Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 08/2557 WOZ
Uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak van:
[naam],
wonende te [plaatsnaam],
eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Texel,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 31 augustus 2007 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak van eiseres aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning van eiseres) voor het belastingjaar 2007 vastgesteld op € 389.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2005 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 16 juli 2008 gegrond verklaard en daarbij heeft hij de WOZ-waarde van de woning van eiseres vastgesteld op € 357.000,00.
Tegen deze uitspraak heeft eiseres beroep ingesteld bij brief van 22 augustus 2008.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 12 oktober 2009 waar eiseres is vertegenwoordigd door C.I.S Keijser, gemachtigde. Verweerder is verschenen in de persoon van E. Houben, bijgestaan door J.M. Caso, taxateur.
Bij brief van 16 november 2009 heeft de rechtbank partijen meegedeeld dat de termijn voor het doen van een uitspraak, onder toepassing van artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), met zes weken is verlengd.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van de woning van eiseres terecht heeft vastgesteld op € 357.000,00.
2. Verweerder heeft de woning van eiseres
tabel 1
vergeleken met de vier hieronder genoemde referentiewoningen:
tabel 2
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar kort gezegd gesteld dat hij overeenkomstig de Wet WOZ de woning van eiseres heeft gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode en dat hij rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen de woning van eiseres en de referentiewoningen, maar dat bij controle van de waarde naar aanleiding van het bezwaarschrift van eiseres is gebleken dat de vastgestelde waarde niet marktconform is geweest, hetgeen aanleiding geeft de waarde te wijzigen. Voorts heeft verweerder aangevoerd dat het door eiseres overgelegde taxatierapport niet uitgaat van de waardepeildatum 1 januari 2005. Voorts geeft dit rapport, aldus verweerder, niet (voldoende) aan op basis van welke vergelijkbare objecten de waarde is bepaald.
In het verweerschrift heeft verweerder nog aangevoerd dat een waardestijging van de WOZ waarde van de woning van eiseres ten opzichte van het vorige tijdvak, niet relevant is, nu het gaat om de vaststelling van de waarde op 1 januari 2005. Ten slotte heeft verweerder aangevoerd dat voor zover eiseres op basis van het door haar overgelegde taxatierapport een WOZ-waarde van haar woning voorstaat van € 285.000,00, dit niet kan worden opgevat als een objectieve waarde nu bedoeld rapport niet bruikbaar is in het kader van de WOZ. Bij aanvullend verweerschrift heeft verweerder nog gesteld dat voldoende rekening is gehouden met de staat van de voorzieningen van de woning van eiseres.
3. Eiseres heeft gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens haar is de waarde
€ 285.000,00. Daartoe heeft zij betoogd dat een door haar ingeschakelde WOZ-taxateur de woning per 1 januari 2003 op € 258.000,00 heeft gewaardeerd en dat haar woning gelet op een waardestijging van 10% tussen 1 januari 2003 en 1 januari 2005 hooguit € 285.000,00 zou hebben opgebracht op de waardepeildatum. Voorts heeft eiseres naar voren gebracht dat het taxatieverslag niet voldoet aan het gestelde in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet onroerende zaken. Ook heeft eiseres gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de kwaliteit en/of het onderhoud van haar pand. Eiseres heeft ten slotte naar voren gebracht dat zowel het primaire besluit als de uitspraak op bezwaar niet zijn gemotiveerd.
In haar aanvullende beroepschrift heeft eiseres aangevoerd dat in geen enkel opzicht de verouderde staat van de voorzieningen wordt vermeld. Voorts heeft eiseres aangevoerd dat er een onjuistheid in de taxatie staat vermeld over het beschikbaar zijn van het bouwterrein. Ten aanzien van de ligging heeft eiseres aangevoerd dat de woning [referentiewoning 2] op ongeveer dezelfde afstand van de supermarkt is gelegen als haar woning. Ten slotte heeft eiseres nog aangevoerd dat haar woning met de auto, onder andere op de dagen dat er markt is, moeilijk bereikbaar is.
4. Het betoog van eiseres dat de uitspraak op bezwaar ondeugdelijk is gemotiveerd, slaagt. Eiseres heeft terecht betoogd dat uit de overwegingen in de uitspraak op bezwaar niet kan worden afgeleid hoe de vastgestelde waarde zich verhoudt tot de verkoopprijzen van de referentiewoningen en welke relevante verschillen er zijn tussen de woning van eiseres en de gehanteerde referentiewoningen. Dit betekent dat de uitspraak in strijd is met artikel 7:12 van Pro de Awb.
