Uitspraak
vonnis
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
AJB/JB
zaaknummer / rolnummer: 113541 / HA ZA 09-835
Vonnis van 25 augustus 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CORIO NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Utrecht,
eiseres,
advocaat mr. B.D.A. Zwart te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DREEF BEHEER BV,
statutair gevestigd te Velsen,
gedaagde,
advocaat mr. R.A.M. Schram te Haarlem.
Partijen zullen hierna ''Corio'' en ''Dreef'' genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 september 2009;
- de conclusie van antwoord van 28 oktober 2009;
- het tussenvonnis van 11 november 2009;
- het proces-verbaal van de comparitie van 25 mei 2010 met de daarin vermelde gedingstukken.
Ten slotte is vonnis bepaald. De inhoud van voormelde stukken geldt als hier ingelast.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist staan tussen partijen de volgende feiten vast.
Corio en Dreef zijn ieder eigenaar van een deel van de winkelruimtes en de niet-winkelruimtes in winkelcentrum Middenwaard in Heerhugowaard (hierna: het winkelcentrum).
Het winkelcentrum is ongeveer dertig jaar oud. Van 2004 tot en met 2007 heeft het winkelcentrum een herontwikkeling ondergaan. Voor die tijd waren de winkelruimtes eigendom van Corio en andere ondernemers, alle niet-winkelruimtes waren eigendom van Corio. Dekamarkt, een aan Dreef gerelateerde vennootschap, huurde van Corio een winkelruimte.
In de loop van de herontwikkeling heeft Dreef een perceel dat naast het winkelcentrum lag ontwikkeld. Dreef heeft hierop een gebouw laten bouwen dat tegen het winkelcentrum aan ligt, op het niveau van kelder, begane grond en eerste verdieping. Dreef heeft in deze uitbreiding van het winkelcentrum winkelruimtes en niet-winkelruimtes gerealiseerd, waarvan zij eigenaar is geworden en gebleven. Sinds oktober 2006 zijn de winkelruimtes en niet-winkelruimtes van Dreef in bedrijf, de Dekamarkt is verhuisd van haar eerdere van Corio gehuurde winkelruimte naar een winkelruimte die aan Dreef toebehoort. De winkelruimtes van Dreef zijn voor het publiek van buiten af bereikbaar via de niet-winkelruimtes van Dreef.
Tussen het nieuwe deel van het winkelcentrum waar Dreef zich heeft gevestigd en het reeds bestaande deel waar Corio al zat, is de Passage gebouwd, een entree naar - tevens doorgang door - het winkelcentrum voor het publiek. Dreef en Corio zijn ieder voor een deel eigenaar van de Passage geworden (Dreef van zeven meter breedte en Corio van één meter breedte). Dreef en Corio hebben bij akte van 13 mei 2005 over en weer erfdienstbaarheden van voetpad gevestigd op de Passage. De akte vermeldt (voor zover relevant):
(...)
3. Het onderhoud, het schoonhouden en de bestrating is voor rekening van de eigenaar(s) van het heersend erf en de eigenaar(s) van het dienstbaar erf, ieder voor de helft.
4. Het beheer van het dienende erf geschiedt door Corio, mits zij het in onderling overleg met Dreef vastgestelde budget niet overschrijdt, tenzij dat laatste met toestemming van Dreef geschiedt.
(...)
Corio voert beheerwerkzaamheden (onderhoud aan technische installaties, schoonmaak, glasbewassing, huismeester, beveiligingsdiensten, inbraakpreventie, brandpreventie, bewegwijzering, vermelding op plattegronden, ongediertebestrijding en het verhelpen van verstoringen) uit over haar eigen niet-winkelruimtes, en draagt de kosten die daaruit voortvloeien. Corio ontvangt daarvoor van overige winkeliers (niet zijnde Dreef) een vergoeding naar rato van het aantal vierkante meters winkelruimte. Corio voert ook beheerwerkzaamheden over de Passage uit en heeft de kosten daarvan op zich genomen.
Dreef voert soortgelijke beheerwerkzaamheden uit over haar eigen niet-winkelruimtes en draagt de kosten die daaruit voortvloeien, met dien verstande dat de sprinklerinstallatie van Dreef aangesloten is op de pompkamer van Corio en de brandmeldinstallatie van Dreef aangesloten is op de brandmeldcentrale van Corio.
Dreef heeft tot heden geen betalingen verricht aan Corio voor het door Corio uitgevoerde beheer over de Passage en niet-winkelruimtes.
