Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 09/117 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
[naam],
wonende te [plaats],
eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 29 februari 2008 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan [adres] te [plaats] (hierna: eisers woning) voor het belastingjaar 2008 vastgesteld op € 220.214, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2007 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 16 oktober 2008 deels gegrond verklaard en daarbij heeft hij de WOZ-waarde van eisers woning vastgesteld op € 206.154.
Tegen deze uitspraak heeft eiser beroep ingesteld bij brief van 22 december 2008.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 22 april 2010, waar eiser in persoon is verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door mevrouw T.J. de Lange.
Motivering
1. De rechtbank moet eerst beoordelen of eiser ontvankelijk is in zijn beroep gericht tegen de uitspraak op bezwaar van 16 oktober 2008, nu hij daartegen pas op 22 december 2008 beroep heeft ingesteld.
2. Bij deze beoordeling is de volgende wet- en regelgeving van belang.
Ingevolge artikel 6:7 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bedraagt de termijn voor het indienen van een beroepschrift zes weken.
De beroepstermijn vangt ingevolge artikel 26c van de Algemene wet inzake rijksbelastingen en artikel 231 van Pro de Gemeentewet, in afwijking van artikel 6:8 van Pro de Awb, aan met ingang van de dag na die van dagtekening van de uitspraak van de gemeenteambtenaar, belast met de heffing van gemeentelijke belastingen, tenzij de dag van dagtekening is gelegen vóór de dag van bekendmaking.
Ingevolge artikel 6:9, eerste lid, van de Awb is bepaald dat een beroepschrift tijdig is ingediend indien het voor het einde van de termijn is ontvangen.
Ingevolge artikel 6:11 van Pro de Awb blijft niet-ontvankelijkverklaring ten aanzien van een na afloop van de termijn ingediend beroepschrift achterwege indien redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de indiener van het beroepschrift in verzuim is geweest.
3.1. De rechtbank stelt vast dat de bestreden uitspraak op bezwaar niet aangetekend, maar per gewone post aan eiser is verzonden.
3.2. In het arrest van de Hoge Raad van 15 december 2006, gepubliceerd in BNB 2007/112 en op www.rechtspraak.nl onder LJ-Nummer AZ4416, zijn regels geformuleerd voor de bewijslastverdeling voor per gewone post verzonden stukken.
De volgende rechtsoverwegingen zijn van belang:
“-3.2.2. In beginsel is het aan de inspecteur om aannemelijk te maken dat de aanmaning op het adres van de belastingplichtige is ontvangen of aangeboden, dan wel dat de aanmaning de belastingplichtige anderszins heeft bereikt. De omstandigheid dat per post verzonden stukken in de regel op het daarop vermelde adres van de geadresseerde worden bezorgd of aangeboden, rechtvaardigt evenwel het vermoeden van ontvangst of aanbieding van de aanmaning op dat adres. Dit brengt mee dat de inspecteur in eerste instantie kan volstaan met het bewijs van verzending naar het juiste adres. Het ligt vervolgens op de weg van de belastingplichtige voormeld vermoeden te ontzenuwen. Hiertoe is niet vereist dat de belastingplichtige aannemelijk maakt dat de aanmaning niet op zijn adres is ontvangen of aangeboden; voldoende is dat op grond van hetgeen de belastingplichtige aanvoert ontvangst of aanbieding redelijkerwijs moet worden betwijfeld (vgl. HR 25 oktober 2002, nr. 36 898, BNB 2003/14, onderdeel 3.2.4). Het staat de feitenrechter vrij om zodanige twijfel gerechtvaardigd te achten op grond van naar zijn oordeel geloofwaardige ontkenning door de belastingplichtige dat de aanmaning op zijn adres is ontvangen of aangeboden. Slaagt de belastingplichtige erin eerdergenoemd vermoeden te ontzenuwen, dan zal de ontvangst of aanbieding van de aanmaning slechts aannemelijk geoordeeld kunnen worden indien de inspecteur daarvan nader bewijs levert.
-3.2.3. Indien niet aannemelijk wordt dat de aanmaning op het adres van de belastingplichtige is ontvangen of aangeboden, en evenmin dat de aanmaning hem anderszins heeft bereikt, dan ligt het op de weg van de inspecteur - in voorkomend geval - aannemelijk te maken dat zulks het gevolg is van aan de belastingplichtige toe te rekenen omstandigheden.”
Naar deze regels voor de bewijslastverdeling heeft de Hoge Raad nog verwezen in zijn arrest van 10 juli 2009, gepubliceerd in BNB 2009/246 en op www.rechtspraak.nl onder LJ Nummer BG4156, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat die regels ook in deze zaak van toepassing zijn.
