Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Civiel
zaaknummer: 66618 HA ZA 04-882
datum vonnis: 12 oktober 2005 (hvo)
Vonnis van de rechtbank Almelo, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[Eiser 1] B.V.,
gevestigd te Zenderen, gemeente Borne,
verder te noemen: [Eiser 1],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[Eiser 2],
gevestigd te Rijssen,
verder te noemen: [Eiser 2],
eiseressen,
verder gezamenlijk te noemen: [Eiser 1] en [Eiser 2],
procureur: mr. E.M.M. van de Loo,
tegen
1. [Gedaagde 1],
2. [Gedaagde 2],
echtelieden,
beiden wonende te Holten,
gedaagden,
verder te noemen: [Gedaagde 1],
procureur: N. Hijmans.
Het procesverloop
[Eiser 1] en [Eiser 2] hebben gevorderd als vermeld in de dagvaarding en daarbij acht producties overgelegd.
[Gedaagde 1] heeft hierna geconcludeerd voor antwoord.
Vervolgens zijn de volgende stukken gewisseld:
- een conclusie van repliek van de zijde van (alleen) [Eiser 1];
- een conclusie van dupliek van de zijde van [Gedaagde 1].
Op 15 september 2005 heeft op verzoek van [Eiser 1] een pleidooi plaatsgevonden.
Tenslotte hebben partijen vonnis gevraagd.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing.
1. In deze zaak staat als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken en/of blijkend uit niet betwiste producties het navolgende vast.
a. [Gedaagde 1] is eigenaar van een aantal percelen cultuurgrond aan de (…) te Holten, destijds kadastraal bekend gemeente Holten, sectie (…), groot 16.63.40 hectare.
b. Op 8 juni 1995 heeft [Gedaagde 1] een koopovereenkomst gesloten met [E] BV te Rijssen en [F] BV te Zwolle. Verkocht werd de hierboven omschreven cultuurgrond met uitzondering van een gedeelte, groot ± 1 hectare, waarop de boerderij met de bedrijfsgebouwen staan en van welk gedeelte de verkoper de grenzen kon bepalen.
In de koopovereenkomst staat onder meer het volgende.
De koop is gesloten onder de volgende:
BEDINGEN
Notariële akte van levering
Artikel 1
Het verkochte zal worden overgedragen in 2 fases. De grootte van de 1e fase zal ± 8 hectare bedragen, met dien verstande dat alleen die grond die in het nieuwe bestemmingsplan valt of zal vallen wordt overgedragen.
De voor de overdracht vereiste akte(n) van levering zal/zullen worden verleden ten overstaan van notaris mr. W. Rakhorst ter standplaats Rijssen of een plaatsvervanger, binnen 3 maanden nadat de bestemming van (een gedeelte van) het verkochte c.q. van een fase is gewijzigd, waardoor koper het verkochte kan gebruiken zoals in artikel 5 lid 6 bedoeld Pro of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen.
feitelijke levering, staat van het verkochte
Artikel 5
(…)
6. Koper is voornemens het registergoed te gebruiken als bouwgrond ten behoeve van de bouw van woningen, zulks in het kader van het/de in ontwikkeling zijnde/komende bestemmingsplan(nen) ter plaatse,
(…)
ontbindende voorwaarde
Artikel 18
a. (…)
b. Deze overeenkomst is eveneens ontbonden, zonder dat één der partijen tot schadevergoeding gehouden zal zijn op 1 januari 2002, indien de bestemming van het verkochte niet zodanig is gewijzigd, dat koper het verkochte kan gebruiken als bedoeld in artikel 5 lid Pro 6. Mocht dan echter blijken dat de bestemmingsplanwijziging alsnog binnen dan afzienbare tijd zal plaats vinden, heeft koper het recht deze termijn met 3 jaar te verlengen.
Bijzondere voorwaarden
Artikel 20
1. Indien koper dit wenst zal het verkochte, geheel danwel gedeeltelijk, in economische eigendom aan hem geleverd worden of een andere daarvoor in de plaats komende regeling. In afwijking van het in artikel 3 lid 2 bepaalde Pro, zal de volledige koopsom bij economische levering of bij de daarvoor in de plaats komende regeling worden voldaan.
