Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Kort Geding
zaaknummer: 56492 kg za 03-54
datum uitspraak vonnis: 5 maart 2003 (r.d.)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
[Eiser],
wonende te [Woonplaats]
eiser,
verder te noemen: [Eiser],
procureur: mr. J. Schutrups,
tegen
het publiekrechtelijk lichaam de gemeente Wierden,
zetelende te Wierden,
gedaagde,
verder te noemen: de gemeente,
procureur: mr. M.H. Blokvoort.
Het procesverloop
Eiser heeft gesteld en gevorderd als is te lezen in de dagvaarding. Ter zitting van
24 februari 2003 heeft mr. Schutrups de dagvaarding toegelicht. De gemeente heeft bij monde van mr. Blokvoort verweer gevoerd.
Tenslotte hebben partijen vonnis verzocht
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
1. In deze zaak staat het navolgende vast.
- Op 5 juni 2002 heeft de gemeente een voorlichtingsavond gehouden over het bestemmingsplan "De Akkers", bestemd voor woningbouw;
- [Eiser] staat bij de gemeente ingeschreven voor een bouwkavel. Ook de broer van [Eiser] staat ingeschreven. Ten tijde van de uitgifte van de kavels stond [Eiser] op plaats 12 en zijn broer op plaats 97;
- Sinds juli 2002 heeft [Eiser] een aantal keren bij de gemeente aangegeven dat hij de kavel waarvoor hij in aanmerking komt, niet zelf wenst te kopen, maar wenst door te schuiven naar zijn broer;
- Begin september 2002 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [Eiser], zijn broer, de burgemeester en een wethouder, waarin [Eiser] en zijn broer de gemeente hebben verzocht mee te werken aan het wisselen van hun plaatsen op de lijst van gegadigden. De gemeente heeft aangegeven daaraan geen medewerking te verlenen;
- Op 10 oktober 2002 heeft nogmaals een gesprek plaatsgevonden, waarin de gemeente haar eerder ingenomen standpunt heeft gehandhaafd;
- Op 16 september 2002 is door de gemeente aan [Eiser] een brief gezonden waarin zij zich bereid heeft verklaard hem een optie te verlenen op bouwkavel [Kavelnummer] ter grootte van ca 715 m2 in bestemmingsplan "De Akkers";
- [Eiser] heeft de optie aanvaard door betaling van een waarborgsom van e 250,--;
- Bij brief van 16 december 2002 heeft de gemeente [Eiser] voornoemde kavel te koop aangeboden. In deze brief wordt melding gemaakt van toepasselijkheid bij verkoop van de algemene verkoopvoorwaarden voor de verkoop van bouwterreinen van de gemeente Wierden;
- [Eiser] heeft bij brief van 30 december 2002 het aanbod van de gemeente aanvaard, waarbij hij echter expliciet heeft aangegeven niet akkoord te gaan met de voorwaarden 10a, 10b, 11 en 12;
- In de artikelen 10a en 10b is - kort samengevat - bepaald dat de koper het verkochte zolang de bebouwing niet voltooid is niet zonder toestemming van burgemeester en wethouders mag vervreemden en dat de koper verplicht is de op het verkochte te bouwen woning ten minste gedurende drie jaren als eigenaar te bewonen, tenzij burgemeesters en wethouders daarvan ontheffing verlenen. Aan deze toestemming en ontheffing kunnen voorwaarden worden verbonden;
- Op overtreding van voornoemde verplichtingen is in de artikelen 11 en 12 een boete gesteld;
- Bij brief van 7 februari 2003 heeft de gemeente aan [Eiser] laten weten niet af te wijken van de door de gemeenteraad vastgestelde verkoopvoorwaarden. [Eiser] is tot 25 februari 2003 in de gelegenheid gesteld akkoord te gaan met de aanbieding van 16 december 2002. De gemeente heeft aangegeven dat indien [Eiser] niet akkoord zou gaan binnen die termijn, de kavel aan de volgende op de lijst zal worden aangeboden.
2. [Eiser] vordert, zakelijk weergeven, de gemeente te veroordelen om aan hem te verkopen bouwkavel nummer [Nr] in het bestemmingsplan "De Akkers" binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis, zonder dat [Eiser] hierbij gebonden is aan de artikelen 10a, 10b, 11 en 12 van de algemene verkoopvoorwaarden voor de verkoop van bouwterreinen van de gemeente Wierden en zonder dat [Eiser] hierbij gedwongen wordt in te stemmen met enige algemene voorwaarde noch andere voorwaarden van de gemeente Wierden inhoudende een verbod tot doorverkoop en/of verplichting tot zelfbewoning, alles op straffe van het verbeuren van een dwangsom van e 500,-- per dag dat de gemeente hiermee in gebreke blijft, met veroordeling van de gemeente in de kosten van dit geding.
