Uitspraak
KORT GEDING
Vonnis 29 maart 2000
KG-nummer 37005 KGZA 00-61 (AL)
1. de vereniging
VILLAPARK “DE WEERRIBBEN”,
gevestigd te Paasloo, gemeente IJsselham ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MONDA RECREATIE B.V.,
gevestigd te Elburg,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ STEGEMAN NOETSELE B.V.,
gevestigd te Nijverdal,
eiseressen,
procureur: mr. G.G. Vermeulen,
advocaat: mr. J.H. Hemmes,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BEHEERMAATSCHAPPIJ TER STEEGE B.V.,
gevestigd te Rijssen,
gedaagde,
procureur: mr. M.L.C.M. van Kalmthout.
De president van de arrondissementsrechtbank te Almelo, rechtdoende in kort geding.
Gehoord partijen,
Gezien de stukken;
Overweegt ten aanzien van:
het verloop van de procedure:
Eiseressen, hierna te noemen De Weerribben c.s. (eiseressen gezamenlijk), respectievelijk de Vereniging (eiseres sub 1), Monda (eiseres sub 2) en Noetsele (eiseres sub 3).
De Weerribben c.s. hebben gesteld overeenkomstig de in deze zaak uitgebrachte dagvaarding.
Mr. Hemmes heeft de dagvaarding ter zitting toegelicht.
Gedaagde, verder te noemen Ter Steege heeft bij monde van haar advocaat mr. Van Kalmthout verweer gevoerd.
Tenslotte hebben partijen de stukken van het geding, waarvan de inhoud als hier ingevoegd geldt, overgelegd en vonnis verzocht.
Het geschil, de beslissing en de motivering:
1. In dit vonnis wordt uitgegaan van de volgende feiten.
a) Als grondeigenaren hebben Monda en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Bouwontwikkeling Stegeman Hardenberg B.V. (verder: Stegeman Hardenberg B.V.) in de jaren 1996 en 1997 te Paasloo een bouwproject ontwikkeld. Het betreft een villapark met de naam Villapark “De Weerribben”.
b) De Vereniging is opgericht in september 1995. Alle eigenaren van een villa in het park zijn lid van deze vereniging.
c) Op 22 oktober 1996 hebben Monda en Stegeman Hardenberg B.V. twee tot het bouwproject behorende percelen grond verkocht en geleverd aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Vinifera Project B.V. (verder: Vinifera).
d) Bij de door notaris mr. J.H. Kemp te Hellendoorn opgestelde leveringsakte van deze twee percelen waren betrokken:
- Monda en Stegeman Hardenberg B.V. als grondeigenaren;
- de Vereniging;
- de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Bouwontwikkeling Stegeman
Nijverdal B.V., als aannemer;
- Vinifera als koper.
e) Vinifera heeft zich bij de voormelde leveringsakte verplicht om op het park te laten bouwen een recreatiecentrum met een overdekt zwembad, een tennisbaan (verder tezamen te noemen de centrumvoorzieningen) en een beheerderswoning. Voor de bouw van deze onroerende zaken is een aannemingsovereenkomst gesloten tussen Vinifera en Bouwbedrijf Stegeman Nijverdal B.V. (productie 2 van de zijde van De Weerribben c.s.).
f) Voorts heeft Vinifera zich bij die akte verplicht het beheer van het park op zich te nemen. Zij heeft daartoe met de Vereniging de beheerovereenkomst d.d. 5 september 1996 gesloten die door De Weerribben c.s. als productie 3 in het geding is gebracht.
g) Op 22 oktober 1996 heeft Vinifera de eigendom van de voornoemde percelen verkocht en geleverd aan de heer en mevrouw [Betrokkene] (verder tezamen [Betrokkene]). [Betrokkene] heeft daarbij onder meer de hiervoor onder e) genoemde verplichtingen alsmede de rechten en verplichtingen uit de beheerovereenkomst van Vinifera overgenomen. De door notaris mr. Schuurman te Wierden opgestelde leveringsakte is door Ter Steege als productie 1 in het geding gebracht.
h) Op enig moment heeft Bouwbedrijf Stegeman Nijverdal B.V. met betrekking tot de bouw van de hiervoor onder e) genoemde onroerende zaken ingestemd met contracts-over-neming door [Betrokkene].
i) Op enig moment is een beheerovereenkomst tussen de Vereniging en [Betrokkene] tot stand gekomen.
j) Stegeman Hardenberg B.V. heeft op 22 september 1997 alle rechten en verplichtingen die voor haar uit het bouwproject voortvloeiden overgedragen aan Noetsele.
