Uitspraak
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
NB / HE
KG nummer: 118308 / KG ZA 10-98
datum: 8 april 2010
Vonnis van de voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding
in de zaak van:
1. [eiser 1],
2. [eiser 2],
beiden wonende te Egmond-Binnen, gemeente Bergen,
EISERS IN KORT GEDING bij dagvaarding van 19 maart 2010,
advocaat mr. C.H.P. Groot-van Ederen te Alkmaar,
tegen:
[gedaagde],
wonende te Egmond-Binnen, gemeente Bergen,
GEDAAGDE IN KORT GEDING,
advocaat mr. J. de Koning te Amsterdam.
Eisers zullen verder samen worden genoemd "[eisers]" en gedaagde "[gedaagde]".
1. HET VERLOOP VAN HET GEDING
Ter terechtzitting van 30 maart 2010 hebben [eisers] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
[gedaagde] heeft de vordering bestreden.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van [eisers] de originele dagvaarding en van beide zijden pleitnotities, overgelegd en vonnis gevraagd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
2. DE UITGANGSPUNTEN
2.1 [eisers] hebben op 8 mei 2006 van [gedaagde] gekocht een vrijstaande boerderij met twee schuren, tuin, erf en ondergrond aan de [adres] te Egmond-Binnen [hierna: de boerderij].
2.2 Artikel 5.3 van de koopovereenkomst luidt:
"De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Vrijstaande boerderij met paardenstallen en 2 schuren. (...)"
2.3 De levering van de boerderij heeft op 1 juni 2006 plaatsgevonden.
2.4 [gedaagde] is (mede-)eigenaar gebleven van een naast de boerderij van [eisers] gelegen perceel grond.
2.5 Volgens het vigerende bestemmingsplan rust op de percelen van [eisers] en [gedaagde] de bestemming 'Agrarisch Open, Stoeterij'. De boerderij van [eisers] mag volgens het bestemmingsplan alleen worden gebruikt als bedrijfswoning, behorende bij een stoeterij. Binnen de bestemming is slechts plaats voor één stoeterij.
2.6 [gedaagde] heeft op 16 december 2004 een bouwvergunning van de gemeente Bergen [hierna: de gemeente] verkregen voor het oprichten van een stoeterij op diens perceel. In die periode is een deel van de heipalen geplaatst.
2.7 Op 1 maart 2007 heeft [naam 1] de eenmanszaak Stoeterij [naam 1] in het handelsregister ingeschreven. Feitelijk heeft [naam 1] deze eenmanszaak niet geëxploiteerd.
2.8 [eisers] hebben op 18 november 2008 een bouwvergunning bij de gemeente Bergen [hierna: de gemeente] aangevraagd voor het uitbreiden van het woongedeelte van de boerderij. De gemeente heeft de bouwvergunning op
7 januari 2009 verleend.
2.9 [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen de aan [eisers] verleende bouwgunning. Op 12 mei 2009 heeft een hoorzitting van de commissie van advies voor de bezwaarschriften plaatsgevonden. De commissie heeft geadviseerd het bezwaarschrift gegrond te verklaren en de aan [eisers] verleende bouwvergunning te vernietigen, kort gezegd omdat het gebruik van de boerderij door [eisers] in strijd is met het bestemmingsplan nu [gedaagde] al beschikt over een vergunning voor een stoeterij en onder de bestemming slechts plaats is voor één stoeterij.
2.10 Bij brief van 10 september 2009 heeft de toenmalige gemachtigde van [eisers], mr. S.A.J. Koster, aan [gedaagde] bericht dat [eisers] zich op het standpunt stellen dat [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst en dat zij hem aansprakelijk stellen voor alle geleden en te lijden schade. Vervolgens zijn partijen in onderhandeling getreden over het treffen van een minnelijke regeling.
2.11 Bij e-mail van 26 oktober 2009 heeft mr. M. Brons, advocaat van [gedaagde], aan mr. Koster en de gemeente bericht dat partijen en de gemeente het in hoofdlijnen eens zijn over een regeling die (samengevat) inhoudt dat [gedaagde] het bezwaar tegen de bouwvergunning van [eisers] zal intrekken, dat de gemeente het gebruik van de boerderij zal toestaan en datgene zal doen wat nodig is om de bestaande situatie te legaliseren, en dat [eisers] afstand doen van civielrechtelijke claims jegens [gedaagde] en de bouw en het gebruik van diens stoeterij niet zullen verhinderen. De gemeente heeft in reactie daarop aan mr. Brons bericht dat zij geen partij kan en wil zijn bij de vaststellingsovereenkomst, en heeft voorts aangegeven dat partijen afspraken zouden kunnen maken die ertoe leiden dat [eisers] - op welke wijze dan ook - gelieerd zijn aan de stoeterij van [gedaagde], zodat het bewonen van de boerderij legaal is. Vervolgens hebben partijen overleg gevoerd over het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst en heeft mr. Brons een nieuwe concept vaststellingsovereenkomst aan mr. Koster gezonden.
