Uitspraak
ARRONDISSEMENTSRECHTBANK TE ALMELO
zaaknummer: 41952 ha za 1045 van 2000
datum uitspraak vonnis: 11 juli 2001 (m)
Vonnis van de arrondissementsrechtbank te Almelo, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
[naam eiseres],
wonende te [woonplaats eiseres],
eiseres,
hierna te noemen [eiseres],
advocaat: mr. D.M.H.M. van Dijk,
procureur: mr. H.A.A. Kienhuis,
tegen
1. [gedaagde 1]
en
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats gedaagden],
gedaagden,
hierna te noemen [gedaagden],
procureur: mr. R.F.A. Rorink.
De rechtbank:
gehoord partijen en gezien de stukken;
overweegt:
over het procesverloop:
[eiseres] heeft overeenkomstig de inhoud van de dagvaarding voor eis geconcludeerd.
[gedaagden] hebben voor antwoord geconcludeerd en hebben daarbij drie producties overgelegd. [eiseres] heeft voor repliek geconcludeerd en heeft daarbij de producties 1 en
2 a, b, c en d overgelegd. [gedaagden] hebben voor dupliek geconcludeerd.
over het recht:
waarvan kan worden uitgegaan:
1. In dit geding dient van de volgende vaststaande feiten te worden uitgegaan:
a. [eiseres] is blijkens de notariële akte van 1 mei 1989, productie 1 bij conclusie van antwoord, verleden voor notaris A.M. Pot te Delden, eigenaresse geworden van het boerenwoonhuis alsmede van nabij gelegen varkensschuur, erf en tuin, gelegen aan de [straat boerenwoonhuis] te [plaats boerenwoonhuis], hierna te noemen ‘het boerenwoonhuis c.a.’, welke zaken voorheen in eigendom aan [gedaagden], de ouders van [eiseres], toebehoorden. [gedaagden] hebben het zakelijk recht van gebruik en bewoning van het toenmalige - in 1989 - woongedeelte van het boerenwoonhuis c.a.. Partijen zijn directe buren van elkaar en wonen in gescheiden woningen, maar in hetzelfde gebouw.
b. Bij bovengenoemde notariële akte zijn partijen - verkort weergegeven - overeengekomen dat ingeval [eiseres] als eigenares voornemens mocht zijn over te gaan tot verkoop van genoemde onroerende zaken, zij verplicht is dit vooraf in koop aan te bieden aan [gedaagden] tegen een alsdan door partijen in onderling overleg te bepalen koopsom en bij gebreke van overeenstemming voor een koopsom te bepalen als voor het geval van boedelscheiding met minderjarigen, in welk geval de deskundigen worden benoemd op verzoek van de meest gerede partij door de kantonrechter binnen wiens kanton gemeld onroerend goed is gelegen, terwijl de taxatiekosten voor beide partijen zullen zijn, ieder voor de helft. [gedaagden] hebben dan gedurende veertien dagen na bekend worden van de taxatieprijs de mogelijkheid van het aanbod gebruik te maken.
het standpunt van [eiseres]:
2. [eiseres] vordert:
1. primair:
dat de tussen partijen op 1 mei 1989 gesloten overeenkomst aldus gewijzigd wordt, dat het [eiseres] vrijstaat, binnen veertien dagen nadat de conform het contract aangewezen deskundige(n) voor het boerenwoonhuis c.a. een prijs heeft (hebben) getaxeerd die voor [eiseres] onaanvaardbaar is, dat aanbod in te trekken en dat bij aanvaarding van de prijs [gedaagden] gedurende veertien dagen in de gelegenheid zijn het aanbod te aanvaarden;
subsidiair:
een verklaring voor recht, dat de overeenkomst, voor zover deze [eiseres] belet haar aanbod in te trekken indien de door (de) deskundige(n) getaxeerde prijs voor [eiseres] onaanvaardbaar is, niet van toepassing is;
2. dat [gedaagden] veroordeeld worden in de kosten van deze procedure.
3. [eiseres] leegt aan haar vorderingen de volgende stellingen ten grondslag:
a. De besproken regeling brengt met zich mede dat [gedaagden] de keuze hebben het aanbod niet te aanvaarden, indien zij de vastgestelde prijs te hoog achten, terwijl [eiseres] niet de keus heeft het aanbod in te trekken, indien de getaxeerde prijs haar te laag voorkomt.
b. [eiseres] en haar man hebben, indien dat financieel mogelijk is, plannen om met hun gezin naar Denemarken te emigreren en aldaar een boerderij te kopen. Deze plannen kunnen zij alleen verwezenlijken indien zij voldoende financiële basis hebben. Deze financiële basis moet gevonden worden in de opbrengst van de te verkopen woning c.a.
c. Het is onverantwoord de overeengekomen procedure te volgen, omdat zij bij een te lage taxatieprijs hun emigratieplannen niet kunnen verwezenlijken en wel gebonden kunnen worden aan verkoop, indien [gedaagden] de getaxeerde prijs aanvaarden.
d. [eiseres] heeft aan [gedaagden] voorgesteld in afwijking van het bepaalde in genoemde notariële akte een niet-bindende taxatie te laten uitbrengen. [gedaagden] hebben dit voorstel niet aanvaard.
e. Naar het oordeel van [eiseres] is er sprake van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro. Bij het aangaan van de overeenkomst hebben partijen namelijk niet voorzien dat hun verstandhouding zo zou verslechteren en dat emigratieplannen zouden kunnen worden geblokkeerd door de huidige regeling.
