Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Civiel recht
zaaknummer: 83657 ha za 119 van 2007
datum vonnis: 18 juli 2007 (mvw)
Vonnis van de rechtbank Almelo, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
de rechtspersoonlijkheid bezittende coöperatie
Coöperatieve Rabobank Enschede-Haaksbergen U.A.,
gevestigd te Enschede,
eiseres,
verder te noemen: Rabobank,
procureur: mr. J.A. Holsbrink,
tegen
1. de vennootschap onder firma
X Makelaardij v.o.f.,
gevestigd te Enschede,
2. E .W. X,
3. K. I. X-Y,
beiden wonende te Enschede,
gedaagden,
verder gezamenlijk te noemen: X,
procureur: mr. L.P.F.M.C. Leeters.
Het procesverloop
1.1 De rechtbank heeft op 2 mei 2007 een tussenvonnis gewezen. Zij verwijst hier naar hetgeen in dit tussenvonnis is overwogen over het procesverloop.
1.2 Op 10 juli 2007 is een comparitie van partijen gehouden. Van deze comparitie is proces-verbaal opgemaakt dat zich in het dossier bevindt. Voorafgaand aan de comparitie heeft Rabobank bij brief van 14 mei 2007 stukken aan de rechtbank gezonden. Deze stukken moeten worden geacht ter comparitie in het geding te zijn gebracht en aan het proces-verbaal te zijn gehecht.
1.3 De rechtbank heeft vervolgens vonnis bepaald. De uitspraak vindt vandaag plaats bij vervroeging.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
2. De rechtbank neemt hier over hetgeen zij in het genoemde tussenvonnis heeft overwogen en beslist.
3. De rechtbank overweegt dat geen sprake is van een overeenkomst tussen Rabobank en X. X wordt verweten onrechtmatig te hebben gehandeld tegenover Rabobank. Gelet op het standpunt van Rabobank zou dit een handelen zijn in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Daarvan kan naar het oordeel van de rechtbank alleen sprake zijn als X tegenover Rabobank niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht. Daarbij is van belang dat X weliswaar niet wist dat zijn taxatierapport aan Rabobank zou worden verstrekt, maar dat hij wel wist dat het taxatierapport zou worden gebruikt om een financiering te verkrijgen. X diende zijn handelen af te stemmen op dit doel. Het taxatierapport diende zodanig inhoudelijk correct te zijn en op de juist wijze te zijn ingericht, dat de ontvangende financieringsinstelling een goede inschatting zou kunnen maken van de zekerheid die een recht van hypotheek zou verschaffen.
4.1 Naar het oordeel van de rechtbank voldoet het taxatierapport niet aan deze eisen.
4.2 De rechtbank laat daarbij in het midden of X de waarde van het recht van erfpacht heeft getaxeerd of de waarde van de op het perceel staande onroerende zaak. Ook als dit laatste het geval zou zijn, heeft X dit namelijk niet tot uitdrukking gebracht in het taxatierapport. Lezing van het rapport, zoals weergegeven in rechtsoverweging 2.5 van het vonnis van 2 mei 2007, leidt voor de onbevangen lezer onherroepelijk tot de conclusie dat het recht van erfpacht is getaxeerd. Hetgeen X heeft ingebracht tegen dit oordeel overtuigt niet. Hij wijst op de beschrijving van de onroerende zaak. De rechtbank overweegt echter dat een dergelijke beschrijving ook noodzakelijk is voor de waardering van het erfpachtrecht. De onroerende zaak maakt, bij gebreke van een andere regeling, immers deel uit van het recht van erfpacht. Voor de koper van het erfpachtrecht zal de staat van het huis juist van groot belang zijn. De stelling van X dat het taxatierapport bij waardering van het erfpachtrecht nog andere elementen zou bevatten, die nu ontbreken, is onvoldoende onderbouwd. Hij heeft geen essentiële elementen kunnen noemen. De belangrijkste factor voor de waarde van het recht van erfpacht, te weten de hoogte van de canon, is bovendien uitgebreid in het rapport beschreven.
4.3 Ervan uitgaande dat het rapport de indruk wekt dat daarin de waarde van het erfpachtrecht wordt beschreven, is het rapport onjuist. X stelt de waarde op € 998.316,47 (ƒ 2.200.000,--). De door de rechtbank ingeschakelde deskundige gaat uit van een waarde van in totaal € 329.000,- bij een canon die even hoog is als de canon die X in zijn taxatierapport noemt. X heeft dit oordeel niet, althans niet voldoende onderbouwd, betwist. Met zijn verweer dat hij een ander object heeft getaxeerd, erkent hij in feite ook dat de waarde van het erfpachtrecht niet € 998.316,47 is.