2. Waar in deze overeenkomst wordt gesproken van levering wordt daarmee economische levering bedoeld, tenzij uitdrukkelijk het tegendeel blijkt.
3. a. Bij gemelde akte van economische eigendomsoverdracht zal door verkoper aan koper volmacht worden gegeven tot verkoop aan koper of zijn nader te noemen meester of een nog nader door hem op te geven koper.
(…)
8. Op de grond van het verkochte die buiten de verkoop blijft zal door en voor rekening van koper een bouwkavel moeten worden gecreëerd ten behoeve van verkoper.
(…)
Contractsovername
Artikel 21
Koper is bevoegd zijn rechtsverhouding tot de verkoper aan (een) door hem aan te wijzen derde(n) over te dragen, als bedoeld in artikel 6:159 van Pro het Burgerlijk Wetboek.
Verkoper verklaart reeds hierbij zijn medewerking aan bedoelde contractsoverneming te (zullen) verlenen en hierbij onherroepelijk volmacht te verlenen aan de medewerkers van notariskantoor Rakhorst om hem terzake bedoelde contractsoverneming te vertegenwoordigen en al datgene te doen wat nodig is om deze tot stand te brengen, voor zover verkoper daarbij betrokken is/moet zijn.
De koopovereenkomst heeft betrekking op kadastraal perceel Holten, (na vernummering) (…) en betreft 15.25.10 hectare.
c. [E] BV. en [F] BV hebben op 17 september 1999 hun rechten uit de koopakte overgedragen aan [G].
Op 14 september 1999 is het vermogen van [G] gesplitst en werden de kooprechten op de hiervoor bedoelde grond, toebedeeld, ieder voor de helft, aan [Eiser 2] (eiseres sub 2) en [Eiser 1] (eiseres sub 1).
d. In augustus 2001 is de overeenkomst door kopers op grond van artikel 18 van Pro de koopovereenkomst verlengd met drie jaren. De datum van ontbinding is derhalve opgeschoven tot 1 januari 2005.
e. In de zomer van 2004 hebben [Eiser 1] en [Eiser 2] [Gedaagde 1] laten weten dat zij de grond economisch geleverd wensen te hebben op grond van artikel 20, lid 1, van de koopovereenkomst.
[Gedaagde 1] heeft laten weten daar niet aan mee te willen werken.
f. [Eiser 1] en [Eiser 2] hebben op 6 september 2004 beslag tot levering gelegd op de verkochte cultuurgrond.
g. De bestemming van de betreffende gronden is tot op heden niet gewijzigd.
2. [Eiser 1] en [Eiser 2] vorderen, enigszins samengevat weergegeven, na wijziging van eis:
Primair:
1. gedaagden hoofdelijk te veroordelen om binnen 48 uur na betekening van het vonnis, mee te werken aan de nakoming van de koopovereenkomst d.d. 8 juni 1995, inhoudende de levering van de economische eigendom van de percelen conform de koopovereenkomst, een en ander op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 voor elke dag of dagdeel dat gedaagden in gebreke blijven aan het vonnis te voldoen, met een maximum van € 500.000,00;
2. te bepalen dat deze uitspraak dezelfde kracht heeft als – en in de plaats treedt – van een tot levering van de in artikel 20 van Pro de overeenkomst van 8 juni 1995 bedoelde akte en kan worden ingeschreven in de openbare registers:
a. na het verstrijken van 48 uur na betekening hiervan aan gedaagde, en
b. als voldaan is aan de eisen voor levering als genoemd in voormelde overeenkomst, en
c. na betaling door eisers van de koopsom als vermeld in artikel 1 van Pro de koopovereenkomst;
3. gedaagden te verbieden over te gaan tot geheel en/of gedeeltelijke verkoop, enige andere vorm van vervreemding, bezwaring, beperking, overdracht, verhuur en/of bruikleen als genoemd in de koopovereenkomst van 8 juni 1995, op straffe van een dwangsom;
4. de vorderingen sub 1 t/m 3 uitvoerbaar bij voorraad te verklaren;
Subsidiair:
1. te verklaren voor recht dat gedaagden gehouden zijn tot nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst d.d. 8 juni 1995 onder de condities zoals verwoord in deze koopovereenkomst;
2. te verklaren voor recht dat gedaagden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door eisers geleden en nog te lijden schade als gevolg van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst van 8 juni 1995 zijdens gedaagden;
3. gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de schade die eisers door de toerekenbare tekortkoming van gedaagden lijdt of zal lijden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
Zowel primair als subsidiair:
1. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van het geding, de kosten van het door [Eiser 1] en [Eiser 2] gelegde beslag daaronder begrepen;
2. De vordering sub 1 uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Bij gelegenheid van het pleidooi is namens [Eiser 1] aangegeven dat zij voorkeur heeft voor het primair onder 2 gevorderde boven het primair onder 1 gevorderde.