3.3. De rechtbank is van oordeel dat, hoewel verweerder de verzending van de uitspraak op bezwaar aannemelijk heeft gemaakt met de brief van 21 januari 2009 waarin het gehanteerde postregistratiesysteem (registratie van uitgaande post) is toegelicht, eiser de ontvangst van de uitspraak op bezwaar op geloofwaardige wijze heeft ontkend. De rechtbank overweegt daartoe in de eerste plaats dat eiser de ontvangst van de uitspraak op bezwaar op consistente en geloofwaardige wijze al in het beroepschrift heeft ontkend. In de tweede plaats is van belang dat eiser er ook nog niet op bedacht hoefde te zijn dat verweerder reeds op 16 oktober 2008 een uitspraak op het bezwaar van eiser heeft gedaan, nu verweerder bij ontvangst van het bezwaarschrift schriftelijk aan eiser heeft meegedeeld dat het bezwaar voor de wettelijke beslistermijn van 31 december 2008 zou worden afgehandeld. Tot slot acht de rechtbank het aannemelijk dat in de procedure inzake de vastgestelde WOZ-waarde van eisers woning met als waardepeildatum 1 januari 2005 op de zitting van 3 december 2008 is gevraagd naar de uitkomst van het door eiser tegen de vastgestelde WOZ-waarde gemaakte bezwaar en dat eiser destijds, zoals door hem wordt gesteld, heeft aangegeven nog geen uitspraak op bezwaar van verweerder te hebben ontvangen.
Nu de heffingsambtenaar geen nader bewijs heeft geleverd voor zijn stelling dat het onwaarschijnlijk is dat eiser als enige de aan hem gerichte uitspraak op bezwaar niet heeft ontvangen en ook niet heeft gesteld dat het niet ontvangen van de uitspraak op bezwaar door eiser het gevolg is van aan hem toe te rekenen omstandigheden, gaat de rechtbank ervan uit dat eiser de uitspraak op bezwaar niet eerder dan 16 december 2008 heeft ontvangen. Gelet op de datering van eisers beroepschrift is er daarom sprake van een ontvankelijk beroep.
4. Gelet hierop zal de rechtbank het geschil ook inhoudelijk beoordelen.
5. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van eisers woning terecht heeft vastgesteld op € 206.154.
6. Verweerder heeft eisers woning
tabel 1
vergeleken met de drie hieronder genoemde referentiewoningen:
tabel 2
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar gesteld dat hij overeenkomstig de Wet WOZ eisers woning heeft gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode en dat het door eiser genoemde verkoopcijfer van [referentiewoning 2] al aan de waardebepaling ten grondslag ligt. Het verschil tussen de vastgestelde WOZ-waarde voor eisers woning en het verkoopcijfer van [referentiewoning 2] wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een verschil in objectkenmerken. Eisers woning heeft meer grond en een aanbouw woonruimte van 89 m³. Aangezien eisers woning is vergeleken met verkoopcijfers van woningen uit dezelfde buurt, is met de ligging voldoende rekening gehouden bij de waardebepaling. Tot slot heeft verweerder gesteld dat de WOZ-waarde van eisers woning gezien de beschikbare verkoopcijfers en de onderlinge verhoudingen tussen de verschillende objecten te hoog is vastgesteld; bij nader inzien moet de waarde € 206.154 zijn.
7. Eiser heeft gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld. Daartoe heeft hij betoogd dat de woning aan [referentiewoning 2] (261 m²) exact gelijk is aan zijn woning (296m²) en dat deze is verkocht voor € [bedrag]. De WOZ-waarde van de woning aan [referentiewoning 2] is na bezwaar fors naar beneden bijgesteld naar € 175.000. Verder heeft eiser aangevoerd dat in de directe omgeving op 1 januari 2007 nog acht woningen te koop stonden, een goed moment om de waarde van zijn woning in te schalen. Tot slot heeft eiser aangegeven dat de waardestijging ten opzichte van de vorige waardepeildatum fors is.
8. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2007 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
9. De rechtbank overweegt dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich brengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De door eiser genoemde waardestijging ten opzichte van de voor de vorige waardepeildatum vastgestelde WOZ-waarde is dan ook geen reden om de thans vastgestelde waarde onjuist te achten. Ook de verwijzing van eiser naar vraagprijzen van op 1 januari 2007 te koop staande woningen is niet relevant, nu vraagprijzen geen marktgegevens zijn in de zin van bovenvermeld artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. Deze beroepsgronden treffen dus geen doel.
10. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de WOZ waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
11. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. De rechtbank is van oordeel dat de drie hierboven genoemde referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn met eisers woning. Het betreffen allemaal woningen met een gelijke uitstraling en een gelijk bouwjaar gelegen in dezelfde straat in de gemeente [plaats]. Alle woningen zijn verder voorzien van één of meerdere aan- en/of bijgebouwen. De woningen lopen wat betreft inhoud en perceeloppervlakte ook niet te zeer uiteen en zijn ook om die reden vergelijkbaar. De verkoopprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ waarde van eisers woning.
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen de WOZ-waarde van eisers woning is afgeleid. Uit het taxatierapport blijkt dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in inhoud van de woningen, grootte van het perceeloppervlak en de bij de woning behorende aanbouwen en bijgebouwen. Verweerder heeft in het taxatierapport een toelichting gegeven op de voor eisers woning vastgestelde WOZ-waarde, waarbij gebruik is gemaakt van een berekening met kubieke meterprijzen en vierkante meterprijzen. Deze berekening is slechts een hulpmiddel, die op zichzelf niet ter beoordeling staat, maar verweerder heeft hiermee wel laten zien dat rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen. Ter zitting heeft verweerder nog aangegeven dat er enkele verschrijvingen in het taxatierapport bij de referentiewoning aan [referentiewoning 2] staan. Zo is de kubieke meterprijs van die referentiewoning net als bij de woning van eiser € 300 en voorts heeft de referentiewoning een berging ter waarde van € 3.000 en een carport ter waarde van € 1.500. Bij de woning van eiser is per abuis aan de aanbouw een deelwaarde van € 3.150 toegekend, terwijl dit – ook gezien de uitkomst van de optelsom van de verschillende deelwaarden – € 31.150 moet zijn. Verder heeft verweerder verklaard dat voor de waardering van alle percelen bij de woningen dezelfde grondstaffel is gebruikt.
13. Naar het oordeel van de rechtbank laat de WOZ-waarde van eisers woning zich het beste verklaren door de verkoopprijs van de referentiewoning aan [referentiewoning 2]. Dat de WOZ-waarde van eisers woning hoger is dan de verkoopprijs van die referentiewoning, die op 16 maart 2007 voor € [bedrag] is verkocht, is goed verklaarbaar. Die referentiewoning heeft een gelijke inhoud als de woning van eiser. De woning van eiser heeft echter 35 m² meer grond, een overkapping/luifel en een aanbouw woonruimte van maar liefst 89 m³. De rechtbank stelt dan ook vast dat de woning van eiser niet, zoals door eiser wordt gesteld, exact gelijk is aan de referentiewoning. Het grotere perceel en de extra bijgebouwen vertegenwoordigen een dermate grote meerwaarde voor de woning van eiser dat de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde voor eisers woning van € 206.154 niet te hoog is.
De WOZ-waarde van eisers woning laat zich verder ook goed verklaren door referentiewoning aan [referentiewoning 1]. Deze woning is op 17 januari 2007, dus vlak na de waardepeildatum van 1 januari 2007, verkocht voor € [bedrag]. Dat ook hier de WOZ waarde van eisers woning hoger is dan de verkoopprijs van die referentiewoning is wederom goed te verklaren. De woning van eiser heeft – met inbegrip van de aanbouwen van beide woningen – 149 m³ meer inhoud en 90 m² meer grond. Verder heeft de woning van eiser nog een overkapping/luifel. Deze componenten vertegenwoordigen een zodanige meerwaarde voor de woning van eiser dat een verschil tussen de vastgestelde WOZ-waarde van eisers woning en de verkoopprijs van de referentiewoning van ongeveer € 46.000 zeker niet te groot is.
Tot slot laat de WOZ-waarde zich naar het oordeel van de rechtbank ook nog verklaren door de referentiewoning aan [referentiewoning 3], die op 4 juni 2006 is verkocht voor € [bedrag]. De woning van eiser heeft – met inbegrip van de aanbouwen van beide woningen – 97 m³ meer inhoud en 80 m² meer grond. Verder heeft de woning van eiser nog een berging en een overkapping/luifel. Ook hier kan worden geconcludeerd dat deze verschillen maken dat de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van € 206.154 niet te hoog is.
14. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld.
15. Het beroep is daarom ongegrond.
16. Voor een proceskostenveroordeling is bij deze beslissing geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. W.P. van der Haak, rechter, in tegenwoordigheid van mr. T. Stratmann, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2010 te Alkmaar.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.