Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Kanton
Locatie
Zaaknummer : 282557 EJ VERZ 4217/08
Beschikking van de kantonrechter d.d. 15 oktober 2008 in de zaak van:
de stichting
Stichting Villa De Bank
statutair gevestigd te Enschede
verzoekster
hierna ook te noemen: Villa De Bank
gemachtigde: mr. J.M. Dunhof
advocaat te Enschede
tegen
Gemeente Enschede
zetelend te Enschede
verweerster
hierna ook te noemen: de Gemeente
gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink
advocaat te Enschede
1. Het verloop van de procedure:
1.1 Bij verzoekschrift, op 22 augustus 2008 ingekomen ter griffie van de rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, vraagt Villa De Bank primair haar niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek ex artikel 7: 230a BW om de termijn waarbinnen zij de van de Gemeente gehuurde villa moet ontruimen te verlengen.
(Kennelijk abusievelijk vraagt Villa De Bank in haar verzoekschrift het verzoek “tot opzegging” niet ontvankelijk te verklaren.) Subsidiair vraagt Villa De Bank de ontruimingstermijn te verlengen met een jaar. De Gemeente heeft een verweerschrift ingediend. De mondelinge behandeling van de zaak vond plaats op
8 oktober 2008 en de griffier heeft daarvan proces-verbaal opgemaakt.
2. De feiten:
2.1 In 1958 heeft mevrouw … aan de gemeente geschonken de villa Heerenhuizinge met tuin/park staande en gelegen aan de toen nog Gronausestraat 136, thans Espoortstraat 182 te Enschede. De villa zal hierna worden aangeduid als de Villa. De Gemeente heeft de schenking aanvaard en de Villa in eigendom verkregen. Aanvankelijk werd in de Villa een textielmuseum gevestigd. Na het vertrek van dit museum is de Villa een lange periode bewoond door krakers.
2.2 Met ingang van 1 januari 1994 gaat de Gemeente de Villa voor een periode van één jaar verhuren aan de Stichting de Villa. Op 15 maart 2002 komt een huurovereenkomst tussen partijen tot stand. Daarin is vermeld dat de Gemeente de Villa aan de Villa De Bank gaat verhuren voor één jaar, ingaande 1 januari 2002. In deze overeenkomst is bepaald dat na het verstrijken van dit jaar de overeenkomst telkens wordt voortgezet voor een aansluitende periode van één jaar en dat opzegging kan plaatsvinden met inachtneming van een termijn van tenminste zes maanden. De huurprijs is thans € 5.935,00 per jaar.
2.3 Boven het (standaard) huurcontract staat vermeld:
HUUROVEREENKOMST
Voor kantoor en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A: 1624 BW.
In artikel 1.2 wordt vermeld dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als
ruimte voor kunstexpositie en kunstatelier.
2.4 Villa De Bank heeft de bovenverdieping in gebruik of in huur gegeven aan vijf kunstenaars die daar ieder voor zich een atelier hebben. De benedenverdieping en de serre worden gebruikt als expositieruimte. Indien kunstenaars daar exposeren kunnen de bezoekers de getoonde kunstwerken kopen. Tijdens de expositie-uren liggen in de diverse ruimten van de benedenverdieping en in de serre prijslijsten. Villa De Bank brengt bij de kunstenaar van wie een werk wordt gekocht provisie in rekening. Veelal bedraagt de provisie 30% van de koopprijs. De Villa is dagelijks geopend voor het publiek. Kunstwerken kunnen worden bezichtigd en ze kunnen worden gekocht. De Gemeente heeft via Villa De Bank een groot aantal kunstwerken gekocht. De Gemeente is de grootste “afnemer” van Villa De Bank.
2.5 Bij brief van 27 juni 2008 schrijft de Gemeente aan de Villa De Bank dat zij op
21 juni 2007 de huur heeft opgezegd tegen 1 januari 2008. In de brief wordt de ontruiming aangezegd per 1 juli 2008. De reden voor de opzegging, zo is in de brief vermeld, is een nieuw atelierbeleid van de Gemeente, waarbij is aangetekend dat zij al geruime tijd met Villa De Bank in overleg is over de totstandkoming van een nieuw huurcontract. In dat (concept)huurcontract wordt als huurprijs vermeld een bedrag van € 39.050,00 per jaar. Deze huurprijs kan worden verminderd tot
€ 6.489,09 per jaar indien Villa De Bank voldoet aan de “voorwaarden huurkorting atelierruimte”. Een aantal van deze voorwaarden wordt hieronder – verkort en zakelijk – weergegeven:
• de huurders van de ateliers in de Villa moeten beschikken over aantoonbare originaliteit en ontwikkeling;
• Villa De Bank streeft naar een evenwichtige opbouw van haar huurdersbestand qua leeftijd;
• Villa De Bank zal desgevraagd de Gemeente inzage verschaffen in de wachtlijst voor de atelierruimtes;
• Villa De Bank is verplicht zich minimaal één keer per jaar met haar huurders naar buiten te manifesteren;
• Villa De Bank verplicht zich bij het in gebruik geven van de ateliers de doorstroom te bevorderen, hetgeen erop neerkomt dat Villa De Bank bij de nieuwe aan te treden onderhuurders een jaarlijkse doorstroom van gemiddeld 20% realiseert. Het gemiddelde wordt gemeten over een periode van drie jaar.