3. [Eiser 1] en [Eiser 2] onderbouwen hun vorderingen als volgt.
[Gedaagde 1] heeft laten weten niet mee te willen werken aan de levering van de economische eigendom. Hij is hiertoe gelet op artikel 20, lid 1, van de overeenkomst wel gehouden. Artikel 20, lid 1, is niet bedoeld om overdrachtsbelasting te ontlopen. Kopers waren er op 8 juni 1995 van op de hoogte dat er een wetswijziging op stapel stond met terugwerkende kracht tot 31 maart 1995 die ook overdrachtsbelasting over verworven economische eigendom voorschreef. Artikel 20, lid 1, verschaft kopers een optie en deze hebben zij ingeroepen.
Dat de bestemming niet is gewijzigd, maakt dat niet anders. Weliswaar is de koopovereenkomst van 8 juni 1995 daardoor geëxpireerd, maar kopers hebben de optie van artikel 20, lid 1, ingeroepen en een (concept) akte van economische levering op laten stellen.
Omdat [Gedaagde 1] het niet-verkochte gedeelte inmiddels aan een derde heeft verkocht, hebben [Eiser 1] en [Eiser 2] beslag laten leggen om te voorkomen dat hij ook de wel-verkochte gronden aan derden verkoopt.
Indien [Gedaagde 1] niet meewerkt aan de levering, zullen [Eiser 1] en [Eiser 2] schade lijden.
4. [Gedaagde 1] heeft tegen de vordering verweer gevoerd.
[Gedaagde 1] heeft geen vertrouwen in [Eiser 1] en wil met haar ook geen zaken doen. [Gedaagde 1] wil alleen zaken doen met [Eiser 2]. [Gedaagde 1] is ook niet op de hoogte gebracht van de overgang naar [Eiser 1].
De voorwaarde in de koopovereenkomst dat de bestemming zou moeten zijn gewijzigd, is niet alleen in het belang van kopers geschreven. Ook [Gedaagde 1] had daar belang bij omdat hij op zijn grond een huis zou laten bouwen (artikel 20, lid 8).
Voorts voert [Gedaagde 1] primair aan dat [Eiser 1] en [Eiser 2] thans geen belang meer hebben bij toewijzing van hun vordering. Op grond van artikel 18 is Pro de koopovereenkomst per 1 januari 2005 immers ontbonden. Als de economische eigendom voor 1 januari 2005 zou zijn geleverd, zou deze thans weer terug moeten.
Subsidiair stelt [Gedaagde 1] zich op het standpunt dat [Eiser 1] en [Eiser 2] niet via een eenzijdige wilsverklaring de onder voorwaarde gesloten overeenkomst kunnen omzetten in een zuivere overeenkomst (Hoge Raad 12 november 2004, LJN: AP9666). Artikel 20, lid 1, van de overeenkomst is uitsluitend bedoeld om overdrachtsbelasting te ontgaan. Vanwege de wetswijziging van 1995 is het nut aan deze bepaling vervallen. [Eiser 1] en [Eiser 2] maken oneigenlijk gebruik van artikel 20, lid 1, althans gaan voorbij aan de beperkte bedoeling die partijen destijds voor ogen stond.
5. Bij gelegenheid van het pleidooi is namens [Eiser 1] aangevoerd dat de overeenkomst van 8 juni 1995 een voorovereenkomst is tot het sluiten van een hoofdovereenkomst. Het inroepen van de optie van artikel 20, lid 1, heeft tot gevolg dat de hoofdovereenkomst wordt gesloten. De voorovereenkomst vervalt dan.
[Gedaagde 1] heeft de grond inmiddels wederom verkocht aan [Eiser 2], maar nu voor een hoger bedrag.