3. [Eiser] stelt hiertoe primair dat hij zich niet gebonden acht aan de verkoopvoorwaarden van de gemeente Wierden, omdat de koopoptie zonder enige vermelding van gebondenheid aan verkoopvoorwaarden door de gemeente is verleend. Deze koopoptie heeft ingevolge artikel 6:219 lid 3 Burgerlijk Wetboek (BW) als een onherroepelijk aanbod te gelden. De gemeente heeft pas in haar definitieve grondaanbieding voor het eerst melding gemaakt van de toepasselijkheid van haar voorwaarden.
Subsidiair beroept [Eiser] zich op de vernietigingsgrond van artikel 6:233 onder b BW, nu de gemeente in haar schrijven d.d. 16 september 2002 geen melding heeft gemaakt van de toepasselijkheid van haar voorwaarden zodat [Eiser] geen mogelijkheid is geboden om van de verkoopvoorwaarden kennis te nemen.
4. Voorts stelt [Eiser] dat de gemeente door het hanteren van een verbod tot doorverkoop het eigendomsrecht beperkt en dat de gemeente met haar uitgiftebeleid op onaanvaardbare wijze de Huisvestingswet (Hvw) doorkruist. Deze wet biedt gemeenten geen mogelijkheid om ter zake van woningen boven de wettelijke verkoopgrens maatregelen te treffen gericht op woonruimteverdeling. In casu gaat het om een kavel en een daarop te realiseren nieuwbouwkoopwoning met een koopprijs boven de prijsgrens van de Hvw en derhalve is verdeling daarvan langs de privaatrechtelijke weg niet toegestaan. Bovendien staat het langs privaatrechteljke weg verdelen van bouwkavels met een prijs die boven de koopprijsgrens ligt op gespannen voet met het wetsontwerp tot wijziging van de Hvw.
Ten slotte stelt [Eiser] dat het door de gemeente gehanteerde doorverkoopverbod een anti-speculatiebeding behelst. Aangezien [Eiser] voornemens is de kavel aan zijn broer voor dezelfde prijs door te verkopen en hij dus geen winst maakt, handelt hij niet in strijd met dit beding.
5. De gemeente voert verweer. Primair stelt ze dat aan [Eiser] geen beroep op de artikelen 6:219 lid 3 en 6:233 onder b BW toekomt. De gemeente heeft immers tijdens de voorlichtingsavond erop gewezen dat de uitgifte van de kavels aan de hand van een lijst van gegadigden zou plaatsvinden en dat de kavels niet mogen worden doorverkocht, doch dat de daarop te bouwen woning door de koper gedurende drie jaren moet worden bewoond. Volgens de gemeente waren eiser en zijn broer op die avond aanwezig. [Eiser] was derhalve voor 18 september 2002 op de hoogte van de voorwaarden. Daarbij komt dat het een feit van algemene bekendheid is dat de verkoop van bouwkavels door de gemeente geschiedt onder toepassing van deze algemene verkoopvoorwaarden. Tevens zijn de algemene verkoopvoorwaarden in de tussen de gemeente, [Eiser] en zijn broer gevoerde gesprekken aan de orde gekomen.
6. Subsidiair stelt de gemeente dat haar brief d.d. 18 september 2002 niet kan worden beschouwd als een optiebeding in de zin van artikel 6:219 derde lid BW, nu deze onvoldoende is bepaald. De brief is slechts een uitnodiging voor [Eiser] om met haar in onderhandeling te treden over de aankoop van een kavel. Het aanbod is gedaan bij brief van 16 december 2002. De gemeente heeft haar voorwaarden bijgesloten, zodat ze voor het sluiten van de overeenkomst aan [Eiser] ter hand zijn gesteld.
7. De gemeente stelt voorts dat geen sprake is van een ontoelaatbare wijze van eigendomsbeperking. Met betrekking tot de Hvw stelt de gemeente primair dat deze niet van toepassing is op de verdeling van bouwkavels en subsidiair dat er geen sprake is van een onaanvaardbare doorkruising van deze wet. De gemeente hanteert immers enkel een stelsel waarbij de uitgifte van bouwkavels plaatsvindt naar anciënniteit, aangezien de vraag naar kavels vele malen groter is dan het aanbod. Bindingseisen worden hierbij niet gesteld en het recht van vrije vestiging wordt derhalve niet onaanvaardbaar beperkt. Het door de gemeente gehanteerde doorverkoopverbod is volgens haar geen anti-speculatiebeding.
