Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Kort Geding
zaaknummer: 55251 kg za 02-397
datum uitspraak vonnis: 20 december 2002 (mw)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
[Naam Eisers],
beiden wonende te [Woonplaats],
eisers,
verder gezamenlijk te noemen: [Eiser],
procureur: mr. C.A.M. Luttikhuis,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon de gemeente Enschede,
zetelende te [Woonplaats],
gedaagde,
verder te noemen: de gemeente,
procureur: mr. W. van de Wetering.
Het procesverloop
Eisers hebben gesteld en gevorderd als is te lezen in de dagvaarding. Ter zitting heeft
mr. Luttikhuis de dagvaarding toegelicht. De gemeente heeft bij monde van mr. Van de Wetering verweer gevoerd.
Tenslotte hebben partijen vonnis verzocht
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
1. In deze zaak staat het navolgende vast.
- de gemeente Enschede heeft bij notariële akte van 16 mei 2002 aan [Eiser] geleverd het perceel bouwgrond gelegen in het plan Oikos te Enschede, uitmakende een gedeelte groot ongeveer 5 are en 30 centiare van het perceel kadastraal bekend [Kadastrale gegevens]. [Eiser] heeft deze kavel gekocht voor een bedrag van
e 91.720,33 exclusief 19% BTW.
- In artikel 5.2 van de koopovereenkomst is bepaald dat de koper verplicht is de grond te bebouwen met een woning, die binnen twee jaar na de koop moet zijn voltooid en gebruiksklaar moet zijn. Zolang niet is voldaan aan deze verplichting mag de koper de grond niet zonder toestemming van burgemeester en wethouders in eigendom overdragen. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden.
- In artikel 5.4 van de koopovereenkomst is bepaald dat de koper zich verplicht de op de grond te bouwen woning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf te bewonen en die woning met de daartoe behorende grond niet aan derden te zullen doorverkopen, behoudens een drietal in het artikel genoemde gronden. Deze verplichting vervalt nadat de koper de betreffende woning gedurende vijf achtereenvolgende jaren heeft bewoond.
- Voornoemde verplichtingen staan eveneens vermeld in de algemene uitgiftevoorwaarden van de gemeente Enschede.
- [Eiser] heeft na de aankoop besloten het perceel grond niet zelf te bebouwen en te gaan bewonen. Hij heeft na de aankoop van het perceel een ander huis in de gemeente Enschede gekocht. [Eiser] heeft aan de gemeente toestemming verzocht voor verkoop van de kavel. De gemeente heeft bij brief van 19 juni 2002 aangegeven de kavel voor de oorspronkelijke prijs te willen terugkopen, mits [Eiser] alle door hem betaalde kosten en belastingen voor zijn rekening zou nemen.
- Aangezien [Eiser] niet bereid was de betaalde kosten en belastingen voor zijn rekening te nemen, heeft [Eiser] vervolgens op 25 oktober 2002 een koopovereenkomst gesloten met derden, de heer [Koper1] en mevrouw [Koper2]. Overeengekomen is de kavel op Oikos te verkopen voor een bedrag van e 128.193,--.
- Bij brief van 25 november 2002 heeft de gemeente aangegeven nog immer geen toestemming voor verkoop te verlenen, waardoor de notaris niet bereid is een leveringsakte met betrekking tot de kavel op te stellen.
2. [Eiser] vordert, zakelijk weergegeven, hem te machtigen de bouwkavel te verkopen zonder nadere toestemming van de gemeente Enschede, althans zonder nadere toestemming van de gemeente Enschede te verkopen aan de heer [Koper1] en mevrouw [Koper2], met veroordeling van de gemeente Enschede in de kosten van dit geding.
