Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Kanton
Locatie Hoorn
Zaaknr/rolnr.: 380361 CV EXPL 11-4052
Uitspraakdatum: 30 januari 2012
Vonnis in de zaak van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE HOORN,
zetelend te Hoorn,
eisende partij,
verder ook te noemen: gemeente,
gemachtigde: mr. M. Dekker, advocaat te Purmerend,
tegen
[GEDAAGDE],
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij,
verder ook te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. S. de Kruijff, advocaat te Hoorn.
Het procesverloop
- De gemeente heeft een vordering ingesteld, zoals omschreven in de dagvaarding met producties d.d. 11 juli 2011.
- [gedaagde] heeft bij antwoord met producties verweer gevoerd.
- De kantonrechter heeft op 7 november 2011 een tussenvonnis uitgesproken.
- Naar aanleiding van dat tussenvonnis heeft op 22 december 2011 een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan aantekeningen zijn gemaakt.
- De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
- Ten slotte is heden uitspraak bepaald.
De vaststaande feiten
1.1 De gemeente heeft met een viertal projectontwikkelaars een gebied (Bangert en Oostpolder) laten ontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Met deze projectontwikkelaars, waaronder De Peyler Projectontwikkeling B.V. (De Peyler), is de gemeente een kettingbeding overeengekomen. Dit beding is vastgelegd in een “Algemene Akte d.d. 1 december 2005”. Voor zover hier van belang bepaalt artikel 13 van Pro deze akte het volgende;
“AANLEG PARKEERPLAATS EN TUIN
ARTIKEL 13
a. De Peyler casu quo de koper verbindt zich tegenover de gemeente om gelijktijdig met het gereedkomen van de bebouwing op de kavels, waarop dit op de aan deze akte gehechte situatie-schets (Bijlage I) met PEE is aangegeven, voor zijn rekening op het verkochte minimaal één …. Van de openbare weg af met een auto toegankelijke parkeerplaats(..) aan te leggen en in stand te houden.
b. De Peyler casu quo de koper verbindt zich de op het verkochte aangelegde parkeerplaats(en) niet te verwijderen noch de parkeerplaats(en) zonder toestemming van burgemeesters en wethouders anders dan als parkeerplaats te zullen gebruiken.
c. …
d. Bij niet nakoming van de verplichtingen zoals omschreven in lid a, b en c is De Peyler casu quo de desbetreffende koper, na ingebrekestelling en na verstrijken van de in de ingebrekestelling genoemde termijn, aan de gemeente een boete verschuldigd van vijftig euro (€ 50,00) voor iedere dag dat De Peyler casu quo de koper in gebreke is, onverminderd het recht van de gemeente om alsnog nakoming te vorderen.”
Artikel 19 van Pro de Algemene Akte verplicht De Peyler en de opvolgend koper om op hun beurt, onder meer, de verplichtingen van artikel 13 van Pro de Algemene Akte te bedingen bij kopers van het perceel en daarop volgende kopers. De artikelen 13 en 19 van de Algemene Akte zullen hierna ook worden aangehaald als “het kettingbeding”.
1.2 De Peyler heeft in het ontwikkelingsgebied Bangert en Oostpolder een aantal woningen gerealiseerd, waaronder de woning op het perceel [het perceel]. Bij schriftelijke overeenkomst d.d. 10 februari 2006 heeft De Peyler genoemd perceel [het perceel] verkocht aan [gedaagde]. Bij akte d.d. 5 mei 2006 is het betreffende perceel grond aan [gedaagde] geleverd. Voor zover hier van belang, bepaalt de leveringsakte van 5 mei 2006 het volgende:
“OMSCHRIJVING BIJZONDERE VERPLICHTINGEN.
Met betrekking tot een aantal ten behoeve van de gemeente Hoorn vastgestelde bepalingen wordt ten deze verwezen naar gemelde akte van levering één december tweeduizendvijf …, hierna verder te noemen: Algemene Akte.
De comparante sub 2, handelende voor en namens de koper, verklaart dat koper een exemplaar van de Algemene Akte met de daaraan gehechte situatieschets waarop het verkochte is aangeduid met nummer 19 heeft ontvangen, de daarin omschreven bepalingen kent, aanneemt en zich aan die bepalingen volledig onderwerpen zulks op straffe van de boeten zoals in die akte vermeld.
Overeenkomstig het bepaalde in de Algemene Akte verklaart de comparant sub 1, handelend als gemeld, aan de koper het bepaalde in de artikelen 10, 13, 14, 15 en 19 van de Algemene Akte op te leggen, welke bepalingen worden geacht woordelijk in deze akte te zijn opgenomen en daarvan deel uit te maken.
