Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 09/2476 WOZ
Uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak van:
[naam],
wonende te [plaats],
eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Texel,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 28 februari 2009 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak van eiseres aan de [adres] te [plaats] (hierna: woning van eiseres) voor het belastingjaar 2009 vastgesteld op € 237.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2008 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 15 mei 2009 ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiseres beroep ingesteld.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 12 oktober 2009, waar eiseres is vertegenwoordigd door [naam1]. Verweerder is verschenen in de persoon van E. Houben, bijgestaan door J.M. Caso, taxateur.
Bij brief van 16 november 2009 heeft de rechtbank partijen meegedeeld dat de termijn voor het doen van een uitspraak, onder toepassing van artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht, met zes weken is verlengd.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van de woning van eiseres terecht heeft gehandhaafd op € 237.000,00.
2. Verweerder heeft de woning van eiseres
tabel 1
vergeleken met de vier hieronder genoemde referentiewoningen:
tabel 2
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar kort gezegd gesteld dat op grond van de Wet WOZ aan een onroerende zaak een waarde dient te worden toegekend. Deze waarde is de zogenaamde waarde in het economisch verkeer en gaat uit van het bedrag dat de hoogste bieder zou willen betalen bij een verkoop die op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze plaatsvindt en die op de beste wijze is voorbereid. Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bovendien bepaald alsof de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Verweerder heeft de woning van eiseres overeenkomstig de Wet WOZ gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode, waarbij hij rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen de woning van eiseres en de referentiewoningen. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
In het verweerschrift heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat slechts de objecten [refertentiewoning 1] en [referentiewoning 2] alsmede de objecten [referentiewoning 4] en [referentiewoning 3] bruikbaar worden geacht als referentiewoning. Ten aanzien van het in beroep door eiseres aangevoerde argument dat verweerder bij zijn uitspraak op bezwaar niet is ingegaan op de grondprijs, heeft verweerder gesteld dat, gezien de uitvoerige tekst van het bezwaarschrift, per saldo is ingegaan op de door eiseres aangevoerde bezwaren. Verweerder heeft verder verklaard dat de vastgestelde WOZ-waarde, gelet op de in artikel 26a van de Wet WOZ neergelegde taxatiemarge, wordt geacht juist te zijn ondanks het feit dat de waarde in het ten behoeve van het beroep opgestelde taxatierapport is vastgesteld op € 230.000,00.
3. Eiseres heeft gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens haar is de waarde niet hoger dan € 190.000,00. Daartoe heeft zij betoogd dat de referentiewoning [refertentiewoning 1] elf jaar jonger is, een grotere inhoud heeft en daarmee geen vergelijkbare uitstraling en dat bij laatstgenoemde woning op de waardepeildatum een berging/schuur aanwezig was. Voorts heeft eiseres naar voren gebracht dat verweerder heeft aangegeven dat een gemiddelde grondprijs van € 162,00 à € 163,00 per vierkante meter actueel zou zijn geweest. Ten aanzien van de woning [referentiewoning [referentiewoning 2] heeft eiseres naar voren gebracht dat naast uitstraling relevant is dat het onder meer beschikt over vloerverwarming, kabel tv en een luxe badkamer.
In beroep heeft eiseres gesteld dat de woningen [refertentiewoning 1] en [referentiewoning 2] tot een ander “ensemble” behoren, groter zijn, later en inmiddels onder architectuur zijn verbouwd. Ten slotte heeft eiseres gesteld dat een waardestijging ten opzichte van de vorige waardepeildatum van 22 % niet is vol te houden en dat verweerder niet is ingegaan op de door eiseres in bezwaar aangevoerde argumenten. Eiseres heeft ten slotte nog aangevoerd dat niet is onderbouwd waarom verweerder in verband met de kwaliteit van haar woning een aftrek heeft toegepast van 20%.
4. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2008 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
5. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Nu het gaat om een bepaling van de waarde op 1 januari 2008, is de waardestijging ten opzichte van de voor het vorige tijdvak vastgestelde waarde op zichzelf niet relevant. Het stijgingspercentage alleen kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten.
6. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder genoemde woning gelegen aan de [referentiewoning 2] niet bruikbaar is als referentiewoning, omdat deze woning meer dan 1½ jaar voor de waardepeildatum van 1 januari 2008 is verkocht.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder de hierboven genoemde referentiewoningen [refertentiewoning 1], [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] wel kan gebruiken als onderbouwing voor de voorgestane de WOZ-waarde voor de woning van eiseres. Deze referentiewoningen zijn evenals de woning van eiseres vrijstaande recreatiewoningen op ruime percelen en daarmee voldoende vergelijkbaar. Dat er verschillen zijn tussen de woning van eiseres en de referentiewoning maakt dit niet anders. Het gaat erom of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen de WOZ-waarde van de woning van eiseres is afgeleid. Uit de gedingstukken en de door verweerder ter zitting gegeven toelichting is de rechtbank gebleken dat verweerder zich voldoende rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de woningen, waaronder verschillen in inhoud, bijgebouwen, perceelsoppervlak en kwaliteit.
