Uitspraak
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
CVZ/HW
KG nummer: 125884/KG ZA 11-18
datum: 3 februari 2011
Vonnis van de voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding
in de zaak van:
de besloten vennootschap KAAP HELDER BEHEER B.V.,
statutair gevestigd te Den Helder,
EISERES IN KORT GEDING,
advocaat mr. J. de Beurs te Den Helder,
tegen:
de besloten vennootschap
ONTWIKKELINGS- EN EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ WILLEMSOORD B.V.,
statutair gevestigd en kantoor houdende te Den Helder,
GEDAAGDE IN KORT GEDING,
advocaat mr. E.A. Minderhoud te Amsterdam.
Partijen zullen verder worden genoemd "Kaap Helder" respectievelijk "Willemsoord".
1. HET VERLOOP VAN HET GEDING
Ter terechtzitting van 24 januari 2011 heeft Kaap Helder gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
Willemsoord heeft de vordering bestreden.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van Kaap Helder de originele dagvaarding en van beide zijden pleitnotities, overgelegd en vonnis gevraagd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
2.DE UITGANGSPUNTEN
2.1 De gemeente Den Helder [hierna: de gemeente] is eigenaar van het complex Oude Rijkswerf Willemsoord [hierna: de ORW]. De gemeente heeft het complex in erfpacht uitgegeven aan Willemsoord. De gemeente is de enige aandeelhouder van Willemsoord.
2.2 Het gehele terrein van de ORW is een beschermd stadsgezicht. Op de ORW ligt een aantal monumentale panden, waaronder Gebouw 66. Gebouw 66 staat thans leeg. Voor het gebied waarin de ORW is gelegen is geen bestemmingsplan van kracht.
2.3 De gemeente heeft in september 2005 het Structuurplan Stadshart Den Helder 2020 vastgesteld. Daarin is een planologische visie op de ontwikkeling van de ORW opgenomen.
2.4 De gemeente, de provincie Noord-Holland, het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, de Minister van Defensie en de Woningstichting Den Helder hebben op 20 februari 2007 de samenwerkingsovereenkomst Stedelijke Vernieuwing gesloten.
Deze overeenkomst beoogt de leefbaarheid en revitalisering van Den Helder te vergroten. Aan onder meer Willemsoord is opdracht gegeven tot het opstellen van een Uitwerkingsplan Stadshart, inclusief de ORW. Voorts heeft de gemeente Willemsoord opgedragen zorg te dragen voor de verdere ontwikkeling van de ORW.
2.5 Op 28 juni 2007 hebben Willemsoord en Kaap Helder een overeenkomst gesloten (hierna: de samenwerkingsovereenkomst), waarin onder meer het volgende is bepaald:
"Artikel 1 - Doel
1.1 Doel van deze overeenkomst is dat Willemsoord in samenwerking met Kaap Helder komt tot tijdige en volledige uitvoering van de navolgende vijf concrete taken:
(...)
e. het onder nader overeen te komen condities en met inachtneming van de in artikel 4 omschreven Pro uitgangspunten verhuren door Willemsoord aan Kaap Helder van Gebouw 66 teneinde daarin een "traffic-generator" (zoals nader omschreven in onderdeel 14 van het Uitvoeringsplan) te realiseren.
1.3 Partijen zullen hun samenwerking medio 2008 gezamenlijk en met inachtneming van het bepaalde in artikel 7 evalueren Pro. Indien de samenwerking naar het oordeel van partijen voorspoedig verloopt zullen zij in de periode tot en met 31 december 2008 nader onderzoek doen naar de mogelijkheid van verdere samenwerking (...).
Artikel 4 - Uitvoering taak artikel 1.1 sub e
4.1 Ten aanzien van de in artikel 1.1 sub e beschreven verhuur en herinrichting van Gebouw 66 zullen Partijen de navolgende randvoorwaarden hanteren:
a. Kaap Helder heeft het recht van Willemsoord Gebouw 66 in de huidige casco staat te huren voor de tijd van 10 jaren. Indien Kaap Helder van dat recht gebruik maakt zal de huur ingaan zodra de gemeenteraad in het kader van de vaststelling van het Uitwerkingsplan Stadshart de functies van Gebouw 66 heeft bepaald, hetgeen naar verwachting 1 januari 2008 en , uiterlijk, 1 juli 2008 zal zijn. (...).
i. Kaap Helder is verantwoordelijk voor het tijdig aanvragen en verkrijgen van de voor de herinrichting benodigde publiekrechtelijke vergunningen, vrijstellingen en ontheffingen.