[Gedaagde 1] is bij zijn standpunt gebleven dat de bepaling van artikel 20, lid 1, is geschreven om belasting te ontlopen en dat deze bepaling thans geen nut meer heeft. De overeenkomst is gesloten onder een opschortende voorwaarde en niet onder een ontbindende voorwaarde.
De hogere prijs voor de grond die [Gedaagde 1] van [Eiser 2] kan krijgen is niet de reden dat [Gedaagde 1] niet meer aan [Eiser 1] wil leveren. Hij heeft geen vertrouwen in [Eiser 1].
6. De rechtbank overweegt het volgende.
De rechtbank overweegt allereerst dat aan het feit dat [Eiser 2] na de dagvaarding geen conclusies meer heeft genomen, (nog) geen gevolgen verbonden kunnen worden. Analoog aan HR 13 december 1996, NJ 1998, 46, is de rechtbank van oordeel dat het feit dat [Eiser 2] niet voor repliek heeft geconcludeerd, niet met zich mee kan brengen dat zij geacht moet worden haar stellingen bij dagvaarding te hebben opgegeven.
Of [Eiser 2] echter een eventueel veroordelend vonnis wil executeren, is aan haar.
7. De stelling van [Gedaagde 1] dat hij geen zaken wil doen met [Eiser 1] omdat hij daar geen vertrouwen in heeft en omdat hem nooit is gezegd dat de koopovereenkomst was overgenomen door (onder meer) [Eiser 1], kan hem niet baten.
In de koopovereenkomst van 8 juni 1995 staat in artikel 21 dat Pro koper bevoegd is zijn rechtsverhouding over te dragen. Verkoper heeft met het ondertekenen van deze koopovereenkomst verklaard daaraan medewerking te verlenen en heeft volmacht gegeven aan het notariskantoor om hem bij een dergelijke contractsovername te vertegenwoordigen.
Op 17 september 1997 heeft een dergelijke contractsovername plaatsgevonden door G. [Gedaagde 1] kan zich daar, gelet op artikel 21 van Pro de koopovereenkomst, niet tegen verzetten en moet dat accepteren.
Vervolgens is het vermogen van G in september 1999 gesplitst zoals bedoeld in artikel 2:344a lid 2, BW. G is opgehouden te bestaan en haar vermogen (waaronder de rechtsverhouding met [Gedaagde 1]) is overgegaan op de beide eisers: [Eiser 2] en [Eiser 1] . Nu in de splitsingsakte niet is opgenomen naar welk van de beide nieuwe rechtspersonen de rechtsverhouding met [Gedaagde 1] is overgegaan, zijn [Eiser 1] en [Eiser 2] op grond van artikel 2:334s, lid 2, BW gezamenlijk eigenaar van die rechtsverhouding.
Door de publicatie van het voorstel tot splitsing (artikel 2:334h BW) en daarna de akte van splitsing (artikel 2:334n BW) wordt ook [Gedaagde 1] geacht daarvan kennis te hebben gekregen.
Voorzover [Gedaagde 1] zich tegen deze splitsing, althans de overgang van de rechtsverhouding op beide rechtspersonen, op grond van artikel 2:334l juncto 2:334j BW had kunnen verzetten, moet geconcludeerd worden dat hij dat niet heeft gedaan. Ook een vordering tot wijziging van de overeenkomst op grond van artikel 2:334r BW, voorzover aangenomen zou moeten worden dat [Gedaagde 1] dat succesvol had kunnen doen, heeft niet plaatsgevonden. Ook deze splitsing heeft [Gedaagde 1] thans derhalve te accepteren.
Het feit dat [Gedaagde 1] geen vertrouwen heeft in [Eiser 1], maar alleen in [Eiser 2], is geen (juridisch relevant) argument. [Gedaagde 1] moet accepteren dat haar wederpartijen thans [Eiser 1] en [Eiser 2] zijn.
8. Vast staat dat de bestemming van de gronden op 1 januari 2005 niet was gewijzigd (en nog immer niet is gewijzigd). De overeenkomst van 8 juni 1995 is thans dan ook op grond van artikel 18, lid 2, ontbonden.