Het geschil
Corio vordert - kort samengevat - veroordeling van Dreef tot (primair) betaling van [euro] 484.604,62 vermeerderd met rente en kosten en (subsidiair) betaling van [euro] 57.903,12 vermeerderd met rente en kosten waarbij Dreef tevens wordt geboden te onderhandelen over een bijdrage van haar zijde aan de beheerkosten van de niet-winkelruimtes.
Dreef voert verweer.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling
Corio heeft gesteld dat zij het beheer voert over de Passage, haar eigen niet-winkelruimtes en ook over de niet-winkelruimtes van Dreef anders dan de Passage (hierna: de niet-winkelruimtes van Dreef). Corio vordert vergoeding van de kosten die voortvloeien uit het beheer van alle niet-winkelruimtes en de Passage. De rechtbank zal de vorderingen van Corio afzonderlijk beoordelen.
ten aanzien van de kosten van het beheer van de niet-winkelruimtes van Corio en Dreef anders dan de Passage
Corio heeft het deel van haar vorderingen dat ziet op het beheer van de niet-winkelruimtes onderbouwd met de stelling dat zij het beheer voert over alle niet-winkelruimtes (dus die van Corio én Dreef) en daarvan de kosten op zich heeft genomen. Corio stelt dat Dreef op grond van 1) overeenkomst, 2) ongerechtvaardigde verrijking dan wel 3) gerechtvaardigd vertrouwen gehouden is bij te dragen aan deze kosten over de jaren 2006, 2007 en 2008, naar rato van het aantal vierkante meters winkelruimte dat eigendom is van Dreef ten opzichte van het totaal aantal vierkante meters winkelruimte dat het winkelcentrum telt. Dreef heeft de stellingen van Corio voor een deel erkend en voor het overige gemotiveerd betwist.
door Dreef erkende beheerkosten
De rechtbank stelt allereerst vast, als gesteld door Corio en erkend door Dreef, dat Dreef gehouden is bij te dragen aan de kosten die in 2006, 2007 en 2008 zijn gemaakt voor de huismeester, onderhoudskosten verbonden aan het aansluiten van de sprinklerinstallatie van Dreef op de pompkamer van Corio en onderhoudskosten verbonden aan de aansluiting van de brandmeldinstallatie van Dreef op de brandmeldcentrale van Corio. Voorts staat vast, als gesteld door Corio en erkend door Dreef, dat Dreef gehouden is bij te dragen aan de kosten die Corio heeft gemaakt voor glasbewassing en ongediertebestrijding voor de niet-winkelruimtes van Dreef over de jaren 2006 en 2007.
Partijen twisten over de vraag hoe de bijdrage van Dreef moet worden vastgesteld. Corio stelt dat zij slechts inzicht heeft in de totale beheerkosten gemaakt voor alle niet-winkelruimtes waarover zij het beheer voert, en dat het onmogelijk is om daaruit de werkelijke kosten voor een klein oppervlak of onderdeel te filteren, en neemt daarom als uitgangspunt verdeling van de totale kosten naar rato van het aantal vierkante meters, overeenkomstig het vermelde onder 4.2. Dreef voert aan dat de werkelijke kosten moeten worden berekend.
De rechtbank stelt voorop dat, nu partijen geen vergoeding zijn overeengekomen, Dreef ingevolge artikel 7:407 van het Burgerlijk Wetboek aan Corio een op de gebruikelijke wijze berekend, althans redelijk loon voor de werkzaamheden verschuldigd is. Dreef heeft zich ten tijde van haar vestiging aangesloten bij een bestaande situatie waarin Corio reeds beheerwerkzaamheden uitvoerde en waarin Corio van de overige winkeliers, waartoe tot 2006 ook de aan Dreef gerelateerde vennootschap Dekamarkt behoorde, een vergoeding ontving die naar rato werd vastgesteld. Voorts heeft Corio ter zitting onbetwist gesteld dat de door Corio voorgestelde rekenmethode reeds in 2006 en 2007 onderwerp van gesprek is geweest tussen partijen, waarna de werkzaamheden zijn voortgezet. Gelet op een en ander komt de rechtbank de door Corio voorgestelde methode zoals vermeld onder 4.2 niet ongebruikelijk en onredelijk voor. De rechtbank zal daarom aanknopen bij deze rekenmethode.
Nu Corio heeft gesteld en Dreef heeft betwist dat de door Corio in de dagvaarding onder 2.26 tot en met 2.29 genoemde bedragen daadwerkelijk zijn betaald, zal Corio in de gelegenheid worden gesteld nader te onderbouwen 1) in hoeverre deze bedragen daadwerkelijk betrekking hadden op de erkende posten en op de niet-winkelruimtes, en 2) dat zij de door haar gestelde bedragen daadwerkelijk heeft betaald. De rechtbank stelt zich ten aanzien van dat laatste voor dat Corio ter zake van de gevorderde bedragen betaalbewijzen overlegt (overlegging van offertes en facturen zijn daarvoor onvoldoende).