k) De centrumvoorzieningen waren in oktober 1997 voltooid.
l) [Betrokkene] was op enig moment niet meer in staat om de door hem verschuldigde aanneemsom-men te voldoen. In verband daarmee heeft hij de opgeleverde centrum voorzieningen en de beheerderswoning in eigendom overgedragen aan Ter Steege. Ter Steege is een aan Bouwbedrijf Stegeman Nijverdal B.V. gelieerde vennootschap. Gelijktijdig heeft Ter Steege de centrumvoorzieningen verhuurd aan [Betrokkene].
m) [Betrokkene] heeft de uit de beheerovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen niet aan Ter Steege overgedragen. [Betrokkene] bleef de centrumvoorzieningen exploiteren en het beheer over het park uitvoeren.
n) De Vereniging heeft de beheerovereenkomst met [Betrokkene] op 25 november 1999 beëindigd.
o) [Betrokkene] is op 22 december 1999 op aanvraag van Ter Steege in staat van faillissement verklaard. Daarna heeft Ter Steege de huurovereenkomst van de centrumvoorzieningen en de beheerderswoning opgezegd.
p) Vanaf 20 februari 2000 zijn de centrumvoorzieningen geheel gesloten.
q) De in de door notaris Kemp opgestelde transportakte d.d. 22 oktober 1996 opgenomen bepalingen luiden, voor zover voor dit geding van belang, als volgt:
“G.RECREATIECENTR'UM/TENNISBAAN/ZWEMBAD
1. De grondeigenaar heeft zich jegens de kopers van voormelde villa's verplicht of zal
zich verplichten om op het sub 1 verkochte een recreatiecentrum te doen stichten alsmede een tennisbaan te doen aan--leggen.
Voorts heeft de grondeigenaar zich verplicht - eventueel middels derden - ervoor zorg te dragen dat er in de nabijheid van dit project een overdekt zwembad zal worden gerealiseerd hetwelk toegankelijk zal zijn voor de eigenaars/bewoners van de onderhavige villa's.
2. Koper verplicht zich jegens de grondeigenaar de tennisbaan gereed te hebben uiterlijk bij de
oplevering van het recreatiecentrum.
3. De koper is verplicht jegens de grondeigenaar en de vereniging het recreatiecentrum met bijbehorende tennisbaan en overdekt zwembad in stand- en in goede staat te houden en ten dienste te stellen van de eigenaars/bewoners van de onderhavige villa's.
4. De hiervoor sub 1 bedoelde verplichtingen gaan bij deze over op koper en worden bij deze door koper aanvaard.
Koper vrijwaart de grondeigenaar voor aanspraken ter zake.
5. Bij niet-nakoming van de hiervoor vermelde verplichtingen verbeurt koper jegens de grondeigenaar een boete groot tweehonderd vijftig duizend gulden (f. 250.000,--) ten behoeve van de grondeigenaar, onverminderd het recht van de grondeigenaar om vergoeding van de hierdoor geleden schade te vorderen.
Deze boete is direct opeisbaar en wordt verbeurd door het enkele feit der overtreding, zonder dat enige ingebrekestelling zal zijn vereist.
I. KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN
l. De hiervoor onder G en H omschreven verplichtingen zullen overgaan op al degenen die het bij deze akte verkochte registergoed zullen verkrijgen, hetzij onder algemene titel, hetzij onder bijzondere titel.
2. Degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen, zijn eveneens aan de hiervoor onder G en H vermelde verplichtingen gebonden.
3. Voor zover de sub G en H gemelde verplichtingen niet mochten gelden als kwalitatieve verplichtingen als bedoeld in artikel 6:252 van Pro het Burgerlijk Wetboek dient de koper de onder G en H neergelegde verplichtingen, alsmede het hier bepaalde bij overdracht in eigendom of toedeling bij scheiding van het geheel of een gedeelte van het verkochte, alsook bij verlening daarop van enig zakelijk genotsrecht aan de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde ten behoeve van de grond-eigenaar en de vereniging op te leggen en te hunnen behoeve aan te nemen en in verband daarmede om het in dit artikel bepaalde in de akte van overdracht in eigendom of verlening van enig zakelijk genotsrecht op te nemen.
