Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Civiel
zaaknummer: 93544 HA ZA 08-444
datum vonnis: 28 januari 2009 (hbvo)
Vonnis van de rechtbank Almelo, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
[EISER],
wonende te Rotterdam,
eiser,
verder te noemen [EISER],
advocaat: mr. M.J. Willemsen te Breda,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BAD BOEKELO EXPLOITATIE B.V.,
statutair gevestigd te Enschede,
gedaagde,
verder te noemen Bad Boekelo Exploitatie,
advocaat: J.H.B. Averdijk.
Het procesverloop
[EISER] heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding. Hij heeft daarbij acht producties overgelegd.
Bad Boekelo Exploitatie heeft geconcludeerd voor antwoord.
Vervolgens zijn de volgende stukken gewisseld:
- een conclusie van repliek tevens akte eisvermeerdering van de zijde van [EISER];
- een conclusie van dupliek, tevens uitlating over de vermeerdering van eis van de zijde van Bad Boekelo Exploitatie.
Daarna hebben partijen vonnis gevraagd, welk vonnis bij vervroeging is bepaald op heden.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
Vaststaande feiten.
1. In deze zaak staat als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken en/of blijkend uit niet-betwiste producties het navolgende vast.
1.1 [EISER] heeft op 18 augustus 1995 een koopovereenkomst gesloten met Hotel Bad Boekelo Exploitatie B.V. (niet zijnde gedaagde). [EISER] kocht een appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een ruimte bestemd om als hotelappartement te worden gebruikt, gelegen op de derde verdieping, kadastraal bekend gemeente Lonneker, sectie I nummer 3049-A-95. De koopsom bedroeg ƒ 124.000,00.
1.2 In de koopovereenkomst staat onder meer:
Kettingbeding
Artikel 17
In verband met de tussen koper en Hotel Bad Boekelo Exploitatie B.V. heden aangegane “Dienstverleningsovereenkomst”, welke overeenkomst eerst ingaat bij de feitelijke levering van het verkochte en een onverbrekelijk geheel vormt met deze koopovereenkomst, zal in de akte van levering aan de koper het navolgende kettingbeding worden opgelegd:
“ 1. Koper is verplicht bij de overdracht van – of vestiging van enig beperkt recht, niet zijnde hypotheek of pand, op het verkochte aan de nieuwe eigenaar of beperkt gerechtigde ten behoeve van Hotel Bad Boekelo Exploitatie B.V., verder te noemen: de exploitant, op te leggen en voor en namens de exploitant aan te nemen de verplichting om met de exploitant aan te gaan een Dienstverleningsovereenkomst van gelijke inhoud als de hiervoor genoemde overeenkomst, bij gebreke waarvan de nalatige een onmiddellijk opeisbare boete zal verbeuren ten behoeve van exploitant van ƒ 50.000,-- zonder dat deswege de tussenkomst van de rechter vereist zal zijn.
2. De hiervoor onder 1 genoemde bepaling alsmede deze bepaling moeten bij elke vervreemding van het verkochte of bij vestiging van een beperkt recht daarop, niet zijnde hypotheek of pand, ten behoeve van de exploitant worden bedongen en aangegaan en in elke akte van vervreemding of vestiging woordelijk worden opgenomen, zulks op verbeurte door de koper en iedere opvolgende eigenaar of beperkt gerechtigde, die verzuimt op te leggen, te bedingen en aan te nemen of te doen opnemen een onmiddellijk opeisbare boete van ƒ 50.000,-- ten behoeve van de exploitant zonder dat deswege de tussenkomst van de rechter vereist zal zijn.”
Dit kettingbeding is opgenomen in artikel 8 van Pro de Akte van Levering d.d. 8 september 1995.
1.3 Eveneens op 18 augustus 1995 heeft [EISER] een Dienstverleningsovereenkomst gesloten met Hotel Bad Boekelo Exploitatie B.V. Deze overeenkomst ziet met name op dienstverlening van het hotel ten behoeve van de exploitatie van het appartement (de mogelijkheid om het voor vakanties e.d. te verhuren). Het betreft onder andere het in- en uitchecken van huurders, de sleuteluitkering, toezicht bij leegstand, het behandelen van klachten van huurders, de postverzorging, het regelen van de huisvuilinzameling, controle en toezicht op de schoonmaak en het beheer van de inventaris. Het hotel ontvangt daarvoor een vergoeding.
Verder staan in de dienstverleningsovereenkomst bepalingen over eigen gebruik van het appartement door de exploitant, de bemiddeling door het hotel bij de verhuur van het appartement, het poolsysteem (de opbrengsten worden verdeeld) en bepalingen over afrekening en administratie.
