Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Civiel
zaaknummer: 68762 HA ZA 05-73
datum vonnis: 1 februari 2006 (hvo)
Vonnis van de rechtbank Almelo, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
[Eiser]
wonende te Goor, gemeente Hof van Twente,
eiser,
verder te noemen [Eiser],
procureur: mr. R.J. Leijssen,
tegen
de stichting
DE GOORSE VOLKSWONING,
gevestigd te Goor,
gedaagde,
verder te noemen De Goorse Volkswoning,
procureur: mr. J.C. van Nie.
Het procesverloop
In deze procedure is op 25 mei 2005 door de rechtbank een tussenvonnis gewezen. Voor wat betreft het procesverloop neemt de rechtbank hier over hetgeen hierover in voormeld tussenvonnis is overwogen.
Naar aanleiding van het tussenvonnis heeft op 23 september 2005 een comparitie van partijen plaatsgevonden waarvan een proces-verbaal is opgemaakt dat zich bij de stukken bevindt.
Vervolgens heeft [Eiser] gerepliceerd, waarbij hij 17 producties heeft overgelegd. [Eiser] heeft bij deze conclusie tevens zijn eis gewijzigd.
Daarna heeft De Goorse Volkswoning geconcludeerd voor dupliek.
Vonnis is vervolgens bepaald op heden.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing.
1. De rechtbank neemt hier over hetgeen hierover in het tussenvonnis van 25 mei 2005 is overwogen en beslist.
2. Na wijziging van eis vordert [Eiser] dat De Goorse Volkswoning wordt veroordeeld om te betalen een bedrag van € 20.572,90, vermeerderd met wettelijke rente en kosten.
De vordering is als volgt opgebouwd:
? minderwaarde woning € 14.000,00
? meer woonkosten als gevolg van vertraging in verkoop € 2.888,00
? onderzoekskosten € 1.975,40
? taxatiekosten € 277,50
? buitengerechtelijke kosten (8 uren maal € 180,00) € 1.440,00
Totaal € 20.572,90
Het bedrag wordt primair gevorderd als schadevergoeding wegens een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst (“wanprestatie”) omdat het gekochte niet voldoet aan de overeenkomst, en subsidiair wegens gedeeltelijke wijziging van de koopovereenkomst op grond van dwaling.
3. De rechtbank zal eerst de primaire grondslag beoordelen.
[Eiser] stelt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt (zoals bedoeld in artikel 7:17 BW Pro). Uit artikel 4.3 van de koopovereenkomst (productie 1 bij dagvaarding) blijkt dat [Eiser] het gekochte wilde gaan gebruiken als woonhuis. [Eiser] stelt dat tot het normaal gebruik van een woonhuis ook behoort dat daar een stuk aangebouwd kan worden. Hij verwijst ter onderbouwing van zijn stelling naar jurisprudentie waaruit zou blijken dat het verbouwen van een woning onder normaal gebruik valt.
Voorts stelt hij dat dat bij deze woning niet zonder nadere (onderzoeks- en /of sanerings) kosten kan. De grond is vervuild, hetgeen blijkt uit het rapport van Twinnova van 5 december 2002 (productie 3 akte overlegging producties) en de gemeente geeft geen bouwvergunning af zonder dat eerst nader onderzoek naar de vervuiling is gedaan (productie 4 akte overlegging producties).
De Goorse Volkswoning heeft het rapport van Twinnova niet betwist en evenmin heeft zij betwist dat er sprake is van non-conformiteit. De rechtbank zal daarvan dan ook uitgaan.
De rechtbank overweegt ook overigens dat nu het gekochte niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn, terwijl De Goorse Volkswoning dat in de koopovereenkomst wel heeft gegarandeerd (artikel 4.3 van de koopovereenkomst) er inderdaad sprake van non-conformiteit is.