2.12 Bij e-mail van 16 december 2009 heeft mr. Koster daarop als volgt gereageerd: "Inmiddels heb ik nader overleg met de heer [naam 1] gehad over de zaak. In beginsel gaat hij akkoord met de door u opgestelde vaststellingsovereenkomst. Op enkele punten wenst hij wel aanpassing. (...) Ook kan de heer [naam 1] zich vinden in uw voorstel een zogenaamde 'samenwerkingsovereenkomst' op te stellen. Ik verzoek u mij een concept hiervan toe te zenden. (...)."
2.13 Vervolgens heeft mr. Brons een aangepaste versie van de concept vaststellingsovereenkomst en een concept samenwerkingsovereenkomst aan
mr. Koster gezonden. In de samenwerkingsovereenkomst zijn de kernverplichtingen rond de wettelijke bepalingen over de zaakwaarneming opgenomen.
2.14 Mr. Koster heeft in de beide concepten nog wijzigingen aangebracht en het volgende in de samenwerkingsovereenkomst toegevoegd: "[naam 1] is in geen geval gehouden tot betaling van enige (schade)vergoeding.".
Bij e-mail van 31 december 2009 heeft zij aan mr. Brons geschreven:
"Indien uw cliënt akkoord is ontvang ik graag twee getekende exemplaren.
Na ondertekening door cliënten zal ik één exemplaar retourneren."
2.15 Daarop heeft mr. Brons bij e-mailbericht van 3 januari 2010 als volgt gereageerd:
"(...) Uw aanpassingen zijn akkoord, behoudens de toevoeging in de samenwerkingsovereenkomst dat [naam 1] nooit aansprakelijk is voor enige schade. Zoals u weet, kunnen verbintenissen tot vergoeding van schade ontstaan als een zaakwaarnemer verzuimd normale zorg te betrachten. De verplichting om bij de behartiging van andermans goederen zorg te betrachten (en schade te vergoeden als die zorg niet in acht wordt genomen) bestaat reeds op grond van de wet (6:199 lid 1 BW) en is een redelijke. (...) Voor het overige ben ik akkoord. Gelet op het bovenstaande vertrouw ik u er - behoudens tegenbericht voor morgenmiddag - mee akkoord dat uitsluitend bovengenoemde toevoeging buiten beschouwing wordt gelaten. (...)"
2.16 Van de zijde van [eisers] is daarop niet (schriftelijk) gereageerd. Mr. Brons heeft bij e-mail van 4 februari 2010 aan mr. Koster verzocht uiterlijk op 10 februari 2010 om 12.00 uur een constructieve reactie op het laatste contractvoorstel te sturen, met de aanzegging dat hij bij gebreke daarvan [gedaagde] zal adviseren de onderhandelingen af te breken.
2.17 [eisers] hebben de gemeente op 10 februari 2010 verzocht over te gaan tot handhaving door de bouwwerkzaamheden van [gedaagde] stil te leggen en de vergunning van [gedaagde] in te trekken. De gemeente heeft bij besluit van
2 maart 2010 beide verzoeken afgewezen; het handhavingsverzoek omdat geconstateerd is dat de werkzaamheden in overeenstemming met de verleende vergunning worden uitgevoerd, en het intrekkingsverzoek omdat de bouwwerkzaamheden zijn begonnen c.q. hervat.
2.18 Op 19 februari 2010 heeft [gedaagde] zijn bezwaarschrift tegen de aan [eisers] verleende bouwvergunning ingetrokken.
3. DE VORDERING EN DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 [eisers] vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] op straffe van verbeurte van een dwangsom te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot het indienen van een verzoek bij de gemeente Bergen tot het intrekken van de aan hem verleende bouwvergunning voor het oprichten van een stoeterij, de bouwwerkzaamheden te stoppen en de reeds verrichte bouwwerkzaamheden ongedaan te maken, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure en de nakosten.
