Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Kanton, Locatie Almelo
Rolnummer 04-3775
Zaaknummer 173459
Datum uitspraak vonnis: 30 augustus 2004
Vonnis in kort geding in de zaak van
(Eiser)
wonende te Almelo
eisende partij
hierna te noemen: eiser
gemachtigde: mr. R.W.A. Kroon,
advocaat en procureur te Almelo
t e g e n
(Gedaagde)
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo
gedaagde partij
hierna te noemen: gedaagde
gemachtigde: mr. J.M. Dunhof,
kantoorhoudende te Almelo.
De procedure
1. De eisende partij heeft gesteld en gevorderd als staat vermeld in de dagvaarding.
2. Op 18 augustus is per fax een verweerschrift, met bijlagen, tevens houdend eis in reconventie, van Gedaagde ingekomen.
3. De zaak is behandeld op 19 augustus 2004. Eerst zijn partijen daartoe samengekomen in het gerechtsgebouw. Vervolgens heeft de kantonrechter zich, vergezeld van de griffier, met partijen begeven naar het litigieuze bedrijfspand, alwaar de behandeling werd voortgezet. Beide partijen hebben hun standpunten toegelicht.
4. Op 23 augustus 2004 is ter griffie een akte van Gedaagde ontvangen, alsmede een brief met bijlagen van Eiser.
5. Het vonnis is bepaald op heden.
De feiten, het geschil en de motivering van de beslissing
1. Bij de beoordeling van dit geschil wordt uitgegaan van de navolgende feiten. Deze worden als vaststaand beschouwd omdat zij door een van partijen zijn gesteld en door de andere partij onvoldoende of niet zijn betwist of zijn erkend.
1.1 Gedaagde heeft van Eiser een bedrijfsruimte gehuurd, gelijk Eiser deze aan Gedaagde heeft verhuurd, gelegen aan de (adres) te Almelo. Op 1 april 2002 hebben partijen daartoe een huurovereenkomst getekend, een en ander voor de duur van 1 april 2002 tot en met 31 maart 2007.
2. Eiser vordert, kort weergegeven, ontruiming door Gedaagde van het gehuurde, en voorts met veroordeling van Gedaagde tot betaling van de achterstallige huurpenningen, vermeerderd met de wettelijke rente, en daarnaast te bevelen dat Gedaagde een reclamebord en een rook-gasafvoer van het dak van het gehuurde bedrijfspand verwijdert, zulks op straffe van een te verbeuren dwangsom.
3. Eiser stelt daartoe onder meer -kort samengevat- het volgende.
Gedaagde voldoet stelselmatig niet tijdig en niet volledig de overeengekomen huurpenningen.
Gedaagde heeft zonder toestemming van Eiser, en bovendien op onzorgvuldige wijze, een reclamebord op het dak van het bedrijfspand aangebracht. Inmiddels is deswege door het dakdekkersbedrijf, die het dak heeft geplaatst, aan Eiser kenbaar gemaakt dat de garantie op het dak is komen te vervallen.
Gedaagde heeft in strijd met de contractuele bestemmingen een showroom in het gehuurde ingericht. Bovendien heeft Gedaagde haar bedrijfsuitoefening gewijzigd -van werkplaats naar detailhandel- hetgeen in strijd is met de bestemming van het gehuurde.
Ten slotte ondervinden Eiser en zijn gezin overlast van Gedaagde. Deze overlast wordt veroorzaakt door de stank die ontstaat door het vrijkomen van verbrandingsgassen uit de rook-gasafvoer installatie op het dak van het gehuurde. Deze installatie is wederom zonder instemming van Eiser door Gedaagde op het dak van gehuurde geplaatst.
Eiser is dan ook van oordeel dat Gedaagde zich niet gedraagt zoals het een goed huurder betaamt en hij heeft dan ook een spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen.
4. Gedaagde heeft zich uitvoerig verweerd en een reconventionele vordering ingesteld.
5. De kantonrechter overweegt en oordeelt als volgt:
Bij de bijzondere bepalingen in het huurcontract van 1 april 2002 staat onder meer;
“De verhuurder zal zelf een aantal vierkante meters voor eigen gebruik behouden van de kantoorruimte. De verhuurder zal zelf een aantal vierkante meters voor eigen gebruik behouden van de bedrijfshal.”
Bij gelegenheid van de descente heeft de kantonrechter met toch een lichte verbijstering mogen vaststellen, dat verhuurder wel een hele aparte uitleg geeft aan deze bepalingen. Zo is naast een aantal vierkante meters in de kantoorruimte waar ook een bureau en een stoel en een archiefkast van verhuurder staan, op dezelfde verdieping een substantieel gedeelte van de ruimte in beslag genomen door de opslag van motorjacks, motorhelmen en wat dies meer zij. Op de begane grond van de bedrijfshal is niet een aantal vierkante meters voor eigen gebruik behouden, doch circa eenderde van de vloeroppervlakte door verhuurder in gebruik genomen om daar onder meer een caravan te stallen en een groot aantal motorfietsen. Blijkens in het geding gebrachte foto’s wordt ook de bedrijfsauto van verhuurder in deze hal geparkeerd. Dat deze situatie voor huurder onacceptabel is, komt de kantonrechter erg begrijpelijk voor, nog daargelaten dat het in strijd is met het contract tussen partijen.