Subsidiair doet [eiseres] een beroep op artikel 6:248 juncto Pro artikel 6:2 BW Pro. In de geschetste omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [gedaagden] [eiseres] houden aan de genoemde regeling. Bij toewijzing van het subsidiair gevorderde doen [gedaaagden] zichzelf niets te kort en worden hun rechten niet beknot, immers het voorkeursrecht c.q. de aanbiedingsplicht blijft bestaan. [eiseres] wenst slechts de mogelijkheid creëren om te onderzoeken of het financieel verantwoord is tot verkoop over te gaan om vervolgens te kunnen emigreren.
het standpunt van [gedaagden]:
4. [gedaagden] voeren gemotiveerd verweer en leggen aan hun verweer de volgende stellingen ten grondslag:
a. [gedaagden] hebben als producties 2 en 3 bij conclusie van antwoord afschriften van taxatierapporten in het geding gebracht. Zij betwisten derhalve dat [eiseres] in het ongewisse zou verkeren ten aanzien van de taxatieprijs.
b. [gedaagden] stellen zich op het standpunt dat geen sprake is van feiten en omstandigheden die zouden moeten leiden tot het door [eiseres] primair en subsidiair gevorderde.
c. [eiseres] heeft geen belang bij haar vordering. Onomstreden is dat wanneer de woning getaxeerd wordt en [eiseres] een redelijke koopprijs verkrijgt.
d. [gedaagden] hebben belang bij instandhouding van de onderhavige notariële akte in ongewijzigde vorm:
- door [eiseres] in de gelegenheid te stellen de bedoelde onroerende zaken op een door haar gewenst moment tegen de meestbiedende te kunnen verkopen, zouden [gedaagden] niet alleen zichzelf tekort doen, doch ook de rest van de familie;
- [gedaagden] wensen te voorkomen dat zij vanwege eventuele verkoop door [eiseres] geconfronteerd worden met nieuwe (ongewenste) buren.
e. Het gaat niet aan dat [eiseres] haar risico ten aanzien van het (gesteld) willen aankopen van een agrarisch bedrijf te Denemarken afwentelt op [gedaagden] en haar overige familie.
de beoordeling van het geschil:
5. Op grond van de notariële akte van 1 mei 1989 is [eiseres] verplicht om bij verkoop het boerenwoonhuis c.a. eerst aan [gedaagden] aan te bieden. Indien partijen in onderling overleg geen overeenstemming bereiken over de koopprijs van het boerenwoonhuis c.a., dient het boerenwoonhuis c.a. getaxeerd te worden door deskundigen. Partijen dienen ieder voor de helft de taxatiekosten te voldoen. [gedaagden] hebben dan gedurende veertien dagen na het bekend worden van de door de deskundigen vastgestelde taxatieprijs de mogelijkheid van het aanbod gebruik te maken en aldus een koopovereenkomst met [eiseres] te sluiten. Het staat [eiseres] alsdan niet meer vrij haar aanbod in te trekken. Wanneer [gedaagden] de taxatieprijs niet aanvaarden, is [eiseres] vrij het boerenwoonhuis c.a. aan een derde te verkopen voor minimaal de getaxeerde prijs.
6. Naar het oordeel van de rechtbank is in casu sprake van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 lid 1 BW Pro welke van dien aard zijn dat [gedaagden] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mogen verwachten. De onvoorziene omstandigheden zijn gelegen in de situatie dat de verstandhouding tussen partijen thans zeer slecht is. Ten tijde van het passeren van de notariële akte was de verstandhouding tussen partijen nog goed te noemen, immers het was toen nog de bedoeling van partijen dat [eiseres] het boerenbedrijf van [gedaagden] zou overnemen. Indien de verstandhouding tussen partijen niet was verslechterd, was er geen enkel beletsel geweest om een vrijblijvende taxatie te laten verrichten. [eiseres] is thans op grond van deze situatie en de notariële akte gehouden de weg te bewandelen van een taxatie, in welk geval zij mogelijk gebonden wordt aan een verkoop die zij zelf niet wenst. Indien immers de taxatieprijs voor [eiseres] ontoereikend is om haar op zich niet onrealistische toekomstplannen te verwezenlijken, zal zij niet willen en kunnen verhuizen. [gedaagden] kunnen haar echter aan de taxatieprijs houden zodat [eiseres] gedwongen wordt het boerenwoonhuis c.a. aan [gedaagden] te verkopen. Dit mag naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in deze situatie niet van [eiseres] gevergd worden. Naar het oordeel van de rechtbank mag [eiseres] in redelijkheid vergen om op voorhand te weten waar zij zo ongeveer financieel aan toe is, zonder dat zij meteen gebonden is aan een verkoop die zij niet wenst.
