Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Civiel
zaaknummer: 77122 ha za 06-323
datum vonnis: 6 juni 2007 (ggv)
Vonnis van de rechtbank Almelo, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
[Eiser],
wonende te Vriezenveen,
eiser,
verder te noemen [Eiser],
procureur: voorheen mr. A.E.B. de Hollander, thans mr. J.W. Stegeman,
tegen
[Gedaagde],
wonende te Rijssen,
gedaagde,
verder te noemen [Gedaagde],
procureur: mr. G.H. Hoekman.
Procesverloop
De rechtbank neemt met betrekking tot het procesverloop over wat in het tussenvonnis van 10 mei 2006 is vermeld. In voornoemd tussenvonnis is een comparitie van partijen gelast. Ter voorbereiding op de comparitie zijn door [Gedaagde] nog diverse producties in het geding gebracht. [Eiser] heeft zich ter comparitie over die producties kunnen uitlaten. Ter gelegenheid van de comparitie heeft de rechtbank aansluitend een descente op de camping te Markelo gelast die vervolgens op 5 september 2006 heeft plaatsgevonden. Zowel van de comparitie van partijen als van de descente is een proces-verbaal opgemaakt. Voorafgaand aan de descente zijn door partij [Gedaagde] opnieuw enkele producties in het geding gebracht, waaronder een vonnis van de kantonrechter te Almelo van 28 februari 2006, waarbij de huurovereenkomst tussen VOF Vakantieoord De Kattenberg en [Eiser] met betrekking tot de ondergrond van het onderhavige zomerhuis is ontbonden en waarbij de ontruiming van het gehuurde is gelast. Na de descente is door beide procespartijen nog een akte genomen, terwijl vervolgens partij [Eiser] heeft gerepliceerd en partij [Gedaagde] heeft gedupliceerd. Vervolgens is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
De beoordeling
1. De rechtbank neemt over hetgeen in het tussenvonnis van 10 mei 2006 is overwogen en beslist. Tussen partijen staat vast dat [Eiser] op 17 oktober 2001 van [Gedaagde] heeft gekocht het onderhavige zomerhuis met inboedel en schuur voor een koopsom van hfl. 25.000,- (€ 11.344,-). Evenzeer staat vast dat het zomerhuis is opgericht op grond van VOF Camping De Kattenberg, thans kennelijk genaamd VOF Vakantieoord De Kattenberg. De grond werd dan ook door [Eiser] van De Kattenberg gehuurd. Uitbreiding van het zomerhuis door verbouwing is derhalve, naar moet worden aangenomen, mede afhankelijk van de toestemming van de grondeigenaar.
2. [Eiser] baseert zijn vorderingen in deze procedure primair op dwaling bij het aangaan van onderhavige koopovereenkomst. In het kort gezegd komt de stellingname van [Eiser] erop neer dat hij nog voor toetreding tot de koopovereenkomst heeft aangegeven dat hij het zomerhuis ingrijpend wilde verbouwen en dat desgevraagd campingeigenaar dan wel grondverhuurder D heeft aangegeven dienaangaande geen problemen te zien. Eerst later heeft [Eiser] moeten ervaren dat verbouwing zonder bouwvergunning niet mogelijk zou zijn, en dat bovendien die bouwvergunning niet zou worden verleend omdat het zomerhuis als zodanig zonder enige bouwvergunning is opgetrokken, en derhalve als een illegaal bouwwerk moet worden aangemerkt. [Eiser] is van oordeel dat [Gedaagde] dit alles aan hem tijdig had moeten mededelen en dat in ieder geval, nu hij omtrent deze juridische hoedanigheid van het zomerhuis niet heeft geweten, de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, terwijl hij bij een juiste voorstelling van zaken niet tot de overeenkomst zou zijn toegetreden.
3. Uit de stellingen van partijen en uit de geproduceerde stukken valt af te leiden dat het onderhavige zomerhuis reeds per 23 oktober 1982 door [Gedaagde] van ene P werd gekocht. Blijkens de koopovereenkomst van destijds (productie 1 conclusie van antwoord) heeft de koop plaatsgevonden op basis van een buitengewoon summier contract waaruit niet blijkt dat daarbij over veel meer is gesproken dan koopsom en datum van eigendomsverkrijging terwijl er geen notariële akte aan de eigendomsovergang ten grondslag ligt. Nu uit bescheiden of andere feitelijkheden niet in andere zin blijkt, acht de rechtbank aannemelijk dat [Gedaagde] destijds het zomerhuis heeft gekocht “zoals het er stond”, met alle lusten en lasten zonder zich te verdiepen in de juridische status van het zomerhuis. [Gedaagde] is, naar zij onweersproken heeft gesteld, tijdens de 19 jaren waarover zij over het zomerhuis heeft beschikt, nimmer aangeschreven door de gemeente op zodanige wijze dat zij moest vermoeden dat het zomerhuis zonder bouwvergunning was gebouwd, terwijl zij ook van de zijde van camping De Kattenberg nooit signalen in die richting heeft ontvangen. [Gedaagde] heeft inzichtelijk gemaakt dat zij tenminste voor het gebruik van het zomerhuis wel onroerende zaak belasting heeft betaald.
