Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Civiel
zaaknummer: 77495 / KG ZA 06-75
datum vonnis: 6 april 2006 (jm)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
eiseres,
wonende te Enschede,
eiseres in conventie,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
verder te noemen eiseres,
procureur: mr. H.F.J. Maissan,
tegen
gedaagde 1 en
gedaagde 2,
beiden wonende te Enschede,
gedaagden in conventie,
eisers in voorwaardelijke reconventie,
verder tezamen te noemen gedaagden,
procureur: mr. M.M.A. Bakker.
Het procesverloop
Eiseres heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 30 maart 2006. Ter zitting zijn verschenen:
eiseres vergezeld door mr. Maissan en eiseres en gedaagden beiden vergezeld door mr. Bakker. De standpunten zijn toegelicht en eiseres heeft vonnis gevraagd. gedaagden hebben ter zitting een vordering in voorwaardelijke reconventie ingediend. eiseres heeft deze vordering bestreden.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
1. In deze zaak staat het navolgende vast. eiseres is eigenaresse van het perceel S.laan 74 te Enschede, bestaande uit een vrijstaande villa met naastgelegen bouwperceel, garage, erf, tuin, ondergrond en verdere aanhorigheden. eiseres en gedaagden hebben op 26 augustus 2004 een koopovereenkomst gesloten (hierna koopovereenkomst) met betrekking tot bovengenoemd perceel voor de koopsom van
€ 1.360.000,00 kosten koper. In artikel 19 van de koopovereenkomst is als ontbindende voorwaarde opgenomen dat indien de koper op 15 januari 2005 niet voldoende zekerheid heeft omtrent de bebouwingsmogelijkheden van een eengezinswoning op het verkochte behorende perceel,
de koper de akte kan ontbinden. Van deze ontbindende voorwaarde is geen gebruik gemaakt.
In artikel 3.1 van de koopovereenkomst is bepaald dat de eigendomsoverdracht zal plaatsvinden uiterlijk 6 weken nadat het door eiseres gekochte appartement aan de M.laan te Enschede voor bewoning gereed is opgeleverd. Partijen zijn overeengekomen dat de overdracht derhalve zal plaatsvinden op 20 maart 2006 ten overstaan van de notaris. Bij brief van 17 maart 2006 hebben gedaagden de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen wegens -kort samengevat- strijd met het conformiteitsbeginsel. eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt en
gedaagden gesommeerd om op 20 maart 2006 aan de eigendomsoverdracht mee te werken. De eigendomsoverdracht heeft echter niet plaatsgevonden.
2. Door de gemeente Enschede is op 21 oktober 2005 een voorontwerp bestemmingsplan Schreurserve, t’Ribbelt, Stokhorst en Park Stokhorst ter inzage gelegd (hierna voorontwerp bestemmingsplan). Doelstelling 1 van het voorontwerp bestemmingsplan is het behouden van zowel de karakteristieke bebouwing als het ruimtelijk concept. Verder staat in doelstelling 1 vermeld dat veranderingen marginaal zijn en veelal alleen gekoppeld aan de woning zelf. Een woning kan wel worden vervangen indien de bouwmassa vergelijkbaar is met de huidige woningen. In een enkel geval is de ruime kavel opdeelbaar voor een tweede woning in zoverre de kavelgrootte niet onder de 1000m² komt.
3. eiseres betwist dat er gronden zijn die ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigen. Het feit dat de gemeente voornemens is het bestemmingsplan te wijzigen maakt dat niet anders. Op 20 maart 2006, het moment van de levering, waren de bebouwingsmogelijkheden nog identiek aan de datum waarop de koopovereenkomst tot stand is gekomen. Ook zou op grond van het voorontwerp bestemmingsplan het bouwen op het bouwperceel nog steeds mogelijk zijn. eiseres vordert in kort geding om gedaagden te veroordelen om, binnen vijf dagen na betekening van het vonnis mee te werken aan de levering van bovengenoemde onroerende zaak tegen betaling van de overeengekomen koopsom. Een en ander op straffe van een dwangsom. eiseres vordert tevens veroordeling van gedaagden om ten laste van de aan de notaris afgegeven bankgarantie aan eiseres te betalen de op grond van het bepaalde in artikel 10.3 van de koopovereenkomst bepaalde boete ter hoogte van 3 promille van de koopsom voor elke dag dat gedaagden na 28 maart 2006 in gebreke zullen zijn aan de eigendomsoverdracht mee te werken.
4. gedaagden stellen de ontbinding van de koopovereenkomst terecht te hebben ingeroepen. Uit het voorontwerp bestemmingsplan blijkt dat de bebouwingsmogelijkheden van het bij het gekochte behorende bouwperceel, beperkter zal worden. Het gekochte voldoet daardoor reeds nu niet meer aan de overeenkomst. Gekocht is immers een villa met bijbehorend bouwperceel. Door de plannen van de gemeente Enschede moeten gedaagden eerder en groter bouwen dan zij aanvankelijk van plan waren om de rechten en de waarde van het bouwperceel te behouden. Zonder bouwkavel is de onroerende zaak
€ 420.000,00 minder waard. gedaagden vorderen dan ook in voorwaardelijke reconventie, indien de vordering van eiseres wordt toegewezen, om de koopprijs van de onroerende zaak te verminderen met € 420.000,00. Het betreft hier volgens gedaagden een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek. Verder is ten aanzien van de bedoeling van partijen zoals neergelegd in de koopovereenkomst van belang dat de overeenkomst een bepaling bevat voor risico-overgang. Artikel 9.1 van de overeenkomst bepaald dat de onroerende zaak voor risico van koper is totdat de feitelijke levering heeft plaatsgevonden. Deze contractuele risicoregel sluit aan bij de wettelijke regel van artikel 7:10 Burgerlijk Wetboek.
