Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Kanton
Locatie Enschede
Zaaknummer : 267.628 CV EXPL 2081/08
Uitspraak : 14 oktober 2008
Vonnis in de zaak van:
de stichting R.K. WONINGSTICHTING ONS HUIS
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede
eisende partij, hierna ook wel te noemen Ons Huis
gemachtigde: mr. R.J. Leijssen, advocaat en procureur te Enschede
tegen
…
wonende te Enschede
gedaagde partij, hierna ook wel te noemen gedaagde
gemachtigde: mr. M. Rijs, advocaat en procureur te Enschede
1. De procedure:
Deze blijkt uit de navolgende stukken:
- de dagvaarding uitgebracht op 21 februari 2008;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek.
Na de conclusie van antwoord heeft op 7 juli 2008 een comparitie van partijen plaatsgevonden die niet tot een regeling van het geschil in der minne heeft geleid. Van het behandelde ter comparitie zijn aantekeningen gemaakt.
Het vonnis is bepaald op heden.
2. Het geschil:
De feiten
2.1. Vast staat dat gedaagde van Ons Huis een tweetal bergingen huurt aan de Sleutelkampweg.
2.2. Voorts staat vast dat de volgende bepalingen in de huurovereenkomst zijn opgenomen:
2.1.Van deze overeenkomst maken deel uit:
a. De algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te ’s-Gravenhage op 12 april 1989 en aldaar ingeschreven onder nummer 58/1989, hierna te noemen algemene bepalingen.
3.2. De verhuurder kan de huurovereenkomst tegen de eerste van de maand bij aangetekende brief of deurwaardersexploot opzeggen. Hij geeft daarbij de gronden aan die tot opzegging hebben geleid.
De door de verhuurder in acht te nemen opzegtermijn bedraagt drie maanden, welke termijn voor ieder jaar dat de overeenkomst heeft geduurd met een maand wordt verlengd tot maximaal zes maanden.
3.3.De huurovereenkomst wordt door opzegging door verhuurder niet beëindigd, tenzij huurder binnen zes weken schriftelijk verklaart in de beëindiging toe te stemmen, dan wel de rechter op vordering van de verhuurder de datum heeft bepaald, waarop de huurovereenkomst zal eindigen.
2.3. Ons Huis heeft bij brief van 31 augustus 2007 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 december 2007. Als reden daarvoor werd aangevoerd dat het in feite de bedoeling was bergingen als verhuurd aan gedaagde te verhuren aan buurtbewoners, terwijl, zoals de brief stelt, de bergingen gaandeweg zijn verhuurd aan personen die elders in de stad wonen, waaronder gedaagde.
De vordering
2.4. Ons Huis vordert de datum waarop de huurovereenkomst eindigt te bepalen op 1 juni 2008 en gedaagde te veroordelen, samengevat weergegeven, op die datum de berging te hebben ontruimd.
2.5. Gesteld wordt dat, voor het geval een verkeerde beëindigingsdatum in de opzeggingsbrief zou zijn genoemd, deze kan worden geconverteerd in een datum die strookt met desbetreffende bepaling in de huurovereenkomst. Ons Huis stelt zich op het standpunt dat zij kan opzeggen op iedere redelijke grond die zich voordoet. De specifieke opzeggingsgronden die gelden voor woonruimte en art. 7:290 BW Pro bedrijfsruimte zijn niet van toepassing. De termijn waarbinnen de huurder moet vertrekken kan eventueel worden verlengd volgens de maatstaven van art. 7:230a, lid 4 en 5, BW, maar omdat de bevoegdheid tot opzegging vast staat zal uiteindelijk de huurder moeten wijken. Daar het niet om huur van woon- of bedrijfsruimte gaat, en een niet in de buurt woonachtige huurder in de regel in de buurt van zijn huis andere bergruimte zal kunnen huren, dient haar belang reeds nu het zwaarst te wegen, aldus Ons Huis.
Het verweer
2.6. Volgens gedaagde heeft Ons Huis op een te korte termijn opgezegd. Hij is al 12 jaar huurder.
2.7. Primair stelt hij dat de opzegging nietig is omdat voor de huurbeschermingsconstructie voor woonruimte is gekozen en zich geen van de beëindigingsgronden van art. 7:274 BW Pro voordoet. Subsidiair is hij van mening dat de vraag of opzegging in dit geval is geoorloofd dient te worden beantwoord op basis van redelijkheid en billijkheid. Een zwaarwegende reden voor opzegging is volgens gedaagde niet aanwezig, terwijl hij wel een redelijk belang heeft bij het voortzetten van de huur.
2.8. Ten tijde van het huren van de bergingen was gedaagde, naar hij stelt, woonachtig in de wijk Dolphia. Na zijn echtscheiding is hij verhuisd naar Glanerbrug. Daar heeft hij geen bergruimte bij zijn woning. Hij gebruikt de bergingen om te sleutelen aan zijn motor en het doen van klussen. De afstand tussen zijn voormalige woning en de bergingen is ongeveer hetzelfde als nu. Gedaagde vraagt zich af wat onder het begrip buurtbewoner wordt verstaan. Slechts 2 van de 8 bergingen waarom het gaat worden verhuurd aan bewoners van de wijk Dolphia. Hij vermoedt dat de reden van opzegging is dat de twee andere huurders die buiten deze wijk woonachtig zijn er een puinhoop van maken.