De Goorse Volkswoning voert in dit kader aan dat in de leveringsakte van 6 juni 2001 niet staat dat het gekochte geschikt moet zijn om te worden gebruikt als woonhuis zodat ervan uitgegaan moet worden dat dit niet tussen partijen is bedoeld.
De rechtbank volgt De Goorse Volkswoning niet in deze redenering. De bepaling staat wel in de koopovereenkomst dus het is tussen partijen overeengekomen. Dat het niet meer in de leveringsakte staat, zegt niet dat partijen hiervan afgezien hebben. In de eerste plaats is het niet logisch dat [Eiser] het huis niet meer als woonhuis zou willen gebruiken en de garantie zou willen laten vallen, en in de tweede plaats was het al tussen partijen overeengekomen en hoefde het dus niet nogmaals overeengekomen te worden. Indien De Goorse Volkswoning meent dat het desondanks anders ligt, had het op haar weg gelegen bewijs van haar stelling aan te bieden. Zulks heeft zij echter niet gedaan.
4. Indien er sprake is van non-conformiteit staat daarmee ook vast dat de overeenkomst niet (deugdelijk) is nagekomen.
Om tot vergoeding van schade op grond van artikel 6:74 BW Pro over te kunnen gaan moet deze niet-nakoming echter ook toerekenbaar zijn. In het systeem van artikel 6:74 BW Pro is het de schuldenaar die moet aantonen dat de niet-nakoming niet toerekenbaar is. Een tekortkoming kan de schuldenaar niet worden toegerekend, indien zij niet is te wijten aan zijn schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt (artikel 6:75 BW Pro).
De Goorse Volkswoning heeft met betrekking hiertoe een aantal verweren gevoerd.
5. De Goorse Volkswoning voert ten eerste aan dat zij van de vervuiling niet op de hoogte was. Door [Eiser] is dat niet betwist en evenmin is door [Eiser] gesteld dat De Goorse Volkswoning daarvan op de hoogte had moeten zijn. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat De Goorse Volkswoning geen weet had van de vervuiling. Dat is temeer logisch omdat, zo bleek ter comparitie, de grond altijd weiland is geweest en vervuiling dus door geen van beide partijen vermoed hoefde te worden. Er is sprake van een stortkuil waarvan niemand weet waar die vandaan komt. Wel is er in de buurt ooit een kolenoverslag voor een blekerij geweest waar de stortkuil wellicht voor gebruikt is. Ook uit het rapport van Twinnova blijkt niet dat een vervuiling voor de hand lag. De grond werd vooraf als onverdacht aangemerkt (bron: eigenaar en gemeente) en voordat er in 1962 bebouwing kwam, is het agrarisch gebied geweest. Er zijn volgens het rapport geen slootdempingen en het aanleggen van stortkuilen bekend (paragraaf 1.2.1 en 1.2.2). Noch De Goorse Volkswoning, noch [Eiser] hoefde derhalve een vervuiling te vermoeden.
Dat De Goorse Volkswoning geen weet had en ook niet hoefde te hebben van de vervuiling is echter, indien er een garantie is gegeven, onvoldoende om te kunnen concluderen dat de niet-nakoming niet toerekenbaar is. Het kenmerk van een garantie is immers dat degene die haar geeft daar ook voor instaat. Hij kan daar niet onderuit komen op de grond dat hij van bepaalde eigenschappen geen weet had. Dat een garantie is gegeven is in rechtsoverweging 3 reeds overwogen. Wel kan de onwetendheid van invloed zijn op zijn mededelingsplicht. De rechtbank komt hier verderop op terug.
6. De Goorse Volkswoning verwijst voorts ter uitsluiting van zijn aansprakelijkheid naar artikel 2 en Pro 5 van de leveringsakte.
