Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 08/2629 WOZ
Uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Helder,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 29 februari 2008 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan [adres] te [plaats] (hierna: eisers bedrijfspand) voor het belastingjaar 2008 vastgesteld op € 173.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2007 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 25 juli 2008 ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiser beroep ingesteld bij brief van 17 augustus 2008.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 12 oktober 2009, waar eiser in persoon is verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote. Verweerder is vertegenwoordigd door R. Elings en W. Schuyt.
Bij brief van 16 november 2009 heeft de rechtbank partijen meegedeeld dat de termijn voor het doen van een uitspraak, onder toepassing van artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), met zes weken is verlengd.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van eisers bedrijfspand terecht heeft gehandhaafd op € 173.000,00.
2. Eiser is het niet eens met de vastgestelde waarde. Eiser is van mening dat de bij de waarde bepaling gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor niet zijn afgeleid uit verkoop- en verhuurtransacties van vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum. Noch uit het taxatieverslag noch uit uitspraak op bezwaar blijkt dat de waardebepaling met inachtneming van de wettelijke voorschriften tot stand is gekomen. Voorts heeft eiser zich op het standpunt gesteld dat, gelet op artikel 26a van de Wet WOZ, de waarde van een onroerende zaak van minder dan € 200.000,00 geacht wordt juist te zijn indien deze niet meer dan 5 % afwijkt. Nu de stijging ten opzichte van 2006 5,55% bedraagt, is de vastgestelde waarde naar de mening van eiser niet juist.
3. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar gesteld dat de WOZ-waarde is berekend op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode en dat de bij de waardebepaling gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor zijn afgeleid uit verkoop- en verhuurtransacties van vergelijkbare objecten die rond de waardepeildatum van 1 januari 2007 zijn gerealiseerd. Voorts heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor niet te hoog zijn vastgesteld. In zijn verweerschrift heeft verweerder aangevoerd dat de taxateur de waarde van eisers bedrijfsruimte heeft vastgesteld op € 190.000,00, zodat de vastgestelde WOZ-waarde zeker niet te hoog is. Ten slotte heeft verweerder aangevoerd dat de door eiser genoemde percentages van artikel 26a van de Wet WOZ geen betrekking hebben op de waardeontwikkeling van onroerende zaken tussen twee of meer waardepeildata en dat er geen wettelijke limiet is met betrekking tot de stijgingspercentages tussen twee WOZ tijdvakken.
4. Het betoog van eiser dat uit de uitspraak op bezwaar niet kan worden afgeleid hoe de WOZ-waarde van zijn bedrijfspand is onderbouwd, slaagt. De rechtbank overweegt daartoe dat eiser van verweerder een “taxatieverslag woning” heeft ontvangen, waarbij in het geheel niet inzichtelijk is hoe de WOZ-waarde van zijn bedrijfspand tot stand is gekomen. Ook in de uitspraak op bezwaar heeft verweerder dit niet inzichtelijk gemaakt. Gelet hierop is de uitspraak op bezwaar in strijd met de artikelen 7:12, eerste lid, en 3:2 van de Awb niet deugdelijk gemotiveerd en onzorgvuldig voorbereid.
5. Het beroep is daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
6. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand kunnen blijven of dat de rechtbank aanleiding ziet om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door de waarde van eisers bedrijfspand zelf vast te stellen. De rechtbank zal teneinde te bepalen of zij van een van deze bevoegdheden gebruik zal maken beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld of dat de rechtbank voldoende gegevens ter beschikking staan om zelf in de zaak te voorzien en tot een waardevaststelling van eisers bedrijfspand te komen.
7. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2007 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Artikel 4, eerste lid van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, bepaalt voor zover van belang dat de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur dan wel door middel van een systematische methode van vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Bij het verweerschrift heeft verweerder een taxatierapport overgelegd. Uit dit rapport blijkt dat eisers bedrijfsruimte als volgt is getaxeerd volgens de huurwaardekapitalisatiemethode.
tabel I
De taxateur heeft verwezen naar:
tabel II
tabel III
10. Ter zitting heeft verweerders taxateur desgevraagd verklaard dat hij de door hem voor de vergelijkingspanden aangenomen huurwaarden niet heeft afgeleid uit daadwerkelijk gerealiseerde huurprijzen, maar dat die zijn vastgesteld op basis van zijn kennis en ervaring van de markt voor bedrijfspanden in Den Helder. De rechtbank is van oordeel dat op die wijze tot stand gekomen huurwaarden niet kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ waarde van een bedrijfspand. Daarom oordeelt de rechtbank dat verweerder er niet in is geslaagd de WOZ-waarde op deugdelijke wijze te onderbouwen met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode.
11. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of de juistheid van de voor eisers bedrijfspand vastgestelde WOZ-waarde kan worden getoetst met behulp van de zogenaamde vergelijkingsmethode, welke methode ook toelaatbaar is om bedrijfspanden te waarderen. Bij die methode moet de WOZ-waarde worden onderbouwd met verkoopprijzen van bedrijfspanden die rond de waardepeildatum van (in dit geval) 1 januari 2007 zijn verkocht.
12. De rechtbank overweegt dat de twee door verweerder gehanteerde bedrijfspanden aan [referentiepand 1] en [referentiepand 2] voldoende vergelijkbaar zijn met het bedrijfspand van eiser gelet op hun bouwwijze, grootte en overwegende gebruik als loods. Het bedrijfspand aan [referentiepand 2] stamt bovendien uit hetzelfde bouwjaar als eisers bedrijfspand. De verkoopprijzen daarvan kunnen dus worden gebruikt als onderbouwing voor de WOZ waarde van eisers bedrijfspand. Dat er verschillen zijn tussen het bedrijfspand van eiser en de referentiepanden maakt dit niet anders.
13. Naar het oordeel van de rechtbank laat de WOZ-waarde van het bedrijfspand van eiser zich goed verklaren door het verkoopcijfer van het bedrijfspand [referentiepand 1]. Het bedrijfspand van eiser heeft weliswaar meer oppervlakte maar daar staat tegenover dat het bedrijfspand [referentiepand 1] naast opslagruimte ook over 50 m2 kantoorruimte beschikt. Ook ligt dit bedrijfspand, in tegenstelling tot eisers bedrijfspand, op een bedrijventerrein hetgeen een waardeverhogend effect heeft op de verkoopprijs. Gelet op deze verschillen acht de rechtbank de door verweerder voor eisers bedrijfspand vastgestelde WOZ-waarde, die aanzienlijk lager ligt dan de verkooprijs voor het kleinere bedrijfspand aan [referentiepand 1], niet te hoog.
Ook uitgaande van de verkoopprijs van het bedrijfspand [referentiepand 2] acht de rechtbank de WOZ-waarde van eisers bedrijfspand niet te hoog. Dit pand heeft een goede functionele hal en beschikt voorts over een kantoorruimte van 60 m2. Tevens is dit bedrijfspand op een goede locatie gelegen nabij uitvalswegen. Ondanks een veel groter oppervlak heeft verweerder de WOZ-waarde van eisers bedrijfspand op de waardepeildatum slechts € 12.000,00 hoger vastgesteld dan de ongeveer zes maanden daarvoor gerealiseerde verkoopprijs van € 165.000,00 van dit referentiepand. Eiser is hierdoor zeker niet te kort gedaan.
14. Gelet op de verkooprijzen van bovengenoemde referentiepanden heeft verweerder de WOZ-waarde van eisers bedrijfspand naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog vastgesteld. Voor zover eiser meent dat de WOZ-waarde van zijn bedrijfspand niet meer dan 5% mag stijgen ten opzichte van het vorige WOZ-tijdvak, geeft eiser een verkeerde uitleg aan artikel 26a van de Wet WOZ.
15. Het voorgaande geeft de rechtbank aanleiding om te bepalen dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar geheel in stand kunnen blijven. Verweerder hoeft dus niet opnieuw op het bezwaarschrift van eiser te beslissen.
16. Nu niet is gebleken dat eiser kosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Wel dient verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 25 juli 2008;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit geheel in stand blijven;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 39,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. W.P van der Haak, voorzitter, mr. A.H. Schotman en
mr. L. Boonstra, leden, in tegenwoordigheid van R. van der Vecht, griffier en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2009.
griffier voorzitter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.