De rechtbank zal Corio in de gelegenheid stellen de hoogte van de erkende kostenposten, vermeld onder 4.3, met inachtneming van het onder 4.2, 4.5 en 4.6 vermelde over de rekenmethode en de betaalbewijzen, bij akte nader te onderbouwen, en zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen met een termijn van vier weken. De rechtbank zal Dreef daarna in de gelegenheid stellen om hierop met een zelfde termijn van vier weken bij antwoordakte op te reageren.
door Dreef betwiste beheerkosten
Met inachtneming van de onder 4.3 erkende posten blijven ter beoordeling nog over de volgende gevorderde posten: onderhoud aan technische installaties anders dan de onderhoudskosten verbonden aan het aansluiten van de sprinklerinstallatie van Dreef op de pompkamer van Corio en de onderhoudskosten verbonden aan de aansluiting van de brandmeldinstallatie van Dreef op de brandmeldcentrale van Corio, schoonmaak, glasbewassing over 2008, beveiligingsdiensten, inbraakpreventie, brandpreventie, bewegwijzering, vermelding op plattegronden, ongediertebestrijding over 2008 en het verhelpen van verstoringen. Corio heeft het deel van haar vordering dat ziet op deze beheerkosten, zoals reeds opgemerkt, gebaseerd op verschillende grondslagen: overeenkomst, schadevergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking en een gebod tot dooronderhandelen omdat Corio er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen. Dreef heeft betwist jegens Corio enige verplichting te hebben ter zake van deze posten en heeft de toepasselijkheid van de door Corio gestelde grondslagen bestreden. De rechtbank zal deze grondslagen hierna bespreken.
wanprestatie/overeenkomst
Corio heeft allereerst gesteld dat Dreef gehouden is bij te dragen aan de beheerkosten voor de niet-winkelruimtes omdat partijen daarover overeenstemming hebben bereikt, welke stelling Corio concreet heeft onderbouwd (zoals vermeld onder 3.5 van de conclusie van antwoord) met het gestelde onder 2.5 tot en met 2.9 alsmede 3.10 in de conclusie van antwoord. Daarin staat - kort samengevat - dat Corio en Dreef met elkaar hebben gesproken over de oprichting van een winkeliersvereniging en over de verdeling van de beheerkosten voor niet-winkelruimtes. Volgens Corio was het de bedoeling - naar de rechtbank begrijpt de bedoeling van Corio én Dreef - dat Dreef zou bijdragen aan de beheerkosten, ook nadat duidelijk werd dat oprichting van een vereniging niet mogelijk was. Dreef heeft deze stellingen van Corio gemotiveerd betwist en de (relevantie van de) producties bestreden. Corio heeft ter onderbouwing van deze stelling verwezen naar producties 3, 4, 5 en 6 die zijn overgelegd bij dagvaarding.
De rechtbank stelt voorop dat, om te kunnen spreken van een overeenkomst, sprake moet zijn van een aanbod en aanvaarding daarvan. Relevant voor de vraag of de producties de stelling van Corio ondersteunen is derhalve, of ze wijzen in de richting van, om te beginnen, aanvaarding door Dreef. Uit de inhoud van de producties blijkt dat ze allemaal betrekking hebben op besprekingen van een stuurgroep die ten tijde van de vestiging door Dreef de mogelijkheid heeft onderzocht om een winkeliersvereniging op te richten. Dreef heeft ter zitting aangevoerd dat de producties haar niet aangaan omdat zij geen lid is geweest van deze stuurgroep en de notulen van deze stuurgroep destijds niet heeft ontvangen. Corio heeft dit verweer niet bestreden, zodat het verweer van Dreef dat de verslagen van de stuurgroep haar niet binden, slaagt. Nu Corio in het kader van de gestelde totstandkoming van een overeenkomst geen overige feiten of omstandigheden heeft gesteld, faalt bij deze stand van zaken haar stelling dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen.
ongerechtvaardigde verrijking
Corio heeft voorts gesteld dat Dreef ongerechtvaardigd is verrijkt doordat ze weigert mee te betalen aan de kosten voor het beheer van alle niet-winkelruimtes, terwijl ze wel profiteert van, althans baat heeft bij, deze door Corio geboden voorzieningen, en er in een aantal gevallen zelf om gevraagd heeft. Dreef heeft deze stellingen bestreden en aangevoerd nimmer te hebben verzocht om de voorzieningen, geen prijs te stellen op de door Corio geboden voorzieningen aangezien zij, behoudens de onder 4.3 vermelde erkende posten, zelf het beheer voert over haar eigen niet-winkelruimtes en daarvan zelf de kosten draagt. Dreef heeft verder nog aangevoerd dat ze er niet mee bekend is dat Corio werkzaamheden uitvoert in de niet-winkelruimtes van Dreef en geen gebruik maakt, en ook niet wenst te maken, van de niet-winkelruimtes van Corio. Voor zover er sprake is van verrijking is deze, zo stelt Dreef, opgedrongen. Voorts heeft Dreef betwist dat aan de zijde van Corio sprake is van verarming.