Dat zegt echter niet dat [Gedaagde 1] niet gehouden had kunnen zijn om, voordat de overeenkomst afliep op 1 januari 2005, mee te werken aan de overdracht van de economische eigendom.
Onbetwist is dat [Eiser 1] en [Eiser 2] in 2004 verzocht hebben om mee te werken aan de overdracht van de economische eigendom. Als aangenomen zou moeten worden dat [Gedaagde 1] dat niet kon weigeren – de rechtbank zal dat verderop beoordelen -, verandert dat niet omdat inmiddels de datum van 1 januari 2005 is gepasseerd. Op die manier zou immers een rechtsgeldige claim door de enkele en onterechte weigerachtige houding van de wederpartij, gefrustreerd kunnen worden.
Hieruit volgt dat in dat geval ook geen ongedaanmakingsverbintenissen ontstaan na 1 januari 2005. Als [Eiser 1] in 2004 kon verlangen dat [Gedaagde 1] de economische eigendom zou overdragen, gaat dat niet door het expireren van de overeenkomst teniet.
De stelling dat [Eiser 1] en [Eiser 2] bij een toewijzing van haar vordering geen belang meer heeft, kan dus niet gevolgd worden.
9. [Gedaagde 1] heeft zich op het standpunt gesteld dat de overeenkomst een overeenkomst onder opschortende voorwaarde is en niet een overeenkomst onder ontbindende voorwaarde.
Indien de stelling van [Gedaagde 1] juist zou zijn, zou dat gelet op artikel 6:22 BW Pro betekenen dat de overeenkomst nog geen werking had zolang het bestemmingsplan (conform de opschortende voorwaarde) niet was gewijzigd. Dat zou betekenen dat [Eiser 1] en [Eiser 2] aan de overeenkomst nog geen rechten konden ontlenen en dus ook geen beroep op artikel 20, lid 1 konden doen.
De rechtbank overweegt hierover het volgende.
Naar het oordeel van de rechtbank moet de overeenkomst worden gekwalificeerd als een overeenkomst onder ontbindende voorwaarde. Uit het geheel van de overeenkomst blijkt dat partijen de bedoeling hadden om de overeenkomst, vanaf het moment van het sluiten daarvan, gelding te doen hebben. Er zijn verschillende artikelen die daarop wijzen, bijvoorbeeld artikel 12 waarin Pro staat dat de overeenkomst ontbonden zal zijn als het verkochte verloren gaat of beschadigd raakt, dan wel kopers de mogelijkheid geven de overeenkomst te ontbinden indien de beschadiging niet wordt hersteld. Met name echter artikel 20, lid 1, wijst op een overeenkomst onder ontbindende in plaats van onder opschortende voorwaarden. Om welke reden artikel 20, lid 1, ook door partijen is opgenomen – waarover hierna meer - , in elk geval geeft of gaf het kopers het recht om de economische eigendom van het gekochte geleverd te krijgen. Ook als dat artikel alleen bedoeld was om belasting te ontgaan, dan nog moet geoordeeld worden dat het al een recht gaf vanaf het moment dat de koopovereenkomst is gesloten. Dat kan niet bij een overeenkomst onder opschortende voorwaarde. Derhalve is sprake van een overeenkomst onder ontbindende voorwaarden.
10.1 Voor de beoordeling van dit geschil komt het derhalve aan op de betekenis van artikel 20, lid 1, van de overeenkomst.
10.2 Voor de beantwoording van de vraag wat met een bepaling uit een overeenkomst is bedoeld komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn de maatschappelijke kring waartoe partijen behoren en welke rechtskennis van hen verwacht kan worden (Hoge Raad 13 maart 1981, RvdW 1981, 43). Beslissende betekenis komt toe aan alle concrete omstandigheden van het geval gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Daarbij spelen de context en de totstandkomingsgeschiedenis van de overeenkomst een rol (Hof Arnhem, 28 juni 2005, JOR 2005, 232).
