Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 09/1881 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
[naam],
wonende te [plaatsnaam]
eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Alkmaar,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 25 februari 2009 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: eisers woning) voor het belastingjaar 2009 vastgesteld op € 359.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2008 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van
21 juli 2009 ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiser beroep ingesteld bij brief van 23 juli 2009.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 20 september 2010 waar eiser in persoon is verschenen. Verweerder is ter zitting vertegenwoordigd door mevrouw
A.M. de Bie-Stokman.
Met toepassing van het bepaalde in artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht heeft de rechtbank de termijn voor het doen van uitspraak met zes weken verlengd.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van eisers woning terecht heeft gehandhaafd op € 359.000,00.
2. Verweerder heeft eisers woning
WOZ waarde
vergeleken met de vijf hieronder genoemde referentiewoningen:
referentiewoningen
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar gesteld dat er bij de oorspronkelijke vrij-op-naam-prijzen een verschil was van circa € 15.000,00 per verdieping, maar dat uit verkoopcijfers blijkt dat in een later stadium een prijsverschil op basis van de verdieping waarop het appartement is gelegen niet of nauwelijks meer aantoonbaar is. Om die reden is er nauwelijks verschil in de WOZ-waarde van eisers appartement en het op de 4e verdieping gelegen appartement [referentiewoning 1]. Verder heeft verweerder in de uitspraak op bezwaar verwezen naar de vraagprijs van € 395.000,00 voor het appartement [referentiewoning 6].
3. Eiser heeft – kort samengevat – gesteld dat de waarde ten minste € 10.500,00 te hoog is vastgesteld. Daartoe heeft hij, onder verwijzing naar de oorspronkelijke aankoopprijzen bij 1e oplevering, betoogd dat het volstrekt logisch is dat de hoger gelegen appartementen in het appartementencomplex meer waard zijn dan die op de lager gelegen verdiepingen. Eiser vindt het onnavolgbaar dat de WOZ-waarde van zijn woning € 25.500,00 hoger ligt dan de door hem in 2006 betaalde aankoopprijs van € 333.500,00, terwijl de WOZ-waarde van de [referentiewoning 1] € 6.000,00 lager ligt dan de daarvoor betaalde aankoopprijs. Ten aanzien van de vraagprijs van € 395.000,00 voor het appartement [referentiewoning 6] heeft eiser opgemerkt dat de eigenaren het appartement helemaal niet willen verkopen omdat het permanent wordt verhuurd.
4. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2008 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
5. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De rechtbank stelt voorop dat verweerder de vastgestelde WOZ-waarde moet onderbouwen met marktgegevens, dat wil zeggen verkoopprijzen, die net al te ver van de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De rechtbank hanteert daarvoor een bandbreedte van 1,5 jaar vóór tot 1,5 jaar na de waardepeildatum. Aangezien de verkoopcijfers van de appartementen [referentiewoning 6], [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5] buiten die bandbreedte vallen, laat de rechtbank die verkoopcijfers buiten beschouwing. De door verweerder genoemde vraagprijs van € 395.000,00 voor het appartement [referentiewoning 6] laat de rechtbank eveneens buiten beschouwing, omdat dit geen verkoopprijs (en dus geen marktgegeven) betreft.
7. De door verweerder genoemde verkoopprijzen van de appartementen [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] vallen wel binnen de eerdergenoemde bandbreedte. Verder zijn die appartementen goed vergelijkbaar met eisers woning, omdat ze alle in hetzelfde appartementencomplex zijn gelegen en alle beschikken over een berging en een eigen parkeerplaats. Ook de door eiser voor zijn eigen appartement op 11 juli 2006 betaalde aankoopprijs van € 333.500,00 is tot stand gekomen binnen de bandbreedte en dus een bruikbaar marktgegeven.
8. Uit het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJ-Nummer AA8610, volgt dat in het geval waarin de woning kort voor of na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel van moet worden uitgegaan dat de WOZ-waarde daarvan – die immers, kort gezegd, de prijs is die de meestbiedende gegadigde daarvoor zou willen betalen – overeenkomt met de betaalde prijs. De rechtbank overweegt dat eiser zijn woning ongeveer anderhalf jaar vóór de waardepeildatum, te weten op 11 juli 2006, heeft aangekocht. Dit kan niet worden beschouwd als kort vóór de waardepeildatum. Verder is ter zitting door eiser naar voren gebracht dat hij na de aankoop van zijn woning voor € 333.500,00, een nieuwe badkamer en keuken heeft laten plaatsen en een houten parketvloer heeft laten leggen met een totale waarde van circa € 50.000,00. Om deze redenen kan de door eiser betaalde aankoopprijs niet doorslaggevend zijn voor het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde van zijn woning. De omstandigheid dat eiser zelf heeft verklaard dat hij circa € 50.000,00 in zijn woning heeft geïnvesteerd kan niet buiten beschouwing worden gelaten, omdat de uitspraak mede moet berusten op hetgeen naar voren is gekomen tijdens het onderzoek ter zitting.
9. Naar het oordeel van de rechtbank is de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog vastgesteld ten opzichte van de door eiser zelf betaalde aankoopprijs met inbegrip van de door hem gedane investering en de bijna vier maanden na de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs van het appartement [referentiewoning 1]. Deze referentiewoning is vrijwel even groot als eisers woning en is verkocht voor een bedrag dat € 11.000,00 hoger ligt dan de WOZ-waarde van eisers woning. Deze referentiewoning is weliswaar gelegen op de bovenste verdieping van het appartementencomplex, maar is vanwege het ontbreken van een (groot) dakterras niet te beschouwen als een penthouse. Het verschil tussen de WOZ-waarde van eisers woning en de verkoopprijs van deze referentiewoning is daarom naar het oordeel van de rechtbank niet te klein.
Ook ten opzichte van de verkoopprijzen van de resterende referentiewoningen aan de [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] is de WOZ-waarde van eisers woning naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog vastgesteld. De 100 m3 kleinere referentiewoning aan de [referentiewoning 2] is ongeveer een jaar voor de waardepeildatum verkocht voor € 287.500,00. Door aan dit verschil in inhoud een waarde toe te rekenen van € 71.500,00 is eiser naar het oordeel van de rechtbank niet tekort gedaan. De referentiewoning aan de [referentiewoning 3] is een maand voor de waardepeildatum verkocht voor € 273.000,00. Eisers woning is maar liefst 115 m3 groter, zodat een verschil in waarde van € 86.000,00 ten opzichte van de verkoopprijs van deze referentiewoning alleszins verklaarbaar is.
De rechtbank ziet in de beschikbare marktgegevens geen aanknopingspunten voor de stelling van eiser dat de hoger gelegen appartementen – los van het verschil in inhoud – meer waard zijn. Al met al is de rechtbank van oordeel dat verweerder heeft bewezen dat hij de WOZ waarde van eisers woning niet te hoog heeft vastgesteld.
10. Het beroep is daarom ongegrond.
11. Bij deze beslissing is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. W.P. van der Haak, rechter, in tegenwoordigheid van
R. van der Vecht, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 9 december 2010 te Alkmaar.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.