door VMA gestelde blijkt voldoende van haar spoedeisend belang bij een beslissing omtrent het al dan niet handhaven van het beslag.
4.6 Nu de vordering in conventie in deze procedure niet langer is gehandhaafd, rest thans uitsluitend de vraag of er aanleiding bestaat om het beslag op te heffen zoals gevorderd. Een vordering tot opheffing van een beslag kan onder meer worden toegewezen als er sprake is van verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, of indien summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht dan wel indien voldoende vervangende zekerheid is gesteld of aangeboden.
4.7 VMA heeft aangevoerd dat het beslag reeds moet worden opgeheven omdat in de dagvaarding in kort geding noch in de dagvaarding in de bodemprocedure expliciet van dat beslag melding wordt gemaakt. De in art. 700 lid 3 Rv gestelde eis dat de hoofdzaak tijdig wordt ingesteld omvat niet de verplichting om bij het instellen van die eis -in kort geding of in een bodemprocedure- uitdrukkelijk te vermelden dat de vordering is verzekerd door middel van (een bepaaldelijk aangeduid) conservatoir beslag.
4.8 Dat de aanvankelijk in kort geding ingestelde boetevordering inmiddels is ingetrokken brengt niet mee dat aan art. 700 lid 3 Rv. niet langer wordt voldaan. Ten tijde van die intrekking was de boetevordering immers al in een bodemprocedure aanhangig gemaakt. Gesteld noch gebleken is dat de vordering in die procedure is gegrond op een (wezenlijk) andere grondslag of een (wezenlijk) ander feitencomplex dan in de kort geding dagvaarding en in het beslagrekest is vermeld.
De kern van de zaak
4.9 Vervolgens dient de vraag aan de orde te komen of summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van het vorderingsrecht waarop [eisers] zich beroept.
4.10 Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is dat niet het geval. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.11 Partijen zijn in de koopovereenkomst van 12 augustus 2008 onder meer overeengekomen dat de percelen op 1 mei 2009 zouden worden geleverd vrij van gebruik en dat, mocht [eisers] daartoe niet in staat zijn omdat er nog geen bouw- en sloopvergunning was, de levering (onder voorwaarden) zou worden uitgesteld tot 31 december 2009 (artikel 17.2 koopovereenkomst). Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling op 21 juli 2009 is door [eisers] gesteld dat artikel 17.2 van de koopovereenkomst in de onderhavige situatie niet van toepassing is omdat hij op 1 mei 2009 wel degelijk vrij van gebruik kon leveren. [eisers] heeft daarbij gesteld dat VMA al circa twee weken voor 1 mei 2009 aangaf niet te zullen afnemen omdat er op dat moment nog een kraker in een van de panden verbleef. [eisers] had echter afspraken gemaakt met de kraker dat deze het pand tegen betaling van een vergoeding vóór 1 mei 2009 zou hebben verlaten en heeft VMA in de aanloop naar die datum herhaaldelijk verzekerd dat op 1 mei 2009 leeg en ontruimd zou worden geleverd. VMA bleef echter volharden in haar weigering aan die levering mee te werken. [eisers] heeft daaraan toegevoegd dat VMA was uitgenodigd voor een schouw van de percelen voorafgaand aan de levering, maar dat hem werd meegedeeld dat er daarvoor niemand beschikbaar was door vakantie tot 10 mei 2009, derhalve tot na de overeengekomen leveringsdatum.
4.12 Deze gang van zaken is door VMA onvoldoende weersproken. VMA heeft weliswaar badinerend gedaan over de door [eisers] in het geding gebrachte verklaring van de kraker en twijfel geuit aan de rechtsgeldigheid van de handtekening daaronder, maar heeft (a) niet betwist dat zij de gelegenheid tot schouw onbenut heeft gelaten (b) tegenover de door [eisers] in het geding gebrachte verklaring niets aan bewijs ingebracht en (c) het niet op lege levering laten aankomen terwijl dat toch de meest voor de hand liggende manier is om de prestaties van de verkoper te testen.
4.13 Om die reden wordt vooralsnog aannemelijk geacht dat [eisers] op 1 mei 2009 kon leveren zoals overeengekomen. Dat brengt mee dat het door VMA gedane beroep op art.17 lid 2 van de koopovereenkomst feitelijke grondslag mist, zodat in het midden kan blijven of die bepaling aldus moet worden uitgelegd dat ook de koper er een beroep op kan doen dat die bepaling in werking is getreden. Aan dit oordeel doet niet af dat [eisers] op dit moment niet kan leveren als overeengekomen. Het lijkt erop dat dit een gevolg is van onhandige redactie van de overgelegde verklaring, waarin de kraker (en mogelijk zelfs "de kraakbeweging") in de aanloop naar de behandeling op 21 juli 2009 (per ongeluk?) een recht is verleend tot gebruik van het pand totdat de sloop- en bouwvergunning zijn verleend. Nu de vordering waarvoor het beslag is gelegd betrekking heeft op boete die was verbeurd voordat na 1 mei van een hernieuwde bereidheid tot afname sprake was, kan niet worden geoordeeld dat summierlijk van de ondeugdelijkheid van de vordering is gebleken, zodat er in zoverre geen grond bestaat het beslag op te heffen.
4.14 Door VMA is voorts nog gesteld dat het beslag haar teveel belemmert in haar bedrijfsvoering en dat de bank waarschijnlijk gelet op de kredietcrisis niet bereid zal zijn mee te werken aan vervangende zekerheidstelling. Uit haar betoog kan worden afgeleid dat VMA blijkbaar de mogelijkheid van vervangende zekerheidstelling met de bank nog niet heeft besproken. Nu zij in het geheel geen vervangende zekerheid heeft aangeboden, bestaat er ook op die grond geen aanleiding om het beslag op te heffen.
4.15 De vordering van VMA wordt derhalve afgewezen.
4.16 Ten aanzien van de proceskosten wordt het volgende overwogen. Zoals hiervoor in 4.11 en 4.12 is overwogen valt op dit moment geenszins uit te sluiten dat VMA door haar gedragingen rond 1 mei 2009 ervoor gezorgd heeft dat de levering op 1 mei 2009 geen doorgang kon vinden en daarmee de onderhavige procedure voor [eisers] noodzakelijk heeft gemaakt. Daar staat tegenover dat kan worden vastgesteld dat het in de risicosfeer van [eisers] ligt dat de aanvullende overeenkomst, die partijen naar aanleiding van de zitting op 21 juli 2009 hebben gesloten, niet kon worden uitgevoerd. Nu partijen derhalve over en weer hebben bijgedragen aan de noodzaak van de procedure en de voortzetting daarvan, ziet de voorzieningenrechter daarin aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren, op de wijze als hierna vermeld.
5. DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
in reconventie
- weigert de gevorderde voorziening;
in conventie en in reconventie
- compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Gewezen door mr. A.H. Schotman, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 oktober 2009 in tegenwoordigheid van C. Vis-van Zanden, griffier.