Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Civiel
zaaknummer: 96726 / KG ZA 08-244
datum vonnis: 2 oktober 2008 (af)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
1. de vennootschap onder firma
Venhoeven Speciaalvoeders vof,
gevestigd te Bentelo,
2. [Naam eiser] en
3. [Naam eiseres],
beiden wonende te Bentelo,
eisers,
advocaat: mr. J.G.M. Stassen,
tegen
1. [naam gedaagde],
wonende te Bentelo en
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
H.B.J. ten Dam Beheer B.V.,
gevestigd te Delden,
gedaagden,
advocaat: mr. R.W.A. Kroon.
1. Het procesverloop
1.1 Eisers heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
1.2 De zaak is behandeld ter terechtzitting van 25 september 2008. Ter zitting zijn verschenen: [eisers] vergezeld door mr. Stassen en [gedaagde] vergezeld door mr. Kroon. De advocaten hebben de standpunten toegelicht aan de hand van een pleitnota.
1.3 Het vonnis is bepaald op vandaag.
2. De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
2.1 In deze zaak staat het navolgende vast.
- Vanaf 1 januari 1999 huurde Venhoeven Speciaalvoeders vof van gedaagde bedrijfsruimte aan de Bentelosestraat nr. 46 te Bentelo voor een bedrag van fl. 12.000,= per jaar.
- Op 4 oktober 2003 werd een nieuwe huurovereenkomst getekend tussen deze partijen voor een periode van vijf jaren voor een bedrag van € 15.430,= per jaar.
- In deze overeenkomst werd een koopoptie opgenomen, die als volgt luidt:
“Na het einde van de huurperiode van 5 jaar, zijnde 1 augustus 2008, heeft de koper een optie om het gehuurde te kopen. De prijs bedraagt € 204.201,=, vermeerdert met de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (1 juli 2000 = 100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).”
- In juli 2000 is door J. van der Fels, beëdigd makelaar – taxateur o.z., een taxatierapport opgesteld van de opslaghal met winkelruimte, ondergrond, erf, grasland en terrein aan de Benteloseweg 46 te Bentelo. Dit object is getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde van € 204.201,=.
- Op 3 december 2003 is de eigendom van het gehuurde overgegaan naar de H.B.J. ten Dam Beheer B.V.
- In de zomer van 2008 hebben eisers de koopoptie ingeroepen.
3. Standpunt van partijen
3.1 Standpunt eisers
Eisers vorderen om gedaagde en/of H.B.J. ten Dam Beheer B.V. te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis aan eisers te verkopen en leveren, de bedrijfsruimte met ondergrond, erf, grasland en terrein, staande en gelegen aan de Benteloseweg nr. 46 te Bentelo, ingeschreven bij het kadaster te Zwolle onder: gemeente Ambt-Delden, sectie C, nr. 2142, groot 37 are en 65 centiare. Dit voor een bedrag van
€ 204.201,=, vermeerderd met de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex, waarbij de een gekweten zal zijn indien de ander voldoet, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,= per dag voor elke dag dat gedaagde en H.B.J. ten Dam Beheer B.V. in gebreke blijven hieraan te voldoen met veroordeling van hen in de proceskosten.
Eisers voeren daartoe, zakelijk weergegeven, aan dat zij recht hebben op levering van het gehele kadastrale perceel, nu de koopoptie in de huurovereenkomst van 4 oktober 2003 ziet op zowel de bedrijfsruimte met ondergrond als op het erf, grasland en terrein. De juistheid van deze zienswijze blijkt uit:
a. de verhoging van de huurprijs;
b. een concept-overeenkomst uit 2000, waarin al deze onderdelen tot het gehuurde worden gerekend en waarbij bij het bepalen van de huurprijs aansluiting is gezocht bij het taxatierapport, welk taxatierapport ziet op het gehele perceel;
c. de vele verbeteringen die eisers hebben aangebracht op het gehele perceel.
