Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 10/1434 WOZ
Uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak van:
[naam eiseres],
gevestigd te Alkmaar,
eiseres,
gemachtigde mr. J. Hoogland,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaatsnaam],
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 28 februari 2010 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres] te [plaatsnaam] (hierna: het object van eiseres) voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op € 3.967.000, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2009 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van
23 april 2010 ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiseres beroep ingesteld bij brief van 4 juni 2010.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 23 februari 2011, waar namens eiseres is verschenen [naam]. Verweerder is ter zitting vertegenwoordigd door S. Polder en D.M. Hoogendoorn, taxateur.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van het object van eiseres terecht heeft gehandhaafd op € 3.967.000.
2. Het object is gelegen op een perceel met een totale oppervlakte van 14.871 m². Op het perceel staat een tuincentrum voor particulieren, grotendeels bestaande uit verkoopkassen, met bijbehorend parkeerterrein. Het object ligt binnen de bebouwde kom aan een doorgaande weg.
3. Verweerder heeft gesteld dat het object van eiseres is gewaardeerd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Verder heeft verweerder gesteld dat de toegekende huurwaarden zijn afgeleid van in de gemeente gerealiseerde huurprijzen van vergelijkbare objecten die op of rond de waardepeildatum zijn verhuurd. Verweerder heeft gesteld dat de bruto jaarhuur in vergelijking met de huurprijzen van de vergelijkingsobjecten correct is bepaald. Volgens verweerder is, gelet op alle waardebepalende factoren en in het bijzonder de rond de waardepeildatum gerealiseerde verhuurprijzen van de vergelijkingsobjecten, de WOZ-waarde van het object van eiseres niet te hoog vastgesteld.
4. In beroep heeft eiseres aangevoerd dat de WOZ-waarde moet worden vastgesteld op € 2.432.359, de vastgestelde waarde voor belastingjaar 2008, dan wel op € 2.800.000, aangezien de werkelijke door eiseres betaalde huur € 269.900 per jaar bedraagt. Voorts heeft eiseres aangevoerd dat verweerder de WOZ-waarde ten onrechte heeft afgeleid van de aankoopprijs van het pand van € 5.820.000 op 3 oktober 2008, omdat dit geen marktconforme transactie is geweest. Tenslotte heeft eiseres aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar een deugdelijke motivering ontbeert nu daarbij niet is inzichtelijk is gemaakt op welke wijze bij de waardebepaling rekening is gehouden met de renovatie en verbouwing in 2007 en 2008.
5. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2009 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ kan de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
6. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de WOZ waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt daarover als volgt.
7. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardpeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De eerder aan het object van eiseres toegekende waarde dan wel de stijgingen sindsdien kunnen dan ook niet als uitgangspunt dienen voor de vaststelling of de beoordeling van de onderhavige WOZ-waarde.
8. Verweerder heeft het object van eiseres,
tabel 1
zoals blijkt uit het bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport, vergeleken met de hierna genoemde vergelijkingsobjecten:
tabel 2
9. De rechtbank stelt vast dat partijen het eens zijn over de toegepaste methode voor de waardevaststelling en over de hoogte van de kapitalisatiefactor. In geschil is of verweerder is uitgegaan van de juiste huurwaarde bij het vaststellen van de WOZ-waarde. Daarover overweegt de rechtbank als volgt.
9.1. Uit de door verweerder ingebrachte gegevens volgt dat verweerder de huurprijzen van het object van eiseres heeft afgeleid uit de huurwaarden van referentieobjecten die aan dezelfde weg zijn gelegen als het object van eiseres. Het betreffen echter geen tuincentra, maar bedrijfspanden voor opslag- en magazijndoeleinden en voor verkoop van materialen aan niet-particulieren. De rechtbank is van oordeel dat deze referentieobjecten niet alleen qua bestemming verschillen met het object van eiseres, maar ook qua type bouw en bouwjaar. Het object van eiseres bestaat grotendeels uit verkoopkassen, die naar het oordeel van de rechtbank bouwkundig anders van aard en van een ander bouwkundig afwerkingsniveau zijn dan die van de magazijn- en opslagruimten, die door verweerder in de onderhavige vergelijking zijn betrokken. De door verweerder gebruikte referentieobjecten zijn volledige nieuw gebouwd in 2004, 2007, 2008 en 2009, terwijl het object van eiseres gedeeltelijk dateert uit 1997. Ook qua perceelsoppervlakte verschillen de vergelijkingsobjecten aanzienlijk van het object van eiseres.
Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder genoemde referentieobjecten wat betreft essentiële objectkenmerken te veel verschillen van het object van eiseres en onvoldoende vergelijkbaar zijn met het object van eiseres. De verhuurprijzen van deze referentieobjecten kon verweerder dus niet gebruiken bij het bepalen van de WOZ-waarde van het object van eiseres.
9.2. Nu er geen deugdelijke onderbouwing is gegeven voor de gehanteerde huurwaarde, heeft verweerder aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode niet aangetoond dat de WOZ-waarde van het object van eiseres niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal gegrond worden verklaard en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd wegens strijd met artikel 17 van Pro de Wet WOZ.
9.3. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of de rechtbank ter finale geschilbeslechting aanleiding ziet om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zelf in de zaak te voorzien door de waarde van het object van eiseres zelf vast te stellen.
9.4. Eiseres heeft ter zake van de bepaling van de WOZ-waarde gesteld dat deze moet worden afgeleid van de daadwerkelijk door eiseres betaalde huur van eiseres van € 269.900. Daarvan uitgaande zou volgens eiseres de WOZ-waarde moeten worden vastgesteld op € 2.800.000.
9.5. De rechtbank is van oordeel dat in beginsel de daadwerkelijk betaalde huur als uitgangspunt kan dienen bij het bepalen van de huurwaarde. Bij de huurwaardekapitaliatiemethode dient immers te worden uitgegaan van een marktconforme huur en een tussen partijen overeengekomen huur wordt in principe geacht marktconform te zijn. Echter, in het onderhavige geval is de daadwerkelijk gerealiseerde jaarhuur voor het object van eiseres, gelet op de – door eiseres erkende – gelieerdheid van de onderneming van eiseres met de verhurende onderneming, niet marktconform en kan om die reden niet bij de onderhavige waardebepaling als uitgangspunt worden genomen. Ook de voor het jaar 2008 bepaalde WOZ-waarde kan, gelet op het hiervoor onder 7 overwogene, niet als uitgangspunt dienen bij het bepalen van de WOZ-waarde voor het jaar 2010.
9.6. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door de opgelegde aanslag te herroepen en de waarde van het object van eiseres zelf vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde van het object van eiseres op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, schattenderwijs vast op € 3.600.000.
9.7. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank aanleiding te bepalen dat de kosten die eiseres in verband met de behandeling van bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken voor vergoeding in aanmerking komen. Deze kosten worden op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en de daarbij behorende bijlage, vastgesteld op € 218 voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (één punt voor het bezwaarschrift, waarde per punt € 218, wegingsfactor 1).
9.8. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. Verweerder hoeft dus geen nieuwe uitspraak op bezwaar te doen.
10.1. De rechtbank ziet aanleiding om verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in het kader van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn met toepassing van het Bpb begroot op € 874 (1 punt voor het indienen van een beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 437, wegingsfactor 1) als kosten van verleende rechtsbijstand. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank voorts aanleiding om te bepalen dat het griffierecht aan eiseres wordt vergoed.
10.2. Gelet op het bovenstaande komt het totale bedrag aan kosten dat door verweerder aan eiser dient te worden vergoed op € 1.092 bestaande uit € 218 aan kosten voor de bezwaarfase en € 874 aan kosten voor de beroepsprocedure.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 23 april 2010;
- stelt de WOZ-waarde van het object van eiseres voor het belastingjaar 2010 vast op een bedrag van € 3.600.000, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2009 als waardepeildatum;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 298 vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de aan de zijde van eiseres gemaakte proceskosten van
€ 1.092.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Luigjes, voorzitter, en mr. M.C. van As en mr. W.A. Swildens, leden, in tegenwoordigheid van mr. P. Verweel, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2011 te Alkmaar.
griffier voorzitter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.