10.3 De rechtbank stelt allereerst vast dat [Eiser 1] de thans economische eigendom overgedragen wil hebben en tevens wil vastleggen dat zij op enig, door haar zelf te kiezen, moment, ook de juridische eigendom kan laten overdragen aan haarzelf (conceptakte voor economische levering artikel 8). Dit moment zal in elk geval ná 1 januari 2005 zijn. In artikel 9 is Pro een onherroepelijke volmacht neergelegd waarmee [Eiser 1], zonder dat [Gedaagde 1] daartoe nog handelingen moet verrichten, de juridische overdracht kan bewerkstelligen. Uit literatuur blijkt dat dit ook de gebruikelijke gang van zaken is bij economische overdracht (A.A. van Velden en M.P. Bongard: economische eigendom van onroerend goed, MBB 1984, 127; H.W. Heyman: De keerzijde van de economische eigendomsoverdracht: de positie van de verkoper/juridisch eigenaar, WPNR 5670, p. 657; W.H. Huijgen: economische eigendom, W.E.J. Tjeenk Willink Zwolle, 1995, p. 23).
10.4 Naar het oordeel van de rechtbank is artikel 20, lid 1 van de koopovereenkomst niet bedoeld voor het doel waartoe [Eiser 1] haar thans wil gebruiken. De rechtbank motiveert dat als volgt.
10.4.1 De koopovereenkomst is uitdrukkelijk en expliciet een koopovereenkomst met een (ontbindende) voorwaarde. Alleen als de bestemming voor een bepaalde datum zou zijn gewijzigd, zou de koop doorgaan. De kopers hadden daar belang bij (zij wilden op de grond huizen e.d. gaan bouwen), maar ook [Gedaagde 1] had daar belang bij. Hij wilde ook een huis voor zichzelf laten bouwen op de grond (artikel 20, lid 8, van de koopovereenkomst) en daartoe moest de bestemming zijn gewijzigd. De bestemming zou voor 1 januari 2002 moeten zijn gewijzigd, met een eenmalige verlengingstermijn van 3 jaar, derhalve tot 1 januari 2005. In verdere verlenging voorzag de overeenkomst niet en dat was dus ook niet mogelijk. Op 1 januari 2005 zou de overeenkomst hoe dan ook zijn ontbonden.
Het is dan in strijd met de bedoeling en de aard van de overeenkomst om via de constructie van het laten overdragen van economische eigendom, gevolgd door een juridische overdracht na 1 januari 2005, de grond overgedragen te krijgen zonder dat de bestemming is gewijzigd.
Dat deze mogelijkheid [Gedaagde 1] voor ogen stond bij het aangaan van de overeenkomst is ook onaannemelijk. Hij had er geen belang bij de grond over te dragen als de bestemming niet gewijzigd zou zijn en de hele koopovereenkomst stond als gezegd in het teken van de wijziging van de bestemming als voorwaarde.
Dat deze mogelijkheid de kopers voor ogen stond bij het aangaan van de overeenkomst, is naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk. Indien zij zichzelf de mogelijkheid wilden geven om, ook als de bestemming op 1 januari 2005 niet zou zijn gewijzigd, de grond overgedragen te hebben, hadden zij eenvoudig nog een mogelijkheid tot verlenging van de termijn kunnen laten opnemen. Natuurlijk bestond het risico dat de verkoper daarmee niet zou instemmen, maar juist dat bevestigt de conclusie dat de verkoper niet voor ogen stond dat er na 1 januari 2005 nog geen duidelijkheid zou zijn.
De rechtbank merkt nog op dat door [Eiser 1] ook niet is gesteld dat artikel 20, lid 1, van de overeenkomst is bedoeld om, ondanks dat de bestemming niet is gewijzigd, toch een overdracht van de grond te kunnen bewerkstelligen. Zij stelt slechts dat artikel 20, lid 1, de mogelijkheid geeft om de economische eigendom vast overgedragen te krijgen om zodoende flexibeler te zijn in onderhandelingen met de gemeente en haar positie in die onderhandelingen te verbeteren.
10.4.2 Hoewel strikt genomen de reden voor het opnemen van artikel 20, lid 1, niet relevant is nu al is geoordeeld dat het in elk geval niet was om de reden waarvoor kopers artikel 20, lid 1, thans willen gebruiken, zal de rechtbank daar toch op in gaan.
