Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Kanton
Locatie Enschede
Zaaknummer : 275698 CV EXPL 5569/08
Uitspraak : 27 januari 2009 (h)
Vonnis in de zaak van:
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET GEBOUW ESPOORTSTRAAT 1-161
statutair gevestigd te Woerden
eisende partij, hierna ook wel V.v.E. Espoortstraat te noemen
gemachtigde: mr. M. van Kan
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid TELFORT B.V.
statutair gevestigd te Amsterdam
gedaagde partij, hierna ook wel Telfort te noemen
gemachtigden: mr. A. Scholten en mr. T.A. Bruggink
1. Het verloop van de procedure:
1.1 Dit verloop blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 mei 2008;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek.
2. De feiten:
2.1 De V.v.E. Espoortstraat is met ingang van 14 april 1999 een opstelruimte voor een antenne – een zend- en ontvanginrichting ten behoeve van telecommunicatie – aan Telfort gaan verhuren. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 15 jaar. In de huurovereenkomst is bepaald dat de betaling van de huur plaatsvindt vóór 1 januari van elk kalenderjaar en dat de V.v.E. Espoortstraat huurnota’s naar Telfort zal zenden. Over 2007 bedraagt de huur € 9.549,62 per jaar. Dit bedrag is bij factuur d.d. 9 augustus 2007 bij Telfort in rekening gebracht. Omdat betaling uitblijft wordt op 5 december 2007 een betalingsherinnering naar Telfort gezonden, waarin wordt verzocht de huur binnen acht dagen te voldoen. Nadat de V.v.E. Espoortstraat haar huurvordering ter incasso aan haar gemachtigde in handen had gegeven, wordt onder de titel van huur 2007 op 21 februari 2008 aan de V.v.E. Espoortstraat het bedrag van € 9.549,62 betaald. Voor geheel 2008 is de huur berekend op
€ 9.703,57. Dit bedrag is bij factuur d.d. 22 januari 2008 bij Telfort in rekening
gebracht.
2.2 Artikel 4.1 van de overeenkomst is als volgt geredigeerd:
Partijen kunnen deze overeenkomst slechts tussentijds beëindigen, met een opzegtermijn van 12 maanden, waarbij partijen niet zullen opzeggen anders dan om zwaarwichtige redenen.
Onder zwaarwichtige redenen wordt in ieder geval verstaan de (interne) verandering of verplaatsing van bedrijfsprocessen die de voortzetting van de plaatsing van het Antennesysteem van de Huurder onmogelijk maken. Tevens wordt daaronder verstaan het verrijzen van een object in de zichtlijn tussen de Antennes op het Gehuurde en de antennes waarmee de verbinding wordt gemaakt.
De opzegging dient schriftelijk te geschieden.
2.3 In artikel 4.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder gerechtigd is met onmiddellijke ingang op te zeggen indien bij nader onderzoek vast komt te staan dat de locatie niet of minder geschikt is als Antenne-opstelpunt.
2.4 Bij aangetekende brief van 28 juni 2007 zegt Telfort de huurovereenkomst op tegen 30 juni 2008. In de brief beroept Telfort zich erop dat wegens technische ontwikkelingen en een herrangschikking van opstelpunten van antennes het gehuurde opstelpunt overbodig is geworden. Daarbij is door Telfort aangetekend dat in bedrijfseconomisch opzicht en exploitatietechnisch opzicht een zwaarwichtige reden aanwezig is om tot de opzegging over te gaan. In de brief wordt voorts vermeld dat Telfort vóór 1 juli 2008 zal overgaan tot ontmanteling van het antenne-opstelpunt en dat de aanwezige apparatuur zal worden verwijderd.
3. De vorderingen:
3.1 De V.v.E. Espoortstraat vordert dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. Telfort wordt veroordeeld aan haar te betalen een bedrag van € 11.379,26 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 februari 2008 tot de dag van de voldoening;
b. Voor recht wordt verklaard dat de huuropzegging van Telfort geen gevolg zal hebben en dat de huurovereenkomst daardoor niet eindigt.
De vorderingen zijn gebaseerd op de feiten en op de volgende stellingen:
3.2 Het gevorderde bedrag van € 11.379,26 laat zich als volgt specificeren:
Huur 2007 € 9.549,62
Aanmaningskosten huur 2007 € 25,00
Huur 2008 € 9.703,57
Wettelijke rente over huur 2007 berekend tot 21 februari 2008 € 657,61
Wettelijke rente over huur 2008 berekend tot 25 februari 2008 € 89,08
Vergoeding buitengerechtelijke kosten € 904,00
Subtotaal € 20.928,88
In mindering voldaan /. € 9.549,62
Totaal € 11.379,26
De vaststelling van het totaalbedrag is gedaan aan de hand van de imputatieregeling
van artikel 6: 44 BW. Telfort is in verzuim geraakt het totaalbedrag te voldoen.
