Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Kanton
Locatie Hoorn
Zaaknr/rolnr.: 337872 CV EXPL 10-3280
Uitspraakdatum: 29 november 2010
Vonnis in de zaak van:
het openbaar lichaam de gemeenschappelijke regeling Recreatieschap Westfriesland,
gevestigd en kantoorhoudende te [plaats]
eisende partij in conventie/gedaagde partij in reconventie (verder te noemen: het Recreatieschap),
gemachtigde mr. W.J.M. Loomans, advocaat te Hoorn
tegen
1.de vennootschap onder firma
[VOF]
gevestigd [adres]
2.[vennoot 1], vennoot van gedaagde sub 1,
wonende [adres]
ex artikel 1:14 BW Pro mede woonplaats hebbende
[adres]
3.[vennoot 2], vennoot van gedaagde sub 1,
wonende [adres]
ex artikel 1:14 BW Pro mede woonplaats hebbende
[adres]
4.de besloten vennootschap
[B.V.]
gevestigd [adres]
gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie (verder ook te noemen: gedaagden in conventie/eisers in reconventie)
gemachtigde mr. J.J. Poppe, werkzaam ten kantore van Koninklijke Horeca Nederland te Woerden
Het procesverloop
In conventie en in reconventie
Het Recreatieschap heeft bij dagvaarding (met producties) van 29 juni 2010 in conventie een vordering ingesteld. Gedaagden hebben in conventie bij antwoord (met producties) verweer gevoerd en in reconventie een tegenvordering ingesteld.
Na tussenvonnis d.d. 6 september 2010 heeft de kantonrechter een comparitie na antwoord gelast, die is gehouden op 1 november 2010, in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. Van deze comparitie heeft de griffier aantekeningen gehouden.
Voorafgaand aan de comparitie heeft Het Recreatieschap een conclusie van antwoord in reconventie (met producties) ingezonden.
De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
Tenslotte is heden uitspraak bepaald.
De uitgangspunten
In conventie en in reconventie
-Het Recreatieschap heeft in 2007 met [B.V.] een huurovereenkomst gesloten, waarbij van 1 september 2007 tot en met 31 oktober 2007 aan [B.V.] werd verhuurd de kantine, met bijbehorende ruimten en terras, op de camping en het dagrecreatieterrein de [plaats]
-In 2008 werd opnieuw met [B.V.] een huurovereenkomst gesloten en wel voor de periode van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008.
-In 2009 werd met [B.V.] een huurovereenkomst gesloten van 1 maart 2009 tot en met 30 november 2009.
-In 2010 werd aan [B.V.] een huurcontract ter ondertekening aangeboden voor de periode van 1 maart 2010 tot en met 30 november 2010.
-[vennoot 1] heeft daarop bij e-mail d.d. 18 februari 2010 namens [B.V.] aan het recreatieschap verzocht om de tenaamstelling van het huurcontract te wijzigen in de [VOF] Het Recreatieschap heeft daar bij brief d.d. 23 februari 2010 in bewilligd.
-Het nieuw opgemaakte huurcontract, gesteld ten name van de [VOF]. is niet door deze ondertekend.
Het geschil
In conventie
Het Recreatieschap vordert:
1.te verklaren voor recht dat de laatstelijk met [B.V.] gesloten huurovereenkomst per 1 december 2009 is geëindigd,
2.te verklaren voor recht dat de met de [VOF]. gesloten huurovereenkomst per 1 december 2010 zal zijn geëindigd,
3.gedaagden in conventie hoofdelijk te veroordelen om het gehuurde binnen zes dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen,
4.gedaagden in conventie hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
Het Recreatieschap legt kort gezegd aan haar vordering ten grondslag dat er telkens huurovereenkomsten voor een termijn korter dan twee jaar zijn aangegaan (als bedoeld in artikel 7:301 lid 1 BW Pro) en dat daarom [B.V.] noch de [VOF]. aanspraak kunnen doen gelden op huurbescherming.
Gedaagden in conventie stellen zich op het standpunt dat er inmiddels sprake is van een gebruik langer dan twee jaren, waardoor de bepalingen van art. 7:291 tot Pro en met 7:300 BW van toepassing zijn geworden en een huurovereenkomst is ontstaan voor de periode van vijf jaren, waarop de reeds verstreken huurperiode in mindering strekt.
In reconventie
Eisers in reconventie vorderen:
a.te verklaren voor recht dat tussen het Recreatieschap en [B.V.] dan wel haar rechtopvolger de [VOF] een huurovereenkomst (ex artikel 7:290 BW Pro) geldt voor de duur van vijf jaar, waarop de reeds verstreken huurtijd in mindering wordt gebracht, een en ander conform het bepaalde bij artikel 7:301 lid 2 BW Pro),
b.primair te verklaren voor recht dat de [VOF]. door contractsoverdracht de opvolgend huurder is van [B.V.],
c.subsidiair, indien van contractsoverdracht geen sprake is, [B.V.] te machtigen om de [VOF]. als huurder in haar plaats te stellen,
d.met veroordeling van het Recreatieschap in de geding kosten.
Het Recreatieschap concludeert tot afwijzing van die vorderingen, onder verwijzing naar haar standpunt in conventie.
