Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 11/3101
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 december 2012 in de zaak tussen:
[naam eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: mr. M.B.A.C. Hasselman),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Stede Broec, verweerder
(gemachtigde: A. Prawirodirdjo).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2011 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: eisers woning) voor het belastingjaar 2011 vastgesteld.
Bij uitspraak op bezwaar van 27 september 2011 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2012. Eiser en zijn gemachtigde zijn met afbericht niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [naam].
De termijn voor het doen van uitspraak is verlengd.
Feiten
1.1. Verweerder heeft de WOZ-waarde van eisers woning aan de [adres] te [woonplaats] voor het belastingjaar 2011 vastgesteld op € 267.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2010.
1.2. Eisers woning is vrijstaand en heeft een inhoud van 280 m³ en een aanbouw van 60 m³. De woning heeft verder een souterrain/woonkelder van 72 m³, dakkapel en garage. De woning is gebouwd in 1958 en ligt op een perceel van 420 m².
Geschil en beoordeling
1. Het geschil gaat over de hoogte van de WOZ-waarde van eisers woning. Eiser stelt dat verweerder deze te hoog heeft vastgesteld. Volgens eiser dient de WOZ-waarde te worden bepaald op € 226.000. Verweerder blijft bij de vastgestelde waarde.
2. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de waardering van woningen is de methode van vergelijking met daartoe geschikte vergelijkingsobjecten, die zijn verkocht rond de waardepeildatum, bij uitstek geschikt. Verweerder mag de vastgestelde WOZ-waarde in beroep nog onderbouwen met nieuwe gegevens, zoals hij in dit geval ook heeft gedaan met de bij het verweerschrift overgelegde matrix. Verweerder baseert de vastgestelde WOZ-waarde op de verkoopgegevens van de woningen aan de [referentiewoning 1] te [plaatsnaam 1], de [referentiewoning 2] te [plaatsnaam 2], de [referentiewoning 3] te [plaatsnaam 3], de [referentiewoning 4] te [plaatsnaam 1], de [referentiewoning 5] te [plaatsnaam 3].
3. Verweerder voert aan dat nader onderzoek aantoont dat de WOZ-waarde van eisers woning in verhouding met de verkoopcijfers van de referentiewoningen niet te hoog is vastgesteld. De onderlinge verschillen in objectkenmerken zoals inhoud, oppervlakte, bijgebouwen, staat van onderhoud en ligging van de woningen zijn voldoende in de waardebepaling tot uitdrukking gekomen. Verder stelt verweerder dat rekening is gehouden met het tijdsverloop tussen de verkoopdata en de waardepeildatum.
4. Eiser stelt dat de verschillen tussen de verkoopprijzen van de door verweerder gebruikte referentiewoningen en de WOZ-waarde van zijn woning niet kunnen worden verklaard door de verschillen in objectkenmerken tussen de door verweerder gebruikte referentiewoningen en zijn woning. Meer in het bijzonder verwijst eiser daarbij naar de onderhoudsstaat van zijn woning waaronder de gebrekkige fundering. Eiser stelt dat er beter vergelijkbare woningen zijn dan de door verweerder gebruikte referentiewoningen en dat de door verweerder gebruikte woningen daarom niet bij de waardebepaling dienen te worden betrokken.
5.1. Met betrekking tot de geschiktheid van de referentiewoningen overweegt de rechtbank als volgt. De woning aan de [referentiewoning 4] te [plaatsnaam 1] acht de rechtbank niet voldoende vergelijkbaar met eisers woning. Het betreft namelijk een kleine woning zonder bijgebouw of aanbouw, gelegen op een zeer klein perceel. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de overige woningen wel voldoende vergelijkbaar om als referentie te gebruiken. Het zijn allemaal vrijstaande woningen met één volledige bouwlaag en bijgebouw en/of aanbouw met een vergelijkbare ligging. Dat er mogelijk verschillen tussen de woning van eiser en de referentiewoningen zijn doet aan de vergelijkbaarheid niet af. Het gaat er om dat verweerder met die verschillen voldoende rekening houdt. De omstandigheid dat er andere – en in de optiek van eiser meer – vergelijkbare woningen zijn doet aan dit oordeel niet af. Het is aan verweerder om te bepalen welke referentiewoningen worden betrokken in de waardebepaling.
5.2. Hoewel de bovengenoemde referentiewoningen geschikt zijn om in de vergelijking te betrekken, is de rechtbank van oordeel dat verweerder er niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat hij de waarde van eisers woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van eisers woning is niet te herleiden uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen.
De referentiewoning aan de [referentiewoning 1] te [plaatsnaam 1] is verkocht voor € 245.000, dus voor € 20.000 minder dan de WOZ-waarde die aan eisers woning is toegekend, terwijl die woning qua inhoud 60 m³ groter is dan eisers woning inclusief aanbouw. Bovendien heeft deze referentiewoning 55 m² meer grond dan eisers woning en is de kwaliteit en staat van onderhoud van deze woning vergelijkbaar met eisers woning. Dat eisers woning een souterrain/woonkelder van 72 m³, een dakkapel en een garage heeft maakt dit verschil niet verklaarbaar, temeer niet omdat de referentiewoning ook nog een verkoopruimte van – volgens de verklaring van de gemachtigde van verweerder ter zitting – 35 m² heeft.