J. BEHEER VILLAPARK "DE WEERRIBBEN"
1. ----------------------
2. Het beheer van voormeld villapark berust thans bij de vereniging.
3. Koper heeft zich jegens de grondeigenaar verplicht het beheer van voormeld villapark over te nemen van de vereniging onder nader te bepalen voorwaarden en bedingen. Ter zake is inmiddels door de vereniging en de koper een beheersovereenkomst gesloten waarvan blijkt uit een aan deze akte te hechten onderhandse akte.”
2. De Weerribben c.s. hebben, zakelijk weergegeven, het volgende gesteld.
De bedoeling van alle oorspronkelijk bij het project Villapark De Weerribben betrokken partijen was dat de eigendom en het beheer van het park, waaronder het beheer van de centrumvoor-zieningen, in één hand zouden blijven. [Betrokkene] heeft in strijd met die gedachte het beheer over het park behouden en enkel de eigendom van de centrumvoorzieningen aan Ter Steege overgedragen.
Op grond van de kwalitatieve verplichtingen zoals deze onder G. en I. zijn vastgelegd in de door notaris Kemp opgestelde transportakte d.d. 22 oktober 1996, is Ter Steege jegens De Weerribben c.s. gehouden de centrumvoorzieningen om niet ter beschikking te stellen aan de eigenaars/bewo-ners van de recreatievilla’s.
Sinds 20 februari zijn de centrumvoorzieningen gesloten, zodat deze vanaf die datum niet langer ten dienste staan aan de eigenaars/bewoners van de villa’s. Aldus handelt Ter Steege in strijd met de op haar rustende kwalitatieve verplichtingen.
Ondanks herhaalde verzoeken daartoe is Ter Steege niet bereid gebleken in der minne de op haar rustende kwalitatieve verplichtingen na te komen. In verband daarmee heeft Ter Steege de boete verbeurd als bedoeld in sub 5 onder G van de door notaris Kemp opgestelde transportakte d.d.
22 oktober 1996.
3. Ter Steege heeft zich tegen de vorderingen van De Weerribben c.s. verweerd.
4. Uit de stellingen van De Weerribben c.s. leidt de president af dat De Weerribben c.s. van mening zijn dat verplichtingen die onder G. zijn omschreven in de door notaris Kemp opgestelde transportakte d.d. 22 oktober 1996, door hetgeen in die akte onder I. is bepaald, het karakter van kwalitatieve verplichtingen als bedoeld in artikel 6:252 van Pro het Burgerlijk Wetboek (verder: BW) hebben gekregen.
De verplichtingen die onder G. zijn omschreven in de door notaris Kemp opgestelde transportakte d.d. 22 oktober 1996, betreffen evenwel verplichtingen om iets te doen, terwijl artikel 6:252 BW Pro uitsluitend ziet op verplichtingen om iets te dulden of niet te doen. De voormelde onder G. omschreven verplichtingen kunnen in verband daarmee niet als kwalitatieve verplichtingen worden aangemerkt. Gevolg daarvan is dat die verplichtingen niet op grond van het bepaalde in artikel 6:252 BW Pro op Ter Steege zijn overgegaan, zodat Weerribben c.s. niet met een beroep op dat artikel nakoming van die verplichtingen door Ter Steege kunnen vorderen.
5. Blijkbaar heeft notaris Kemp het in rechtsoverweging 4. geschetste probleem onderkend. Immers onder I sub 3 van de door hem opgestelde transportakte d.d. 22 oktober 1996 is, zakelijk weergegeven, bepaald dat voor het geval de onder G. bedoelde verplichtingen niet als kwalitatieve verplichtingen kunnen worden aangemerkt, de in die akte genoemde koper gehouden is om bij vervreemding de onder G. genoemde verplichtingen aan de nieuwe eigenaar ten behoeve van Monda, Noetsele en de Vereniging op te leggen.
6. Vinifera heeft de percelen waarop de centrumvoorzieningen moesten worden gerealiseerd op dezelfde dag dat zij deze verkreeg verkocht en geleverd aan [Betrokkene]. De leveringsakte d.d.
22 oktober 1996 is opgesteld door notaris Schuurman te Wierden (productie 1 van de zijde van Ter Steege).
[Betrokkene] heeft in maart 1998 de centrumvoorzieningen verkocht en geleverd aan Ter Steege. De leveringsakte van die transactie d.d. 30 maart 1998 is opgesteld door notaris Schuurman (productie 5 van de zijde van De Weerribben c.s.). In artikel 7 van Pro die akte wordt voor wat betreft de bijzondere verplichtingen verwezen naar de door notaris Schuurman opgestelde leveringsakte van 22 oktober 1996.