Artikel 7 - Evaluatie
7.1 Medio 2008 zullen Partijen de samenwerking evalueren ten aanzien van de realisering van de vijf taken.
7.4 Indien de evaluatie naar het oordeel van Willemsoord een positief resultaat heeft, zal Willemsoord met Kaap Helder in onderhandeling treden teneinde te bezien of kan worden gekomen tot een voortzetting van de samenwerking. (...).
7.6 De in artikel 7.4 genoemde onderhandelingen dienen uiterlijk op 15 december 2008 te hebben geleid tot overeenstemming. Indien partijen op deze datum geen volledige overeenstemming hebben bereikt over de voortgezette samenwerking zullen partijen voor wat betreft de verdere samenwerking met toepassing van artikel 8 geheel Pro of gedeeltelijk afscheid van elkaar nemen. (...)."
2.6 Kaap Helder had het plan in Gebouw 66 tijdelijk een supermarkt, de Aldi, te vestigen, alsmede een onderneming die actief is in de nautische detailhandel.
Om de supermarkt in het pand te vestigen is een aanpassing van de indeling van het pand noodzakelijk.
2.7 Op 1 juli 2008 had de gemeente nog geen Uitwerkingsplan vastgesteld. Tijdens een bespreking die is gehouden op 9 september 2008 hebben partijen
nadere afspraken gemaakt, onder meer over de ingangsdatum van de te sluiten huurovereenkomst. De afspraken zijn op 26 september 2008 schriftelijk vastgelegd en luiden - voor zover van belang - als volgt:
"Deze afspraken maken deel uit van een totale overeenkomst tussen enerzijds Willemsoord BV en anderzijds Kaap Helder BV en Best Friends BV en alle aan haar gelieerde partijen. Tevens maakt het vastgesteld verslag overleg Kaap Helder BV, Zeestad CV/BV en Willemsoord BV d.d. 9 september 2008 onderdeel uit van deze afspraken. (...)
5. Omschrijving
Verhuur gebouw 66 met als doel hier een traffic generator te realiseren.
Status
Geen vastgesteld U.P. waardoor verhuur niet mogelijk is vanaf 1 juli 2008.
Geen echte bestemming als traffic generator.
Verwachting
In het meest recente U.P. wordt op pag. 119 een supermarkt genoemd als traffic
generator.
Afspraken
1. B&W en raad verlenen toestemming voor een tijdelijke supermarkt in gebouw 66.
2. Zeestad en BViT maken, in overleg met Kaap Helder bv, een bedrijfsplan Nautisch Kwartier, w.o. een nautische outlet in een deel van gebouw 66.
3. De huurovereenkomst met Kaap Helder gaat in na afgifte van de bouwvergunning. Bedoelde vergunning zal zo snel als mogelijk door Kaap Helder worden ingediend, op het moment dat definitieve functiebestemming vastligt."
2.8 In het vastgesteld verslag overleg Kaap Helder BV, Zeestad CV/BV en Willemsoord BV d.d. 9 september 2008 is voor zover hier van belang onder meer het volgende opgenomen:
1.1.e Gebouw 66:
Vertraging - UP - functie supermarkt/traffic generator - max 5 jaar"
2.9 Op 30 september 2008 heeft de gemeenteraad het Uitwerkingsplan Stadshart (hierna: het Uitwerkingsplan) vastgesteld. Daarin is onder meer het volgende opgenomen:
"Tijdelijke invulling van bebouwing en slooplocaties
Het is voor de ondernemers op Willemsoord van groot belang dat er zo spoedig mogelijk meer aanloop en activiteiten op Willemsoord komen. Het is niet eenvoudig om per direct de juiste functie of ondernemer in de leegstaande panden te plaatsen. Daarom wordt er gezocht naar een tijdelijke invulling. De ondernemers hebben verzocht om tijdelijk een supermarkt in één van de gebouwen te vestigen. Een supermarkt trekt veel mensen en zorgt dan ook voor meer aanloop. Het gaat om een al in het stadshart aanwezige supermarkt die wil uitbreiden en zich later in de tweede winkelconcentratie aan de Spoorstraat wil vestigen."
2.10 Tussen partijen is eerder een kort geding aanhangig geweest. De mondelinge behandeling van dat kort geding heeft plaatsgevonden op 21 juni 2010 en de voorzieningenrechter heeft op 1 juli 2010 vonnis gewezen.
