Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 95766 KG ZA 2008-200 (HA)
Vonnis in kort geding van 30 juli 2008
in de zaak van
[X],
eiser,
procureur: mr. E.M.M. van de Loo,
advocaat: mr. P.H. Rappa, kantoorhoudende te Zwolle,
tegen
de naamloze vennootschap ELQ HYPOTHEKEN N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
procureur: mr. Ph. C. Kleyn van Willigen,
advocaat: mr. Chr.W.L. Veen, kantoorhoudende te Rotterdam.
Partijen worden hierna eiser en ELQ genoemd.
De procedure
[eiser] heeft ELQ in kort geding gedagvaard.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 29 juli 2008.
Ter zitting zijn verschenen: de heer [eiser], bijgestaan door mr. Rappa, en namens ELQ: [X], bijgestaan door mr. Veen.
De door de raadslieden gehanteerde pleitnota’s bevinden zich in het griffiedossier.
De feiten
[eiser] is eigenaar van een vrijstaand woonhuis met schuur, ondergrond en tuin, staande en gelegen te [X], kadastraal bekend: gemeente [X], (hierna: de woning).
Bij akte van 4 december 2006 heeft [eiser] aan ELQ een -eerste- recht van hypotheek verstrekt tot zekerheid voor de nakoming van een geldlening ad € 300.000,--.
Op 3 december 2007 heeft [vof] te Almelo executoriaal beslag doen leggen op de woning, naar aanleiding van daartoe op 25 september 2007 verkregen vonnis tegen [eiser], die daarin werd veroordeeld tot betaling van een geldsom.
Een afschrift van het betreffende beslag-exploit is door de deurwaarder op 4 december 2007 aan ELQ betekend.
ELQ heeft ingevolge artikel 509 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van [vof] de executie van de woning overgenomen.
[eiser] is zijn verplichtingen aan ELQ inzake rente en aflossing uit hoofde van genoemde hypothecaire geldlening niet nagekomen.
Op 6 februari 2008 heeft [eiser] een onherroepelijke volmacht tot verkoop (hierna: de volmacht) getekend, op grond waarvan ELQ gevolmachtigd is tot onder meer verkoop en levering van de woning. ELQ heeft de woning onderhands aan derden verkocht. De koopovereenkomst is op 10 juli 2008 namens verkoper getekend en op 18 juli 2008 door de kopers getekend. De overeengekomen datum voor transport van de woning is 31 juli 2008.
Het geschil
Standpunt [eiser].
[eiser] vordert -zakelijk samengevat- ELQ te bevelen de verkoop van de woning te vernietigen en het geplande transport op 31 juli 2008 geen doorgang te laten vinden, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom, althans in goede justitie een voorziening te treffen.
[eiser] stelt daartoe het navolgende. In de volmacht is onder meer bepaald dat verkoop en eigendomsoverdracht zal plaats vinden “voor een prijs (marktconform) door gevolmachtigde vast te stellen”. ELQ heeft de woning onderhands verkocht voor een bedrag van € 193.000,-- hetgeen significant afwijkt ten opzichte van een drietal in de periode van
5 december 2003 tot 12 oktober 2006 verrichtte taxaties, waarbij de waarde -zowel op de grondslag van vrije verkoopwaarde als op die van executiewaarde- ruimschoots boven
€ 300.000,-- werd gesteld. Register-Makelaar/Taxateur Onroerende Zaken [X] heeft op 29 juli 2008 de onderhandse verkoopwaarde getaxeerd op € 315.000,-- en de executiewaarde op € 275.000,--. De koopprijs die ELQ is overeengekomen (€ 193.000,--) kan niet als marktconform worden aangemerkt. [eiser] heeft geen volmacht gegeven om de woning tegen een niet-marktconforme prijs te verkopen, waardoor ELQ handelings-onbevoegd was bij de verkoop van de woning. Voor onderhandse verkoop van de woning tegen genoemd bedrag van € 193.000,= had ELQ toestemming nodig van de rechtbank. [eiser] stelt een spoedeisend belang te hebben bij de gevraagde voorziening omdat ELQ het transport van de woning op 31 juli 2008 wil laten doorgaan.
Standpunt ELQ.
ELQ stelt zich op het standpunt dat de vordering van [eiser] dient te worden afgewezen, waartoe zij -onder meer- het volgende aanvoert. [Vof] had executoriaal beslag gelegd. ELQ heeft de executie overgenomen. De woning is verkocht voor € 193.750,-- en het is een wonder dat de woning voor dat bedrag is verkocht. In januari 2008 is de executiewaarde getaxeerd op € 175.000,--. De woning is sterk verwaarloosd en [eiser] wilde niet meewerken aan de verkoop. Vernietiging van de koopovereenkomst kan niet in kort geding worden uitgesproken. [eiser] heeft een financieel belang, dat hij in een bodemprocedure geldend kan trachten te maken. De kopers hebben belang bij levering en zullen het er waarschijnlijk niet bij laten zitten als nakoming uitblijft. Een belangenafweging valt uit in het voordeel van ELQ.