4.4 Het valt X daarom te verwijten dat hij een rapport heeft gemaakt dat ten onrechte de schijn wekt dat het erfpachtrecht een waarde heeft van € 998.316,47. Er zijn geen feiten en omstandigheden gebleken en gesteld waarom dit X niet zou kunnen worden toegerekend. Als professioneel taxateur moet hij in staat worden geacht een juist rapport op te kunnen stellen. Dit betekent dat X niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mocht worden verwacht. Daarmee heeft hij toerekenbaar onrechtmatig gehandeld.
4.5 X heeft aangeboden te bewijzen dat hij niet het recht van erfpacht, maar de onroerende zaak heeft getaxeerd. Gelet op het voorgaande kan deze stelling, als zij zou komen vast te staan, niet leiden tot een ander oordeel. De rechtbank passeert daarom dit bewijsaanbod.
5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft Rabobank schade geleden door aan Z, de rechthebbende op de erfpacht, een derde lening van € 68.067,03 (ƒ 150.000,--) te verstrekken in ruil voor een derde hypotheek op de erfpacht. Het staat immers vast dat het de (onderhandse) executie van het recht van erfpachtrecht een bedrag heeft opgeleverd (€ 450.000,--) dat lager is dan alleen al de hoofdsom van de eerste twee leningen waarvoor de eerste twee rechten van hypotheek zijn verstrekt (€ 465.124,12). Rabobank heeft de derde lening niet kunnen verhalen op haar zekerheid, hetgeen wel het geval zou zijn geweest als de werkelijke waarde van het erfpachtrecht zelfs maar bij benadering gelijk was geweest aan de taxatie van X.
6.1 X heeft nog tegen de vordering ingebracht dat Rabobank wist of had moeten weten dat de taxatie van X niet de waarde althans niet de juiste waarde van het erfpachtrecht weergaf. Daarmee bestrijdt X het causale verband tussen zijn fout en de door Rabobank geleden schade.
6.2 Naar het oordeel van de rechtbank was er voor Rabobank reden te twijfelen aan de juistheid van het taxatierapport van X. Ter comparitie is gebleken dat ten tijde van het verstrekken van de eerste of de tweede lening in 1997 respectievelijk 1999 de waarde van het erfpachtrecht was getaxeerd op € 363.024,17 (ƒ 800.000,--). Dit bedrag is min of meer gelijk aan de prijs die Z in 1997 voor het erfpachtrecht heeft betaald, namelijk € 351.679,66 (ƒ 775.000,--). Uitgaande van de juistheid van de taxatie van X, zou dit betekenen dat de waarde van het erfpachtrecht tussen 1997 en 2000 met 175% zou zijn gestegen. Zelfs met de stijging van de prijzen van onroerend goed in deze periode én een uitgevoerde verbetering van de onroerende zaak, zou dit een buitensporige verhoging van de waarde zijn. De rechtbank overweegt in dit verband dat de waarde van de verbetering kan worden geschat op het bedrag van de tweede lening van Rabobank aan Z, te weten slechts € 68.067,03 (ƒ 150.000,--). Daarbij moet bovendien betwijfeld worden of de gehele kosten van deze verbouwing aan de waarde van een onroerende zaak in erfpacht zou kunnen worden toegevoegd.
6.3 De twijfel aan de door X getaxeerde waarde had voor Rabobank aanleiding kunnen zijn nader onderzoek te doen naar de waarde van het erfpachtrecht. Naar het oordeel van de rechtbank dient Rabobank zich een zelfstandige oordeel te vormen over de zekerheden die staan tegenover de door haar verstrekte leningen. Uitgangspunt moet zijn dat een nader onderzoek van Rabobank de juiste waarde van het erfpachtrecht aan het licht zou hebben gebracht.
6.4 Dit neemt echter de fout van X niet weg. Feit blijft dat hij een taxatierapport in omloop heeft gebracht dat een geheel onjuist beeld schept van de waarde van het erfpachtrecht. Rabobank mocht in beginsel uitgaan van de juistheid van dat rapport. In de gegeven omstandigheden bestond er voor Rabobank wel enige, maar geen evidente, reden nader onderzoek te doen. Ten eerste is het niet de taak van Rabobank steeds bedacht te zijn op fouten van anderen en deze te corrigeren. Ten tweede bestond er voor Rabobank wel enige, zij het geen afdoende, rechtvaardiging voor de gesignaleerde prijsstijging.
