Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Kort Geding
zaaknummer 68179 KG ZA 2004-316
datum uitspraak vonnis: 29 december 2004 (dh)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
de besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid
1. V. Vastgoed Ondernemingen B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Apeldoorn en
2. Noordermarke Beleggingen B.V.,
gevestigd te Emmen en kantoorhoudende te Apeldoorn,
eiseressen,
verder te noemen: V. Vastgoed,
advocaat: mr. T.A. Timmermans, kantoorhoudende te Amsterdam,
procureur: mr. H.A.A. Kienhuis,
tegen
de personen, die zonder recht of titel verblijven in, of in een gedeelte van de onroerende zaak (kantoorcomplex), staande en gelegen te 7521 AG Enschede aan de Hengelosestraat 555, 557 en 559, kadastraal bekend gemeente Lonneker,
sectie S nummers 3112 en 3104,
gedaagden,
advocaat: mr. M. Schuckink Kool, kantoorhoudende te 's-Gravenhage.
Over het procesverloop
Eiseressen hebben gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
Ter zitting van 22 december 2004 zijn verschenen: de heren A. en B., namens eiseressen, bijgestaan door mr. Timmersmans, die de vordering heeft toegelicht.
Van de gedaagden zijn verschenen: mevrouw X en de heer Y, voor wie mr. Schuckink Kool verweer heeft gevoerd.
Tegen de niet verschenen gedaagden is verstek verleend.
Over het geschil van partijen en de gronden van de beslissing
1. Een aantal AKI-studenten heeft een kantoorgebouw aan de Hengelosestraat te Enschede gekraakt. Zij gebruiken het als woon-, atelier- en expositieruimte.
De eigenaar, V. Vastgoed, vordert in dit geding van de krakers ontruiming van het pand.
De krakers verzetten zich tegen toewijzing van de ontruimingsvordering.
2. Twee gedaagden zijn verschenen. Tegen de niet verschenen gedaagden is verstek verleend.
Over de betwiste spoedeisendheid van de procedure zij opgemerkt dat het belemmeren van de beschikking, het gebruik of het genot van een zaak door de rechthebbende in het algemeen zonder meer in kort geding kan worden aangevochten.
3. Het verzet van de krakers tegen de ontruiming is vergeefs. Onze maatschappij is een kapitalistische met alle voor- en nadelen van dien. Kenmerk van die samenleving is het belang dat zij aan eigendom hecht.
Het eigendomsrecht is het meest volkomen en meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Het staat de eigenaar met uitsluiting van ieder ander vrij om van zijn eigendom gebruik te maken zo als hij dat wenst. De enige beperkingen die de eigenaar bij het gebruik van zijn eigendom in acht moet nemen zijn dat hij de rechten van anderen moet respecteren en de overheidsregels die de vrijheid van de eigenaar beperken.
Zo staat het in artikel 5:1 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Art 5:2 BW voegt daaraan toe dat de eigenaar bevoegd is zijn eigendom terug te eisen van iedereen die de zaak zonder recht onder zich houdt. Dat betekent dat de eigenaar zijn eigendomsrecht kan handhaven tegenover iedereen die er inbreuk op maakt.
4. De exclusiviteit van het eigendomsrecht is ook vastgelegd in internationale verdragen. Zo bepaalt het eerste protocol bij het EVRM (Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens) in art. 1 lid 1 dat iedere natuurlijke of rechtspersoon recht heeft op het ongestoorde genot van zijn eigendom en dat aan niemand zijn eigendom zal worden ontnomen, dat laatste afgezien van door de wet geregelde eigendomsontneming in het algemeen belang.
5. De krakers erkennen dat zij het kantoorgebouw zoals dat heet zonder recht of titel in gebruik hebben genomen. Voor dat gebruik hebben zij geen enkel door de wet erkend recht dat de eigenaar van het kantoorgebouw zou moeten respecteren. Er is geen sprake van een overeenkomst (huur, bruikleen of andere afspraak) en ook niet van een wettelijke regel die hen toestaat om in het pand te gaan wonen, werken en exposeren.
Daarmee staat vast dat zij inbreuk maken op het eigendomsrecht van V. Vastgoed. Die inbreuk hoeft V. Vastgoed niet te dulden en op basis van de bepaling 5:2 BW heeft V. Vastgoed het recht haar eigendom terug te eisen.
Uitgangspunt moet dus zijn dat de krakers het gebouw op grond van de genoemde wetsbepalingen moeten ontruimen.
6. De krakers hebben aangeboden de gekraakte ruimten van V. Vastgoed te huren totdat V. Vastgoed andere huurders voor die leegstand zal hebben gevonden. V. Vastgoed wenst hen echter niet als huurders te aanvaarden.
Het staat V. Vastgoed vrij een huurovereenkomst met de krakers te weigeren. Naast het absolute eigendomsrecht is de contractsvrijheid een andere wezenlijke peiler van ons recht. Zonder dat daarvoor wettelijke gronden bestaan, kan niemand gedwongen worden een overeenkomst te sluiten die hij niet wenst. Aan een overeenkomst ligt wilsovereenstemming van de contractsluitende partijen ten grondslag. De ene partij doet de andere een aanbod en pas als dat aanbod wordt aanvaard en aanbod en aanvaarding overeenstemmen, kan een overeenkomst tot stand komen.
