Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 09/889 WOZ
Uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak van:
[naam],
wonende te [plaatsnaam],
eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Helder,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 29 februari 2008 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: eisers bedrijfsruimte) voor het belastingjaar 2008 vastgesteld op € 56.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2007 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 25 juli 2008 ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiser beroep ingesteld bij brief van 17 augustus 2008.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 12 oktober 2009, waar eiser in persoon is verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote. Verweerder is vertegenwoordigd door R. Elings en W. Schuyt.
Bij brief van 16 november 2009 heeft de rechtbank partijen meegedeeld dat de termijn voor het doen van een uitspraak, onder toepassing van artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), met zes weken is verlengd.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van eisers bedrijfspand terecht heeft gehandhaafd op € 56.000,00.
2 Eiser is het niet eens met de vastgestelde waarde. Eiser is van mening dat de bij de waardebepaling gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor niet zijn afgeleid uit verkoop- en verhuurtransacties van vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum. Voorts heeft eiser zich op het standpunt gesteld dat gelet op artikel 26a van de Wet WOZ de waarde van een onroerend goed van minder dan € 200.000,00 geacht wordt juist te zijn, indien deze niet meer dan 5 % afwijkt. Nu de stijging ten opzichte van 2006 27,65% bedraagt, is de vastgestelde waarde naar de mening van eiser niet juist.
3. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar gesteld dat de WOZ-waarde is berekend op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode en dat de bij de waardebepaling gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor zijn afgeleid uit de verkoop- en verhuurtransacties van vergelijkbare objecten die rond de waardepeildatum 1 januari 2007 zijn gerealiseerd. Voorts heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor niet te hoog zijn vastgesteld. In zijn verweerschrift heeft verweerder aangevoerd dat de taxateur de waarde van eisers bedrijfsruimte heeft vastgesteld op € 58.000,00. Ten slotte heeft verweerder aangevoerd dat de door eiser genoemde percentages van artikel 26a van de Wet WOZ geen betrekking hebben op de waardeontwikkeling van onroerende zaken tussen twee of meer waardepeildata en dat er geen wettelijke limiet is met betrekking tot de stijgingspercentages tussen twee WOZ tijdvakken.
4. Het betoog van eiser dat uit de uitspraak op bezwaar niet kan worden afgeleid hoe de WOZ-waarde van zijn bedrijfspand is onderbouwd, slaagt. De rechtbank overweegt daartoe dat eiser blijkens de bijlage bij zijn beroepschrift van verweerder slechts een “taxatieverslag woning” heeft ontvangen, waarop geen huurwaarde en geen kapitalisatiefactor zijn vermeld. Ook in de uitspraak op bezwaar heeft verweerder, behoudens de algemene opmerking dat de gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor zijn afgeleid uit verkoop- en verhuurtransacties van vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum, niet inzichtelijk gemaakt hoe de waardevaststelling tot stand is gekomen. Gelet hierop is de uitspraak op bezwaar in strijd met de artikelen 7:12, eerste lid, en 3:2 van de Awb niet deugdelijk gemotiveerd en onzorgvuldig voorbereid.
5. Het beroep is daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
6. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand kunnen blijven of dat de rechtbank aanleiding ziet om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door de waarde van eisers bedrijfspand zelf vast te stellen. De rechtbank zal teneinde te bepalen of zij van een van deze bevoegdheden gebruik zal maken beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld of dat de rechtbank voldoende gegevens ter beschikking staan om zelf in de zaak te voorzien en tot een waardevaststelling van eisers bedrijfspand te komen.
7. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2007 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Artikel 4, eerste lid van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, bepaalt voor zover van belang dat de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur dan wel door middel van een systematische methode van vergelijking met niet- woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Nu het gaat om een bepaling van de waarde op 1 januari 2007, is de waardestijging ten opzichte van de voor het vorige tijdvak vastgestelde waarde op zichzelf niet relevant. Het stijgingspercentage alleen kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. Voor zover eiser meent dat de WOZ-waarde van zijn bedrijfspand niet meer dan 5% mag stijgen ten opzichte van het vorige WOZ-tijdvak, geeft eiser een verkeerde uitleg aan artikel 26a van de Wet WOZ. De uitleg die verweerder in het verweerschrift heeft gegeven aan artikel 26a van de Wet WOZ is juist.