3. Het standpunt van de Villa De Bank:
3.1 In tegenspraak met hetgeen de huurovereenkomst vermeldt heeft zij wel betrekking op bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7: 290 BW. De tentoongestelde kunstobjecten zijn te koop voor het publiek. De Villa kent, zo staat vast, vaste openingstijden en het publiek kan zonder aan te bellen of andere belemmeringen te ondervinden binnenlopen om de kunstobjecten te bezichtigen en desgewenst te kopen. Met een rood stickertje is aangegeven welke kunstwerken inmiddels zijn verkocht. De provisie-inkomsten als onder 2.4 bedoeld zijn jaarlijks hoger dan de huuropbrengsten van de op de bovenverdieping gelegen ateliers. De Gemeente weet van de verkoop. Niet alleen omdat zij – maar ook wethouders voor privédoeleinden – kunstwerken koopt maar ook omdat het zeer gebruikelijk is dat op kunstexposities de getoonde werken te koop zijn. Villa De Bank exploiteert geen museum. De Gemeente heeft in verband met aan Villa De Bank verleende subsidies bedongen dat deze verlaagd kunnen worden indien door in de Villa verkochte werken meer inkomsten worden verworven.
3.2 Indien de serre wordt meegerekend bedraagt de expositieruimte ongeveer 55% van het totale vloeroppervlak van de Villa.
3.3 In het geval wordt geoordeeld dat het om bedrijfsruimte ex artikel 7: 230a BW gaat, moet rekening worden gehouden met de omstandigheid dat in Enschede geen ruimte voorhanden is die zo goed voldoet aan de doelstellingen van Villa De Bank. Vandaar dat in subsidiair verband een verlenging van de ontruimingstermijn wordt gevraagd van een jaar, zulks tegen een vergoeding die gelijk is aan de huurprijs die laatstelijk is betaald.
4. Het verweer:
4.1 De Gemeente is van mening dat Villa De Bank in haar verzoek dient te worden ontvangen en dat het subsidiair gedane verlengingsverzoek moet worden afgewezen dan wel dit verzoek toe te wijzen maar dan tegen een datum die in de nabije toekomst ligt. Voorts wordt gevraagd alsdan de ontruimingsdatum vast te stellen en op de voet van artikel 7: 230a lid 6 BW de gebruiksvergoeding vast te stellen voor de periode dat de ontruimingstermijn is verlengd.
Het volgende is naar voren gebracht:
4.2 Villa De Bank heeft met de Gemeente een huurovereenkomst gesloten ex 7: 230a BW. Daarover kan geen misverstand bestaan. De benaming van de huurovereenkomst en het artikel dat betrekking heeft op de bestemming van het gehuurde “ruimte voor kunstexpositie en kunstatelier” maken dat duidelijk. Blijkens de jurisprudentie zijn een praktijkruimte voor de uitoefening van een vrij beroep, een showroom van kantoormeubelen en een museum, ook als daar souvenirs en dergelijke worden verkocht, 7: 230a BW praktijkruimten. Indien Villa De Bank in strijd met de overeengekomen bestemming van het gehuurde tot verkoopactiviteiten is overgegaan, pleegt zij jegens de Gemeente wanprestatie. De vloeroppervlakte van de bovenverdieping is groter dan van de benedenverdieping. De afspraken die Villa De Bank heeft gemaakt over verkopen van kunstwerken regarderen de Gemeente niet en ze hebben niet bewerkstelligd dat de overeenkomst van 2002 nu kan worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst ex artikel 7: 290 BW.
4.3 Geen termen zijn aanwezig het subsidiair gedane verzoek de ontruimingstermijn in te willigen. Villa De Bank stelt niet dat haar belangen of die van haar onderhuurders door een ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de Gemeente bij voortzetting van het gebruik door Villa De Bank. Wat daarvan zij, Villa De Bank kan een ontruiming voorkomen door alsnog een nieuwe huurovereenkomst met de Gemeente te sluiten. De Gemeente kan weinig begrip opbrengen voor de weigering tot nu toe van Villa De Bank om tot ondertekening over te gaan. Zij kan immers blijven huren tegen een zeer lage huurprijs. Die lage huurprijs is in feite een subsidie en er is niets mis mee dat aan subsidies redelijke voorwaarden worden verbonden. De voorwaarden van de Gemeente passen in haar beleid om de doorstroming van jonge talentvolle kunstenaars te bevorderen. De Gemeente voelt er niets voor al lang gevestigde en ervaren kunstenaars te subsidiëren.