6.5 Dit betekent dat naar het oordeel van de rechtbank de fout van X wel degelijk heeft geleid tot schade van Rabobank als hiervoor beschreven. Wel overweegt de rechtbank dat de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan Rabobank kan worden toegerekend, zodat de vergoedingsplicht van X wordt verminderd door de schade over beide partijen te verdelen in evenredigheid met de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen (artikel 6:101 van Pro het Burgerlijk Wetboek). Zoals hiervoor beschreven dient de fout van X zwaarder te wegen dan de onderzoeksplicht van Rabobank, zodat naar het oordeel van de rechtbank X 75% van de geleden schade dient te dragen.
6.6 Voor zover X heeft willen stellen dat het verwijt dat Rabobank kan worden gemaakt groter is dan hier is vastgesteld, is deze stelling onvoldoende onderbouwd. X heeft vragen gesteld over de taxaties die ten grondslag hebben gelegen aan de eerste twee aan Z verstrekte leningen. Deze vragen hebben echter niet geleid tot concrete stellingen. Gelet op de ontkenning van Rabobank is er geen reden om aan te nemen dat zij deze taxatierapporten nog bezit. De rechtbank kan X niet volgen in hetgeen hij wil lezen in de brief van de advocaat van Rabobank van 14 mei 2007, namelijk dat Rabobank zich kennelijk wel een oordeel heeft kunnen vormen over deze taxatierapporten omdat zij spreekt over mogelijke aansprakelijkheid van X voor deze twee rapporten. Deze passage neemt immers juist als uitgangspunt dat de rapporten niet konden worden gevonden. Bij het ontbreken van voldoende onderbouwde stellingen van X is er geen reden hem bewijs op te dragen. De rechtbank passeert daarom zijn bewijsaanbod.
7.1 Partijen zijn ten slotte nog verdeeld over de verschuldigde wettelijke rente. Volgens Rabobank dient deze rente in te gaan op de datum van het taxatierapport (12 september 2000) of op de dag waarop Rabobank X aansprakelijk heeft gesteld (7 december 2004). X heeft dit betwist. Hij wijst er ten eerste op dat tegenover de lening aan Z een rentevergoeding heeft gestaan. Ten tweede is op 7 december 2004 nog geen renteschade geleden.
7.2 De rechtbank oordeelt dat de schade van Rabobank is gelegen in het gebrek aan voldoende zekerheid voor de verstrekte lening. Deze schade is pas geleden op het moment dat de zekerheid daadwerkelijk is geëxecuteerd en onvoldoende bleek, dus op het moment dat erfpachtrecht in januari 2006 werd verkocht. Dat Z al op een eerder moment opgehouden is de hypotheekrente te betalen staat niet in verband met het onjuiste taxatierapport. Rabobank heeft niets gesteld waaruit volgt dat het moment van executie door het onjuiste taxatierapport is bepaald. De rechtbank zal de ingangsdatum van de wettelijke rente daarom stellen op 1 februari 2006.
8. X heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde hoofdelijke veroordeling of tegen de gevorderde wettelijke rente over de betaalde kosten voor het deskundigenbericht.
9. Als overwegend in het ongelijk gestelde partij zal X worden veroordeeld in de kosten van het geding van Rabobank, waaronder de kosten van de rekestprocedure voor het voorlopig deskundigenbericht. Deze kosten zijn:
- dagvaarding € 84,31
- vast recht 1.839,-- (€ 244,-- rekestprocedure & € 1.595,-- hoofdzaak)
- deskundigen 4.372,06
- salaris procureur 3.576,-- (4 punten (rekest en hoofdzaak) × tarief € 894,--)
Totaal € 9.871,37
De beslissing
De rechtbank:
I. veroordeelt gedaagden, hoofdelijk, des de één betaald hebbende de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen aan eiseres ter titel van schadevergoeding de somma van € 51.050,27 (zegge: eenenvijftigduizend vijftig euro en 27/100 eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2006 tot aan de dag der algehele voldoening;
II. veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des de één betaald hebbende de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres de proceskosten te betalen. Deze kosten aan de zijde van eiseres worden begroot op € 9.871,37 (zegge: negenduizend achthonderd eenenzeventig euro en 37/100 eurocent), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.372,06 vanaf 26 oktober 2006 tot aan de dag der algehele voldoening;
III. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
IV. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.E. van Wees en op 18 juli 2007 door mr. M.H.H.A. Moes in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.