De rechtbank overweegt dat artikel 2, lid 3 van de leveringsovereenkomst naar haar oordeel gezien moet worden als een algemene exoneratie (zie bijvoorbeeld: M.M. van Rossum in NTBR 2000/6, p. 246 e.v. en J.M. van Dunné in AA 2000, p. 459 e.v.) waarop naar algemeen wordt aangenomen echter geen beroep gedaan kan worden als een expliciete garantie ten aanzien van een bepaald gebruik is gegeven (bijvoorbeeld: J.J. Dammingh, noot onder HR 25 februari 2005, JOR 2005, 168).
Zoals de rechtbank heeft overwogen is in casu in de koopovereenkomst de garantie gegeven dat het gekochte gebruikt kan worden als woonhuis. Om die reden kan De Goorse Volkswoning naar het oordeel van de rechtbank geen beroep doen op de algemene exoneratie van artikel 2, lid 3 van de leveringsakte.
Artikel 5 van Pro de leveringsakte geeft inderdaad niet de garantie dat het gekochte geschikt is als woonhuis. Gelet echter op de in de koopakte gegeven garantie dat het gekochte gebruikt kan worden als woonhuis hoeft die garantie in de leveringsakte ook niet meer gegeven te worden en betekent artikel 5 van Pro de leveringsakte naar het oordeel van de rechtbank niet dat die garantie is vervallen. De rechtbank verwijst naar hetgeen zij heeft overwogen onder rechtsoverweging 3, laatste alinea.
7. De Goorse Volkswoning doet vervolgens een beroep op artikel 7 van Pro de leveringsakte. Zij stelt dat de strekking van de bepaling geen andere kan zijn dan dat De Goorse Volkswoning de aansprakelijkheid voor enige verontreiniging, inclusief die van asbest, heeft uitgesloten. Om die reden is De Goorse Volkswoning niet aansprakelijk voor de gevolgen van eventueel aangetroffen verontreiniging.
De rechtbank overweegt hierover het volgende.
Artikel 7 luidt Pro als volgt:
Voor zover aan verkoper bekend zijn er geen feiten die er op wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het door koper voorgenomen gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het registergoed, danwel tot het nemen van andere maatregelen.
Verkoper en koper hebben kennisgenomen van verontreiniging door asbest van de onroerende zaak.
Koper accepteert uitdrukkelijk eventuele risico’s met betrekking tot de hiervoor bedoelde verontreiniging.
Deze verontreiniging zal nimmer aanleiding geven tot ontbinding of het op enigerlei wijze acties voeren tegen voormelde koopovereenkomst.
Koper verleent uitdrukkelijk vrijwaring aan verkoper voor alle eventuele aanspraken van derden op grond van de hiervoor bedoelde verontreiniging.
De eerste zin van artikel 7 stemt Pro inhoudelijk overeen met artikel 4.4.1 van de koopovereenkomst.
In de stellingen van De Goorse Volkswoning kan de rechtbank niet een beroep op de algemene onbekendheidsclausule van de eerste zin van artikel 7 van Pro de leveringsakte/artikel 4.4.1 van de koopovereenkomst lezen. Voorzover De Goorse Volkswoning toch bedoeld heeft dat verweer te voeren, overweegt de rechtbank het volgende.
De rechtbank herhaalt allereerst dat De Goorse Volkswoning niet op de hoogte was van de vervuiling. Op De Goorse Volkswoning rustte dan ook geen mededelingsplicht, ook niet om een andere reden (bijvoorbeeld omdat zij op de hoogte zou zijn van een verhoogd risico of omdat zij geacht moet worden van de vervuiling op de hoogte te zijn geweest).
Gelet op het reeds vastgestelde feit dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt en gelet op het feit dat [Eiser] naar het oordeel van de rechtbank niet een zodanig bijzonder gebruik van de woning wilde maken dat op hem daardoor de plicht lag te onderzoeken of dat wel mogelijk was, moet ervan uitgegaan worden dat op [Eiser] ook geen onderzoeksplicht rustte.