3.2 Daaraan hebben [eisers] - verkort en zakelijk weergegeven - het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde] heeft bij de verkoop van de boerderij verzuimd aan [eisers] mee te delen dat hij in het bezit is van een bouwvergunning voor het oprichten van een stoeterij. Daardoor kunnen [eisers] de boerderij niet overeenkomstig het bestemmingsplan bewonen. [gedaagde] heeft aan [eisers] een boerderij geleverd waaraan de bijzondere last c.q. beperking is verbonden dat deze niet conform het bestemmingsplan kan worden gebruikt wanneer [gedaagde] gebruik maakt van de bouwvergunning voor de stoeterij. Aan de koopovereenkomst kleeft derhalve een juridisch gebrek in de zin van artikel 7:15 van Pro het Burgerlijk Wetboek [BW], dat door [eisers] niet uitdrukkelijk is aanvaard. Door de beperking kunnen [gedaagde] of andere belanghebbende derden de gemeente verzoeken handhavend op te treden tegen [eisers] Zij kunnen evenmin uitvoering geven aan hun plannen om zelf een stoeterij te beginnen. [gedaagde] dient de koopovereenkomst alsnog na te komen en dit is alleen mogelijk door de gemeente om intrekking van de aan hem verleende bouwvergunning te verzoeken, aldus [eisers]
3.3 [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Daarop wordt bij de gronden van de beslissing, voor zover van belang, ingegaan.
4. DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
4.1 Vooropgesteld wordt dat de vordering die ertoe strekt dat [gedaagde] bij de gemeente een verzoek indient tot intrekking van zijn bouwvergunning slechts toewijsbaar is, indien in voldoende mate aannemelijk is dat een dergelijke vordering in een bodemprocedure ook zal worden toegewezen.
4.2 [gedaagde] heeft zich primair op het standpunt gesteld dat partijen overeenstemming hebben bereikt over een minnelijke regeling. Daartoe heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij het aanbod dat [eisers] op 31 december 2009 hebben gedaan
op 3 januari 2010 heeft aanvaard, met dien verstande dat de aanvaarding door [gedaagde] slechts op een ondergeschikt punt van het aanbod afweek. Nu [eisers] tegen die afwijking niet onverwijld bezwaar hebben gemaakt, is op grond van artikel 6:225 lid 2 BW Pro een overeenkomst tot stand is gekomen, aldus [gedaagde].
4.3 Uit de overgelegde correspondentie die tussen (de toenmalige gemachtigden van) partijen is gevoerd, kan worden afgeleid dat partijen in hoofdlijnen overeenstemming hadden bereikt over het sluiten van een vaststellingsovereenkomst en een samenwerkingsovereenkomst. De toenmalige gemachtigde van [eisers] heeft wijzigingen aangebracht in de door de advocaat van [gedaagde] opgestelde concepten. Met die aanpassingen is [gedaagde] akkoord gegaan, behoudens de toevoeging dat [naam 1] in geen geval gehouden is tot betaling van enige (schade)vergoeding. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan niet worden uitgesloten dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat deze aanvaarding slechts op een ondergeschikt punt van het aanbod van [eisers] afwijkt en dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen. Een en ander zal evenwel nader moeten worden beoordeeld in een nog aanhangig te maken bodemprocedure. Gelet op het voorgaande acht de voorzieningenrechter toewijzing van de vordering strekkende tot een veroordeling van [gedaagde] tot het indienen van een verzoek tot intrekking van de bouwvergunning in het kader van dit kort geding te vergaand, zodat daarvoor thans geen plaats is.
4.4 Het vorenstaande brengt evenwel niet zonder meer mee dat ook de - minder verstrekkende - vordering om de bouwwerkzaamheden te stoppen moet worden afgewezen. Daartoe overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
4.5 [eisers] hebben van [gedaagde] een onroerende zaak gekocht die volgens de koopovereenkomst gebruikt moet kunnen worden als vrijstaande boerderij met paardenstallen en twee schuren. Voorafgaand aan de koop hebben [eisers] informatie ingewonnen over het vigerende bestemmingsplan en zijn zij ervan op de hoogte geraakt dat aan de boerderij de bijzondere beperking is gesteld dat deze alleen mag worden bewoond als bedrijfswoning behorend bij een stoeterij, en dat binnen het gebied waarvoor het bestemmingsplan geldt slechts plaats is voor één stoeterij. [eisers] hebben gesteld dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft verzaakt door bij de koop niet mee te delen dat hij al over een vergunning voor de bouw van een stoeterij beschikt. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat [eisers] hiervan wel op de hoogte waren, maar dit heeft hij niet aannemelijk gemaakt. In het licht van het feit dat [eisers] de inhoud van het bestemmingsplan kenden en dus wisten dat zij niet in de boerderij zouden mogen wonen als binnen de bestemming al een andere stoeterij zou worden gevestigd, is het onaannemelijk dat [eisers] zijn overgegaan tot het kopen van de boerderij terwijl zij wisten dat zij daar niet legaal kunnen wonen.