Aan een voorstel van de krakers om de ontruiming pas te gelasten als de ruimten aan derden zijn verhuurd en tot die tijd V. Vastgoed bij dit vonnis tot een huurovereenkomst te verplichten, kan dan ook geen gevolg worden gegeven.
7. De krakers hebben zich beroepen op een serie kort geding vonnissen waarbij een tegen krakers gerichte ontruimingsvordering werd afgewezen. Op zich zegt die reeks niks. Er is een net zo groot of groter aantal vonnissen op te sommen waarbij de ontruimingsvordering tegen krakers werd toegewezen.
8. Het is de kort geding rechter onder omstandigheden mogelijk een ontruiming tijdelijk tegen te houden op grond van afweging van de belangen van de krakers en die van de eigenaar van het gekraakte. Hoe groot is -bijvoorbeeld- het belang, afgezet tegen de bestaande woningnood, van een eigenaar van een al lang leegstaand oud fabrieksgebouw, van al lang leegstaande semi sloophuizen in een stedelijk renovatiegebied of van een leegstaand pand in het algemeen bij een onmiddellijke ontruiming? Wat is er tegen om krakers in woningnood daarin nog enige tijd te laten huizen?
Voorzover de eigenaar zijn belang bij onmiddellijke ontruiming niet aannemelijk kan maken en de belangen van de krakers groter lijken, kan de rechter de gevorderde ontruiming afwijzen.
Deze beslissing zal de rechter echter met behoedzaamheid moeten nemen. Door de krakers gunsten te verlenen ten laste van de eigenaar, loopt de rechter immers het risico dat hij riemen gaat snijden van andermans leer. Dat zou in strijd zijn met een wezenlijk bestanddeel van het recht, het op basis van het recht aan ieder het zijne geven.
Ook kan willekeur van zo'n beslissing uitgaan. Uit de talloos vele eigenaren hier te lande wordt die ene wiens pand gekraakt wordt, gedwongen de lasten van de algemene woningnood te dragen. De andere eigenaren ontspringen die dans ofwel omdat hun pand aan kraken ontsnapt of omdat de rechter ontruiming beveelt. De woningnood, die zelfs de overheid al jaar en dag niet in staat is op te lossen, kan niet op individuele (rechts)personen worden afgewenteld.
9. In dit geval gaat het om een vrij nieuw kantoorgebouw gekraakt in een deel van Enschede dat gelet op de vele andere min of meer pretentieuze kantoorgebouwen ter plaatse naar alle waarschijnlijkheid de bestemming kantoren heeft. Het is een A-locatie en de huurprijs per vierkante meter zal er niet aan de onderkant van de markt liggen. Gelet op de huidige slappe markt voor kantoorruimte zal het niet gemakkelijk zijn huurders daarvoor te vinden. De bedrijven die er zitten of er willen gaan zitten zullen in het algemeen gekenmerkt zijn door een zekere burgerlijke degelijkheid. Veel werknemers zullen al dan niet verplicht gekleed zijn in business-suit of mantelpak. De aanwezigheid van moderne kunstuitingen en avant-gardistische AKI-studenten zal voor potentiële huurders van deze kantoorruimten vaak onbegrepen en moeilijk aanvaardbaar zijn.
Het kan de krakers toegegeven worden dat dit allemaal vooroordelen zijn. Feit is dat dit cultuurverschil de mogelijke verhuur belemmert van dit min of meer pretentieuze kantoorgebouw, verhuur die toch al niet gemakkelijk is.
Door het gekraakt houden van het pand worden de belangen van de eigenaar in verhouding tot die van de krakers te zeer geschaad. Daarmee valt de belangenafweging in het nadeel van de krakers uit.
10. De vordering van V. Vastgoed zal daarom worden toewezen zoals hierna zal worden bepaald. De krakers zullen als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld moeten worden in de kosten van het geding. Er bestaat geen redelijke grond om de gevorderde uitvoerbaar verklaring bij voorraad van die kostenveroordeling af te wijzen.
Beslissing
De voorzieningenrechter
1. Veroordeelt gedaagden om de onroerende zaak gelegen te (7521 AG) Enschede aan de Hengelosestraat 555, 557 en 559, kadastraal bekend gemeente Lonneker sectie S nummers 3112 en 3104, binnen vier dagen na betekening van dit vonnis geheel leeg en ontruimd ter beschikking van eiseressen te stellen en met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen, met machtiging van eiseressen om, indien gedaagden na verloop van vier dagen na betekening van dit vonnis met de ontruiming in gebreke blijven, deze zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en met bepaling dat dit ontruimingsvonnis binnen de in art. 557a Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering genoemde termijn van één jaar ook zal kunnen worden tenuitvoergelegd tegen een ieder, die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnen treedt en telkens wanneer zich dat voordoet.
2. Veroordeelt gedaagden in de kosten van deze procedure tot op deze uitspraak aan zijde van eiseressen begroot op € 311,40 aan verschotten en € 750,- aan salaris van de procureur van eiseressen.
3. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
4. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. H. Drewes en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 december 2004 in tegenwoordigheid van de griffier.