Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Kanton
Locatie
Zaaknummer : 251622 CV EXPL 6371/07
Uitspraak : 30 oktober 2007 (mvr)
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid LAURUS NEDERLAND B.V.
gevestigd te ’s-Hertogembosch en kantoorhoudende te Amersfoort
eisende partij, hierna ook wel Laurus te noemen
gemachtigde: mr. P.J. van Steen, advocaat en procureur te Hoogeveen
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ELSINVEST B.V.
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Heerhugowaard
gedaagde partij, hierna ook wel Elsinvest te noemen
gemachtigde: mr. H. Ferment, advocaat en procureur te Den Haag
1. Het verloop van de procedure:
1.1 Dit verloop blijkt uit:
- De dagvaarding van 8 augustus 2007;
- De conclusie van antwoord;
- De conclusie van repliek;
- De conclusie van dupliek.
2. De feiten:
2.1 Laurus huurt van Elsinvest de bedrijfsruimte in het winkelcentrum De Irenepromenade, plaatselijk bekend als Noorderhagen 75, te Enschede. Het gehele winkelcentrum is eigendom van Elsinvest. In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde hoofdzakelijk is bestemd voor de exploitatie van een supermarkt met slijterij. Laurus exploiteert in het gehuurde een supermarkt conform één van haar winkelformules, te weten een “Super De Boer”. De huurovereenkomst ging in op 18 januari 1993 en de duur daarvan bedroeg 10 jaar. Sedert 18 januari 2007 is het een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en kan Laurus deze opzeggen met inachtneming van een termijn van één jaar.
2.2 In het kader van een reorganisatie heeft Laurus het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf op 29 maart 2007 verkocht aan de besloten vennootschap Jumbo Supermarkten B.V., gevestigd en kantoorhoudende te Veghel, hierna te noemen Jumbo. (De verkoop vond plaats in het kader van een clusterverkoop. Laurus heeft verspreid over Nederland 15 supermarktbedrijven verkocht aan Jumbo.)
2.3 In verband met de koopovereenkomst heeft Laurus bij Elsinvest het verzoek ingediend haar positie als huurder – met alle daaraan verbonden rechten en verplichtingen – te mogen overdragen aan Jumbo en Jumbo als nieuwe huurder in de lopende huurovereenkomst te accepteren. Elsinvest heeft geweigerd aan het verzoek te voldoen en zij heeft Laurus te kennen gegeven niet onvoorwaardelijk bereid te zijn aan een indeplaatsstelling haar medewerking te verlenen.
3. De vordering:
3.1 Laurus vordert dat zij, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, wordt gemachtigd Jumbo in haar plaats te stellen als huurder van de onder 2.1 omschreven bedrijfsruimte. De vordering is gebaseerd op de feiten en op de volgende stellingen:
3.2 Laurus heeft een zwaarwichtig belang bij de indeplaatsstelling. Het belang is vooral van financiële aard. Laurus dient te saneren en in verband daarmee wordt een groot aantal supermarktbedrijven, waaronder die in het winkelcentrum De Irenepromenade, afgestoten. De opbrengst van de af te stoten supermarkten zal de financiële positie van Laurus kunnen helpen verbeteren. Jumbo zal het personeel overnemen en dat is niet alleen van groot maatschappelijk belang, maar deze gang van zaken zal ook de loonkosten van Laurus doen verminderen. Jumbo biedt voldoende waarborgen voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke supermarktbedrijfsvoering.
3.3 Aan hetgeen onder 3.2 is weergegeven doet niet af dat Jumbo met Elsinvest wil praten over:
- een rolbaan vanaf de parkeergarage in het winkelcentrum naar de supermarkt;
- de omvang van de huurprijs;
- de looptijd van de huurovereenkomst.
3.4 Huurprijs en looptijd zijn essentialia van een huurovereenkomst en daarom kan niet op de voet van artikel 7: 307 lid 3 BW aan een indeplaatsstelling de voorwaarde worden verbonden dat de looptijd van de huurovereenkomst wordt veranderd.