In deze laatste akte worden onder E., zakelijk weergegeven, dezelfde verplichtingen genoemd als die welke in de door notaris Kemp opgestelde transportakte worden genoemd onder G. Uit het bepaalde onder E sub 3 van de door notaris Schuurman opgestelde akte d.d. 22 oktober 1996 blijkt dat de koper ([Betrokkene]) de onder E genoemde verplichtingen is aangegaan jegens “de grond-eigenaar en de vereniging”.
In die akte wordt onder de grondeigenaar niet verstaan Monda en Stegeman Hardenberg B.V. (de rechtsvoorgangster van Noetsele ), maar Vinifera.
Strikt genomen heeft Vinifera derhalve niet ten behoeve van Monda en Noetsele bedongen, maar ten behoeve van zichzelf. Gevolg daarvan is dat indien Ter Steege al enige verplichting zou hebben met betrekking tot de openstelling van de centrumvoorzieningen, ten minste onduidelijk is jegens welke partij Ter Steege gehouden is die verplichtingen na te komen.
Wat onder “de vereniging” moet worden verstaan blijkt niet uit de tekst van die akte, zodat strikt genomen ook wat dat betreft onduidelijk is of de Vereniging naleving van de in die akte genoemd verplichtingen van Ter Steege kan vorderen.
Nu niet met een redelijke zekerheid valt vast te stellen of de Weerribben c.s. gerechtigd zijn om nakoming van de door hen gestelde verplichtingen te vorderen en dit geding, gelet op het karakter daarvan, zich voor beantwoording van die vraag niet leent, dienen de vorderingen van Weerribben c.s. te worden afgewezen.
7. Afgezien van het vorenstaande blijkt niet uit de tekst van de door notaris Kemp opgestelde transportakte d.d. 22 oktober 1996, dat in die akte genoemde koper (Vinifera) de onder G van die akte genoemde verplichtingen om niet diende te verrichten. Eerder zijn er aanwijzingen voor het tegendeel. Immers uit de tussen de Vereniging en Vinifera op grond van die akte gesloten beheerovereenkomst (productie 3 van de zijde van De Weerribben c.s.), blijkt dat de beheerder onder meer als vergoeding voor het openstellen van het zwembad en de overige voorzieningen een vergoeding ontving van f 1.800,-- per villa per jaar. Uit de gedingstukken blijkt dat de rechten en verplichtingen uit de beheerovereenkomst op enig moment zijn overgegaan op [Betrokkene].
Voorshands is derhalve voldoende aannemelijk geworden dat tegenover de verplichting van [Betrokkene] om de centrumvoorzieningen ten behoeve van de eigenaars/bewoners van de villa’s open te stellen een vergoeding stond. Uit hetgeen is bepaald onder G sub 3, laatste volzin, van de laatstgenoemde transportakte, blijkt dat de beheerovereenkomst tussen de Vereniging en Vinifera reeds was gesloten toen de transportakte werd ondertekend. Behalve door de Vereniging is de beheer-overeenkomst, in verband met het bepaalde in artikel 14 van Pro die overeenkomst, ook getekend door Monda en Stegeman Hardenberg B.V. (de rechtsvoorgangster van Noetsele) Daaruit volgt dat De Weerribben c.s. allen van de inhoud van die overeenkomst op de hoogte moeten zijn geweest toen zij de hiervoor genoemde transportakte tekenden. Partijen bij die akte waren derhalve op de hoogte van het feit dat tot het beheer onder meer werd gerekend het openstellen van de centrum-voorzieningen en dat daar een vergoeding voor de beheerder tegenover stond.
Gelet op het vorenstaande valt in redelijkheid vooralsnog niet in te zien waarom Ter Steege, indien zij al jegens De Weerribben c.s. verplicht zou zijn de centrumvoorzieningen open te stellen, jegens De Weerribben c.s. gehouden zou zijn om dat, anders dan [Betrokkene], om niet te doen.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dienen de vorderingen van De Weerribben c.s. te worden afgewezen.
De Weerribben c.s. dienen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit geding te worden verwezen.
RECHTDOENDE IN KORT GEDING:
I Wijst de vorderingen van De Weerribben c.s. af.
II Veroordeelt De Weerribben c.s., des dat de een betalend de anderen zullen zijn gekweten, in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Ter Steege begroot op ¦ 400,-- wegens verschotten en ƒ 3.000,-- wegens het salaris van haar procureur.
Aldus gewezen te Almelo door mr. Stoové en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting van woensdag 29 maart 2000 in tegenwoordigheid van de griffier.