De rechtbank zal eerst de stelling van Corio beoordelen dat Dreef zelf heeft gevraagd om de voorzieningen. Corio heeft ter onderbouwing hiervan het volgende gesteld: Dreef heeft Corio gevraagd om vervanging van kapotte verlichting en reparatie van het tourniquet dat toegang geeft tot de Passage, de bedrijfsleider van de Dekamarkt heeft aangegeven mee te willen doen met de bedrijfshulpverlening van Corio, Dreef wordt vermeld op de bewegwijzering en plattegronden en Corio regelt het beheer voor de niet-winkelruimtes van Dreef. Dreef heeft deze stellingen bestreden met het verweer dat het onderhoud van de verlichting en het tourniquet volgen uit afspraken over het beheer van de Passage en dus niet zien op de niet-winkelruimtes waar het hier om gaat, dat uit de enkele mededeling van de bedrijfsleider van Dekamarkt niet kan worden afgeleid dat Dreef aanspraak wenst te maken op voorzieningen van Corio, dat zij Corio niet gevraagd heeft haar te vermelden op de bewegwijzering, de plattegronden en om de niet-winkelruimtes van Dreef te beheren, maar dat Corio dit ongevraagd heeft gedaan. Gelet op deze gemotiveerde betwisting had het op de weg gelegen van Corio om haar stellingen dat Dreef dat Dreef zelf heeft gevraagd om de voorzieningen nader te onderbouwen. Dat heeft Corio echter niet gedaan. De stelling van Corio dat Dreef zelf heeft verzocht om de voorzieningen is daarmee onvoldoende onderbouwd en wordt daarom als onhoudbaar terzijde gelegd.
De rechtbank zal thans het verweer van Dreef dat de eventuele verrijking is opgedrongen beoordelen. De rechtbank stelt voorop dat in een geval als deze, waarin niet vast staat dat Dreef Corio zelf heeft verzocht om voorzieningen en Dreef aan Corio heeft laten weten er geen prijs te stellen, toch sprake kan zijn van een verrijking aan de zijde van Dreef die niet aan haar is opgedrongen, indien Dreef zich bij de realisatie van haar deel van het winkelcentrum heeft moeten realiseren dat zij zich in een situatie begaf waarin het onvermijdelijk was dat zij, boven op de voordelen die het gezamenlijk beheer van de Passage zou meebrengen, ook voordelen zou genieten van het beheer door Corio van gemeenschappelijke installaties en voorzieningen en dat de kosten van dat beheer daarom in evenredigheid voor rekening van alle winkeliers zouden moeten komen.
De rechtbank merkt allereerst op dat van ''gemeenschappelijke ruimtes'', zoals Corio de niet-winkelruimtes noemt, in juridische zin geen sprake is. De niet-winkelruimtes in het winkelcentrum zijn óf eigendom van Corio (haar eigen ruimtes plus 1 meter breedte van de Passage) óf van Dreef (haar eigen ruimtes plus 7 meter breedte van de Passage). Van ongedeeld eigendom of van enig aandeel in de niet-winkelruimtes van een ander is geen sprake. De rechtbank zal daarom in het vervolg onderscheid maken tussen niet-winkelruimtes van Corio en de niet-winkelruimtes van Dreef. De onder 4.13 geformuleerde vraag komt er daarom in essentie op neer of Dreef zich bij de realisatie van haar deel van het winkelcentrum heeft moeten realiseren 1) dat zij zich in een situatie begaf waarin het onvermijdelijk was dat zij voordelen zou genieten van het beheer van de niet-winkelruimtes van Corio en dat de kosten van dat beheer daarom in evenredigheid voor rekening van alle winkeliers zouden moeten komen en 2) dat Corio ongevraagd het beheer over niet-winkelruimtes van Dreef zou voeren en dat Dreef gehouden zou zijn om Corio daarvoor te betalen.