5. De beoordeling van het verzoekschrift:
5.1 De kantonrechter is van oordeel dat indien de huurovereenkomst alleen betrekking zou hebben op de bovenverdieping, die is ingedeeld in atelierruimten, ervan uitgegaan moet worden dat de huurovereenkomst betrekking heeft op bedrijfsruimte ex artikel 7: 230a BW. De bovenverdieping is niet toegankelijk voor het publiek en daar vinden geen verkopende activiteiten plaats noch vormen van dienstverlening. Bij de benedenverdieping ligt het anders en dat is in overeenstemming met de huurovereenkomst voor zover daarin is bepaald dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt voor kunstexpositie en kunstatelier. Het gaat hier om het woord kunstexpositie. Het is van algemene bekendheid dat kunstenaars (ook) door te exposeren hun kunstwerken kunnen verkopen. Voldoende is komen vast te staan dat partijen door te bepalen dat het gehuurde ook bestemd is voor kunstexpositie het hen voor ogen stond dat de benedenverdieping ook zou worden gebruikt voor verkoop en dat deze verdieping voor het publiek toegankelijk zou zijn. De inrichting van de benedenverdieping en de serre zijn, zo is ook voldoende door Villa De Bank aannemelijk gemaakt, bij uitstek geschikt als expositieruimte. De naamgeving van de huurovereenkomst is niet doorslaggevend voor de kwalificatie van de verhuurde ruimte. De door de Gemeente gemaakte vergelijking met een showroom gaat niet op. Bij een showroomverkoop gaat het om generieke zaken en de kopende partij zal dikwijls geen genoegen nemen met het showroommodel. Een kunstwerk is (vrijwel) altijd een unicum en de koper kan daarom niet uit voorraad worden geleverd.
5.2 Ten overvloede en ervan uitgaande dat de Gemeente het bij de aanvang van de huur niet voor ogen stond dat de benedenverdieping ook zou worden aangewend voor verkoop: Villa De Bank heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de Gemeente van meet af aan weet dat de geëxposeerde kunstwerken worden verkocht, zulks met bemiddeling van Villa De Bank. De Gemeente heeft niet, althans onvoldoende weersproken, dat zij al vanaf de aanvang van de huur er weet van had dat de Villa vaste openingstijden heeft en dat het publiek vrijelijk de benedenverdieping kan betreden. Weliswaar is het enkele feit dat de Gemeente weet dat er sprake is van een ander gebruik dan de overeengekomen bestemming onvoldoende voor het akkoord gaan met een bestemmingswijziging, maar nu de Gemeente daarenboven niet, althans onvoldoende, heeft weersproken dat zij wilde dat Villa De Bank meer inkomsten zou verwerven door kunst te verkopen, is in voldoende mate komen vast te staan dat de Gemeente zich gedurende de looptijd van de huurovereenkomst stilzwijgend ermee heeft verenigd dat de benedenverdieping een andere bestemming heeft verkregen dan haar voor ogen stond toen de huurovereenkomst werd gesloten.
5.3 Hetgeen hiervoor is overwogen komt erop neer dat sprake is van een gemengde overeenkomst. Bovenverdieping: Bedrijfsruimte ex artikel 7: 230a BW. Benedenverdieping: Bedrijfsruimte: 7: 290 BW. In het huurrecht van vóór
1 augustus 2003 was in artikel 7A 1624 lid 1 (tweede volzin) BW bepaald dat indien een (huur)overeenkomst de kenmerken bevat van huur en verhuur van bedrijfsruimte en tevens van enige andere soort van overeenkomst, zowel de bepalingen betreffende huur en verhuur van bedrijfsruimte als die betreffende de andere soort van overeenkomst van toepassing zijn en dat in geval van strijd tussen deze bepalingen die omtrent de huur en verhuur van bedrijfsruimte van toepassing zullen zijn. Deze “voorrangsregel” is uit de wettekst verdwenen. Nu echter de huurbeschermingsbepalingen bij bedrijfsruimte ex artikel 7: 290 BW veelal een semi-dwingend karakter hebben, moet ervan worden uitgegaan dat die voorrangsregel nog altijd geldt. Voorts is van belang dat indien de serre wordt meegerekend het voor de kantonrechter voldoende vaststaat dat de oppervlakte van de benedenverdieping groter is dan die van de bovenverdieping. De slotsom is dat de gehele huurovereenkomst een overeenkomst is die betrekking heeft op bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7: 290 BW en dat Villa De Bank niet in haar verzoek kan worden ontvangen.
5.4 De Gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
Beslissing:
Verklaart Villa De Bank niet ontvankelijk in haar verzoek als onder 1.1 weergegeven.
Veroordeelt de Gemeente in de proceskosten aan de zijde van Villa De Bank gevallen en tot op heden begroot op € 400,00 voor salaris gemachtigde.
Aldus gegeven te Enschede door mr. M.H. van Rhijn, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2008 in aanwezigheid van de griffier.