De beoordeling
Centraal staat de vraag of er te dezen sprake is van elkaar met tussenpozen opvolgende overeenkomsten tot seizoenverhuur of dat er een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar is ontstaan.
De kantonrechter neemt bij de beoordeling het volgende in ogenschouw:
-In de schriftelijk vastgelegde huurovereenkomsten (waarvan de laatste niet is ondertekend) lijkt op het eerste gezicht sprake te zijn van seizoenverhuur van een horecavoorziening op een camping/dagrecreatieterrein.
-De camping en het dagrecreatieterrein zijn in de winterperiode gesloten.
-Artikel 4 sub m van Pro de huurovereenkomst bepaalt kennelijk met het oog daarop dat er buiten de afgesproken contractsperiode (tussen partijen ook wel genoemd de exploitatievrije periode) op straffe van onmiddellijke huuropzegging geen horecabedrijfsvoering zal plaatsvinden. Zelfs de huurovereenkomst van 1 januari tot en met 31 december 2008 bevatte deze, daarmee onverenigbare, bepaling. Uit een en ander zou kunnen worden afgeleid dat er in die exploitatievrije periode in ieder geval formeel sprake bleef van een huurverhouding.
-Bovendien regelt artikel 2 van Pro de bijzondere bepalingen dat de kosten van de telefoonaansluiting, gas, water en elektra geheel ten laste komen van de huurder. Tussen partijen staat vast dat dit ook gold voor de exploitatievrije perioden en dat [B.V.] deze kosten altijd volledig heeft gedragen.
-Zowel de keuken- als de kantine c.q. restaurantinventaris zijn eigendom van [B.V.] c.q. van de [VOF]. en in ieder geval niet van het Recreatieschap. Deze goederen c.q. inventaris bleven ieder jaar tijdens de winterperiode in het gehuurde. Van een ontruiming en inlevering van sleutels aan het einde van de contractperiode is nimmer sprake geweest.
-Vaststaat dat [B.V.] in de winterseizoenen 2007/2008 en 2008/2009 horeca-activiteiten heeft ondernomen. Uit niets blijkt dat het Recreatieschap daar toen ooit een punt van heeft gemaakt.
-Pas toen [B.V.] bij brief van 10 september 2009 vroeg om (ook) de maand december 2009 open te mogen zijn, omdat zij voor die maand reeds aanvragen binnenkreeg, heeft het Recreatieschap daar afwijzend op gereageerd.
-[B.V.] heeft bij aanvang van de exploitatie de goodwill en inventaris overgenomen van de vorige huurder. Bovendien staat voldoende vast dat [B.V.] dan wel de [VOF]. tijdens de exploitatie in het gehuurde substantiële investeringen hebben gedaan, waarvan wetenschap bestond bij het Recreatieschap en waarvoor zij financiële verplichtingen zijn aangegaan.
De kantonrechter komt op grond van het vorenstaande tot de conclusie dat, nu het gehuurde in de winterperiode nimmer werd ontruimd, [B.V.] de beschikking behield over de sleutels, alle goederen en inventaris van [B.V.] tijdens de winterperiode in het gehuurde bleven, waarbij de kosten van de nutsvoorzieningen doorlopend voor rekening van [B.V.] kwamen, er sprake is van een gebruik dat langer dan twee jaar heeft geduurd en niet (meer) van een kortlopende huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:301 lid 1 BW Pro.
Een en ander leidt er toe dat :
in conventie
de vorderingen van het Recreatieschap dienen te worden afgewezen en
in reconventie
voor recht dient te worden verklaard dat tussen het Recreatieschap en, nu het Recreatieschap in de opvolging heeft bewilligd, de [VOF], een huurovereenkomst (ex artikel 7:290 BW Pro) geldt voor de duur van vijf jaar, waarop de reeds verstreken huurtijd in mindering wordt gebracht, een en ander conform het bepaalde bij artikel 7:301 lid 2 BW Pro.
Het Recreatieschap zal, zowel in conventie als in reconventie, als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de gedingkosten.
De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
Wijst de vorderingen af.
Veroordeelt het Recreatieschap in de proceskosten, aan de zijde van gedaagden in conventie tot heden begroot op € 300,- voor salaris van de gemachtigde van gedaagden in conventie (waarover het Recreatieschap geen btw verschuldigd is).
In reconventie
Verklaart voor recht dat:
a.de [VOF] de opvolgend huurder is van [B.V.],
b.er tussen het Recreatieschap en de [VOF] een huurovereenkomst is ontstaan voor de duur van vijf jaar, waarop de reeds verstreken huurtijd (met inbegrip van die van [B.V.]) in mindering zal worden gebracht, een en ander conform het bepaalde bij artikel 7:301 lid 2 BW Pro.
Veroordeelt het Recreatieschap in de proceskosten, aan de zijde van eisers in reconventie tot heden begroot op € 150,- voor salaris van de gemachtigde van eisers in reconventie (waarover het Recreatieschap geen btw verschuldigd is).
Verklaart deze veroordeling(en) uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. van de Sande, kantonrechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 29 november 2010.
De griffier, De kantonrechter,