Bij de beoordeling of van het onder 1) vermelde sprake is, acht de rechtbank van de feiten en omstandigheden zoals ze thans door partijen zijn voorgelegd het volgende van belang. Toen Dreef zich vestigde, bestond het winkelcentrum al. Het was één functioneel geheel. De winkels behoorden destijds toe aan Corio en aan andere winkeliers, alle niet-winkelruimtes waren van Corio. Dreef heeft ten behoeve van haar vestiging een nieuwe hoek aan het winkelcentrum laten bouwen op de niveaus van kelder, begane grond en eerste verdieping. Corio en Dreef hebben naast elkaar gelegen, op zichzelf staande eigendommen, van appartementsrechten of ongedeeld eigendom is geen sprake. De erven van Dreef en Corio zijn van elkaar gescheiden door de doorgang ''de Passage'', waarvan zij ieder voor een afgebakend deel eigenaar zijn (Dreef van 7 meter breedte, Corio van 1 meter breedte). De winkelruimtes van Dreef zijn voor het publiek van buitenaf toegankelijk via de eigen niet-winkelruimtes van Dreef en de niet-winkelruimtes tussen de drie verdiepingen zijn onderling bereikbaar door middel van een roltrap die aan Dreef toebehoort.
In het licht van het feit dat partijen destijds met elkaar een overeenkomst hebben gesloten over het onderhoud, de schoonmaak en de bestrating van de Passage (het gemeenschappelijk eigendom van partijen), kunnen voormelde feiten en omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, naar het oordeel van de rechtbank niet leiden tot de slotsom dat Dreef zich bij het toetreden tot het winkelcentrum heeft moeten realiseren dat zij zich in een situatie begaf waarin het onvermijdelijk was dat zij, naast de voordelen die het beheer van de Passage zou meebrengen en de verder door Dreef erkende beheerkosten, ook nog eens voordelen zou genieten van het beheer van de niet-winkelruimtes die aan Corio toebehoren en dat de daaruit voortvloeiende kosten voor het beheer daarom in evenredigheid voor rekening van alle winkeliers, en dus ook voor rekening van Dreef, dienden te komen. Dat partijen rond de vestiging van Dreef hebben gesproken over de mogelijkheden om de kosten te delen maakt dit, wat daar ook van zij, niet anders. Immers daar ging het om kosten van gemeenschappelijke installaties en onder 4.3 is reeds overwogen dat Dreef deze strikt genomen heeft erkend.
Corio heeft ter staving van haar stelling verwezen naar de arresten van het Gemeenschappelijke Hof van de Nederlandse Antillen en Aruba van 10 december 1999 en HR 21 december 2001, NJ 2004, 34 waarin, zo stelt Corio, van een vergelijkbare casus sprake was. De Antilliaanse zaak verschilt echter, zoals Dreef terecht opmerkt, op essentiële punten van deze zaak. In de Antilliaanse zaak ging het om de toetreding van een nieuwe woningeigenaar tot een reeds bestaande situatie waarin alle eigenaren via een stichting de gemeenschappelijke ruimtes in handen hadden en waarin vooraf bekend was dat alle eigenaren naar rato zouden bijdragen aan de gemeenschappelijkheden. In deze zaak is sprake van naast elkaar liggende eigendommen - van elkaar gescheiden door een erfgrens op de Passage (7:1 meter) - en betreft het geschil geen gemeenschappelijke ruimtes maar ruimtes die ófwel van Corio ófwel van Dreef zijn. En juist over de enige ruimte die partijen in gedeeld - let wel, niet ongedeeld - eigendom hebben, de Passage, hebben ze een overeenkomst met elkaar gesloten. Daarnaast grensde de Antilliaanse woning direct aan gemeenschappelijke ruimtes waar de bewoner geen eigenaar van was, zodat niet valt in te zien hoe hij zijn eigen woning kon bereiken zonder gebruik te maken van de gemeenschappelijkheden. De winkels van Dreef zijn daarentegen voor haarzelf en voor haar publiek van buiten af en onderling toegankelijk via de niet-winkelruimtes van Dreef. Ook de door Corio gemaakte vergelijking met HR 13 juli 2007, NJ 2008,199 gaat volledig mank. Van overeenkomstige feiten en omstandigheden in die zaak en deze zaak is geen enkele sprake.
In het licht van het onder 2.7 vermelde feit dat Dreef reeds zelf het beheer over haar eigen niet-winkelruimtes voert en de kosten daarvan betaalt, valt, gelet op voorgaande overweging, al helemaal niet in te zien dat Dreef zich bij toetreding heeft moeten realiseren dat Corio ongevraagd het beheer over de niet-winkelruimtes van Dreef op zich zou nemen en dat Dreef gehouden zou zijn Corio daarvoor een vergoeding te betalen.
Uit het voorgaande volgt dat, voor zover er al sprake is zou zijn van verrijking van Dreef, deze haar, zoals Dreef terecht opmerkt, door Corio is opgedrongen. In het verlengde daarvan faalt het beroep van Corio op ongerechtvaardigde verrijking.