Voorshands is het dan ook niet onaannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde] tekortgeschoten is in zijn verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst.
4.6 [gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat [eisers] niet tijdig hebben geklaagd.
Op grond van de overgelegde stukken gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat [eisers] eerst tijdens de hoorzitting van 12 mei 2009 bekend zijn geworden met het feit dat [gedaagde] al vóór de verkoop van de boerderij over een vergunning voor de bouw van een stoeterij binnen dezelfde bestemming beschikte.
Op 10 september 2009 hebben [eisers] [gedaagde] daarover doen aanschrijven. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is dit tijdsverloop niet dusdanig, dat [eisers] hun rechten hebben verwerkt.
4.7 Volgens [gedaagde] willen en kunnen [eisers] (in verband met de toepasselijke regelgeving) ook geen stoeterij beginnen. [eisers] hebben weersproken dat zij geen stoeterij zouden willen beginnen en daartoe gewezen op de inschrijving in het handelsregister en enkele andere voorbereidingshandelingen die zij hebben getroffen. De voorzieningenrechter gaat er daarom van uit dat [eisers] nog steeds uitvoering willen geven aan hun wens om een stoeterij te exploiteren. [eisers] hebben voorts betwist dat het voor hen feitelijk onmogelijk is op hun perceel een stoeterij te vestigen. Of dit het geval is vergt nader onderzoek, waarvoor in dit geding geen plaats is.
4.8 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen hebben [eisers] er belang bij dat in afwachting van een bodemprocedure geen verdere bouwwerkzaamheden aan de stoeterij van [gedaagde] worden verricht. Indien de bouw is voltooid en de stoeterij eenmaal wordt geëxploiteerd is de kans dat de bodemrechter dit zal terugdraaien immers aanmerkelijk kleiner dan wanneer de bouw van de stoeterij zich in het beginstadium bevindt. Dat belang van [eisers] weegt naar het oordeel van de voorzieningenrechter zwaarder dan het belang van [gedaagde] om thans verder te gaan met de bouwwerkzaamheden. Daarbij neemt de voorzieningenrechter in aanmerking dat de bouw na het verkrijgen van de vergunning ruim vijf jaar heeft stilgelegen en de werkzaamheden eerst zijn hervat nadat [eisers] hadden aangekondigd een verzoek tot intrekking van de vergunning bij de gemeente in te dienen. Bij wijze van ordemaatregel zal [gedaagde] daarom worden veroordeeld de bouwwerkzaamheden te stoppen totdat in een bodemprocedure nader is beslist, onder bepaling dat de voorziening komt te vervallen indien [eisers] niet binnen twee maanden na heden een bodemprocedure aanhangig hebben gemaakt. Als prikkel tot nakoming zal een dwangsom aan de veroordeling worden verbonden, zij het dat de gevorderde dwangsom wordt gematigd en gemaximeerd op de hierna te melden wijze.
4.9 De vordering die strekt tot het ongedaan maken van de reeds verrichte bouwwerkzaamheden wordt afgewezen, omdat [eisers] daarbij thans onvoldoende belang hebben.
4.10 Omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld worden de proceskosten gecompenseerd in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5. DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
- veroordeelt [gedaagde] om de bouwwerkzaamheden voor het oprichten van een stoeterij op het perceel naast de [adres 1] te Egmond-Binnen te stoppen totdat in een bodemprocedure nader is beslist, op straffe van verbeurte van een dwangsom van [euro] 1.000,- per dag dat [gedaagde] na betekening van dit vonnis niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van [euro] 50.000,-;
- bepaalt dat deze voorziening komt te vervallen indien [eisers] niet binnen twee maanden na heden een bodemprocedure aanhangig hebben gemaakt;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- weigert de meer of anders gevorderde voorzieningen.
Gewezen door mr. drs. J.H.A.C. Everaerts, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken door mr. J. Blokland ter openbare terechtzitting van 8 april 2010 in tegenwoordigheid van mr. N. Boots, griffier.