De beoordeling
1.
[eiser] is jegens ELQ in verzuim. Dat verschaft ELQ als hypotheekhoudster de bevoegdheid van parate executie teneinde uit de opbrengst daarvan haar vordering voldaan te krijgen. In de volmacht is opgenomen dat ELQ en [eiser] trachten met een onderhandse verkoop een hogere opbrengst te bewerkstelligen dan met een executoriale verkoop het geval zou zijn. De volmacht bepaalt tevens dat verkoop zal plaatsvinden “voor een prijs (marktconform) door gevolmachtigde vast te stellen”. Voorts is in de volmacht bepaald dat ELQ bij de onderhandse verkoop “de nodige zorgvuldigheid in acht (zal) nemen”.
Uit deze bepalingen volgt, dat het ELQ niet vrij staat voor iedere prijs die haar goeddunkt de woning te verkopen, doch dat er -wil er sprake zijn van een geldige volmachtverlening- sprake moet zijn van een marktconforme prijs.
2.
Uit het door ELQ overgelegde Display Memo Detail volgt dat in maart 2008 aan de zijde van ELQ werd uitgegaan van een vraagprijs van € 279.000,=, waarbij voor € 270.000,-- zou mogen worden verkocht. In mei 2008 is, aldus het Display Memo Detail, besloten (alsnog) het veilingtraject op te starten. Zonder nadere toelichting, die ELQ ook desgevraagd niet heeft kunnen verstrekken, valt niet in te zien dat in juli 2008 een onderhandse verkoop tegen een verkoopprijs van € 193.750,-- kan worden aangemerkt als “marktconform”. Weliswaar is dat bedrag hoger dan de in januari 2008 getaxeerde executiewaarde, doch het is lager dan de in januari 2008 getaxeerde onderhandse verkoopwaarde, die op € 207.000,-- was gesteld. Bovendien is het veel lager dan de door [eiser] naar voren gebrachte taxatiewaarden en veel lager dan de door ELQ gehanteerde vraagprijs van € 279.000,--.
Nu er geen sprake was van een marktconforme prijs, was ELQ niet bevoegd namens [eiser] de overeenkomst van koop en verkoop te sluiten en is zij dus ook niet gerechtigd ter uitvoering daarvan de transportakte te tekenen. Op dit laatste heeft [eiser] -kennelijk- het oog waar hij vordert dat het transport op 31 juli 2008 geen doorgang zal vinden.
3.
Ter zitting heeft ELQ erkend dat zij de eerdere executant [vof] kenbaar heeft gemaakt de executie over te willen nemen, doch in plaats daarvan is overgegaan tot een gewone onderhandse verkoop. Een gevolg van die wijze van verkoop, in afwijking van de parate executie als bedoeld in artikel 3:268 BW Pro, is dat geen zuivering plaatsvindt als bedoeld in artikel 3:273 BW Pro. Uit de overgelegde overeenkomst van koop en verkoop met betrekking tot de woning volgt, dat vrij van beslagen dient te worden geleverd. Gesteld noch gebleken is dat het eerder door Hoogveld gelegde beslag is geëindigd, terwijl [eiser] ter zitting naar voren heeft gebracht dat er verdere beslagen zijn. Dit brengt mee dat voorzienbaar is dat de levering van de woning, althans de doorbetaling van de koopprijs door de notaris aan de verkoper, niet zal kunnen plaatsvinden, waardoor [eiser] -als verkoper- tekort zal schieten in de nakoming van zijn verplichtingen. De door [eiser] verstrekte volmacht ziet niet op een transactie die voorzienbaar leidt tot een toerekenbare tekortkoming aan zijn zijde.
4.
De vordering van [eiser] om het transport op 31 juli 2008 geen doorgang te laten vinden is derhalve toewijsbaar en de voorzieningenrechter zal beslissen als hierna te vermelden.
5.
ELQ zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
De beslissing
De voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding,
1. verbiedt ELQ gebruik te maken van de door [eiser] aan haar verstrekte “Onherroepelijke volmacht tot verkoop 979363” voor het ondertekenen van de transportakte waarbij de woning voor € 193.750,-- wordt overgedragen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom ad € 200.000,-- bij overtreding van dit verbod;
2. veroordeelt ELQ in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op EUR 781,00;
3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Zweers en in het openbaar in tegenwoordigheid
van H.E. Abbink, griffier, uitgesproken op 30 juli 2008.??