De rechtbank hecht eraan ten overvloede op te merken dat, nu niet gesteld of gebleken is dat het totale oppervlak aan niet-winkelruimtes van Corio (behoudens de Passage) is vergroot als gevolg van de vestiging door Dreef, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien dat sprake is van verarming aan de zijde van Corio, bijvoorbeeld door hogere, door Dreef veroorzaakte, beheerkosten van haar niet-winkelruimtes.
Uit al het voorgaande volgt dat voor vergoeding door Dreef van de door Dreef betwiste, onder 4.8 vermelde kosten van het beheer van de niet-winkelruimtes van Corio en Dreef geen grond bestaat. Het deel van de primaire vordering dat gebaseerd is op ongerechtvaardigde verrijking zal daarom worden afgewezen.
gerechtvaardigd vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen
Thans dient de rechtbank te beoordelen of de subsidiaire vordering tot dooronderhandelen over een overeenkomst voor een vergoeding van Dreef aan Corio voor de overige beheerkosten van de niet-winkelruimtes vanaf 2006 toewijsbaar is.
De rechtbank stelt hierbij het volgende voorop. Als onderhandelingen in en stadium terecht zijn gekomen waarin partijen er gerechtvaardigd op kunnen vertrouwen dat een contract tot stand zal komen, is afbreken van die onderhandelingen in strijd met de goede trouw en kan, indien de onderhandelingen zich al in de eindfase bevonden, onder omstandigheden een gebod tot dooronderhandelen worden opgelegd.
Ter onderbouwing van haar stelling dat sprake is van een dergelijk gerechtvaardigd vertrouwen heeft Corio het volgende gesteld. Vanaf het moment dat bekend werd dat Dreef eigenaar zou worden van winkels in het winkelcentrum, was het de bedoeling dat Dreef zou toetreden tot een coöperatieve vereniging waarin alle winkeliers verenigd zouden zijn. Dreef zou op die manier, net als de andere winkeliers, naar evenredigheid bijdragen aan de kosten voor het beheer van de niet-winkelruimtes. Door de verschillende winkeleigenaren, ook door Dreef, is over de oprichting van een vereniging overlegd en zijn toezeggingen gedaan om te participeren in de beheerkosten. De beoogde vereniging is er uiteindelijk niet gekomen om fiscale redenen die te maken hebben met de rechtspersoonlijkheid van Corio. Dat doet echter niets af aan de in dat kader tussen Corio en Dreef bereikte overeenstemming over verdeling van de kosten voor beheer. Nadat is gebleken dat oprichting van een vereniging niet mogelijk was, hebben Corio en Dreef met elkaar nader overlegd over een bijdrage van Dreef aan de kosten voor het beheer, waarna Dreef de onderhandelingen heeft afgebroken. Corio verwijst ter ondersteuning van haar stellingen naar de correspondentie die als producties 8 tot en met 17 bij dagvaarding is overgelegd, waarbij wordt opgemerkt dat in deze kwestie de aan Dreef gelieerde vennootschap Dekamarkt BV namens Dreef heeft gecorrespondeerd. Dreef heeft de stellingen van Corio gemotiveerd betwist en onder meer aangevoerd dat participatie nooit haar bedoeling geweest is en dat er weliswaar tussen partijen is overlegd, maar dat de gestelde onderhandelingen niet zijn gevoerd.
De rechtbank merkt op dat, voor zover Corio bedoeld heeft te stellen dat het stadium waarin het afbreken van de onderhandelingen in strijd is met de goede trouw reeds bereikt was tijdens de besprekingen over de vereniging, deze stellingen falen. Bepalend is het moment waarop Dreef zich uit de onderhandelingen heeft teruggetrokken en het stadium waarin de onderhandelingen op dát moment verkeerden. Blijkens de stellingen van Corio is dat moment pas later opgetreden. De rechtbank zal daarom overgaan tot beoordeling van de omstandigheden op dat moment.
Corio heeft ter onderbouwing van haar stelling dat de onderhandelingen zich in een vergevorderd stadium bevonden, verwezen naar producties 8 tot en met 15, overgelegd bij dagvaarding. De rechtbank zal hierna beoordelen of deze producties de stellingen van Corio ondersteunen.
Uit productie 8 blijkt niet dat de onderhandelingen zich in een eindfase bevinden, integendeel. Uit de tekst van de brief van Corio aan Dreef blijkt dat partijen een eerste overleg gehad hebben waarin Corio een aantal mogelijke afspraken heeft voorgesteld aan de heer R. Driessen van Dreef, en dat Corio zich ervan bewust is dat de vertegenwoordiger van Dreef die kennelijk aanwezig was bij dat gesprek niet beslissingsbevoegd is:
(...) Tijdens het gesprek zijn onderstaande punten bespoken. Afgesproken is dat u deze voorlegt aan uw organisatie. Conform afspraak zult u trachten om met 14 dagen een eerste reactie te geven [onderstreping rechtbank].