4. Het verweer:
4.1 Elsinvest is van mening dat de vordering van Laurus moet worden afgewezen. Het volgende is naar voren gebracht:
4.2 Weliswaar is Jumbo in beginsel voor Elsinvest een acceptabele huurder, maar Jumbo heeft Laurus ervan in kennis gesteld dat zij een wijziging van de huurprijs wil. In plaats van de thans vigerende huurprijs wil zij een omzetgerelateerde variabele huurprijs. Elsinvest wil vasthouden aan de thans aan de orde zijnde huurprijs. Bovendien wil Jumbo dat in het gehuurde vanaf een nabij gelegen parkeergarage naar het gehuurde een rolbaan wordt aangelegd. Laurus is bereid in het gehuurde te investeren, maar dan zullen de daaraan verbonden kosten in de huurprijs moeten worden doorberekend en zal verzekerd moeten worden dat de aldus aangepaste huurprijs ten minste gedurende een zekere minimumduur wordt ontvangen. De door Elsinvest in deze twee kwesties ingenomen standpunten is voor Jumbo aanleiding geweest aan te kondigen dat zij de huurovereenkomst zo spoedig mogelijk na de indeplaatsstelling zal opzeggen. Jumbo realiseert zich blijkbaar dat een spoedige opzegging een goed drukmiddel is om Elsinvest ertoe te bewegen met haar wensen in te stemmen. Dit blijkt onder meer uit het feit dat Jumbo zich bereid heeft verklaard een minimumduur van 10 jaar overeen te komen mits Elsinvest haar wensen inwilligt en bovendien – in overleg met de gemeente Enschede – een verlaging van parkeertarieven bewerkstelligt.
4.3 Elsinvest heeft er groot belang bij dat geen snelle of onnodige huurderswisselingen plaatsvinden. Dergelijke wisselingen hebben een negatief effect op de verhuurbaarheid van een bedrijfspand. Indien Laurus de huurovereenkomst opzegt, zal er weliswaar ook een huurderswisseling plaatsvinden, maar in dat geval – zo mag redelijkerwijs worden verwacht – zal het voor Elsinvest gemakkelijk zijn een geschikte huurder te vinden en zullen door Elsinvest gunstiger condities kunnen worden bedongen. Elsinvest wil niet worden geconfronteerd met een hurende Jumbo die met tegenzin en voor korte tijd gaat huren. Te verwachten is dat in verband met het door haar opzeggen van de huurovereenkomst Jumbo niet dezelfde zorg en aandacht zal besteden aan de supermarkt in De Irenepromenade als zij aan haar andere supermarktbedrijven pleegt te besteden. Elsinvest wil dat de gevorderde indeplaatsstelling achterwege blijft zolang Jumbo niet “bijtekent” voor een acceptabele minimumduur.
4.4 Laurus heeft haar financiële belang bij de indeplaatsstelling onvoldoende onderbouwd. Een belangenafweging als bedoeld in artikel 7: 307 lid 2 BW brengt mee dat de vordering van Laurus zal moeten worden afgewezen. Bij de afweging moet rekening worden gehouden met de omstandigheid dat Laurus de huurovereenkomst sedert 18 januari 2007 kon opzeggen tegen 18 januari 2008. Indien Laurus daarbij financieel belang had, had zij tot een dergelijke opzegging kunnen overgaan.
4.5 Indien het toch tot een indeplaatsstelling komt, wordt de kantonrechter gevraagd om op de voet van artikel 7: 307 lid 3 daaraan de voorwaarde te verbinden dat Jumbo op zijn vroegst de huurovereenkomst mag opzeggen vier jaar na de indeplaatsstelling.