10. Bij het verweerschrift heeft verweerder, ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 56.000,00 niet te hoog is, een taxatierapport overgelegd. In dit rapport is de bedrijfsruimte als volgt getaxeerd volgens de huurwaardekapitalisatiemethode.
tabel 1
De taxateur heeft verwezen naar:
tabel 2
tabel 3
11. Ter zitting heeft verweerders taxateur desgevraagd verklaard dat hij de door hem voor de vergelijkingspanden aangenomen huurwaarden niet heeft afgeleid uit daadwerkelijk gerealiseerde huurprijzen, maar dat die zijn vastgesteld op basis van zijn kennis en ervaring van de markt voor bedrijfspanden in [plaatsnaam]. De rechtbank is van oordeel dat op die wijze tot stand gekomen huurwaarden niet kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ waarde van een bedrijfspand. Daarom oordeelt de rechtbank dat verweerder er niet in is geslaagd de WOZ-waarde op deugdelijke wijze te onderbouwen met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode.
12. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of de juistheid van de voor eisers bedrijfspand vastgestelde WOZ-waarde kan worden getoetst met behulp van de zogenaamde vergelijkingsmethode, welke methode ook toelaatbaar is om bedrijfspanden te waarderen. Bij die methode moet de WOZ-waarde worden onderbouwd met verkoopprijzen van bedrijfspanden die rond de waardepeildatum van (in dit geval) 1 januari 2007 zijn verkocht.
13. De rechtbank overweegt dat de door verweerder gehanteerde bedrijfspanden aan de [referentiepanden 1 en 2] en [referentiepand 3] voldoende vergelijkbaar zijn met het bedrijfspand van eiser gelet op hun ligging, omvang en gebruik als loods. De verkoopprijzen daarvan kunnen dus worden gebruikt als onderbouwing voor de WOZ waarde van eisers bedrijfspand. Dat er verschillen zijn tussen het bedrijfspand van eiser en de referentiepanden maakt dit niet anders.
14. De rechtbank overweegt dat voor het bedrijfspand aan de [referentiepanden 1 en 2], gelet op de verkoopprijs, een prijs is betaald van € 510,20 per m2. Dit bedrijfspand is groter dan het bedrijfspand van eiser en van een recenter bouwjaar. [referentiepand 2] is qua hoogte vergelijkbaar met het bedrijfspand van eiser, terwijl [referentiepand 1] een wat lagere unit is. De rechtbank is van oordeel dat het referentieobject [referentiepanden 1 en 2] er nieuwer en beter onderhouden uitziet dan eisers bedrijfspand. Voor het bedrijfspand aan de [referentiepand 3] is, gelet op de verkoopprijs, een prijs betaald van € 625,00 per m2. Dit pand is qua hoogte vergelijkbaar met eisers bedrijfspand en heeft een kleiner oppervlak. Ook dit pand is van een recenter bouwjaar en ziet er naar het oordeel van de rechtbank nieuwer en beter onderhouden uit dan eisers bedrijfspand.
De rechtbank is van oordeel dat de uitstraling van eisers bedrijfspand en het bouwjaar maken dat er een aanzienlijk lagere m2-prijs moet gelden dan voor de referentieobjecten. De rechtbank betrekt voorts in haar oordeelsvorming dat de taxateur van verweerder ter zitting heeft verklaard dat de jaarlijkse onderhoudskosten van eisers bedrijfspand worden geraamd op circa € 7.000,00, zodat ervan mag worden uitgegaan dat de onderhoudstoestand van eisers bedrijfspand ook slechter is dan dat van de referentieobjecten. Gelet op dit alles is de rechtbank van oordeel dat de WOZ-waarde van eisers bedrijfspand, uitgaande van een prijs van ruim € 438,00 per m2, voor het belastingjaar 2008 moet worden vastgesteld op € 50.000,00. Nu deze waarde meer dan 5% afwijkt van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde, is er geen aanleiding om te bepalen dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand te laten en zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien.
15. Dit alles leidt tot de conclusie dat het beroep gegrond is en dat de rechtbank met toepassing van artikel 8:72, vierde lid van de Awb zelf in de zaak zal voorzien. Door de waarde van eisers bedrijfspand voor het belastingjaar 2008 vast te stellen op € 50.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2007 als waardepeildatum. De rechtbank zal tevens bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar, zodat verweerder niet opnieuw op het bezwaar van eiser hoeft te beslissen.
16. Nu niet is gebleken dat eiser kosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 25 juli 2008;
- stelt de WOZ-waarde van eisers bedrijfspand voor het belastingjaar 2008 vast op € 50.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2007 als waardepeildatum;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het griffierecht ten bedrage van € 39,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. W.P van der Haak, voorzitter, mr. A.H. Schotman en
mr. L. Boonstra, leden, in tegenwoordigheid van R. van der Vecht, griffier en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2009.
griffier voorzitter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.