(...)
Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en vernemen graag schriftelijk van u of Dreef Beheer zich aan bovenstaande afspraken kan conformeren. (...)
Productie 9 is niet meer dan een rappel van productie 8. Hieruit blijkt dat Corio nog steeds afwacht of Dreef akkoord gaat met de mogelijke afspraken. Uit productie 10 blijkt dat Corio nog steeds geen reactie van Dreef heeft ontvangen op haar voorstel. Productie 11 is een brief van de heer J. Groot van de zijde van Dreef aan Corio, waaruit blijkt dat Dreef het voorstel van Corio betreffende beheerkosten zoals neergelegd in de brief van 11 september 2007 (productie 8) afwijst, met dien verstande dat de verschuldigdheid van een bijdrage voor een aantal posten voor de niet-winkelruimtes (overeenkomstig het in dit vonnis vermelde onder 4.3) en voor het onderhoud, de bestrating en de schoonmaak en energie van de Passage erkend wordt (zie hierna onder 4.30 en verder). Producties 12 en 13 zijn brieven van de zijde van Corio aan Dreef met als bijlage een specificatie van de totale beheerkosten en het door Corio berekende aandeel van Dreef daarin. Uit het volgende uittreksel uit deze brief blijkt dat enig uitzicht op de totstandkoming van een overeenkomst tussen Dreef en Corio ver weg is:
(...) Al geruime tijd proberen wij afspraken met Dreef beheer te maken om een aantal zaken ten aanzien van het gemeenschappelijke beheer in winkelcentrum Middenwaard te Heerhugowaard vast te leggen. Tot onze grote teleurstelling is het tot op heden niet gelukt, aangezien er zowel telefonisch als schriftelijk niet door de heer J. Groot wordt gereageerd en geplande afspraken van zijn zijde worden afgezegd. In de afgelopen periode hebben wij wel een afspraak met de heer R. Driessen gehad, waarbij een aantal zaken ten aanzien van het beheer zijn besproken, maar helaas hebben wij ondanks zijn toezeggingen ook van zijn zijde niets meer vernomen. (...)
Productie 14 is een brief van de zijde van Dreef aan Corio waarin Dreef betwist beheerkosten aan Corio verschuldigd te zijn aangezien daarvoor een juridische basis ontbreekt. Productie 15 is een brief van de zijde van Corio aan Dreef waarin Corio bericht dat Dreef, als Dreef volhardt in haar weigering bij te dragen in de beheerkosten die betrekking hebben op de niet-winkelruimtes van Corio, zij zal worden afgesloten van een aantal voorzieningen (sprinkler-, brandmeld- en inbraakinstallaties).
De hiervoor besproken correspondentie ondersteunt de stelling van Corio dat partijen zich in een eindfase bevonden van onderhandelingen (met één been in het contract) in het geheel niet. In de inhoud van de brieven kan redelijkerwijze niet anders worden gelezen dan dat Dreef aan Corio heeft toegezegd het voorstel van Corio om de beheerkosten te delen intern te bespreken, dat ze het voorstel vervolgens heeft afgewezen en dit aan Corio heeft bericht.
Gezien alle door Corio geschetste omstandigheden en deze correspondentie kan van een gerechtvaardigd vertrouwen aan de zijde van Corio dat een overeenkomst tot stand zou komen, geen sprake zijn. Het subsidiair gevorderde gebod tot dooronderhandelen, en in het kielzog daarvan de gevorderde dwangsom, zal derhalve worden afgewezen.
ten aanzien van de kosten voor het beheer van de Passage
De rechtbank zal thans overgaan tot beoordeling van de door Corio gevorderde vergoeding voor het beheer van de Passage. Tussen partijen staat vast dat Corio het onderhoud, de schoonmaak en de bestrating van de Passage (hierna: de afgesproken werkzaamheden) op zich zou nemen en dat beide partijen de helft van de daaruit voortvloeiende kosten voor hun rekening zou nemen, hetgeen betekent dat Dreef de helft van de kosten die Corio heeft betaald aan Corio verschuldigd is. Daarnaast heeft Dreef erkend, zoals reeds onder 4.27 overwogen, ook de kosten voor energie met betrekking tot de Passage aan Corio verschuldigd te zijn. Tussen partijen is niet in geschil dat Corio de afgesproken voorzieningen in 2006, 2007 en 2008 heeft getroffen en dat Dreef nog niets aan Corio heeft betaald en thans dus nog een vergoeding verschuldigd is. Partijen twisten over de vraag volgens welke rekenmethode deze vergoeding moeten worden vastgesteld.