3.2 Standpunt gedaagde
Gedaagde stelt zich, zakelijk weergegeven, op het standpunt dat de vordering zich niet leent voor beoordeling in kort geding. Immers, op teveel punten is nog onvoldoende duidelijkheid over de feiten. Zo is de eigendom van het betreffende perceel van gedaagde overgegaan naar H.B.J. ten Dam Beheer B.V. Het koopoptiebeding is niet overgegaan naar de nieuwe eigenaar. Bovendien is niet eenvoudig vast te stellen wat het onderwerp is geweest van de huurovereenkomst van 4 oktober 2003. Gedaagde stelt zich op het standpunt dat enkel het bedrijfspand is gehuurd door eisers, zodat het koopoptiebeding ook enkel daarop zag. De argumenten van eisers die erop zouden moeten wijzen dat het gehele perceel tot het gehuurde zou behoren, zijn hooguit aanwijzingen van een dergelijke mogelijkheid. Gedaagde betwist echter de juistheid van de stellingen van eisers. De huurverhoging zag volgens gedaagde op een marktconforme aanpassing, mede ingegeven door de bestemming van het object, de grootte daarvan en verbeteringen die gedaagde heeft uitgevoerd op het perceel. Bovendien wijst gedaagde op de huurovereenkomst, waarin is vastgelegd dat onder het verhuurde enkel de bedrijfsruimte valt. Gedaagde concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van eisers, althans het ontzeggen van de vordering, met veroordeling van eisers, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding.
4. De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
4.1 De voorzieningenrechter heeft er begrip voor dat eisers, die al jaren een bedrijfspand huren van gedaagde en daarin een bedrijf hebben opgebouwd, een koopoptie op dit bedrijfspand zo spoedig mogelijk willen uitoefenen. De voorzieningenrechter zal in een kort geding procedure eerst het spoedeisende belang van de procedure dienen te beoordelen.
4.2 Eisers hebben aangevoerd dat zij van gedaagde hebben begrepen dat deze voornemens is het object te verkopen aan derden. Voorts heeft gedaagde meegedeeld dat eisers het buitenterrein vanaf 1 oktober 2008 niet meer zouden mogen gebruiken. Eisers stellen dat uit één en ander de spoedeisendheid voldoende blijkt.
4.3 Ter zitting van 25 september 2008 heeft gedaagde meegedeeld niet bezig te zijn het object te verkopen, niet voornemens is zulks (op korte termijn) te doen en evenmin wetenschap te hebben dat Ten Dam Beheer B.V. een dergelijk voornemen heeft. Bovendien heeft gedaagde meegedeeld dat 1 oktober 2008 zeker geen harde einddatum is en dat de bestaande situatie nog wel enige tijd kan voortduren.
4.4 De voorzieningenrechter komt tot het oordeel dat geen sprake is van voldoende spoedeisend belang. Immers, uit de verklaringen van gedaagde blijkt dat de soep niet zo heet gegeten wordt als deze is opgediend en dat eisers de status quo nog enige tijd zullen kunnen continueren. Nu ook overigens niet is gebleken van een spoedeisend belang zal de voorzieningenrechter de vordering afwijzen.
4.5 Ten overvloede overweegt de voorzieningenrechter dat, zelfs indien wèl een spoedeisend belang zou zijn aangenomen, de vordering evenmin voor toewijzing in kort geding vatbaar zou zijn. Op grond van artikel 150 Rv ligt de bewijslast omtrent de omvang van het object dat onder de koopoptie valt bij eisers. In een procedure als de onderhavige is echter niet eenvoudig vast te stellen of partijen hebben bedoeld de omvang van het object uit te laten strekken verder dan het bedrijfspand, zoals eisers stellen. Bij lezing van de stukken zijn immers voor zowel voor de juistheid van het standpunt van eisers als voor dat van gedaagde aanknopingspunten te vinden. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter zullen eisers een en ander in een bodemprocedure aannemelijk moeten maken. Daarnaast doet zich de complicatie voor dat de optie niet is verstrekt door de (huidige) eigenaar. De vordering van eisers zou mede om deze redenen moeten worden afgewezen.
4.6 De voorzieningenrechter zal eisers, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordelen in de proceskosten.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. wijst de vordering af;
II. veroordeelt eisers in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van gedaagde begroot op € 254,= aan verschotten en € 816,= aan salaris van de advocaat;
III. verklaart onderdeel II van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Zweers, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 oktober 2008, in tegenwoordigheid van de griffier.