2.11 Het vonnis van 1 juli 2010 houdt voor zover hier van belang onder meer het volgende in:
"4.9 Naar het oordeel van de voorzieningenrechter brengt een redelijke uitleg van de tussen partijen gesloten samenwerkingsovereenkomst en de nadere afspraken onder de hiervoor geschetste onvoorziene omstandigheden niet mee dat Willemsoord het huurrecht van Kaap Helder dient te respecteren totdat een bouwvergunning is verleend. Kaap Helder heeft dus geen onbeperkt uitzicht op huur van gebouw 66.
Uit de samenwerkingsovereenkomst kan een inspanningsverplichting voor Kaap Helder worden afgeleid die inhoudt dat zij ervoor dient te zorgen dat in Gebouw 66 een traffic-generator wordt gerealiseerd. Van Kaap Helder mag worden verwacht dat zij, nu de vestiging van een supermarkt klaarblijkelijk niet tot de mogelijkheden behoort, overstapt op een plan B, een alternatieve invulling van Gebouw 66.
4.10 Kaap Helder heeft onweersproken gesteld dat zij in de zomer van 2009 met Willemsoord in contact is getreden om te overleggen over de wijze waarop Gebouw 66 zou worden ingevuld. Ter zitting heeft de directeur van Willemsoord toegegeven dat hij op dat moment geen tijd had om daarover met Kaap Helder te spreken. Vervolgens heeft Willemsoord eind 2009 de duimschroeven aangedraaid door Kaap Helder bij brief van 17 december 2009 te sommeren per 1 januari 2010 Gebouw 66 te huren, bij gebreke waarvan zij zelf een gegadigde zou gaan zoeken. Door deze handelwijze heeft Willemsoord naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende rekening gehouden met de belangen van Kaap Helder.
4.11 Het voorgaande brengt mee dat Kaap Helder een reële kans dient te krijgen om met een alternatief plan te komen. Dat alternatief zal realiseerbaar moeten zijn binnen het kader van het Uitwerkingsplan en het kader zoals geschetst door het college van B&W in de brief van 6 mei 2010. Dat betekent dat voor alternatieve realisatie van Gebouw 66 als "traffic-generator"geen bouwvergunning nodig zal zijn en het gebruik in overeenstemming zal zijn met de bestaande bestemming "multifunctioneel gebouw". Gelet op de gerechtvaardigde belangen van Willemsoord om duidelijkheid te verkrijgen over het gebruik van Gebouw 66 en de daaruit te generen inkomsten zal de voorzieningenrechter Kaap Helder daarvoor een termijn geven tot uiterlijk zes maanden na betekening van dit vonnis.
Dat betekent dat Willemsoord de huurrechten van Kaap Helder tot die tijd dient te respecteren en Kaap Helder tot die tijd nog gebruik kan maken van het recht om Gebouw 66 in de huidige casco staat te huren overeenkomstig de bepalingen van de samenwerkingsovereenkomst."
Het vonnis is op 7 juli 2010 aan Kaap Helder betekend.
2.12 Kaap Helder heeft Willemsoord op 8 december 2010 laten weten nog altijd gebruik te willen maken van haar recht om Gebouw 66 te huren. In reactie daarop heeft Willemsoord een concept huurovereenkomst toegestuurd aan Kaap Helder, uitgaande van een huurregime voor winkelruimte waarbij in artikel 1.2 in de eerste periode van vijf jaar een traffic generator werd toegestaan. Tevens werd in artikel 8.7 van de overeenkomst door Willemsoord als verhuurder bedongen dat zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van haar door de huurder niets aan de buitenkant of aan de binnenwanden en de houtbouw van het gehuurde bevestigd mag worden en dat de huurder rekening dient te houden met de rijksmonumentale status van het gebouw.
2.13 In reactie op de concept huurovereenkomst heeft Kaap Helder verzocht om verruiming van het bepaalde in artikel 1.2, in die zin dat zou worden ingestemd met een iets langere termijn dan vijf jaar Tevens heeft zij verzocht om verruiming van het bepaalde in artikel 8.7 in die zin dat Willemsoord op voorhand zou instemmen met het aanbrengen van 'de gebruikelijke voorzieningen'. Willemsoord heeft aangegeven genoemde artikelen ongewijzigd te willen handhaven.