De comparante sub 2, handelend voor en names de koper, verklaart dat de koper deze bepalingen zal naleven, welke verbintenis de comparante sub 1, thans handelend als zaakwaarnemer van de publiekrechtelijke rechtspersoon: de Gemeente Hoorn, …, verklaart voor en namens die gemeente aan te nemen.”
1.3 [gedaagde] heeft op haar perceel grond een parkeerplaats aangelegd. De afmetingen van deze parkeerplaats zijn volgend de gemeente 3,69 bij 3,98 meter en volgens [gedaagde] 4,20 bij 3,80 meter.
1.4 Op 9 juni 2009 heeft tussen de gemeente en [gedaagde] een gesprek plaatsgevonden waarbij de gemeente [gedaagde] erop heeft gewezen dat, volgens de gemeente, de op het eigen erf aangelegde parkeerplaats de afmetingen 2,50 bij 5,00 meter moet hebben. Vervolgens heeft er tussen de gemeente en [gedaagde] correspondentie plaatsgevonden over de afmetingen van de parkeerplaats. Zo heeft de gemeente [gedaagde] bij brief d.d. 22 juli 2009 erop gewezen dat zij een boete verschuldigd is indien zij niet de door de gemeente genoemde maatvoering hanteert. [gedaagde] heeft de afmetingen van haar parkeerplaats niet aangepast.
Het geschil
2.1 De gemeente vordert, zakelijk weergegeven, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te gebieden om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de parkeerplaats op een zodanige manier aan te passen dat op het eigen erf van [gedaagde] een parkeerplaats aanwezig is en blijft –zoals deze ten tijde van de oplevering ook bestond- met een breedte van 2,50 meter en een lengte van 5,00 meter, dan wel een beslissing te nemen die de kantonrechter in goede justitie geraden acht, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag voor iedere dag of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft aan dit bevel te voldoen, dan wel een in goede justitie te bepalen dwangsom;
II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een boete van € 50,00 per dag of een gedeelte daarvan, te rekenen vanaf 10 februari 2011 tot en met de dag waarop [gedaagde] op haar eigen erf een parkeerplaats heeft gerealiseerd en in stand zal houden met een breedte van 2,50 meter en een lengte van 5,00 meter, dan wel een in goede justitie te bepalen boete;
III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
2.2 De gemeente stelt hiertoe, zakelijk weergegeven, dat [gedaagde] de verplichting tot het handhaven van een parkeerplaats van 2,50 bij 5,00 meter niet is nagekomen. Die verplichting is vastgelegd in de koop/aannemingsovereenkomst d.d. 10 februari 2006 en artikel 13 van Pro de Algemene Akte. De verplichte maten van 2,50 bij 5,00 meter blijken uit de situatieschets die is gevoegd bij de Algemene Akte. De verplichting tot het handhaven van een parkeerplaats met deze afmetingen blijkt ook uit een door De Peyler opgestelde (schaal)tekening waaruit de genoemde afmetingen voor de parkeerplaats blijken. Voor zover de afmetingen niet letterlijk zijn af te leiden uit de overeenkomst, blijkt die verplichte maatvoering wel uit de uitleg die aan artikel 13 van Pro de Algemene Akte moet worden gegeven. De door de gemeente gehanteerde maatvoering sluit aan bij de maatvoering voor een haakse parkeerplaats zoals die is genoemd in de bouwverordening en de CROW-normering.
2.3 De Peyler heeft een parkeerplaats aangelegd met de (verplichte) maten 2,50 bij 5,00 meter. Artikel 13 sub b van Pro de Algemene Akte bepaalt dat [gedaagde] verplicht is een aangelegde parkeerplaats niet te verwijderen, noch de parkeerplaats anders te gebruiken zonder voorafgaande toestemming van burgemeesters en wethouders van de gemeente Hoorn. Ondanks veelvuldig overleg weigert [gedaagde] de op haar perceel liggende parkeerplaats aan te passen aan de door de gemeente verplichte maatvoering. [gedaagde] heeft deze in strijd met haar verplichtingen gewijzigd. De gemeente heeft ook daadwerkelijk belang bij handhaving van de juiste maatvoering. In de wijk is een aanzienlijk parkeerprobleem. Zonder vaste maatvoering kan de gemeente niet handhavend optreden tegen het ontbreken van parkeerplaatsen op eigen terrein. Daar komt bij dat [gedaagde] haar eigen kleine auto wel op de parkeerplaats kan zetten, maar de parkeerplaats is te klein om daar een grotere auto neer te zetten. Nu [gedaagde] in gebreke blijft met de nakoming van haar verplichtingen, maakt de gemeente tevens aanspraak op een boete van € 50,00 per dag vanaf het moment dat [gedaagde] in gebreke is gebleven de parkeerplaats op haar erf aan te passen nu de gemeente reeds bij brief d.d. 22 juli 2009 [gedaagde] heeft gewezen op de verschuldigdheid van een boete en [gedaagde] zich meermalen, onder meer bij e-mailbericht van 10 februari 2011 heeft meegedeeld de parkeerplaats niet aan te passen, is [gedaagde] vanaf 10 februari 2011 een boete verschuldigd, aldus nog steeds de gemeente.
