Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Kanton
Locatie Hoorn
Zaaknr/rolnr.: 340262 CV EXPL 10-3806
Uitspraakdatum: 28 maart 2011
Vonnis in de zaak van:
[naam], wonende te [plaats],
eisende partij in conventie / gedaagde partij in reconventie,
verder ook te noemen: [eiser],
gemachtigde: deurwaarder H.G.M. Bouwhuis te Hoorn,
tegen
[naam], wonende te [adres],
gedaagde partij in conventie / eisende partij in reconventie,
verder ook te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. M.E. van Huet, advocaat te Amsterdam.
Het procesverloop
in conventie en in reconventie
-[eiser] heeft bij dagvaarding van 2 augustus 2010 (met producties) in conventie een vordering ingesteld.
-[gedaagde] heeft in conventie bij antwoord verweer gevoerd en in reconventie een tegenvordering ingesteld onder overlegging van producties.
-De kantonrechter heeft op 4 oktober 2010 een tussenvonnis uitgesproken.
-Naar aanleiding van dat tussenvonnis is er op 16 november 2010 een comparitie van partijen gehouden, in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. Van deze comparitie heeft de griffier aantekeningen gemaakt. [eiser] en [gedaagde] hebben ter comparitie producties respectievelijk foto’s overgelegd. [eiser] heeft tevens pleitaantekeningen overgelegd. Na afloop van de comparitie is de zaak enige tijd aangehouden.
-Vervolgens is er op 27 januari 2011 een comparitie ter plaatse gehouden op het [adres], in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. Ook hiervan heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
-Ten slotte is heden uitspraak bepaald.
-De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
De vaststaande feiten
in conventie en in reconventie
1.1Bij schriftelijke huurovereenkomst van januari 1994 heeft [gedaagde] van [naam] gehuurd de bedrijfsruimte gelegen aan [naam] (het gehuurde). Het gehuurde betreft (de begane grond van) een voormalige kerk. [gedaagde] drijft in het gehuurde een voor het publiek toegankelijke tapijthandel. Het gehuurde is in 1996 verkocht en geleverd aan [eiser]. [eiser] is uit dien hoofde verhuurder van het gehuurde. Op de huurovereenkomst zijn toepasselijk de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Bedrijfsruimte (AB). De huur bedroeg in 2009 een bedrag van € 2211,- inclusief btw per maand. In 2010 bedroeg de huur
€ 2.237,32 inclusief btw per maand.
1.2Aan de huurovereenkomst verbonden is een recht van eerste koop voor [gedaagde]. Bij brief d.d. 27 januari 2010 heeft [eiser] [gedaagde] in de gelegenheid gesteld het recht van eerste koop uit te oefenenen. Daarop heeft (de gemachtigde van) [gedaagde] bij brief d.d. 12 mei 2010 gereageerd. In die brief schrijft de gemachtigde van [gedaagde]:
“… Cliente moet al jarenlang ervaren dat er geen enkel onderhoud wordt gepleegd aan het gehuurde. Het stucwerk laat overal los en er is sprake van aanzienlijke lekkages. Indertijd heeft u client aangeboden om de huur aanzienlijk te korten, maar daarvan is, zo begreep ik van client, niets terechtgekomen. … Ik moge u dan ook verzoeken om tot het treffen van onderhoud over te gaan. Zo neen, dan zal client zich tot de rechter wenden om met terugwerkende kracht een huurprijsvermindering tot stand te brengen. …”
1.3Vervolgens is tussen partijen gecorrespondeerd over het recht van koop en over een ontstane huurachterstand. Op 22 juni 2010 heeft ing. T.C.M. Wever van het bedrijf Energieregisseur in opdracht van [gedaagde] het gehuurde opgenomen en van zijn bevindingen een rapport opgesteld (hierna het rapport Energieregisseur).
De geschillen
in conventie en in reconventie
2.1[eiser] vordert in conventie, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van:
-€ 17.688,- te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 17 juli 2010 tot de dag van voldoening;
-gereserveerde rente ad € 387,73;
-de buitengerechtelijke incassokosten van € 3.157,31;
-een bedrag van € 2.237,32 per maand vanaf 1 augustus 2010 tot de dag van ontruiming van het gehuurde;
daarnaast vordert [eiser] de ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde] het gehuurde te ontruimen, kosten rechtens.
2.2[eiser] voert daartoe -zakelijk weergegeven- aan dat [gedaagde] in verzuim is met de betaling van de huurpenningen. De huurachterstand bedroeg tot 1 augustus 2010 een bedrag van € 22.110,-. Ook daarna heeft [gedaagde] geen huurbetalingen meer gedaan. De krachtens artikel 13.2 AB verschuldigde boete bedraagt € 113,45 per maand voor iedere verplichting waarmee [gedaagde] in verzuim is.