[Eiser] verwijst naar het arrest van 28 januari 2000, NJ 2000, 575. In die zaak was ook de verhouding tussen de garantie (daar omschreven in artikel 5.3 van de koopovereenkomst) en de bepaling over onbekendheid met verontreiniging (daar opgenomen in artikel 5.4 van de koopovereenkomst) aan de orde. Het Hof overwoog in die zaak dat de koper, op grond van de in artikel 5.3 van de overeenkomst vervatte garantie dat het verkochte de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn, mocht verwachten dat hij de schuur (waar het in die zaak om ging) zou kunnen verbouwen zonder saneringskosten te moeten maken. Er rustte geen onderzoeksplicht op koper. Het bepaalde in artikel 5.4 doet immers op geen enkele wijze afbreuk aan de in lid 3 vervatte garantie, aldus het Hof. Voorts was het gebruik dat de koper van de schuur wilde maken niet zozeer “bijzonder” dat de koper slechts na onderzoek te hebben gedaan mocht verwachten dat hij de schuur kon verbouwen zonder saneringskosten te hoeven maken.
De Hoge Raad overwoog dat het hiertegen ingebrachte cassatiemiddel tevergeefs was voorgesteld. “Anders dan het onderdeel klaarblijkelijk betoogt, kan niet gezegd worden dat lid 4 van artikel 5 geen Pro andere uitleg toelaat dan dat de garantie, die in lid 3 van artikel 5 wordt Pro gegeven, niet zou gelden voor het geval van een aan verkoper niet bekende verontreiniging. ’s Hofs oordeel, dat artikel 5.4 op geen enkele wijze afbreuk doet aan de garantie van artikel 5.3, is dan ook niet onbegrijpelijk en behoeft geen nadere motivering” aldus de Hoge Raad.
Over dit onderwerp heeft de Hoge Raad zich sindsdien niet meer uitgelaten. Wel heeft het Hof Den Bosch in haar arrest van 16 april 2002 (LJN-nummer: AE9330) zich in een soortgelijke zaak op hetzelfde standpunt gezet.
Hoewel het arrest van de Hoge Raad in de literatuur nogal is bekritiseerd (A.A. van Velten, monografiën BW: koop van onroerende zaken, 2005, p. 55, en bijvoorbeeld: J.M. van Dunné in AA 49 (2000), p. 459 e.v.) ziet de rechtbank in het onderhavige geval geen reden om anders te oordelen. De Goorse Volkswoning heeft gegarandeerd dat het onroerend goed de eigenschappen zal bezitten die voor het normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Deze garantie zelf kent geen beperkingen of uitzonderingen. Het kenmerk van een garantie is dat de verkoper daar voor instaat, ongeacht of hij van gebreken die aan de garantie in de weg staan op de hoogte is.
Dat het De Goorse Volkswoning niet bekend was (en zulks ook heeft laten opnemen in de koopovereenkomst) dat de onroerende zaak enige verontreiniging bevatte die aan het normaal gebruik als woonhuis in de weg zou staan, kan dus niet afdoen aan de garantie. De bepaling zegt slechts dat het verkoper niet bekend is. Maar als je ondanks onbekendheid op een bepaald vlak toch een garantie geeft, ben je aan die garantie gebonden. Als de verkoper dat niet gewild had, had zij de gegeven garantie moeten beperken voor wat betreft bodemverontreiniging. Dat valt in artikel 4.4.1 van de koopovereenkomst (artikel 7, eerste zin, van de leveringsakte) echter niet te lezen.
Dat artikel 4.4.1 (of 5.4 in de standaard-koopcontracten van de NVM) dan zonder betekenis lijkt te zijn, kan daar evenmin aan afdoen. Als een bepaling in een overeenkomst zo is geredigeerd dat daaraan gelet op andere bepalingen geen betekenis meer toekomt, maakt dat niet dat om die reden alsnog een bepaalde betekenis (die dus in strijd met andere bepalingen zou zijn) moet worden toegekend.