3. [Eiser] stelt daartoe dat de gemeente door toestemming voor doorverkoop van de kavel te onthouden in strijd handelt met een van de uitgangspunten van de Huisvestingswet (Hvw), namelijk het uitgangspunt dat zo min mogelijk inbreuk mag worden gemaakt op de vrijheid van vestiging. Deze wet biedt gemeenten geen mogelijkheid om ter zake van woningen boven de wettelijke verkoopgrens maatregelen te treffen gericht op woonruimteverdeling. In casu gaat het om een kavel en een daarop te realiseren nieuwbouwkoopwoning met een koopprijs boven de prijsgrens van de Hvw en derhalve is verdeling daarvan langs de privaatrechtelijke weg niet toegestaan.
Voorts stelt [Eiser] dat de gemeente Enschede geen belang heeft bij het onthouden van toestemming voor verkoop nu [Eiser] zich ervan heeft verzekerd dat de bouwkavel bebouwd zal worden door de nieuwe kopers. De bouwvergunning is immers al verleend. Bovendien komt [Eiser] door de doorverkoop niet in een financieel betere positie, nu hij kosten heeft gemaakt met betrekking tot een aanvraag van een bouwvergunning alsmede notariskosten en makelaarskosten. [Eiser] wenst de kavel enkel te verkopen omdat de oorspronkelijke aannemer die [Eiser] benaderd had niet langer kon zorgdragen voor de bouw van de woning. Aangezien onduidelijk was wanneer de woning betrokken zou kunnen worden en tegen welke kosten, heeft [Eiser] besloten de kavel niet zelf te bebouwen.
De door de gemeente bedongen verplichting is volgens [Eiser] bovendien in strijd met de openbare orde.
Ten slotte stelt [Eiser] een spoedeisend belang te hebben.
4. De gemeente voert verweer. Zij wil geen toestemming verlenen omdat ze niet eraan wenst mee te werken dat onbebouwde bouwkavels worden doorverkocht aan gegadigden die op grond van haar uitgiftebeleid niet voor uitgifte in aanmerking komen. De gemeente was bereid de kavel terug te kopen tegen de oorspronkelijke prijs. Zij zou dan deze kavel opnieuw aan de eerste gegadigden op de lijst kunnen aanbieden. De gemeente handelt op deze wijze niet in strijd met de uitgangspunten van de Hvw. Primair stelt de gemeente daartoe dat deze wet niet van toepassing is op de uitgifte van onbebouwde bouwkavels. Subsidiair stelt de gemeente dat als de Hvw wel van toepassing is, zij door de door haar gestelde uitgiftevoorwaarden niet in strijd handelt met de uitgangspunten van de Hvw. De gemeente hanteert immers enkel een stelsel waarbij de uitgifte van bouwkavels plaatsvindt naar anciënniteit. Bindingseisen worden hierbij niet gesteld en het recht van vrije vestiging wordt derhalve niet beperkt.
Ten slotte stelt de gemeente dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden op grond waarvan [Eiser] in de gelegenheid moet worden gesteld zijn bouwkavel in strijd met de contractueel overeengekomen voorwaarden door te verkopen aan een derde die niet voor uitgifte door de gemeente in aanmerking komt. Hierbij dient volgens de gemeente in aanmerking te worden genomen dat [Eiser] voor de kavel een aanzienlijk hogere prijs vraagt dan het prijsniveau op grond waarvan gemeentelijke uitgifte plaatsvindt. Hij kan hiermee in enkele maanden tijd een winst van ongeveer e 19.000,-- maken. Met haar uitgiftebeleid wenst de gemeente deze vorm van speculatie te voorkomen.
5. Het door [Eiser] gestelde spoedeisend belang is niet betwist zodat daarvan kan worden uitgegaan.
6. Vooreerst is de vraag aan de orde of de Hvw ziet op de uitgifte van bouwkavels. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is dit in beginsel niet het geval nu de Hvw slechts spreekt over woonruimte. Indien echter, zoals in casu, door middel van de kaveluitgifte indirect woonruimte wordt verdeeld is dit anders. Immers de gemeente verplicht in casu de koper van de kavel om daarop een woonhuis te bouwen en deze woning vervolgens vijf jaren lang te blijven bewonen alvorens tot verkoop aan een derde mag worden overgegaan. Nu de koper derhalve beperkt wordt in de mogelijkheid zijn woning te verkopen is de Hvw van toepassing.