8. Vooreerst is de vraag aan de orde of de brief van de gemeente d.d. 16 september 2002 gezien moet worden als een zuivere koopoptie als bedoeld in artikel 6:219 lid 3 BW. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat dit niet het geval is. Immers van een koopoptie in de zin van dat artikel is eerst sprake indien de gemeente zich verbonden zou hebben de kavel aan [Eiser] over te dragen indien en zodra [Eiser] zijn wil tot aankoop te kennen zou geven. Daarvan is in casu geen sprake. Veeleer is sprake van een aanbiedingsplicht van de gemeente, waarbij de gemeente de plicht op zich heeft genomen om bij uitgifte de kavel tegen een bepaalde prijs aan [Eiser] aan te bieden. De gemeente vermeldt in voornoemde brief immers dat zij [Eiser] de definitieve grondaanbieding doet toekomen, zodra het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden.
9. De brief van de gemeente d.d. 16 december 2002 moet derhalve naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter als aanbod worden gezien. In deze brief wordt verwezen naar de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden van de gemeente, welke bijgesloten zijn. Aan [Eiser] is derhalve een redelijke mogelijkheid geboden om van de voorwaarden kennis te nemen en komt hem - indien hij het aanbod zou aanvaarden - derhalve geen beroep toe op artikel 6:233 onder b BW.
10. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is tevens geen sprake van een onaanvaardbare beperking van het eigendomsrecht, indien [Eiser] de kavel onder de verkoopvoorwaarden van de gemeente zou kopen. [Eiser] is immers vrij om al dan niet een contract met de gemeente onder deze voorwaarden te sluiten. Ingeval hij tot koop overgaat heeft hij zelf ingestemd met de beperking van zijn eigendomsrecht, waardoor niet gezegd kan worden dat er sprake is van een onvaardbare beperking.
11. Vervolgens is de vraag aan de orde of de Hvw ziet op de uitgifte van bouwkavels. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is dit in beginsel niet het geval nu de Hvw slechts spreekt over woonruimte. Indien echter, zoals in casu, door middel van de kaveluitgifte indirect woonruimte wordt verdeeld is dit anders. Immers de gemeente verplicht in casu de koper van de kavel om daarop een woonhuis te bouwen en deze woning vervolgens drie jaren lang te blijven bewonen alvorens tot verkoop aan een derde mag worden overgegaan. Nu de koper derhalve beperkt wordt in de mogelijkheid zijn woning te verkopen is de Hvw van toepassing.
12. Daarnaast dient te worden beantwoord of de gemeente met haar uitgiftebeleid op onaanvaardbare wijze de Hvw doorkruist. In casu is sprake van een kavel met een daarop te realiseren woning die boven de wettelijke koopprijsgrens uitstijgt. Bovendien ligt de prijs van de kavel boven de in het wetsvoorstel tot wijziging van de Hvw (voorstel 25334) genoemde prijsgrens voor kavels. In beginsel komt de gemeente geen verordenende bevoegdheid toe ten aanzien van de verdeling van woonruimte boven de koopprijsgrens. Fundamenteel uitgangspunt van de Hvw is immers dat zo min mogelijk inbreuk mag worden gemaakt op het recht van de vrijheid van vestiging.
12. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter kan echter niet worden gezegd dat het recht van vrije vestiging door de tussen partijen overeengekomen verplichtingen onaanvaardbaar wordt beperkt. Dit recht is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet zo allesomvattend dat mensen zich niet alleen in elke gemeente moeten kunnen vestigen, maar ook nog in elke woning in een specifieke gemeente. Door de krapte op de woningmarkt zal immers slechts een enkeling de woning van zijn of haar eerste keuze krijgen. Het lijkt dan ook niet voor de hand te liggen dat de gemeente geen enkel beleid zou mogen voeren ten aanzien van de verdeling van woonruimte boven de prijsgrens van de Hvw. Dit kan anders zijn indien er sprake zou zijn van het stellen van verregaande of zelfs onredelijke eisen aan niet-ingezetenen, maar dat is in casu niet het geval. Volgens de gemeente is haar beleid ingegeven door de wens om gelet op de woningschaarste een zorgvuldig, transparant en consequent systeem toe te passen. De voorwaarden van de gemeente zien niet op verdeling van de woonruimte onder bepaalde categorieën mensen. De gemeente stelt hierbij immers ook geen maatschappelijke of sociale bindingseisen. De door de gemeente overeengekomen verplichtingen moeten derhalve toelaatbaar worden geacht.
13. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is niet gebleken dat het door de gemeente gehanteerde beding een anti-speculatiebeding behelst, zodat het gestelde van [Eiser] dat hij bij doorverkoop van de kavel aan zijn broer geen winst maakt, buiten beschouwing kan blijven.
14. Gelet op het vooroverwogene dient de vordering van [Eiser] te worden afgewezen.
15. [Eiser] dient als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit geding te worden veroordeeld.
De beslissing
I. Wijst de vordering af.
II. Veroordeelt [Eiser] in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van de gemeente begroot op e 205,-- aan verschotten en e 703,-- aan salaris van de procureur.
III. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
IV. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Inden, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 maart 2003, in tegenwoordigheid van mr. Dallinga, griffier.