De referentiewoning aan de [referentiewoning 2] te [plaatsnaam 2] is verkocht voor € 331.000, dus voor slechts € 64.000 meer dan de WOZ-waarde die aan eisers woning is toegekend, terwijl deze woning inclusief aanbouw 135 m³ groter is dan eisers woning met aanbouw en een perceel heeft dat 405 m² groter is dan het perceel behorend bij eisers woning. Verder is de referentiewoning van een betere kwaliteit en heeft de referentiewoning een betere staat van onderhoud dan eisers woning. Dat de referentiewoning anders dan eisers woning geen souterrain/woonkelder, dakkapel en garage heeft kan het geringe prijsverschil en daarmee de WOZ-waarde voor eiseres woning niet alsnog verklaarbaar maken.
De referentiewoning aan de [referentiewoning 3] te [plaatsnaam 3] is verkocht voor € 233.250, dus voor € 33.750 minder dan de WOZ-waarde die aan eisers woning is toegekend. Deze referentiewoning is van een betere kwaliteit dan eisers woning. Ook de staat van onderhoud is beter dan eisers woning. Verder is de referentiewoning 45 m³ groter dan eisers woning inclusief aanbouw en heeft daarnaast een grote berging. Dat deze woning 160 m² minder grond heeft dan eisers woning en anders dan eisers woning geen souterrain/woonkelder, dakkapel en garage heeft maakt de lagere verkoopprijs en daarmee de hogere WOZ-waarde van eisers woning niet alsnog verklaarbaar.
De referentiewoning aan de [referentiewoning 5] te [plaatsnaam 3] is verkocht voor € 205.000, dus voor € 62.000 minder dan de WOZ-waarde die aan de woning van eiser is toegekend. De referentiewoning is van een betere kwaliteit en heeft een betere staat van onderhoud dan eisers woning. Daarnaast heeft deze woning een berging van 160 m³. Dat deze woning 45 m³ kleiner is dan eisers woning en 160 m² minder grond heeft en geen souterrain/woonkelder en dakkapel die eisers woning wel heeft, maakt het grote verschil gelet op de eerder genoemde objectkenmerken, niet verklaarbaar. Ook uit deze verkoopprijs is de WOZ-waarde van eisers woning niet te herleiden.
Gelet op de hier genoemde verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen is de WOZ-waarde van eisers woning niet goed te herleiden uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen omdat de prijsverschillen, gelet op de objectkenmerken, niet verklaarbaar zijn.
6. De vraag is vervolgens of eiser de waarde van € 226.000 die hij voorstaat voor zijn woning voor het belastingjaar 2011 voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat ook eiser daarin niet is geslaagd. Uit het door eiser ter onderbouwing van deze waarde ingebrachte taxatierapport kan deze waarde niet worden herleid.
Door verweerder is onweersproken gesteld dat de door eiser ingeschakelde taxateur bij alle van de door hem gebruikte vergelijkingspanden is uitgegaan van verkeerde objectkenmerken.
Ten aanzien van de door eisers taxateur gebruikte woning aan de [referentiewoning 6] te [[plaatsnaam 3] heeft verweerder aangevoerd dat deze woning, anders dan waarvan eisers taxateur uitgaat, niet in een goede maar in een matige staat is verkocht. Verder rust volgens verweerder op deze woning een recht van overpad en is er asbest in deze woning aanwezig. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat deze woning, gelet op deze aspecten, niet vergelijkbaar is met eisers woning.
Wat betreft de door eisers taxateur gebruikte woning aan de [referentiewoning 7] te [[plaatsnaam 3] heeft verweerder onweersproken gesteld dat deze in een zeer verouderde staat is verkocht, terwijl de taxateur van eiser uitgaat van een redelijke staat van onderhoud ten tijde van de verkoop. Met betrekking tot de woning aan de [referentiewoning 7] te [[plaatsnaam 3] heeft verweerder onweersproken gesteld dat eisers taxateur ten onrechte is uitgegaan van een inhoud van 300 m³ in plaats van 247 m³ inclusief aanbouw, zoals deze inhoud blijkt uit het door verweerder geraadpleegde bouwdossier.
7. Nu zowel verweerder als eiser de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank, om te komen tot een definitieve beslissing over het geschil gebruik maken van de in artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht neergelegde bevoegdheid om zelf in de zaak te voorzien door de WOZ-waarde vast te stellen.
8. Gelet op de gedingstukken en het verhandelde ter zitting ziet de rechtbank aanleiding de WOZ-waarde van eisers woning voor het belastingjaar 2011, uitgaande van de waardepeildatum van 1 januari 2010, schattenderwijs vast te stellen op € 250.000. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats komt van de uitspraak op bezwaar. Verweerder hoeft dus niet opnieuw op eisers bezwaar te beslissen.
9. Bij deze beslissing is er aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser voor de behandeling van zijn beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten heeft de rechtbank, met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht, vastgesteld op € 437 voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Hierbij heeft de rechtbank voor het opstellen van het beroepschrift één punt toegekend en het gewicht van de zaak aangemerkt als gemiddeld.
10. De rechtbank ziet geen aanleiding voor vergoeding van de kosten van de door eiser ingeschakelde deskundige (taxateur) omdat de door eiser voorgestane waarde niet kan worden herleid uit de in het taxatierapport genoemde verkoopprijzen. Daarom kan het taxatierapport niet worden aangemerkt als ondersteunend voor eisers standpunt.
11. Tot slot dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 250.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 41 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van € 437 te betalen aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.M. de Feijter, rechter, in tegenwoordigheid van
mr. S.C. Jacobs, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 december 2012.
griffier rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.