Uitspraak
ARRONDISSEMENTSRECHTBANK TE ALMELO
Kort Geding
zaaknummer: 36482 kg za 31 van 2000
datum uitspraak vonnis: 25 februari 2000 (lf)
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid PLEGT-VOS VASTGOEDONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Vriezenveen,
eiseres,
hierna te noemen Plegt-Vos ,
procureur: mr. T.J. van Drooge,
advocaat: mr. M.W. Verhoeven,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid MEGA PROJECTEN B.V.,
gevestigd te Zenderen,
gedaagde,
hierna te noemen Mega ,
procureur: mr. A.J. Spoor.
Wij, president van de arrondissementsrechtbank te Almelo, rechtdoende in kort geding:
gehoord partijen en gezien de stukken;
overwegen:
over het procesverloop:
Plegt-Vos heeft gesteld en gevorderd als staat te lezen in de inleidende dagvaarding. Ter terechtzitting heeft mr. Verhoeven de vordering mondeling toegelicht. Mega heeft bij monde van mr. Spoor verweer gevoerd. Partijen hebben stukken overgelegd en vonnis verzocht.
over het recht:
1. Plegt-Vos is een bouwonderneming die haar bedrijf maakt van het verwerven van grond en het daarop vervolgens realiseren van woningbouw. Mega had een stuk grond in eigendom in het bestemmingsplan Fennepark te Drachten. Mega had deze grond gekocht van de gemeente Smallingerland. Plegt-Vos en Mega zijn met elkaar op 26 oktober 1996 overeengekomen dat Mega aan Plegt-Vos 3.43.50 ha. grond zou verkopen binnen het bestemmingsplan Fennepark te Drachten. De grond werd verkocht aan Plegt-Vos met het doel dat zij daar woningbouw zou gaan realiseren. De in zijn totaliteit te leveren grond bedraagt twee te bebouwen oppervlakten van elk rond 17.000 m2, aangeduid met fase A en fase B. De levering geschiedt op afroep in afzonderlijke percelen.
Fase A is op 7 juni 1997 bouwrijp geworden, fase B in oktober 1997.
Ter uitvoering van de overeenkomst is Plegt-Vos begonnen met de ontwikkeling en bouw van woningen op het gekochte. Plegt-Vos heeft voor de bouw van woningen op de grond aangeduid met fase A grond van Mega afgenomen, geleverd gekregen en betaald.
Na 7 december 1999 heeft Mega nog 6 kavels uit fase A aan Plecht-Vos geleverd.
Krachtens de overeenkomst van partijen (artikel 5) diende de koopsom van een perceel te worden voldaan bij het passeren van de transportakte (of zoveel eerder als de grond in gebruik werd genomen). De totale koopprijs moet zijn betaald “uiterlijk 2,5 jaar na het bouwrijp maken van een fase”. Bij niet nakoming van deze verplichting is de overeenkomst van rechtswege ontbonden en is Mega vrij de overgebleven kavels te verkopen aan wie zij wil.
2. Mega stelt dat de totale koopsom niet voor of op 7 december 1999 is betaald en dat nu de ontbindende voorwaarde in werking is getreden. Zij behoeft Plecht-Vos niet meer te leveren.
Plegt-Vos eist nu in kort geding kort gezegd veroordeling van Mega tot medewerking aan de levering van de door haar verkochte grond. Zij stelt hiertoe dat Mega zich niet te goeder trouw kan beroepen op de ontbindende voorwaarde in de overeenkomst.
3. Mega voert verweer tegen de vorderingen van Plegt-Vos en concludeert tot afwijzing ervan. Zij houdt zich het standpunt dat zij niet langer gebonden is aan de overeenkomst omdat Plegt-Vos niet op 7 december de totale koopsom inclusief rente heeft betaald.
4. Wij zijn vooralsnog van oordeel dat de zienswijze van Mega niet juist is.
Over de betaling van de koopsom bevat de overeenkomst van partijen twee bepalingen.
De eerste is dat de op afroep geleverde grond wordt betaald telkens bij het passeren van de transportakte van een geleverd perceel. Plegt-Vos heeft naar niet anders is gesteld of gebleken steeds aan deze contractsbepaling voldaan.
De tweede bepaling is dat de totale koopsom moet zijn betaald 2,5 jaar na het bouwrijp maken van een fase.