5. De beoordeling van het geschil:
5.1 Voldoende staat vast dat Laurus een zwaarwichtig belang heeft bij de indeplaatsstelling. Het is van algemene bekendheid, de kranten hebben er vele jaren aandacht aan besteed, dat Laurus financieel in zwaar weer is terecht gekomen en dat zij doende is haar financiële positie te verbeteren. Hetgeen Laurus daarover naar voren brengt wordt door de kantonrechter onderschreven. Laurus zal een koopprijs incasseren en Jumbo zal het personeel overnemen. Dat laatste betekent dat de loonkosten voor rekening van Jumbo zullen komen. Bovendien zal Laurus voor personeelsleden geen afvloeiingsregelingen behoeven te treffen. Het verweer van Elsinvest dat Laurus zelf de huurovereenkomst had kunnen opzeggen tegen 18 januari 2008 en daardoor op haar kosten had kunnen besparen, wordt daarom verworpen. De door Laurus gewenste indeplaatsstelling zal voor haar veel “voordeliger” zijn.
5.2 Elsinvest heeft niet gesteld noch is anderszins gebleken dat Jumbo onvoldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst.
5.3 Het is ongewis hoe lang Jumbo zal blijven huren. Zij kan de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van één jaar. Wat dat betreft verandert er voor Elsinvest niets, want dat kan Laurus ook sedert 18 januari 2007. Het voorgaande is daarom geen omstandigheid waarmee ingevolge artikel 7: 307 lid 2 BW rekening behoeft te worden gehouden. Een dreiging van Jumbo met een spoedige opzegging is ook geen omstandigheid waarmee rekening behoeft te worden gehouden. Laurus kan immers hetzelfde doen.
5.4 Elsinvest zet vraagtekens bij de eventuele korte bedrijfsvoering door Jumbo door naar voren te brengen dat Jumbo niet dezelfde zorg en aandacht zal besteden aan het gehuurde als zij aan haar andere supermarktbedrijven pleegt te besteden. Dit verweer wordt verworpen. Het staat niet vast dat Jumbo de huurovereenkomst zal opzeggen en voorts mag ervan worden uitgegaan dat Jumbo, nu zij in ieder geval in het gehuurde volgens een eigen formule een supermarkt zal gaan exploiteren, voor een behoorlijke bedrijfsvoering zal zorg dragen. Komt het tijdens de looptijd van de huurovereenkomst niet tot een behoorlijke bedrijfsvoering door Jumbo of zal zich in deze periode leegstand voordoen, waardoor Elsinvest mogelijk schade lijdt, dan kan Elsinvest zich in deze kwesties tot de rechter wenden.
5.5 Nu Laurus een zwaarwichtig belang heeft bij de indeplaatsstelling en een belangenafweging niet tot de slotsom leidt dat de indeplaatsstelling achterwege moet blijven zal de gevorderde machtiging worden toegewezen. De kantonrechter is het met Laurus eens dat in het kader van een indeplaatsstelling aan de essentialia van de huurovereenkomst, zoals de duur daarvan, niet op de voet van artikel 7: 307 lid 3 BW kan worden getornd. Het is derhalve niet mogelijk aan de machtiging een voorwaarde te verbinden die erop neerkomt dat een huurovereenkomst die thans voor onbepaalde tijd geldt en die met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar kan worden opgezegd, eerst vier jaar na de indeplaatsstelling kan worden opgezegd.
5.6 Elsinvest zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
Beslissing:
Machtigt Laurus om de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Jumbo Supermarkten B.V., statutair gevestigd en kantoorhoudende te Veghel aan de Rijksweg 15, 5462 CE, ingaande 6 oktober 2007 in haar plaats te stellen als huurder van de bedrijfsruimte (winkelruimte) in de gebouwde onroerende zaak, plaatselijk bekend als Noorderhagen 75 te Enschede (winkelcentrum De Irenepromenade).
Veroordeelt Elsinvest in de kosten van de procedure tot op deze uitspraak aan de zijde van Laurus begroot op € 355,85 wegens verschotten en op € 800,-- wegens het salaris van de gemachtigde.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Enschede door mr. M.H. van Rhijn, kantonrechter, en op
30 oktober 2007 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.