De rechtbank komt tot de conclusie dat De Goorse Volkswoning geen beroep kan doen op artikel 7, eerste zin, van de leveringsakte.
8. De Goorse Volkswoning heeft voorts aangevoerd dat artikel 7 de Pro verkoper vrijwaart voor elke aansprakelijkheid, dus ook voor verontreiniging.
De rechtbank volgt De Goorse Volkswoning niet in deze redenering.
Artikel 7 geeft Pro eerst de algemene onbekendheidsbepaling zoals die ook in artikel 4.1.1 van de koopovereenkomst staat. Vervolgens wordt melding gemaakt van een asbestverontreiniging. De daaropvolgende zin “koper accepteert uitdrukkelijk alle eventuele risico’s met betrekking tot de hiervoor bedoelde verontreiniging” kan naar het oordeel van de rechtbank niet op iets anders slaan dan op de asbestverontreiniging. Die wordt uitdrukkelijk genoemd en “de hiervoor bedoelde verontreiniging” verwijst dus naar de uitdrukkelijk genoemde asbestverontreiniging.
Dit is temeer logisch omdat in de koopovereenkomst staat dat koper ervan op de hoogte is dat er in het gekochte asbest is verwerkt en dat hij zich ertoe verbindt om mee te werken aan een leveringsakte waarin aansprakelijkheid voor asbest is uitgesloten (artikel 4.3.3 koopovereenkomst). Partijen hadden derhalve de bedoeling om aansprakelijkheid voor asbestverontreiniging uit te sluiten (en dat is ook gebeurd), maar niet – althans dat blijkt niet - om aansprakelijkheid voor enige andere verontreiniging uit te sluiten. Derhalve moet ook om deze reden worden aangenomen dat het tweede deel van artikel 7 alleen Pro ziet op asbestverontreiniging.
Het verweer van De Goorse Volkswoning hieromtrent kan derhalve niet slagen.
9. De Goorse Volkswoning stelt verder dat [Eiser] niet op tijd heeft gereclameerd. Op grond van artikel 7:23 BW Pro kan een koper geen beroep meer doen op non-conformiteit als hij niet binnen bekwame tijd reclameert. Voorts laat het de mogelijkheid open dat de verontreiniging is ontstaan na de levering.
De rechtbank overweegt hierover het volgende.
[Eiser] heeft op 9 oktober 2002 opdracht aan Twinnova gegeven om een verkennend bodemonderzoek te doen. Op 15 oktober 2002 zijn boringen verricht en op 5 december 2002 heeft Twinnova rapport uitgebracht. Uit het rapport van Twinnova blijkt er voorafgaand aan het onderzoek geen vermoedens van verontreinigingen waren (paragraaf 1.2.1 van het rapport). [Eiser] had derhalve niet eerder dan 5 december 2002 behoren te ontdekken dat er sprake was van verontreiniging.
In zijn conclusie van repliek heeft [Eiser] gesteld dat hij De Goorse Volkswoning in december 2002 aansprakelijk heeft gesteld. Dit is door De Goorse Volkswoning niet betwist zodat de rechtbank daarvan uitgaat.
Dit is binnen bekwame tijd nadat hij de verontreiniging heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken.
Dat [Eiser] de verontreiniging zelf zou hebben veroorzaakt komt de rechtbank, gelet op het feit dat de grond onverdacht was, dat er voor 1962 geen bebouwing was maar de grond een agrarische bestemming had, dat er ook begin twintigste eeuw geen bebouwing op de locatie was en dat er volgens beide partijen waarschijnlijk sprake is van een stortkuil van een blekerij die lange tijd geleden in de omgeving heeft gestaan, zeer onwaarschijnlijk voor. Indien De Goorse Volkswoning zich daadwerkelijk op deze stelling wil beroepen, had zij deze nader moeten adstrueren en bewijs daarvan aanbieden. Dat is niet gebeurd zodat de rechtbank dit verweer passeert.