2.3[gedaagde] heeft het gevorderde gemotiveerd betwist en een vordering in reconventie ingesteld. Zakelijk weergegeven stelt [gedaagde] dat hij de huurbetaling vanaf oktober 2009 integraal heeft opgeschort wegens de gebrekkige staat waarin het gehuurde verkeert. Bij aanvang van de huurovereenkomst bevond het gehuurde zich in een redelijke staat, echter daarna hebben de eigenaren niets aan onderhoud gedaan. [gedaagde] heeft [eiser] hiervan op de hoogte gesteld en aanspraak gemaakt op huurvermindering. Partijen zijn vervolgens in onderhandeling geraakt en [gedaagde] heeft daarbij een rapport laten opstellen door de Energieregisseur. Uit dit rapport blijkt de gebrekkige staat van het gehuurde. [eiser] dient de gebreken te herstellen. Door de gebreken aan het gehuurde derft [gedaagde] tevens huurgenot. Het bedrag wegens gederfd huurgenot wordt voorlopig begroot op € 25.000,-.
2.4[gedaagde] vordert in reconventie, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [eiser] tot, kort gezegd, herstel van de gebreken op straffe van een dwangsom, alsmede tot betaling van een in goede justitie te bepalen bedrag wegens gederfd huurgenot, voorlopig te begroten op € 25.000,-, alsmede te bepalen dat, zolang de genoemde werkzaamheden niet zijn verricht, de thans geldende huurprijs wordt verminderd met een bedrag van € 1.000,- per maand, kosten rechtens.
2.5[eiser] heeft het door [gedaagde] gevorderde betwist.
De beoordeling van de geschillen
in conventie en in reconventie
3.1Niet in geschil is dat [gedaagde] de overeengekomen huurprijs niet heeft betaald. Hij beroept zich op verrekening. Tevens vordert [gedaagde] een bedrag wegens gederfd huurgenot. Ter comparitie is gebleken dat de grondslag hiervoor “huurvermindering”is. De kantonrechter begrijpt dit deel van het gevorderde dan ook als een vordering tot vaststelling van huurprijsvermindering over de periode voorafgaand aan de dagvaarding. Na de datum van dagvaarding vordert [gedaagde] vermindering van de huurprijs met een bedrag van € 1.000,- per maand.
3.2Over het wettelijk kader in deze zaak overweegt de kantonrechter dat artikel 7:204 BW Pro een gebrek aan het gehuurde definieert als een “staat of eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.”
Artikel 7:206 BW Pro bepaalt dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Deze verplichting geldt niet voor kleine herstellingen die de huurder krachtens artikel 7:217 BW Pro zelf moet verrichten.
Artikel 7:207 BW Pro bepaalt dat de huurder in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag dat hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.
3.3[gedaagde] grondt de door hem gestelde gebreken op het rapport Energieregisseur d.d. 22 juni 2010. [eiser] heeft de bevindingen in dat rapport in algemene bewoordingen betwist en verder aangevoerd dat de in dat rapport voorgestelde maatregelen ertoe zouden leiden dat het bedrijfspand in nieuw-staat zou worden teruggebracht.
3.4De kantonrechter heeft daarop het gehuurde bezichtigd. De kantonrechter heeft tijdens die bezichtiging geconstateerd dat de staat van het gehuurde zoals die blijkt uit de foto’s en de woordelijke omschrijving van het gehuurde in het rapport Energieregisseur overeenstemt met de werkelijke toestand in en om het gehuurde. Van een “goed onderhouden zaak van het soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft”, is geen sprake.
3.5De in het rapport Energieregisseur geconstateerde bouwkundige en visuele problemen zijn te beschouwen als (voor rekening van de verhuurder komende) gebreken in de zin van artikel 7:204 BW Pro. De vraag is echter of van [eiser] gevergd kan worden dat hij al deze gebreken herstelt. Volledig herstel zal immers, volgens het rapport Energieregisseur, tussen de € 450.000 en € 675.000,- kosten. Uitgaande van een huurprijs van (in 2010) € 2.237,32 per maand (€ 26.847,84 per jaar) kan deze investering redelijkerwijs niet van [eiser] worden gevergd. Te meer niet omdat een groot deel van de gebreken al dan niet in mindere mate reeds aanwezig was bij aanvang van het gehuurde en aangenomen moet worden dat de aanwezigheid van die gebreken zijn verdisconteerd in de destijds overeengekomen (ƒ 36.000,- per jaar) en de huidige huurprijs.
3.6Dat neemt niet weg dat wel van [eiser] gevergd kan worden dat het gehuurde water- en winddicht is en dat er geen gevaar is voor naar beneden vallende stukken. Verder dient de elektrische en gasinstallatie veilig te zijn. Uitgaande van de diverse herstelposten zoals genoemd in het rapport Energieregisseur, dient [eiser] de volgende werkzaamheden te verrichten:
-bouwmuren injecteren tegen optrekkend vocht;
-dakconstructie dakhout herstellen;
-dakbedekking schuine daken: loodwerk en specie herstellen;
-dakbedekking platte daken: herstel/vervangen lijbedekking en dakbedekking;
-schoorstenen verwijderen dan wel herstellen;
-goten en hwa herstellen en schoonmaken;
-alsmede de overige werken die nodig zijn om het gehuurde water- en winddicht te maken, het gevaar van vallende stukken weg te nemen en te zorgen dat de elektrische en gasinstallatie van het gehuurde goedgekeurd is.