2.4 [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering van de gemeente en voert hiertoe, zakelijk weergegeven aan dat uit de tussen haar en De Peyler gesloten overeenkomsten, waarin het kettingbeding is opgenomen, niet valt af te leiden dat de door [gedaagde] aangelegde parkeerplaats 2,50 bij 5,00 meter dient te zijn. Dat De Peyler al een parkeerplaats had aangelegd, is ook onjuist. De situatieschets die bij de Algemene Akte zat, was zodanig onduidelijk dat daar niet uit valt af te leiden dat er een verplichte maatvoering voor de parkeerplaats was. Een ander matenplan heeft [gedaagde] nooit ontvangen. [gedaagde] was slechts verplicht een parkeerplaats aan te leggen en dat heeft zij ook gedaan en zij gebruikt de parkeerplaats ook als zodanig. Voor zover [gedaagde] een boete verschuldigd zou zijn, verzoekt zij die te matigen omdat de overtreding van het kettingbeding niet voortvloeit uit onwil maar uit onduidelijkheid en omdat de gemeente onnodig lang heeft stilgezeten en de boete daardoor onnodig hoog is opgelopen.
De beoordeling
3.1 Dat De Peyler de parkeerplaats al had aangelegd, zoals de gemeente stelt, is niet gebleken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemeente erkend dat De Peyler de afmetingen van de parkeerplaats had afgebakend met stenen. Dat is wat anders dan het aanleggen van een parkeerplaats. Dat neemt niet weg dat [gedaagde] zelf jegens de gemeente de verplichting heeft een parkeerplaats aan te leggen. De vraag is of de door haar aangelegde parkeerplaats voldoet aan de daaraan te stellen eisen van maatvoering.
3.2 Volgens de gemeente blijkt de verplichte maatvoering uit de bewoordingen van het in de Algemene Akte verwoorde kettingbeding, in samenhang met de situatieschets waarnaar in dat beding wordt verwezen. De kantonrechter volgt de gemeente daarin niet. Weliswaar verwijst het beding van artikel 13 van Pro de Algemene Akte naar een situatieschets, maar de situatieschets waarnaar wordt verwezen (de tekening zoals overgelegd als productie 1 bij antwoord) is, het woord schets zegt het al, onvoldoende duidelijk om alleen op basis daarvan af te kunnen leiden aan welke maten de parkeerplaatsen moeten voldoen. Ter zitting van 22 december 2011 heeft de gemeente nog een plattegrond overgelegd waaruit de maatvoering voor de parkeerplaats zou blijken. Dat betreft een door De Peyler opgestelde plattegrond, kennelijk opgemaakt ten behoeve van de verkoop van woningen door De Peyler aan particulieren. Wellicht dat in die plattegrond op schaal een parkeerplaats van 2,50 bij 5,00 meter is ingetekend op het perceel van [gedaagde], maar onvoldoende heeft de gemeente gesteld om aan te nemen dat De Peyler en [gedaagde] zijn overeengekomen dat [gedaagde] een parkeerplaats dient aan te houden overeenkomstig de door De Peyler opgestelde (en nu door de gemeente overgelegde) plattegrond.
3.3 Hoewel de maatvoering voor de door [gedaagde] aangelegde parkeerplaats niet concreet in het kettingbeding (met de bijbehorende situatieschets) staat vermeld, volgt daaruit niet dat [gedaagde] vrij is in de wijze waarop zij de parkeerplaats aanlegt/heeft aangelegd en vrij was en is in de daarbij te hanteren maatvoering van de parkeerplaats. Immers, niet in geschil is dat [gedaagde] zich heeft te houden aan het kettingbeding. Evenmin is in geschil dat de parkeerplaats geschikt moet zijn voor het parkeren van een auto. Partijen verschillen slechts van mening hoe het kettingbeding voor wat betreft de aan te houden afmetingen van de parkeerplaats moet worden uitgelegd.
3.4 Voor de uitleg van het onderhavige kettingbeding komt het niet louter aan op de letterlijke bewoordingen ervan, maar ook op hetgeen partijen uit elkaars verklaringen en gedragingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid mochten afleiden en verwachten. Bij de uitleg van een kettingbeding als het onderhavige, waarmee wordt beoogd de rechtspositie van een derde, te weten de koper van een woning, te bepalen, ligt een toespitsing van de Haviltex-norm op een geobjectiveerde maatstaf in de rede. Op de grondslag dat van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen (HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493), leidt dit tot het volgende.