10. De rechtbank komt tot de conclusie dat geen van de verweren van De Goorse Volkswoning op gaat. De niet (deugdelijke) nakoming kan derhalve aan De Goorse Volkswoning worden toegerekend en zij dient de daardoor ontstane schade te vergoeden.
11. Over de hoogte van de schade overweegt de rechtbank het volgende.
11.1 [Eiser] vordert ten eerste vergoeding van de schade wegens het minder waard worden van de woning. Hij stelt dat de woning volgens taxatie zonder vervuiling € 150.000,00 waard zou zijn terwijl de woning is verkocht voor € 136.000,00.
De Goorse Volkswoning heeft hiertegenover gesteld dat de minderwaarde niet, althans niet alleen, door de verontreiniging wordt veroorzaakt. De onderhoudstoestand van de woning is achteruit gegaan, [Eiser] heeft de bestaande stenen schuur gesloopt en vervangen door een tamelijk slordige opbouw van plaatmateriaal en golfplaten en de onderhoudstoestand van de tuin liet te wensen over. Bovendien is aan de omliggende woningen groot onderhoud gepleegd. De Goorse Volkswoning stelt tenslotte dat niet valt in te zien waarom de waardevermindering een hoger bedrag zou moeten zijn dan de kosten voor sanering die volgens een offerte van Twinnova € 10.880,00 zouden bedragen.
De rechtbank overweegt hierover het volgende. [Eiser] heeft op 29 augustus 2005 een taxatie laten uitvoeren. In deze taxatie is de onderhoudstoestand op dat moment van de woning, tuin en schuur verdisconteerd. Kennelijk komt de taxateur op basis van de toestand op 29 augustus 2005 tot de conclusie dat de woning, zoals hij er op dat moment staat, zonder vervuiling € 150.000,00 waard zou zijn. Onder paragraaf L van het taxatierapport berekent de taxateur de minderwaarde wegens vervuiling. Deze bestaat uit geschatte kosten sanering (€ 15.000,00) en marktinvloed vervuiling (€ 4.000,00).
De woning heeft uiteindelijk € 136.000,00 opgebracht terwijl de kosten voor sanering volgens de offerte van Twinnova € 10.880,00 zouden bedragen.
Naar het oordeel van de rechtbank kan een waardevermindering van € 14.000,00 in het licht van bovenstaande niet voor onjuist worden gehouden. Hierin zitten de kosten voor sanering en de marktinvloed wegens de vervuiling verwerkt.
De gevorderde schade wegens minderwaarde woning is derhalve toewijsbaar.
11.2 [Eiser] vordert voorts een bedrag wegens meer woonkosten als gevolg van de vertraging in de verkoop. Hij stelt daartoe het volgende. De maandlasten van de woning waren na aftrek van belastingvoordeel € 528,00. De huur die [Eiser] betaalt voor het appartement dat hij heeft betrokken nadat hij de woning heeft verlaten, bedraagt € 342,00 per maand. De woning stond te koop vanaf week 45 van 2003 en is verkocht op 1 augustus 2005 zodat deze ongeveer 21 maanden te koop heeft gestaan. Normaal zou deze woning in ongeveer 5 à 6 maanden verkocht zijn zodat de vertraging ongeveer 16 maanden is. Derhalve vordert [Eiser] 16 maal het verschil in woonlasten, zijnde € 180,00 per maand, derhalve € 2.888,00.