3.7In zoverre is het gevorderde in reconventie toewijsbaar. De kantonrechter zal [eiser] acht weken (vanaf de dag van betekening van dit vonnis) de tijd geven om deze werkzaamheden uit te voeren. De te verbeuren dwangsom zal worden beperkt tot een bedrag van € 1.800,- per maand of gedeelte daarvan dat [eiser] hiermee nalatig blijft.
3.8In de huurprijs is de uiterlijke staat van het pand reeds verdisconteerd. Die uiterlijke staat van het pand op zich rechtvaardigt daarom niet een (nog) lagere huur. Echter voldoende is vast komen te staan dat het niet wind- en waterdicht zijn van het pand en de naar beneden vallende delen een beperking van het huurgenot geven. Die beperking schat de kantonrechter op 20 procent. Weliswaar is er niet continu sprake van lekkage, maar [gedaagde] wordt in zijn bedrijfsuitoefening daar wel continu door beperkt. Deze huurvermindering geldt vanaf 12 mei 2010. Vast staat immers dat [gedaagde] toen [eiser] deugdelijk melding heeft gemaakt van de gebreken. Dat dit eerder is gebeurd, heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. Aldus is de gevorderde huurvermindering toewijsbaar, zij het naar evenredigheid met het verminderde huurgenot, derhalve met € 447,46 per maand. De huurprijsvermindering geldt tot de door [eiser] herstellen gebreken zijn weggenomen.
3.9Rekening houdend met de huurvermindering vanaf, afgerond, half mei 2010, heeft [eiser] tot en met maart 2011 aan huurpenningen te vorderen een bedrag van
€ 35.494,47 inclusief btw (zijnde drie maanden huur ad € 2211,-, 4,5 maanden huur ad € 2237,32 en 10,5 maanden huur ad € 1789,86). [gedaagde] is met de betaling daarvan in verzuim. Dat bedrag dient [gedaagde] alsnog aan [eiser] te betalen. Met dit bedrag dient [gedaagde] tevens te voldoen de rente daarover vanaf de vervaldag van de respectieve huurtermijnen. De billijkheid vergt dat de boete wordt gematigd tot nihil. De huidige situatie is immers (mede) ontstaan door de weigering van [eiser] om de door [gedaagde] gemelde gebreken op te lossen. Om dezelfde reden worden de buitengerechtelijke kosten afgewezen.
3.10Over de door [eiser] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst overweegt de kantonrechter het volgende. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden. Dit is slechts anders indien de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter is van oordeel dat de hoogte van de huidige huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Echter, omdat de huurachterstand een onderdeel vormt van een breder geschil tussen partijen, krijgt [gedaagde] de kans om de huidige achterstand te betalen binnen een termijn van dertig dagen na de datum van de betekening van dit vonnis. Slechts voor het geval [gedaagde] de toe te wijzen huursom (vermeerderd met rente) niet binnen die termijn heeft voldaan, zal de huurovereenkomst worden ontbonden (en de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde worden toegewezen).
3.11Nu beide partijen over en weer op onderdelen in het ongelijk zijn gesteld zal de kantonrechter de proceskosten compenseren in dier voege dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
Veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen kwijting te betalen een bedrag van
€ 35.494,47 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldag van de respectieve huurtermijnen tot de dag van betaling.
Voor het geval [gedaagde] voormelde huursom ad € 35.494,47 met de daarover toegewezen rente niet binnen 30 dagen na de datum van betekening van dit vonnis heeft betaald:
-Ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst.
-Veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimte c.a. aan [naam] te ontruimen, te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken -voor zover deze laatste niet het eigendom van [eiser] zijn- en onder overgave der sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, met machtiging aan [eiser] om, zo [gedaagde] daarmede in gebreke mocht blijven, deze daartoe te noodzaken met behulp van de sterke arm.
-Veroordeelt [gedaagde] tevens om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag gelijk aan de dan geldende huurprijs voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde vanaf 1 april 2011 in gebruik houdt.
in reconventie
Veroordeelt [eiser] om binnen acht weken na betekening van dit vonnis de herstelwerkzaamheden te verrichten zoals bedoeld in rechtsoverweging 3.6 van dit vonnis.
Bepaalt, dat de huurprijs met een bedrag ad € 447,46 per maand wordt verminderd over de periode vanaf 12 mei 2010 tot de dag waarop de door [eiser] te herstellen gebreken zijn weggenomen.
in conventie en in reconventie:
Compenseert de kosten van het geding in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 28 maart 2011 in het openbaar uitgesproken