De aangetroffen situatie maakt duidelijk dat Eiser de ruimte ook gebruikt voor het uitoefenen van zijn eigen bedrijf, terwijl op geen enkele wijze in het contract is opgenomen dat hij hiertoe gerechtigd zou zijn, nog daargelaten dat uit een brief van de gemeente Almelo van 15 juli 2004 blijkt dat verkoop van motoren c.a. vanuit het pand in strijd is met het geldende bestemmingsplan ter plaatse. Dat Gedaagde de contractuele bestemming van het gehuurde zou hebben gewijzigd, heeft Eiser op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt, mogelijk verwart hij de eigen activiteiten met die van Gedaagde.
Eiser zou overlast ondervinden door stank die ontstaat door het vrijkomen van verbrandingsgassen. Achter het woonhuis van Eiser zou de hele dag en nacht de lucht uit de bedrijfshal blijven hangen en voor veel stankoverlast zorgen. Eiser wil de kantonrechter blijkbaar doen geloven dat hier bij benadering de uitstoot bestaat van een petrochemisch bedrijf. De werkelijkheid is dat Gedaagde apparatuur in auto’s bouwt en daaronder zijn blijkbaar ook zogeheten standkachels, die na inbouw getest moeten worden. Navraag bij een garagebedrijf heeft de informatie opgeleverd aan de kantonrechter, dat standkachels over het algemeen worden ingebouwd in taxi’s en wat grotere bedrijfswagens en nauwelijks voor uitstoot zorgen, dus ook niet bij proefdraaien. Overigens zit de afvoerpijp er al bijna twee jaar, zodat ieder spoedeisend belang ontbreekt bij de vordering de pijp te verwijderen, hetzelfde geldt voor het reclamebord op het dak van het pand, dat daar ook al bijna twee jaar staat.
Ten slotte is er nog het punt van de parkeerplaats voor de bedrijfsruimte, waarvan Eiser stelt dat deze geen deel zou uitmaken van de huurovereenkomst. Met betrekking tot dit punt moge verwezen worden naar artikel 1 van Pro de algemene bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte, die van de overeenkomst deel uitmaken en waarin bepaald is “Onder het gehuurde zijn mede begrepen de in het gehuurde aanwezige installaties en voorzieningen, voorzover die in de bij deze overeenkomst behorende gewaarmerkte omschrijving niet zijn uitgezonderd.”
Welnu: parkeerruimte bij een bedrijfsgebouw is een voorziening en nergens is in de overeenkomst tussen partijen opgenomen dat zij uitgezonderd zouden zijn. Dit betekent dat verhuurder deze parkeerplaatsen ook niet zelf mag gebruiken, immers hij heeft ze verhuurd.
Rest de vraag of Gedaagde een gedeelte van de huur mocht inhouden in verband met wanprestatie zijdens Eiser. De situatie ter plaatse heeft duidelijk gemaakt dat Eiser zijn verplichtingen jegens Gedaagde als verhuurder slechts gedeeltelijk nakomt. Arbitrair is dan nog de vraag of dit het recht geeft om 40% van de huurprijs in te houden. Beter ware geweest om dit punt aan de kantonrechter voor te leggen in een bodemprocedure, doch nu Gedaagde heeft toegezegd de volledige huur te zullen voldoen, mits zij kan beschikken over haar volledige huurgenot, zal de kantonrechter de gevorderde huurbetaling afwijzen.
Overigens dient Gedaagde, indien zij weer over het gehele huurgenot beschikt, de huur maandelijks tijdig te betalen. Dit mag niet afhangen van het al dan niet toesturen van een nota door Eiser aan de boekhouder van Gedaagde.
Het voren overwogene brengt tevens met zich mee dat de conventioneel gevorderde ontruiming zal worden afgewezen als ook verwijdering van reclamebord en rookgasafvoer in verband met het ontbreken van een spoedeisend belang.
Gelet op het vorenoverwogene dient de reconventionele vordering te worden toegewezen.
Eiser zal zowel in conventie als in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit geding worden veroordeeld.
De beslissing in kort geding
In conventie:
I. Wijst de vorderingen af.
II. Veroordeelt Eiser in de kosten van dit geding tot op deze uitspraak aan de zijde van Gedaagde begroot op € 360,= aan salaris van de procureur.
III. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
In reconventie:
I. Beveelt Eiser Gedaagde weer het rustige genot van het gehuurde te geven door het opheffen van de bestaande gebreken c.q. de toerekenbare tekortkomingen in de nakoming door Eiser bestaande uit:
a) De ingebruikneming door Eiser van het gedeelte van de opslagruimte anders dan het deel dat in de kantoorruimte wordt gebruikt.
b) De ingebruikneming door Eiser van het gedeelte van de hal op de begane vloer anders dan het overeengekomen gedeelte, voldoende voor het stallen van vijf motorfietsen.
c) Het actief uitvoeren van zijn onderneming in het gehuurde en zijn veelvuldig betreden van het gehuurde met klanten.
d) Het betreden van het gehuurde zonder toestemming van Gedaagde buiten de uren waarop ook Gedaagde aanwezig is.
e) Het in gebruik nemen van de aan Gedaagde ter beschikking gestelde parkeerruimte, alsmede het blokkeren van de toegang van het gehuurde door het parkeren van auto’s in en voor het gehuurde, alles op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag of een gedeelte van een dag dat Eiser in gebreke blijft aan het hierboven bevolene te voldoen na betekening van dit vonnis aan Eiser.
II. Veroordeelt Eiser in de kosten van dit geding tot op deze uitspraak aan de zijde van Gedaagde begroot op € 180,= aan salaris van de procureur.
III. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
IV. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. H.J. Inden, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 augustus 2004 in tegenwoordigheid van H.E. Abbink griffier.