De Goorse Volkswoning heeft hiertegenover gesteld dat de vertraging aan [Eiser] zelf te wijten is omdat hij heeft nagelaten deugdelijk nader onderzoek naar de vervuiling te doen waarmee hij potentiële kopers duidelijkheid had kunnen verschaffen. Subsidiair stelt zij dat de door [Eiser] opgevoerde huurkosten irreëel laag zijn. De berekening die [Eiser] heeft gemaakt is onjuist omdat hij de levensverzekering niet heeft meegerekend (€ 109,00 per maand) en omdat het belastingvoordeel € 287,00 per maand is in plaats van € 260,00 per maand. Het verschil in woonlasten wordt dan € 31,00 per maand. Ook de termijn die [Eiser] hanteert is onjuist. Uit het taxatierapport blijkt dat de verwachting is dat de woning op een termijn van 9-12 maanden verkocht kan worden. Tenslotte voert De Goorse Volkswoning aan dat de woning in eerste instantie (drie maanden lang) voor een te hoog bedrag is aangeboden. Ook dat heeft vertraging opgeleverd.
De rechtbank overweegt dat het aannemelijk is dat er kopers hebben afgehaakt wegens de onduidelijke situatie van de verontreiniging en dat de woning wellicht eerder verkocht was als [Eiser] zelf nader onderzoek had laten doen. Daar staat echter tegenover dat hij dan meer kosten zou hebben gemaakt en dus hogere schade zou hebben geleden. De rechtbank oordeelt dat dit voor- en nadeel tegen elkaar wegvalt.
De opgevoerde huurkosten zijn laag, maar [Eiser] heeft er nu eenmaal voor gekozen om een klein tweekamerappartement te gaan bewonen, kennelijk in een voormalig zusterhuis. Als de woning eerder verkocht was, zou hij dat eerder hebben kunnen doen. Er is geen reden om aan te nemen dat hij dat dan niet zou hebben gedaan. Derhalve wordt rekening gehouden met de door hem betaalde huur van € 342,00 per maand.
De rechtbank onderschrijft de stelling van De Goorse Volkswoning met betrekking tot belastingvoordeel.
De levensverzekering moet naar het oordeel van de rechtbank niet van het maandbedrag afgetrokken worden. In de hypotheeklasten (productie 7 bij conclusie van repliek) zit dit bedrag immers niet verwerkt. Terecht heeft [Eiser] dit ook niet bij zijn maandlasten opgeteld, omdat het vermogensopbouw is.
De rechtbank neemt wel het verweer met betrekking tot de verwachtte verkooptermijn over. Uit het taxatierapport blijkt dat de termijn tussen de 9 en 12 maanden ligt. Dit betreft een aanbieding aan de markt tegen getaxeerde waarde, dus, zo begrijpt de rechtbank, inclusief vervuiling. Dat hierin nog invloed van de vervuiling is verdisconteerd, blijkt niet. Die invloed is reeds verdisconteerd in de getaxeerde waarde. Uitgegaan wordt derhalve van 10,5 maand.
Tenslotte volgt de rechtbank De Goorse Volkswoning in zijn stelling dat de woning drie maanden lang voor een irreëel hoog bedrag te koop heeft gestaan. Als de taxatiewaarde € 131.000,00 is en vraagprijs € 159.000,00, is te verwachten dat de woning niet verkocht wordt.
Derhalve resteert een schade wegens hogere woonlasten van (€ 768,00 – € 287,00 =) € 481,00 – € 342,00 = € 139,00 per maand, maal (21 –10,5 – 3 =) 7,5 maand = € 1.042,50.
11.3 [Eiser] vordert vergoeding van de kosten voor onderzoek ad € 1.975,40. Als productie 5 bij akte overlegging producties heeft hij een factuur van Twinnova overgelegd.
De Goorse Volkswoning heeft in haar conclusie van antwoord aangevoerd dat de factuur niet ziet op het oriënterend onderzoek maar op een “vervolgonderzoek”.
In zijn conclusie van repliek is [Eiser] daar niet op ingegaan maar heeft hij dezelfde factuur nogmaals overgelegd (productie 4).