4. Op grond van het vorenstaande concludeert de rechtbank dan ook dat [Eiser] zijn vordering niet met succes kan baseren op het feit dat hij door [Gedaagde] niet is geïnformeerd over het feit dat het zomerhuis kennelijk destijds door P of zijn rechtsvoorganger zonder bouwvergunning is opgetrokken. [Gedaagde] had daarvan geen wetenschap terwijl dit onderwerp ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst met [Eiser] door laatstgenoemde niet aan de orde is gesteld. Daar komt bij dat ook de eigendomsverschaffing aan [Eiser] heeft plaatsgevonden middels hetzelfde tekstueel gelijkluidende minimale contract als destijds gehanteerd tussen [Gedaagde] en P. [Eiser] heeft ermee ingestemd dat geen notariële eigendomsoverdracht behoefde plaats te vinden. Kennelijk heeft ook [Eiser] het zomerhuis gekocht “zoals het er stond” en heeft ook [Eiser] noch enig voorbehoud bij de aankoop gemaakt, noch aangegeven dat de juridische staat van de opstal voor hem van belang was. Voor [Gedaagde] is derhalve op geen enkel moment zichtbaar geweest dan wel heeft voor haar zichtbaar kunnen zijn dat [Eiser] van de aankoop zou hebben willen afzien indien hij had geweten dat ooit in het verleden geen bouwvergunning voor het oprichten van de opstal was afgegeven. Ook om deze reden kan het dwalingsberoep dan ook niet met succes worden ingeroepen.
5. Het hiervoor gestelde wordt niet anders door het overleg dat voor de aankoop heeft plaatsgevonden met betrekking tot eventuele verbouwingsplannen van [Eiser]. Partijen zijn het erover eens dat de zoon van [Gedaagde], die namens haar de gesprekken met [Eiser] voerde, heeft aangegeven dat hij niet wist of [Eiser] daadwerkelijk zou kunnen of mogen verbouwen. Hij heeft [Eiser] dienaangaande verwezen naar de heer D, de eigenaar van camping De Kattenberg. Daarmee staat vast dat, zo [Eiser] ten gevolge van de vervolgens van de heer D verkregen informatie al heeft gedwaald, die dwaling op geen enkele wijze is terug te voeren op enige mededeling dan wel enige stilzwijgen aan de zijde van [Gedaagde]. De heer D had een eigen relevante positie jegens [Eiser], nu [Eiser] immers, zo hij daadwerkelijk zou gaan verbouwen, dat zou doen op grond van D. Het feit dat kennelijk D als grondeigenaar geen bezwaar had tegen een door [Eiser] voorgenomen verbouwing, impliceert in ieder geval niet dat [Eiser] daardoor mocht aannemen dat er verder geen formele belemmeringen voor de verbouwing aanwezig zouden kunnen zijn. Waar mogelijke mededelingen van D binnen de onderhavige context niet aan [Gedaagde] kunnen of moeten worden toegerekend en onvoldoende is gebleken dat desalniettemin [Gedaagde] had moeten begrijpen dat informatie die [Eiser] van D ontving van dien aard was dat hij zonder die informatie van het sluiten van de koopovereenkomst zou hebben afgezien, kan ook de mededeling en medewerking van D in oktober 2001 niet leiden tot de conclusie dat [Eiser], zo hij al heeft gedwaald, dat aan [Gedaagde] kan tegenwerpen.
6. Tenslotte overweegt de rechtbank nog dat [Eiser] ten onrechte miskent dat van hem in dit bijzondere geval enige eigen onderzoeksplicht had mogen worden verwacht. [Eiser] kocht tegen contante betaling, op basis van een zeer summiere koopovereenkomst en zonder notariële tussenkomst – en derhalve zonder notariële recherche naar de juridische status van de opstal – een zomerhuis waaraan hij kennelijk de nodige verbouwingen wilde gaan verrichten. Van [Eiser] had onder die omstandigheden mogen worden verwacht dat hij zelf bij de gemeente zou hebben geïnformeerd naar wat er dienaangaande mogelijk of niet mogelijk zou zijn. [Eiser] heeft ieder onderzoek dienaangaande nagelaten, hoewel hij desgevraagd van [Gedaagde] als verkoopster wist dat zij geen uitsluitsel kon geven over de vraag of er al dan niet verbouwd zou mogen worden. Het beroep van [Eiser] op dwaling stuit derhalve mede daarop af dat hij niet binnen redelijke grenzen maatregelen heeft genomen om te voorkomen dat hij onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken tot de overeenkomst zou toetreden .
7. De rechtbank oordeelt derhalve dat artikel 6:228 BW Pro geen grondslag geeft voor de vordering van [Eiser]. Hetzelfde lot treft als logisch gevolg daarvan tevens de meer subsidiaire vordering tot schadevergoeding zoals die door [Eiser] bij conclusie van repliek is geformuleerd. De rechtbank acht immers geen termen aanwezig om de koopovereenkomst met betrekking tot het zomerhuis te ontbinden, welke voorwaarde [Eiser] aan zijn meer subsidiaire vordering heeft verbonden. De vorderingen van [Eiser] moeten derhalve worden afgewezen. Als in het ongelijk gestelde partij dient [Eiser] te worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
De beslissing
I. Wijst af de vorderingen van eiser.
II. Veroordeelt eiser in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van gedaagde begroot op € 710,- aan verschotten en € 2.316,- aan het salaris van de procureur.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Vermeulen en op 6 juni 2007 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.