Uit literatuur blijkt dat vòòr de wetswijziging van 1995, een belangrijke, zo niet de belangrijkste, reden om onroerend goed (met name bouwgrond) eerst alleen economisch over te dragen, het ontlopen van omzetbelasting was (A.A. van Velten en M.P. Bongard: economische eigendom van onroerend goed, MBB 1984, 127; W.G. Huijgen, economische eigendom, W.E.J. Tjeenk Willink Zwolle, 1995, p. 21 e.v.; R. Wolf: De geschiedenis van de economische eigendom en de heffing van overdrachtsbelasting, Forfaitair nr. 101, febr. 2000, p. 4; Asser deel III-1, 2001, p. 491).
Als andere reden wordt bijvoorbeeld genoemd dat de koper nog niet openbaar wil hebben dat hij de nieuwe eigenaar is en/of welke prijs hij voor de onroerende zaak heeft betaald. “Flexibiliteit” en een onderhandelingspositie naar een derde partij toe, zoals in casu naar de gemeente Rijssen-Holten, wordt nergens genoemd.
De rechtbank acht wel aannemelijk dat kopers ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst op de hoogte waren van de op handen zijnde wetswijziging, waarbij ook bij economische overdracht overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn. Op 31 maart 1995 om 16:15 was er al een persbericht uitgegaan. De wetswijziging was echter pas op 29 december 1995 een feit en in de tussentijd is daarop veel kritiek gegeven (bijvoorbeeld: J.W. Zwemmer: Het wetsvoorstel tot heffing van overdrachtsbelasting over de verkrijging van economische eigendom, WPNR 6187, p. 457-461; H. Schuttevâer in WPNR 6196, p. 650; J.S. Rijkels: Economische eigendom en overdrachtsbelasting, FED 1995, 547). Of de wetswijziging (ongewijzigd) door zou gaan stond op 8 juni 1995 niet vast. Bovendien bleek later dat ook met de wetswijziging er nog wel mogelijkheden waren om alleen economische eigendom over te dragen zonder overdrachtsbelasting verschuldigd te zijn (HR 3 november 1999, nr. 34 829).
De rechtbank acht het aannemelijk dat het belastingvoordeel in elk geval een belangrijke reden was om de mogelijkheid van overdracht van economische eigendom in de koopovereenkomst op te nemen.
10.4.3 De rechtbank laat bij haar oordeel ook meewegen dat [Gedaagde 1] met zijn kennis van het recht ([Gedaagde 1] was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst 66 jaar oud en had als beroep landbouwer/veehandelaar) niet hoefde te verwachten dat deze koopovereenkomst een mogelijkheid in zich borg dat hij de grond zou moeten overdragen zonder dat de bestemming zou zijn gewijzigd.
Dat [Gedaagde 1] werd bijgestaan door makelaar Robers doet daar naar het oordeel van de rechtbank niet aan af. Als makelaar Robers op de hoogte was van de op handen zijnde wetswijziging, had hij aan artikel 20, lid 1, niet veel aandacht hoeven besteden omdat de zin er aan zou komen te ontvallen. Als hij van de wetswijziging niet op de hoogte was, had hij er evenmin veel aandacht aan hoeven besteden omdat dit artikel met name bedoeld was om belasting te ontlopen en de grond immers pas geleverd zou hoeven worden als de bestemming zou zijn gewijzigd. Ter zitting is overigens door [Gedaagde 1] ook onbetwist gesteld dat aan dit artikel vrijwel geen aandacht is besteed in de onderhandelingen. Het was geen bepaling waar [Gedaagde 1] zich zorgen over hoefde te maken.
10.5 Nu geoordeeld wordt dat artikel 20, lid 1, van de overeenkomst van 8 juni 1995 niet geschreven is voor het doel waartoe [Eiser 1] haar thans wil gebruiken, is het gevolg dat [Gedaagde 1] aan uitvoering daarvan niet hoefde mee te werken. Er is geen sprake van het niet-nakomen van de overeenkomst van 8 juni 1995 door [Gedaagde 1]. De vorderingen moeten afgewezen worden.
11. Als de in het ongelijk gestelde partij dienen [Eiser 1] en [Eiser 2] in de kosten van deze procedure te worden veroordeeld.
De beslissing
De rechtbank:
I. Wijst het gevorderde af.
II. Veroordeelt [Eiser 1] en [Eiser 2] in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [Gedaagde 1] begroot op € 241,00 aan verschotten en € 1.808,00 aan het salaris van de procureur.
III. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
IV. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Van Ommeren en is op 12 oktober 2005 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.