2.14 Door Kaap Helder is vervolgens een concept huurovereenkomst tussen Kaap Helder en Aldi voorgelegd aan Willemsoord, met het verzoek met de inhoud daarvan in te willen stemmen. Deze concept overeenkomst houdt - voor zover hier van belang het volgende in:
"Duur, verlenging en opzegging
3.1 Huurder is ermee bekend dat voor het gebied waarin Gebouw 66 ligt op dit moment geen bestemmingsplan geldt. De gemeente treft voorbereidingen voor een bestemmingsplan waarin Gebouw 66 een nautisch karakter zal krijgen. De gemeente is bereid om toe te staan dat Gebouw 66 een tijdelijke invulling als supermarkt zal krijgen, een en ander in afwachting van het in werking treden van het bestemmingsplan. Huurder beseft om die reden dat Gebouw 66 in beginsel slechts 5 jaar als supermarkt kan worden verhuurd. Huurder zal zich na ommekomst van deze periode vestigen in de tweede winkelconcentratie aan de Spoorstraat of elders. Deze overeenkomst is daarom aangegaan voor een beperkte duur van 5 jaar, ingaande op 1 april 2011 en lopende tot en met 30 maart 2016.
3.2 Huurder verplicht zich om na het gereedkomen van de tweede winkelconcentratie zoals bedoeld in artikel 3.1 van deze overeenkomst zich elders te vestigen. Huurder stemt er om die reden mee in dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de eerste vijf jaar telkens met een jaar zal worden verlengd en dat de huurovereenkomst vanaf het moment van gereedkomen van de tweede winkelconcentratie jaarlijks door Verhuurder opzegbaar zal zijn.
3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 12 maanden. (...)"
2.15 Willemsoord heeft niet willen instemmen met de inhoud van de concept huurovereenkomst tussen Kaap Helder en Aldi.
2.16 In een brief van 30 december 2010 heeft Willemsoord aan Kaap Helder meegedeeld dat zij haar aanbod zoals opgenomen in de concept huurovereenkomst van 16 december 2010 handhaaft en dat Kaap Helder uiterlijk voor de ingangsdatum 1 januari 2011 de huurovereenkomst getekend dient terug te sturen omdat anders het aanbod zou komen te vervallen.
2.17 Bij brief van 31 december 2010 heeft Kaap Helder hiertegen bezwaar gemaakt en benadrukt dat zij nog steeds Gebouw 66 wil huren en wijst in dat verband ook op de concept huurovereenkomst die reeds aan de Aldi is voorgelegd.
2.18 In een brief van 4 januari 2011 laat Willemsoord aan Kaap Helder weten dat zij niet kan instemmen met de vestiging van de Aldi in gebouw 66 onder de in de concept huurovereenkomst geschetste condities. Voorts geeft zij aan dat Kaap Helder naar haar mening geen realistisch plan heeft, dat zij voornemens is gebouw 66 met ingang van 7 januari 2011 zelf geheel of gedeeltelijk in gebruik te nemen en dat de rol van Kaap Helder ten aanzien van gebouw 66 is uitgespeeld.
2.19 Bij brief van 6 januari 2011 heeft Kaap Helder bezwaar gemaakt tegen dit standpunt van Willemsoord en heeft zij Willemsoord gesommeerd om uiterlijk 7 januari 2011 schriftelijk te bevestigen dat zij bereid is om alsnog met inachtneming van een aantal in haar brief gestelde voorwaarden een huurovereenkomst te sluiten.
2.20 Bij brief van 7 januari 2011 heeft Willemsoord aangegeven niet te kunnen instemmen met het sluiten van een huurovereenkomst onder de door Kaap Helder geformuleerde voorwaarden.
3. DE VORDERING EN DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 Kaap Helder vordert - verkort weergegeven - dat Willemsoord wordt veroordeeld de afgebroken onderhandelingen met Kaap Helder over Gebouw 66 voort te zetten en dat het haar verboden wordt Gebouw 66 zelf in gebruik te nemen of door derden in gebruik te laten nemen, een en ander op straffe van een dwangsom en met veroordeling van Willemsoord in de kosten van het geding.