3. De beoordeling van het geschil:
3.1. Onweersproken is door gedaagde aangevoerd dat de huurovereenkomst ten tijde van de opzegging al 12 jaar liep. Uitgaande van de juistheid van voornoemde stelling van gedaagde moet worden geconstateerd dat tegen een onjuiste datum is opgezegd. Ons Huis diende ingevolge art. 3.2. van de huurovereenkomst een opzegtermijn van 6 maanden in acht te nemen, zodat de overeenkomst pas tegen 1 maart 2008 had mogen worden opgezegd. Op de opzegging in kwestie is de algemene conversieregeling van art. 3:42 BW Pro van toepassing. De kantonrechter acht aannemelijk, dat, als Ons Huis had geweten dat opzegging van de huurovereenkomst van gedaagde tegen 1 december 2007 nietig was, zij zou hebben opgezegd tegen 1 maart 2008. Een dergelijke conversie is alleen niet toegestaan indien dit onredelijk zou zijn jegens een belanghebbende die niet tot de rechtshandeling als partij heeft meegewerkt. De kantonrechter is van oordeel dat het opschuiven van de datum van opzegging met drie maanden ten gunste van gedaagde tegenover hem niet als onredelijk kan worden aangemerkt. Hij acht de door Ons Huis bepleite conversie toelaatbaar, mede gelet op het feit dat zij in de procedure uitgaat van 1 juni 2008 als datum waarop de huurovereenkomst dient te eindigen.
3.2. De volgende vraag die dient te worden beantwoord, is, of op de door gedaagde gehuurde bergingen de wettelijke huurbeschermingsbepalingen inzake de huur van bedrijfsruimte dienen te worden toegepast, of dat de vordering dient te worden beoordeeld volgens de regels van art. 7:230a BW, geldende voor de eertijds onder de Huurwet vallende restcategorie gebouwde onroerende zaken. Duidelijk is dat het gehuurde naar de wet dient te worden gerubriceerd als art. 7:230a BW huurruimte, daar zij niet valt te brengen onder de definitie van bedrijfsruimte in art. 7:290, lid 2, BW . Het komt echter bij de uitleg van vele overeenkomsten - en ook huurovereenkomsten - in het bijzonder aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van hun overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het hiervoor geciteerde deel van de tekst van art. 2.1. van de huurovereenkomst wijst op de bedoeling om alle bepalingen voor bedrijfsruimte vallende onder art. 7:290 BW Pro e.v. van toepassing te laten zijn. In art. 3.2. van de huurovereenkomst valt een aanwijzing te lezen dat partijen hebben bedoeld op het gehuurde de wettelijke regeling voor de opzegging van huur van bedrijfsruimte van toepassing te laten zijn. De verplichting om bij opzegging de opzeggingsgrond te vermelden is, naar mag worden vermoed, ontleend aan art. 7:294 BW Pro. Verder is in art 3.3. van de huurovereenkomst de procedure van art. 7: 295, lid 2, BW opgenomen, inhoudende dat, indien de huurder niet instemt met de opzegging, de verhuurder (op de gronden als vermeld in de opzegging) zal vorderen dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Tegenover deze aanwijzingen staat in feite niets waaruit valt af te leiden dat partijen, anders dan door de verhuurder op schrift gesteld, hebben bedoeld een huurovereenkomst te sluiten met toepassing van de huurbeschermingsregeling bij verhuur van een “overige” onroerende zaken. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat moet worden aangenomen dat partijen, zo al niet moet worden aangenomen dat zij hebben bedoeld een huurovereenkomst te sluiten voor art. 290 BW Pro bedrijfsruimte, in ieder geval bewust hebben gekozen voor de huurbescherming die geldt voor art. 290 BW Pro bedrijfsruimte. Daar de huurbeschermingsregeling van art. 290 BW Pro bedrijfsruimte de huurder in een sterkere positie brengt dan de schorsing van de ontruiming ingevolge art. 7:230a BW, acht de kantonrechter de keuze van partijen om het gehuurde qua huurbescherming contractueel onder de wettelijke regeling van art. 290 BW Pro bedrijfsruimte te doen vallen toelaatbaar.
3.3. Art. 296 BW Pro gaat uit van de in art. 292 BW Pro neergelegde duur van huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte, te weten een huur met een eerste looptijd van 5 jaar en een wettelijke verlengingsmogelijkheid van nogmaals 5 jaar. Partijen hebben kennelijk bedoeld dat hun huurovereenkomst per maand opzegbaar zou zijn met inachtneming van de contractueel vastgelegde opzegtermijn. Op dit punt wijkt de huurovereenkomst dus af van de regeling voor art. 290 BW Pro bedrijfsruimte. Het meest redelijk is in de gegeven omstandigheden, mede gelet op het feit dat de huurovereenkomst reeds 12 jaar heeft geduurd, aansluiting te zoeken bij het derde lid van art. 7:296 BW Pro en de belangen van Ons Huis bij beëindiging van de huurovereenkomst naar redelijkheid af te wegen tegen de belangen van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst.
3.4. De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van gedaagde - die op zich ook niet al te zwaarwegend zijn - meer gewicht in de schaal leggen dan een beleidswijziging van Ons Huis op grond waarvan gedaagde, anders dan voorheen niet meer in aanmerking zou komen voor het huren van bergingen aan de Sleutelkampweg. Voor zittende huurders die zich gedragen als een goed huurder betaamt zal Ons Huis redelijkerwijs moeten wachten totdat zij zelf opzeggen, waarna Ons Huis op de vrijkomende ruimte haar nieuwe beleid kan toepassen. Denkbaar is natuurlijk ook dat een vertrekregeling wordt overeengekomen, al dan niet met een vergoeding voor de vertrekkende huurder.
3.5. De vordering zal worden afgewezen met veroordeling van Ons Huis in de kosten van het geding.
4. Rechtdoende:
Wijst de vordering af.
Verwijst Ons huis in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van gedaagde begroot op € 1200,-- voor salaris.
Dit vonnis is gewezen te Enschede door mr. H.J. Vos, kantonrechter, en op 14 oktober 2008 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.