3.5 Enerzijds mag de koper van een woning als deze voor de vaststelling van de betekenis van het beding aan de bewoordingen van het beding, gelezen in het licht van de gehele inhoud van het kettingbeding, in beginsel doorslaggevend gewicht toekennen. Anderzijds echter kunnen de concrete omstandigheden van het geval, waaronder met name de inhoud van het kettingbeding, meebrengen dat van degene die voornemens is om een woning te kopen en waarbij zij tevens akkoord dient te gaan met een kettingbeding, wordt gevergd dat zij zich door onderzoek nader op de hoogte stelt van de betekenis die naar de bedoeling van de opstellers ervan aan het beding moet worden toegekend, bij gebreke waarvan zij die bedoeling, ook als die van de bewoordingen van het beding afwijkt of niet geheel duidelijk is, tegen zich moet laten gelden. Een omstandigheid kan zijn dat het beding is opgenomen ten behoeve van een gemeente die dus in zoverre ten opzichte van de woningkoper als derde moet worden beschouwd.
3.6 Nu niet in geschil is dat de gemeente door het kettingbeding tracht de parkeerproblematiek in de wijk te beperken, verder vast staat dat ook [gedaagde] aan opvolgende kopers van haar perceel het betreffende kettingbeding dient op te leggen en het overigens gebruikelijk is, zo heeft de gemeente onvoldoende betwist gesteld, het de standaardmaat voor een haakse parkeerplaats 2,50 meter breedte en 5,00 meter lengte is, diende [gedaagde] te begrijpen dat het haar niet vrij stond de parkeerplaats naar eigen inzicht aan te leggen, maar diende zij te begrijpen dat deze minimaal aan de genoemde standaardmaten diende te voldoen.
3.7 De conclusie is dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting om een parkeerplaats (van voldoende afmetingen) aan te leggen en in stand te houden. Het belang van de gemeente dat [gedaagde] die verplichting alsnog zal nakomen, weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] om de thans bestaande situatie ongewijzigd te laten. Zo heeft de gemeente een gerechtvaardigd belang door de handhaving van de voorschriften omtrent de afmetingen van de parkeerplaats het parkeren van auto’s op de openbare weg te verminderen. Voldoende aannemelijk heeft de gemeente gemaakt dat zij, waar mogelijk optreedt of zal optreden tegen overtreders van het kettingbeding. De kantonrechter zal [gedaagde] daarom gebieden de op haar erf bevindende parkeerplaats aan te passen tot de door de gemaande standaard gehanteerde maten daarvoor. [gedaagde] zal wel een langere termijn worden gegund de parkeerplaats aan te passen en de daaraan verbonden dwangsom zal worden gematigd.
3.8 Ook de door de gemeente gevorderde boete wegens overtreding van het kettingbeding zal worden gematigd en wel tot nihil. Weliswaar schiet [gedaagde] al langere tijd toerekenbaar tekort in de nakoming van het kettingbeding waardoor zij op zich een boete verschuldigd is, maar daar staat tegenover dat de gemeente nog niet in rechte is opgetreden tegen andere overtreders van het kettingbeding. Dit terwijl, zo heeft [gedaagde] voldoende aannemelijk gemaakt, ook andere bewoners van de wijk zich niet aan het kettingbeding hebben gehouden omdat, bijvoorbeeld, een hek is geplaatst tussen de parkeerplaats op het erf en de openbare weg en onaannemelijk is dat de betreffende bewoner telkens het hek opent om zijn of haar auto op het erf te parkeren. De kantonrechter heeft geen aanleiding om te veronderstellen dat [gedaagde], na de aan haar te stellen termijn om de parkeerplaats aan te passen, het kettingbeding zal overtreden. Er is nu dan ook geen reden om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van in de toekomst te vervallen boetes.
3.9 [gedaagde] dient als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten te worden veroordeeld.
De beslissing
De kantonrechter:
Gebiedt [gedaagde] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis de parkeerplaats op haar eigen erf op een zodanige manier aan te passen dat daar een parkeerplaats aanwezig is en blijft met een breedte van 2,50 meter en een lengte van 5,00 meter, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 50,00 per dag voor iedere dag of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft aan dit bevel te voldoen.
Veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die tot heden voor de gemeente worden vastgesteld op een bedrag van € 503,81 [inclusief BTW indien en voorzover door [gedaagde] verschuldigd], waaronder begrepen een bedrag van € 300,00 voor salaris van de gemachtigde van de gemeente [waarover [gedaagde] geen BTW verschuldigd is].
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 30 januari 2012 in het openbaar uitgesproken.
De griffier De kantonrechter