7. De rechtbank zal op grond van het hierboven overwogene de afspraak over de verkoop van het boerenwoonhuis c.a., zoals die is verwoord op pagina 5 van de notariële akte van
1 mei 1989, productie1 bij conclusie van antwoord, als volgt wijzigen. De volgende tekst dient als onderdeel van de overeenkomst tussen partijen in de akte te worden opgenomen na de zinsnede: : “terwijl de taxatiekosten voor beide partijen zullen zijn, ieder voor de helft.” en vóór de zinsnede die aanvangt met de woorden: “De koopsom zal moeten worden voldaan bij het passeren .…”:
“Het staat de sub 3 genoemde comparante vrij binnen veertien dagen nadat de conform de notariële akte aangewezen deskundige(n) voor het boerenwoonhuis c.a. een prijs hebben getaxeerd die voor de sub 3 genoemde comparante onaanvaardbaar is, het aanbod om het boerenwoonhuis c.a. te verkopen in te trekken.
In dat geval zullen de taxatiekosten in zijn geheel voor de sub 3 genoemde comparante komen.”
De rechtbank is bevoegd om aan een wijziging voorwaarden te verbinden. Het is om die reden dat de rechtbank heeft geoordeeld dat als [eiseres] de taxatieprijs onaanvaardbaar acht en dus niet tot verkoop zal overgaan, zij de taxatiekosten volledig voor haar rekening dient te nemen. In dat geval hebben [gedaagden] immers geen enkel belang gehad bij een taxatie.
De rechtbank wijst erop dat dit vonnis op grond van artikel 6:260 lid 3 BW Pro voor inschrijving vatbaar is.
8. Uit het hierboven overwogene mag blijken dat de rechtbank van oordeel is dat [eiseres] belang heeft bij haar vordering. Dat er reeds taxatierapporten bestaan, is niet relevant. Deze rapporten van 1998 zijn immers verouderd en desbetreffende gelijksoortige prijzen zijn de afgelopen drie jaar in aanmerkelijke zin gestegen. [eiseres] heeft derhalve belang bij een actuele taxatie. Dat de deskundigen tot een redelijke taxatie zullen komen is logisch, maar voor de toekomstplannen van [eiseres] is het evident om op voorhand te weten welke prijs zij zal verkrijgen.
9. [gedaagden] hebben gesteld dat [eiseres] vooralsnog niet heeft aangetoond dat zij wenst te emigreren en dat zij evenmin heeft aangetoond noodzaak te hebben bij een nieuwe taxatie. Gezien de huidige familiaire situatie is het logisch dat [eiseres] nieuwe realistische toekomstplannen dient te maken, waarbij het onontbeerlijk is om op voorhand te weten welke financiële mogelijkheden er zijn. Hiermee is het belang van haar vordering gegeven.
10. Door wijziging van de tussen partijen bestaande afspraken worden [gedaagden] niet benadeeld. [gedaagden] hebben gesteld belang te hebben bij instandhouding van de notariële akte van
1 mei 1989 omdat [eiseres] bij toewijzing van het gevorderde haar woning c.a. aan de hoogstbiedende zou kunnen leveren en [gedaagden] in dat geval geconfronteerd zouden worden met voor hen onbekende en mogelijk onacceptabele nieuwe eigenaren van het boerenwoonhuis c.a..
De rechtbank kan dit verweer niet volgen. Immers, indien [eiseres] de getaxeerde waarde te laag vindt, zal zij van de verkoop moeten afzien en is zij niet gerechtigd het boerenwoonhuis c.a. aan de hoogstbiedende te verkopen. In dat geval zullen [gedaagden] ook niet geconfronteerd worden met voor hen ongewenste nieuwe buren en wentelt [eiseres] geen enkel risico af op [gedaagden] en haar overige familieleden.
11. De rechtbank zal geen uitvoerbaarverklaring bij voorraad uitspreken omdat zij van oordeel is dat het onderhavige vonnis zich daarvoor niet leent.
12. De rechtbank zal de proceskosten compenseren op na te melden wijze nu partijen familie van elkaar zijn.
RECHTDOENDE:
I. Wijzigt de tussen partijen geldende afspraken als weergegeven in rechtsoverweging 7.
II. Compenseert de proceskosten, aldus dat elke partij de eigen kosten draagt.
III. Wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Koopmans en is op woensdag 11 juli 2001 in het openbaar in aanwezigheid van de griffier uitgesproken.