5. De voorzieningenrechter oordeelt als volgt. Aan de orde is de vraag of gedaagden verplicht zijn hun verplichtingen uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst (ongewijzigd) na te komen. In de kern komt hun verweer neer op een beroep op non-conformiteit en op een onvoorziene omstandigheid die voor risico van de verkoper komt, doordat de gemeente een voorontwerp bestemmingsplan ter inzage heeft gelegd voor de leveringsdatum.
6. Het conformiteitsbeginsel als bedoeld in artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek bepaald dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. De verkoper is verplicht een zaak af te leveren die in materieel opzicht aan de koopovereenkomst beantwoord.
De afgeleverde zaak moet hiervoor op het overeengekomen tijdstip van de levering, in casu 20 maart 2006, aan de overeenkomst beantwoorden. Voor een antwoord op de vraag wat de verkoper heeft verkocht komt het neer op wat partijen over en weer hebben verklaard, welke zin zij hieraan hebben mogen toekennen en de partijbedoeling zoals deze in de koopakte tot uitdrukking is gebracht. De omschrijving van de verkochte ontroerende zaak uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de koopovereenkomst is hiervoor eveneens van belang.
7. Verkocht is de vrijstaande villa met naastgelegen bouwperceel, garage, erf, ondergrond en verdere aanhorigheden waarbij de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Zoals hierboven overwogen is de feitelijke situatie op de datum van overdracht is bepalend. De datum van de overdracht is 20 maart 2006. Niet weersproken is dat op 20 maart 2006 de bestemming van het bouwperceel nog niet is gewijzigd. Op 20 maart 2006 is wel bekend dat de gemeente voornemens is de bouwbestemming van het gekochte bouwperceel te wijzigen. Bij de totstandkoming van de overeenkomst heeft eiseres echter niet de garantie afgegeven dat de bouwbestemming van het bouwperceel in de toekomst niet zal wijzigen. Dit is ook niet de bedoeling van partijen geweest. Partijen zijn immers overeengekomen dat tot 15 januari 2005 de mogelijkheid bestond de koopovereenkomst te ontbinden indien de koper niet voldoende zekerheid heeft over de bebouwingsmogelijkheden van een eengezinswoning op het verkochte bouwperceel. Het bouwen van een eengezinswoning op het bouwperceel is op de datum van levering nog steeds mogelijk.
Dit recht is door het indienen van een bouwaanvraag door gedaagden inmiddels ook veilig gesteld.
8. De voorzieningenrechter is van oordeel dat gelet op bovenstaande overwegingen geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid of non-conformiteit die gehele of gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst door gedaagden rechtvaardigt. De vordering in conventie dient dan ook te worden toegewezen met dien verstande dat gelet op het karakter van dit kort geding en het bepaalde in artikel 611a lid 1 Burgerlijke Rechtsvordering de gevorderde dwangsom niet voor toewijzing in aanmerking komt.
In voorwaardelijke reconventie:
9. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de vordering in voorwaardelijke reconventie dient te worden afgewezen nu op datum levering, 20 maart 2006, geen sprake was van een waardevermindering van de gekochte zaak. Bovendien zijn door het indienen van de bouwaanvraag de bouwmogelijkheden van het bouwperceel veiliggesteld, zodat van de gestelde waardevermindering ad € 420.000,00 ook om die reden niet is gebleken.
10. Als de in het ongelijk gestelde partij in conventie en in de voorwaardelijke reconventie dienen gedaagden te worden veroordeeld in de kosten van deze procedure in conventie en reconventie. De voorzieningenrechter ziet echter aanleiding de kosten in voorwaardelijke reconventie op nihil te stellen.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
In conventie:
I. veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis aan gedaagden mee te werken aan de levering ten overstaan van notaris Wesseling te Enschede van de onroerende zaak gelegen te Enschede aan de S.laan 74, tegen betaling van de overeengekomen koopsom ten bedrage van € 1.360.000,00 kosten koper.
II. veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om ten laste van de aan de notaris afgegeven bankgarantie aan eiseres op grond van het in artikel 10.3 in de koopovereenkomst bepaalde boete te voldoen ter hoogte van drie promille van de koopsom voor elke dag dat gedaagden na 28 maart 2006 in gebreke zullen zijn aan de eigendomsoverdracht mee te werken.
III. Veroordeelt gedaagden in de kosten van dit geding in conventie, tot op deze uitspraak aan de zijde van eiseres begroot op € 248,00 aan verschotten en
€ 816,00 aan salaris van de procureur.
IV. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
V. Wijst af het meer of anders gevorderde.
In voorwaardelijke reconventie:
VI. Wijst de vordering in voorwaardelijke reconventie af.
VII. Veroordeelt gedaagden in de kosten van deze procedure in voorwaardelijke reconventie, welke kosten worden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Van der Winkel, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 april 2006, in tegenwoordigheid van de griffier.