8. Naar het oordeel van de rechtbank laat de WOZ-waarde van de woning van eiseres zich het beste verklaren door de verkoopprijs van de referentiewoning [referentiewoning 4]. De rechtbank overweegt hiertoe dat deze referentiewoning evenals de woning van eiseres is gebouwd in 1960 en over een berging beschikt. Voorts overweegt de rechtbank dat deze referentiewoning weliswaar meer inhoud heeft, maar daar staat tegenover dat de woning van eiseres een veel groter perceelsoppervlak heeft, namelijk 472 m² meer. Dit verschil in perceelsoppervlakte vertegenwoordigt een behoorlijke meerwaarde voor de woning van eiseres. Bovendien heeft verweerder rekening gehouden met de omstandigheid dat deze referentiewoning een iets betere kwaliteit heeft terwijl de woning van eiseres weliswaar een goede ligging heeft maar een gedateerd voorzieningenniveau en beperkte kwaliteit. Verweerder heeft als gevolg hiervan de waarde van de inhoud van de woning van eiseres met 20% verminderd. De rechtbank ziet geen aanleiding om deze berekening onjuist te achten, nu eiseres niet nader heeft gemotiveerd waarom deze – op zich fors te noemen – korting hoger zou moeten uitvallen. Gelet op deze verschillen alsmede gelet op de omstandigheid dat deze referentiewoning ongeveer 14 maanden vóór de waardepeildatum is verkocht voor € 200.000,00, acht de rechtbank de door verweerder voor de woning van eiseres juist geachte WOZ-waarde van € 230.000,00 zeker niet te hoog.
Ook uitgaande van de verkoopprijs van de referentiewoning [referentiewoning 3] acht de rechtbank de door verweerder juiste geachte WOZ-waarde van € 230.000,00 voor de woning van eiseres niet te hoog. De woning van eiseres heeft een groter perceelsoppervlak, namelijk 215 m² meer. Echter deze referentiewoning, die evenals de woning van eiseres in 1960 is gebouwd, heeft een grotere inhoud. Deze verschillen leveren een aanzienlijke meerwaarde op voor deze referentiewoning. Tevens heeft deze woning een veel betere kwaliteit, waarvoor verweerder een hogere m3-prijs heeft gerekend. Nu deze referentiewoning tien maanden na de waardepeildatum is verkocht voor € 275.000,00, acht de rechtbank eiseres niet te kort gedaan.
De rechtbank acht de WOZ-waarde van de woning van eiseres ook niet te hoog uitgaande van de verkoopprijs van de referentiewoning [refertentiewoning 1]. Ook ten opzichte van deze referentiewoning heeft de woning van eiseres meer oppervlakte. Daar staat evenwel tegenover dat ook voor deze referentiewoning geldt dat deze meer inhoud heeft en ook een betere kwaliteit. Door de taxateur is per saldo aan deze betere kwaliteit een meerwaarde toegekend van 40%. Gelet voorts op het tijdsverloop tussen de waardepeildatum van (1 januari 2008) en de verkoopdatum van deze referentiewoning (1 september 2008) en gelet op de omstandigheid dat deze referentiewoning in 1971 is gebouwd, kan naar het oordeel van de rechtbank ook deze referentiewoning de door verweerder juist geachte WOZ-waarde van € 230.000,00 voor de woning van eiseres onderbouwen.
9. Eiseres heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat een lagere WOZ-waarde van haar woning gerechtvaardigd is. Voor zover eiseres van mening is dat op basis van de door verweerder berekende grondprijzen op de waardepeildatum een lagere WOZ-waarde aan haar woning zou moeten worden toegekend, overweegt de rechtbank nog dat deze berekening slechts een hulpmiddel is dat op zichzelf niet ter beoordeling staat. Uit de voorgaande overweging blijkt dat de rechtbank van oordeel is dat verweerder heeft laten zien dat rekening is gehouden met relevante verschillen tussen de woning van eiseres en de referentiewoningen.
Verder is de rechtbank van oordeel dat verweerder in de uitspraak op bezwaar voldoende is ingegaan op de door eiseres in bezwaar aangevoerde gronden, zodat van een ondeugdelijk gemotiveerde uitspraak op bezwaar geen sprake is.
10. Gelet op het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat een WOZ-waarde van € 230.000,00 voor de woning van eiseres niet te hoog is. Nu deze waarde niet de drempel van artikel 26a van de Wet WOZ overschrijdt, was verweerder niet verplicht de WOZ-waarde op dat lagere bedrag vast te stellen. Verweerder heeft het bezwaar van eiseres dus terecht ongegrond verklaard.
11. Het beroep is daarom ongegrond.
12. Bij deze beslissing is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Boonstra, voorzitter, mr. A.H. Schotman en
mr. drs. W.P van der Haak, leden, in tegenwoordigheid van R. van der Vecht, griffier en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2009.
griffier voorzitter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.