5. Het beroep is om die reden gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
6. De rechtbank zal hierna beoordelen of er mogelijkheden zijn om te komen tot een definitieve beslechting van het geschil door na te gaan of er aanleiding is om de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand te laten dan wel zelf in de zaak te voorzien.
7. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2005 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld. In dit geval heeft verweerder de door hem vastgestelde waarde onderbouwd met de in rechtsoverweging 2. vermelde referentiewoningen. Verweerder heeft ten aanzien van de vergelijkbaarheid van de gebruikte referentiewoningen ter zitting verklaard dat ernaar wordt gestreefd de best vergelijkbare objecten voor de waardebepaling te gebruiken en dat er in dit geval geen beter vergelijkbare woningen beschikbaar waren.
9. Nu het gaat om een bepaling van de waarde op 1 januari 2005, is de waardestijging ten opzichte van de voor het vorige tijdvak vastgestelde waarde op zichzelf niet relevant. Het stijgingspercentage alleen kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten.
10. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder genoemde woningen gelegen aan de [referentiewoning 2], [referentiewoning 4], [referentiewoning 3] en [referentiewoning 5] de WOZ-waarde van de woning van eiseres op de waardepeildatum niet kunnen onderbouwen en dat deze woningen derhalve niet bruikbaar zijn als referentiewoning.
De rechtbank overweegt daartoe dat de referentiewoningen [referentiewoning 1] en [referentiewoning 4] niet bruikbaar zijn omdat deze meer dan 1½ jaar na de waardepeildatum van 1 januari 2005 zijn verkocht. De referentiewoning [referentiewoning 3] kan niet als referentiewoning worden gebruikt omdat de inhoud van deze woning teveel afwijkt van de woning van eiseres, waardoor de verkoopprijs van deze referentiewoning in een ander marktsegment ligt.
De referentiewoning aan de [referentiewoning 5] is niet bruikbaar, omdat deze referentiewoning, in tegenstelling tot de woning van eiseres, buiten het centrum is gelegen en daardoor een ander (lager) prijsniveau heeft. Verder is deze referentiewoning onbruikbaar omdat deze beschikt over een bedrijfskantine, een kantoor en opslagruimte, waardoor een vergelijking met de woning van eiseres niet opgaat.
11. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoning aan de [referentiewoning 2] wel kan worden gebruikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning van eiseres. Deze referentiewoning komt wat betreft inhoud, perceelsoppervlakte, bouwstijl en bouwjaar redelijk overeen met de woning van eiseres.
Deze woning is vier maanden na de waardepeildatum verkocht voor € 327.500,00. Deze referentiewoning heeft weliswaar een berging en één dakkapel meer dan de woning van eiseres, maar daar staat tegenover dat de woning van eiseres meer inhoud, een groter perceelsoppervlak en een grotere garage heeft. Bovendien is de woning van eiseres iets centraler gelegen en beschikt de woning van eiseres nog over een tuinhuis/blokhut. Van relevante verschillen in de staat van onderhoud tussen de woning van eiseres en deze referentiewoning is de rechtbank niet gebleken.
Deze verschillen overziend, is eiseres naar het oordeel van de rechtbank niet tekort gedaan doordat de WOZ-waarde van haar woning € 30.000,00 hoger is vastgesteld dan de verkoopprijs van deze referentiewoning.
12. Eiseres heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de matige bereikbaarheid van haar woning en het door haar overgelegde taxatierapport een lagere WOZ-waarde rechtvaardigen. De rechtbank overweegt daartoe dat verweerder ter zitting heeft verklaard dat bewoners van de [straatnaam] op verzoek ontheffing wordt verleend van het verbod om met de auto deze straat in te rijden. Er is geen reden om te veronderstellen dat eiseres niet voor een dergelijke ontheffing in aanmerking komt. Het door eiseres overgelegde taxatierapport van Makelaardij Eelman en Van Heerwaarden betreft een taxatie per 1 januari 2003 en is daarom niet bruikbaar voor de in geding zijnde waardepeildatum van 1 januari 2005.
13. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder de WOZ-waarde van de woning van eiseres in de uitspraak op bezwaar niet te hoog heeft vastgesteld. Om die reden ziet de rechtbank aanleiding om te bepalen dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar geheel in stand worden gelaten. Verweerder hoeft dus niet opnieuw te beslissen op het bezwaarschrift van eiseres.
14. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding, omdat niet is gebleken dat eiseres voor de behandeling van het beroep kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van verweerder van 16 juli 2008;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het griffierecht van € 39,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Boonstra, voorzitter, mr. A.H. Schotman en
mr. drs. W.P van der Haak, leden, in tegenwoordigheid van R. van der Vecht, griffier en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2009.
griffier voorzitter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.