3.3 Weliswaar heeft Telfort de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 juni 2008, maar deze opzegging is in strijd met hetgeen de huurovereenkomst daarover bepaalt en zij is daarom nietig. Er moeten zich zwaarwichtige redenen (meervoud) voordoen wil een opzegging rechtsgeldig zijn. Telfort kiest vrijwillig voor een ander opstelpunt van haar antennes en een dergelijke keuze kan niet als een zwaarwichtige reden worden aangemerkt.
3.4 Indien de huurovereenkomst wel met ingang van 1 juli 2008 is geëindigd, het wordt in subsidiair verband naar voren gebracht, moet toch Telfort aan haar betalingsverplichting blijven voldoen totdat het gehuurde naar behoren is opgeleverd. Telfort verstrekt niet aan de V.v.E. Espoortstraat de gegevens die nodig zijn om te kunnen controleren of deugdelijk is opgeleverd.
4. Het verweer:
4.1 Telfort is van mening dat aan de V.v.E. Espoortstraat haar vorderingen moeten worden ontzegd. Het volgende is naar voren gebracht:
4.2 Geen wettelijke rente is verschuldigd over de huurpenningen die betrekking hebben op 2007. In de betalingsherinnering van 5 december 2007 wordt daarvan geen gewag gemaakt.
4.3 Eind 2005 hebben KPN en Telfort besloten samen een nieuw telecommunicatienetwerk te realiseren. Dit netwerk is technisch veel geavanceerder dan het “oude netwerk” van Telfort. Het nieuwe netwerk is geschikt voor UMTS en zowel KPN als Telfort hebben ieder voor zich een UMTS licentie gekocht. Indien Telfort alleen het nieuwe netwerk aanlegt zullen de kosten daarvan om en nabij de
€ 30.000.000,00 bedragen. Vermeldenswaard is dat de aandelen van Telfort inmiddels worden gehouden door KPN. Het nieuwe netwerk houdt tevens in dat een groot aantal antennelocaties, waaronder de van de V.v.E Espoortstraat gehuurde locatie, overbodig is geworden. Eind juni 2007 wordt al geen gebruik meer gemaakt van de antenne die geplaatst is op de in het geding zijnde locatie. Het voorgaande is een zwaarwichtige reden op grond waarvan de huurovereenkomst kon worden opgezegd.
4.4 Telfort is de huurpenningen verschuldigd over de eerste 6 maanden van 2008. De V.v.E. Espoortstraat stuurt echter een nota die betrekking heeft op geheel 2008 en heeft geen creditnota verzonden betrekking hebbend op de laatste 6 maanden van 2008. Indien dat wel was gedaan was de huur over de eerste zes maanden terstond betaald.
4.5 De V.v.E. Espoortstraat heeft geen buitengerechtelijke kosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.
5. De beoordeling van het geschil:
5.1 De kantonrechter deelt niet de opvatting van de V.v.E. Espoortstraat dat Telfort alleen de huurovereenkomst kan opzeggen indien zich meerdere zwaarwichtige redenen voordoen. Een redelijke uitleg van artikel 4.1 van de huurovereenkomst brengt mee dat onder zwaarwichtige redenen een enkel voorval kan worden verstaan. De twee voorlaatste volzinnen van artikel 4.1 maken dat duidelijk.
5.2 Telfort heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de sedert april 1999 voorgedane technische ontwikkelingen in de telecommunicatiebranche enorm zijn geweest en dat in 2008 antennes in de telecommunicatie worden gebruikt die een veel betere dekking geven. Voorts is in voldoende mate komen vast te staan, de V.v.E. Espoortstraat heeft dat niet of nauwelijks weersproken, dat een gevolg van die technische ontwikkelingen is dat een aantal van de Telfort-antennes overbodig wordt. Indien Telfort op de in het geding zijnde locatie een technisch geavanceerde nieuwe antenne plaatst die voor een uitgebreide dekking zorg draagt, is er niets aan de hand en Telfort zou de huurovereenkomst niet hebben opgezegd. Er dient echter vanuit te worden gegaan dat Telfort de nieuwe geavanceerde antennes op locaties plaatst die geografisch zodanig zijn ingedeeld dat daarmee een zo uitgebreid mogelijke en daarenboven goede dekking wordt bereikt. Voorts zal Telfort dat willen bewerkstellingen met zo weinig mogelijk antennes. Voortbordurend op het voorgaande dient er dan van worden uitgegaan dat de locatie aan de Espoortstraat overbodig is geworden. Telfort hamert erop dat bedrijfseconomische redenen haar nopen de technisch geavanceerde antennes te gebruiken en dat in het kader daarvan de huurovereenkomsten van locaties, waarop de overbodige antennes zijn geplaatst, moeten worden beëindigd.