Anders dan Mega van oordeel is staat hier niet dat de totale koopsom moet zijn betaald na het bouwrijp worden (op 7 december 1999) van fase A. En als partijen bedoeld hadden dat de totale koopsom betaald moest zijn bij het bouwrijp worden van fase A dan hadden zij dat zo kunnen en moeten opschrijven. Ook hadden partijen tot uitdrukking kunnen brengen dat de totale koopsom moest zijn betaald na het bouwrijp worden van de eerste van de twee fases. De formulering die er nu staat geeft zeker niet weer dat is afgesproken dat alles betaald moet zijn bij het bouwrijp worden van de fase A. De Haviltex-formule, waar Mega zich op beroept, werkt hier veel meer in het voordeel van Plegt-Vos dan dat van Mega. Het is niet redelijk om onder de gegeven omstandigheden het onduidelijke “een fase” uit te leggen als “fase A” en het redelijk te achten dat partijen dat over en weer ook hebben bedoeld toen zij de overeenkomst sloten. Misschien heeft Mega in de waan verkeerd dat betaling na fase A zou plaats hebben, maar uit niets blijkt dat Plegt-Vos dat had kunnen weten.
5. Maar als het al zo zou zijn dat betaling op 7 december 1999 plaats had moeten hebben, dan had Mega Plegt-Vos in gebreke moeten stellen. De overeenkomst houdt geen fatale termijn voor nakoming in. Plegt-Vos is in een bepaald hier niet ter zake doend geval zonder ingebrekestelling rente verschuldigd. Maar nergens bepaalt de overeenkomst dat niet tijdige betaling van de totale koopsom zonder ingebrekestelling leidt tot in werking treding van de ontbindende voorwaarde. Integendeel, de overeenkomst bepaalt juist dat voor verzuim ingebrekestelling is vereist.
Mega had Plegt-Vos daarom in ieder geval in gebreke moeten stellen dat zij de totale koopprijs in haar visie nog niet had betaald. Vervolgens had zij -het staat allemaal in de wet- aan Plegt-Vos een redelijke termijn moeten gunnen om de overeenkomst alsnog na te komen. Nu Mega niet in gebreke heeft gesteld is Plegt-Vos in de nakoming van de overeenkomst niet in verzuim. Ruim een maand na verstrijken van de door haar gedachte termijn heeft Mega zich rauwelijks beroepen op de beweerdelijke strekking van de bewuste bepaling in de overeenkomst. Wij achten dit niet in overeenstemming met de in acht te nemen regels die te gelden hebben tussen partijen. Mega kan zich niet te goeder trouw beroepen op de bewuste bepaling in de overeenkomst.
6. Plegt-Vos heeft aangeboden onverplicht het gehele nog resterende bedrag inclusief rente te voldoen. Mega wil daar niet op ingaan. Hetgeen Mega als redengeving ervoor aanvoert over de gestegen grondprijzen, waar zij niet van profiteert, achten wij rechtens niet van belang. De grond is destijds voor een bepaalde prijs verkocht. Partijen zijn aan deze prijzen gebonden. Dat de grond nu veel meer waard is dan in 1996, is niet een omstandigheid die tot wijziging of ontbinding van de overeenkomst van partijen kan leiden.
7. De vorderingen van Plegt-Vos zijn voor toewijzing vatbaar. Gelet op de zwaarwegende belangen van Plegt-Vos bij het nakomen van de overeenkomst door Mega is het opleggen van de gevorderde dwangsom in deze zaak geïndiceerd. Deze zal worden bepaald op het hieronder te noemen bedrag nu Mega tegen de hoogte van dit door Plegt-Vos gevorderde bedrag geen verweer heeft gevoerd.
8. Mega wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van dit geding
RECHTDOENDE IN KORT GEDING:
I. Veroordelen Mega om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de door Plegt-Vos gekochte grond te leveren aan Plegt-Vos en daartoe mee te werken aan de levering van de in de overeenkomst bedoelde grond door bij de notaris te verschijnen voor de notariële eigendomsoverdracht althans aan de notaris een volmacht te verstrekken, alsmede al datgene te doen dat voor de uitwerking van de overeenkomst noodzakelijk is.
II. Bepalen dat Mega een dwangsom van f. 10.000.000,-- verbeurt indien zij niet aan deze veroordeling voldoet.
III. Veroordelen Mega in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van Plegt-Vos begroot op f. 3000,-- aan verschotten en salaris van de procureur.
IV. Verklaren dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen te Almelo door mr. Drewes, president en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 februari 2000 , in tegenwoordigheid van mr. Feraaune, griffier.