7. Vervolgens dient te worden beantwoord of de gemeente met haar uitgiftebeleid op onaanvaardbare wijze de Hvw doorkruist. Onbetwist is het gestelde van [Eiser] dat de op de kavel te realiseren woning boven de wettelijke koopprijsgrens zal uitstijgen. Bovendien ligt de prijs van de kavel boven de in het wetsvoorstel tot wijziging van de Hvw (voorstel 25334) genoemde prijsgrens voor kavels. In beginsel komt de gemeente geen verordenende bevoegdheid toe ten aanzien van de verdeling van woonruimte boven de koopprijsgrens. Fundamenteel uitgangspunt van de Hvw is immers dat zo min mogelijk inbreuk mag worden gemaakt op het recht van de vrijheid van vestiging.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter kan echter niet worden gezegd dat het recht van vrije vestiging door de tussen partijen overeengekomen verplichtingen onaanvaardbaar wordt beperkt. Dit recht is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet zo allesomvattend dat mensen zich niet alleen in elke gemeente moeten kunnen vestigen, maar ook nog in elke woning in een specifieke gemeente. Door de krapte op de woningmarkt zal immers slechts een enkeling de woning van zijn of haar eerste keus krijgen. Het lijkt dan ook niet voor de hand te liggen dat de gemeente geen enkel beleid zou mogen voeren ten aanzien van de verdeling van woonruimte boven de prijsgrens van de Hvw. Dit kan anders zijn indien er sprake zou zijn van het stellen van verregaande of zelfs onredelijke eisen aan niet-ingezetenen, maar dat is in casu niet het geval. Volgens de gemeente is haar beleid ingegeven door de wens om gelet op de woningschaarste een zorgvuldig, transparant en consequent systeem toe te passen en om speculatie tegen te gaan. De voorwaarden van de gemeente zien niet op verdeling van de woonruimte onder bepaalde categorieën mensen. De gemeente stelt hierbij immers ook geen maatschappelijke of sociale bindingseisen. De door de gemeente overeengekomen verplichtingen moeten derhalve toelaatbaar worden geacht.
8. Het gestelde van [Eiser] dat de gemeente geen belang heeft bij het weigeren van toestemming nu er alsnog een woning gebouwd wordt en dat er geen sprake is van speculatief handelen kan hem niet baten. Nog afgezien van de vraag of [Eiser] speculatief handelt, handelt hij in ieder geval in strijd met het beleid van de gemeente voorzover dat ten doel heeft schaarse nieuwbouwwoningen volgens een zorgvuldig, transparant en consequent beleid uit te geven, hetgeen zoals hierboven vermeld niet in strijd is met de doelstellingen van de Hvw en overigens gebruikelijk in den lande.
9. De door de gemeente gehanteerde doorverkoopverboden in de koopovereenkomst zijn naar het oordeel van de voorzieningenrechter voorts niet in strijd met de openbare orde. Zoals hiervoor reeds overwogen heeft de gemeente zich immers niet tot een prestatie verbonden die in strijd is met haar publiekrechtelijke plicht. Daarbij komt dat [Eiser] op de hoogte was van de doorverkoopverboden en daarmee heeft ingestemd.
10. [Eiser] dient als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit geding te worden veroordeeld.
De beslissing
I. Wijst de vordering af.
II. Veroordeelt [Eiser] in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van de gemeente begroot op e 193,-- aan verschotten en e 703,-- aan salaris van de procureur.
III. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
IV. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Inden, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 december 2002, in tegenwoordigheid van mr. Dallinga, griffier.