5.3 De inhoud van artikel 4.1 moet niet alleen worden bepaald door de taalkundige uitleg. Steeds komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Artikel 4.1 maakt voldoende duidelijk dat de overeenkomst hoe dan ook kan worden opgezegd indien zich twee voorvallen voordoen. Het laatst vermelde voorval komt erop neer dat kan worden opgezegd indien zich omstandigheden manifesteren waardoor de antenne, op de locatie waarop deze is geplaatst, geen of slechts in een beperkte mate dekking bewerkstelligt. Het dekkingscriterium, zo moet beide partijen duidelijk zijn geweest, is relevant voor de beoordeling of zich een zwaarwichtige reden voordoet. De inhoud van artikel 4.3 duidt daar ook op. Nu door allerlei ontwikkelingen de locatie aan de Espoortstraat niet meer een bedrijfseconomisch verantwoorde dekking geeft zal dat, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, als een zwaarwichtige reden worden aangemerkt als bedoeld in artikel 4.1 van de huurovereenkomst. Telfort kon derhalve de huurovereenkomst opzeggen. De door de V.v.E. Espoortstraat gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen.
5.4 De V.v.E. Espoortstraat zal zelf kunnen beoordelen of Telfort het gehuurde in goede staat heeft opgeleverd. Daarvoor is alleen nodig dat zij de gehuurde opstelplek in ogenschouw neemt. Het is niet aan Telfort te stellen en zonodig te bewijzen dat zij goed heeft opgeleverd. Er is daarom geen aanleiding Telfort een gebruiksvergoeding op te leggen die betrekking heeft op een periode gelegen na 1 juli 2008.
5.5 Telfort erkent dat zij de huur over de eerste zes maanden van 2008 niet heeft voldaan. Die huur was opeisbaar toen de huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2008 eindigde. Het argument dat eerst dan tot betaling behoefde te worden overgegaan nadat een creditnota was ontvangen, vindt geen steun in de wet of in de huurovereenkomst. De vordering van de V.v.E. Espoortstraat is derhalve toewijsbaar tot een bedrag van € 4.851,79 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 februari 2008.
5.6 De V.v.E. Espoortstraat heeft de post gevorderde wettelijke rente over de huurpenningen 2007 niet, althans onvoldoende, gespecificeerd. De huurnota is van 9 augustus 2007 en het eerste betalingsverzoek is van 5 december 2007. De wettelijke rente zal, gelet op het voorgaande worden toegewezen vanaf 14 december 2007 tot 21 februari 2008. Niet is door Telfort aangetoond dat het bedrag van € 9.549,62 eerder dan 21 februari 2008 op de rekening van de V.v.E. Espoortstraat is gecrediteerd (artikel 6: 114 lid 2 BW).
5.7 De V.v.E. Espoortstraat heeft voldoende aangetoond dat zij buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt. De gevorderde aanmaningskosten worden geacht te zijn begrepen in de post buitengerechtelijke kosten. De in rekening gebrachte buitengerechtelijke kosten komen de kantonrechter echter bovenmatig voor en deze zullen daarom worden beperkt tot € 714,00 inclusief de BTW. Over de buitengerechtelijke kosten zal geen wettelijke rente worden toegewezen, omdat gesteld noch gebleken is dat deze kosten reeds daadwerkelijk gemaakt en vooraf betaald zijn.
5.8 Hetgeen onder 5.4 tot en met 5.7 is overwogen leidt ertoe dat de geldvordering van de V.v.E. Espoortstraat, afgezien van de wettelijke rente, zal worden toegewezen tot een bedrag van € 5.565,79.
5.9 De V.v.E. Espoortstraat zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
Beslissing:
Veroordeelt Telfort om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de V.v.E. Espoortstraat te betalen:
a. het bedrag van € 5.565,79 te vermeerderen met de wettelijke rente over
€ 4.851,79 vanaf 21 februari 2008 tot de dag van de voldoening;
b. de wettelijke rente over € 9.549,62 vanaf 14 december 2007 tot 21 februari 2008.
Veroordeelt de V.v.E Espoortstraat in de kosten van de procedure tot op heden aan de zijde van Telfort begroot op € 500,-- wegens gemachtigdesalaris.
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen te Enschede door mr. M.H. van Rhijn, kantonrechter, en op 27 januari 2009 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.