De rechtbank overweegt hierover dat onvoldoende vaststaat dat deze factuur ziet op het oriënterend bodemonderzoek zoals dat in oktober 2002 heeft plaatsgevonden en waarvan op 5 december 2002 rapport is uitgebracht. Ten eerste staat op de in het geding gebrachte factuur inderdaad “vervolgonderzoek” en ten tweede dateert de factuur van ruim een jaar na het oriënterend onderzoek hetgeen er niet op wijst dat deze factuur op dat oriënterend onderzoek ziet. Terecht heeft De Goorse Volkswoning ook aangevoerd dat geen betalingsbewijs van dit bedrag is overgelegd zodat ook niet vaststaat dat [Eiser] dit bedrag daadwerkelijk heeft voldaan.
Nu [Eiser], ondanks het verweer van De Goorse Volkswoning, ook geen andere onderbouwing van de kosten in het geding heeft gebracht kan dit deel van de vordering niet worden toegewezen.
11.4 Vervolgens vordert [Eiser] de taxatiekosten ad € 277,50. Hij heeft hiertoe een factuur d.d. 1 september 2005 (productie 11 bij conclusie van repliek) overgelegd.
Tegen de opgevoerde taxatiekosten heeft De Goorse Volkswoning geen verweer gevoerd. Nu er ook overigens geen reden is om dit bedrag af te wijzen zal de rechtbank de hier gevorderde kosten toewijzen.
11.5 Tenslotte vordert [Eiser] aan buitengerechtelijke kosten (8 uur maal € 180,00 =) € 1.440,00. De Goorse Volkswoning heeft tegen het opvoeren van buitengerechtelijke kosten verweer gevoerd. Hoewel er wel enige correspondentie heeft plaatsgevonden, moet dit tot de instructie van de zaak worden gerekend, aldus De Goorse Volkswoning.
De rechtbank overweegt hierover dat op grond van het rapport VoorWerk II bij betwisting van opgevoerde buitengerechtelijke kosten, deze dienen te worden aangetoond. Ondanks betwisting heeft [Eiser] niet uitgelegd waar de buitengerechtelijke kosten uit hebben bestaan. De buitengerechtelijke kosten zijn na de dagvaarding ook nog verdubbeld. Het is naar het oordeel van de rechtbank echter niet aannemelijk dat tussen de dagvaarding en de conclusie van repliek nog buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt, laat staan tot een bedrag van € 900,00.
Gelet op het voorgaande kan deze vordering niet worden toegewezen.
12. Zowel in de conclusie van antwoord als tijdens de comparitie van partijen heeft De Goorse Volkswoning erop gewezen dat onduidelijk is wat de positie van mevrouw B. is. De woning is in 2001 ook door haar gekocht en de lasten zijn ook door haar gedragen. Derhalve moet ook zij geacht worden schade te hebben geleden. Tijdens de comparitie van partijen is door [Eiser] toegezegd dat een afstandsverklaring van mevrouw B. in het geding gebracht zou worden. Dat is echter niet gebeurd. In haar conclusie van dupliek stelt De Goorse Volkswoning dat om die reden het eventueel toe te wijzen bedrag slechts voor 50% aan [Eiser] kan worden toegewezen.
De rechtbank ziet geen andere mogelijkheid dan het toe te wijzen bedrag inderdaad door twee te delen. De Goorse Volkswoning hoeft immers niet het risico te lopen dat mevrouw B. met een zelfde vordering komt nadat zij het hele bedrag al aan [Eiser] heeft betaald.
De conclusie is dat aan [Eiser] een bedrag van (€ 14.000,00 + € 1.042,50 + € 277,50) : 2 = € 7.660,00 kan worden toegewezen.
13. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal De Goorse Volkswoning in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.
De beslissing
De rechtbank:
I. Veroordeelt De Goorse Volkswoning om aan [Eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag van € 7.660,00 (zegge: zevenduizendzeshonderdzestig euro), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening.
II. Veroordeelt De Goorse Volkswoning in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [Eiser] begroot op € 359,93 aan verschotten en € 1.737,00 aan het salaris van de procureur.
III. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
IV. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Van Ommeren en is op 1 februari 2006 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.