3.2 Kaap Helder legt aan haar vorderingen ten grondslag dat Willemsoord haar verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomst van 28 juli 2007 niet nakomt. Zij stelt dat zij tijdig binnen de door de voorzieningenrechter in zijn vonnis van 1 juli 2010 genoemde termijn van zes maanden aan Willemsoord te kennen heeft gegeven Gebouw 66 te willen huren, zodat zij op grond van het bepaalde in de samenwerkingsovereenkomst erop mocht vertrouwen dat de huurovereenkomst tot stand zou komen. Het stond Willemsoord onder die omstandigheden in ieder geval niet vrij de gesprekken met Kaap Helder af te breken.
3.3 Willemsoord heeft verweer gevoerd. Voor zover voor de beslissing van belang zal daarop hierna nader inhoudelijk worden ingegaan.
4.DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
4.1 De vraag die ter beoordeling voorligt is of Willemsoord terecht de onderhandelingen met Kaap Helder heeft afgebroken of dat zij gehouden is door te onderhandelen totdat een huurovereenkomst tot stand gekomen is. Daaromtrent wordt het volgende overwogen. In het hiervoor onder 2.8 aangehaalde gespreksverslag van het gesprek op 9 september 2008 blijkt dat tussen partijen een termijn overeengekomen is van maximaal vijf jaar voor de vestiging van een supermarkt/traffic-generator in Gebouw 66. Door Kaap Helder is betoogd dat die termijn slechts eenmaal aan de orde gekomen is, in die bespreking van 9 september 2008 zodat dit niet beschouwd kan worden als een overeengekomen termijn, maar dit betoog kan haar niet baten aangezien het gespreksverslag ook namens haar voor akkoord is ondertekend. Uit de inleiding bij de hiervoor onder 2.7 genoemde schriftelijke weergave van 26 september 2008 van de (verdere) afspraken die gemaakt zijn tijdens de bespreking van 9 september 2008, blijkt dat deze afspraken moeten worden gezien als een nadere uitwerking van de samenwerkingsovereenkomst van 28 juni 2007, waarop Kaap Helder thans een beroep doet.
4.2 Uit de overgelegde stukken en hetgeen ter zitting door partijen is aangevoerd stelt Kaap Helder thans nadere eisen, die er op neer komen dat die 5 jaar geen harde termijn is. Willemsoord wil daarin niet meegaan. Dit hoeft ook niet van haar verlangd te worden, aangezien partijen een termijn van maximaal vijf jaar expliciet overeengekomen zijn. Kaap Helder blijft vasthouden aan haar eis dat er een mogelijkheid moet zijn om de huurovereenkomst na ommekomst van vijf jaar telkens met een periode van één jaar te verlengen, totdat de Aldi kan terugkeren in de tweede winkelconcentratie in de Spoorstraat. Omdat ter zitting voldoende aannemelijk geworden is dat nog onduidelijk is wanneer die tweede winkelconcentratie gerealiseerd zal worden/zijn, wordt geoordeeld dat het plan van Kaap Helder niet realistisch te achten is. Daaruit volgt dat Kaap Helder niet binnen de door de voorzieningenrechter in zijn vonnis van 1 juli 2010 genoemde termijn van zes maanden, immers niet vóór 7 januari 2011, met een deugdelijk alternatief plan voor de invulling van Gebouw 66 is gekomen, zodat Willemsoord mocht weigeren de onderhandelingen met Kaap Helder voort te zetten. De vorderingen van Kaap Helder worden dan ook afgewezen.
4.3 Kaap Helder zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
5. DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
- weigert de gevorderde voorzieningen;
- veroordeelt Kaap Helder in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Willemsoord begroot op euro 568,-- aan verschotten en op euro 816,- aan salaris advocaat.
Gewezen door mr. H. Warnink, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken door mr. J. Blokland ter openbare terechtzitting van 3 februari 2011 in tegenwoordigheid van C. Vis-van Zanden, griffier.
U kunt tegen dit vonnis in hoger beroep gaan bij het Gerechtshof te Amsterdam. U dient dit hoger beroep in te stellen binnen vier weken na de dag van de uitspraak.
Het beroep moet namens u worden ingesteld door een advocaat. Als u in aanmerking wilt komen voor door de overheid (gedeeltelijk) gefinancierde rechtsbijstand, dan kan uw advocaat daartoe namens u een verzoek indienen bij de Raad voor de Rechtsbijstand.
Afhankelijk van de draagkracht wordt een zogenaamde toevoeging verstrekt onder oplegging van een eigen bijdrage. Die bijdrage is afhankelijk van de hoogte van de draagkracht.
Als het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, dan geldt het vonnis al wel, zolang op het (eventuele) beroep niet is beslist.