Corio heeft de hoogte van de beheerkosten afgeleid uit de totale kosten van het beheer van alle niet-winkelruimtes, door het aantal vierkante meters dat de Passage beslaat te delen door het aantal vierkante meters van alle niet-winkelruimtes van Dreef en Corio tezamen, en het resultaat te vermenigvuldigen met de totale kosten van het beheer van alle niet-winkelruimtes. Dreef heeft deze methode betwist en aangevoerd dat Corio ten eerste meer voorzieningen dan de drie overeengekomen voorzieningen heeft meegenomen - namelijk álle voorzieningen - en voorts dat de toerekening naar aantal vierkante meters onjuist is en tot een te hoog bedrag leidt omdat daarmee voorbij gegaan wordt aan het feit dat de Passage minder bewerkelijk is dan de rest van het winkelcentrum, aangezien het nieuwbouw is en er geen installaties staan die in de rest van het winkelcentrum wel staan. Voorts heeft Dreef aangevoerd dat partijen afgesproken hebben dat de werkelijke kosten zouden worden begroot en dat Corio pas na instemming van Dreef met het budget de werkzaamheden mocht uitvoeren.
De rechtbank overweegt als volgt. Dreef merkt terecht op dat in de berekening van Corio, resulterende in een bedrag van [euro] 57.903,12, andere voorzieningen zijn opgenomen dan alleen de tussen partijen bij akte afgesproken voorzieningen van onderhoud, schoonmaken en bestrating. Zoals volgt uit 4.8 tot en met 4.29, is Dreef niet gehouden bij te dragen aan overige beheerkosten omdat daarvoor een grondslag ontbreekt. Alle overige door Corio gevorderde beheerkosten voor de Passage zullen daarom worden afgewezen.
Het verweer van Dreef dat partijen hadden afgesproken dat de werkelijke kosten zouden worden begroot, is in het licht van de onder 2.5 vermelde tekst van de akte volstrekt onvoldoende onderbouwd. Dit verweer van Dreef faalt daarom.
Naar analogie van hetgeen onder 4.5 reeds is overwogen en beslist, zal de rechtbank het verweer van Dreef dat de Passage om meerdere redenen minder bewerkelijk is dan de rest van het winkelcentrum terzijde schuiven, en aanknopen bij de door Corio voorgestelde rekenmethode, waarbij uitgegaan wordt van het aantal vierkante meters dat de Passage beslaat, gedeeld door het totaal aantal vierkante meters niet-winkelruimte in het winkelcentrum, vermenigvuldigd met de kosten voor onderhoud, bestrating, schoonmaak en energie van alle niet-winkelruimtes.
De rechtbank zal Corio in de gelegenheid stellen deze kosten (schoonmaak, bestrating, onderhoud en energie) overeenkomstig hetgeen hiervoor onder 4.30 tot en met 4.34 is overwogen bij akte nader te onderbouwen. Daarbij ligt het ook op de weg van Corio om - voor zover na inachtneming van het voorgaande nog steeds relevant - een toelichting te geven op het optreden van de procentuele stijging van de kosten in de loop van de jaren die, zoals Dreef terecht opmerkt, voor de onder 2.28 van de dagvaarding genoemde bedragen vooralsnog, gelet op de jaarlijkse inflatie, onbegrijpelijk hoog lijkt te zijn (een jaarlijkse stijging van achtereenvolgens +21 % en +23%). De rechtbank zal de zaak hiervoor naar de rol verwijzen met inachtneming van een termijn van vier weken. De rechtbank zal Dreef daarna in de gelegenheid stellen om hierop bij antwoordakte te reageren, ook met inachtneming van een termijn van vier weken.
De rechtbank merkt thans reeds op dat de door Corio gevorderde handelsrente zal worden afgewezen nu Corio niet heeft gesteld, noch is gebleken, dat haar vorderingen berusten op een handelsovereenkomst. De vraag of het verweer van Dreef dat zij pas tot betaling gehouden is nadat partijen een budget zijn overeengekomen slaagt, lost zich hierin op en zal daarom verder buiten beschouwing worden gelaten.
In afwachting van het voorgaande wordt iedere beslissing aangehouden.
De beslissing
De rechtbank
- verwijst de zaak naar de rol van woensdag 22 september 2010 voor akte aan de zijde van Corio overeenkomstig hetgeen is overwogen onder 4.7 en 4.35.
- houdt iedere beslissing aan
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Blokland en in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2010.