1.4 Op 22 december 1997 heeft Hotel Bad Boekelo Exploitatie B.V. haar onderneming in eigendom overgedragen aan Hotel Bad Boekelo Vastgoed B.V. In artikel 4, lid 1 van deze overeenkomst is bepaald dat mede onder de verkoop en levering zijn begrepen alle rechtsverhoudingen, waarbij verkoper met betrekking tot het Boekelo Hotel op 1 januari 1997 partij was.
1.5 De naam van Hotel Bad Boekelo Vastgoed B.V. is per 9 januari 1998 gewijzigd in: Resort Hotel Bad Boekelo B.V.
1.6 Hotel Bad Boekelo Exploitatie B.V. is op 16 maart 2001 ontbonden. Bad Boekelo Vastgoed B.V. is op 7 mei 2001 ontbonden.
1.7 De naam van Resort Hotel Bad Boekelo B.V. is op 23 augustus 2002 gewijzigd in Belevingshotel Bad Boekelo B.V.
1.8 Op 27 mei 2004 heeft Belevingshotel Bad Boekelo B.V. de onderneming verkocht aan Tulip Hospitality Management B.V.
In artikel 1, lid 1 van de koopovereenkomst staat onder meer dat Verkoper de Onderneming hierbij verkoopt aan Koper en dat de overdracht geschiedt doordat alle tot de onderneming behorende activa hierbij aan de Koper worden overgedragen en alle tot de Onderneming behorende passiva en rechtsverhoudingen hierbij door de koper worden overgenomen.
Artikel 2 van Pro de koopovereenkomst, getiteld “Omschrijving van de Onderneming” bepaalt:
1. De Onderneming is de gehele onderneming die tot de ingangsdatum door de Verkoper werd gedreven, omvattende alle activa, passiva en rechtsverhoudingen die daartoe op de ingangsdatum behoorden (…)
2. Waar in deze akte wordt gesproken van tot de Onderneming behorende activa, passiva en rechtsverhoudingen wordt daaronder verstaan: alle zaken, vorderingen en andere rechten, schulden en andere verplichtingen, alsmede rechtsverhoudingen van de Verkoper die tot de Onderneming behoren.
3. (…)
4. De Overdracht omvat alle tot de Onderneming behorende activa, passiva en rechtsverhoudingen van de Verkoper en is niet beperkt tot activa, passiva en rechtsverhoudingen die met name in deze akte en/of de Balans zijn vermeld.
Artikel 5 van Pro de koopovereenkomst getiteld “Nadere omschrijving van de rechtsverhoudingen” bepaalt:
De rechtsverhoudingen die tot de Onderneming behoren zijn de rechtsverhoudingen van de Verkoper jegens derden uit hoofde van de volgende overeenkomsten en andere rechtsfeiten (voor zover niet begrepen onder de hiervoor in deze akte omschreven activa en passiva):
(…).
In de daaropvolgende opsomming staan geen dienstverleningsovereenkomsten.
Artikel 8, lid 3 van de overeenkomst bepaalt:
De overneming van de tot de Onderneming behorende rechtsverhoudingen geschiedt door deze akte, voorzover nodig onder voorbehoud van medewerking van de onderscheidene wederpartijen bij die rechtsverhoudingen. Mocht, met betrekking tot een dergelijke rechtsverhouding de medewerking van de desbetreffende wederpartij niet worden verkregen dan zal de Verkoper als partij bij die rechtsverhouding blijven optreden, voor rekening en risico van de Koper.
1.9 Op 4 juni 2004 heeft Tulip Hospitality Management B.V. de onderneming verkocht aan Hotel Bad Boekelo B.V. Artikel 1, lid 1, artikel 2, artikel 5 en Pro artikel 7, lid 3 van de tussen deze partijen gesloten koopovereenkomst zijn gelijkluidend aan de hierboven geciteerde artikelen 1, lid 1, 2, 5 en 8, lid 3 uit de koopovereenkomst van 27 mei 2004.
1.10 Op 30 december 2004 heeft Hotel Bad Boekelo B.V. de onderneming verkocht aan gedaagde, Bad Boekelo Exploitatie B.V.
Vordering en onderbouwing.
2. [EISER] vordert, na vermeerdering van eis, dat de rechtbank:
1. het kettingbeding, zoals neergelegd in de notariële akte van 8 september 1995, ontbindt;
2. verklaart voor recht dat bij gebreke van een contractspartij [EISER] niet gebonden is aan het kettingbeding, zoals neergelegd in de notariële akte van 8 september 1995;
3. Bad Boekelo Exploitatie veroordeelt in de kosten van deze procedure.
3. [EISER] onderbouwt zijn vorderingen als volgt.
Op grond van artikel 6:259 BW Pro kan een kettingbeding dat is gekoppeld aan een registergoed, door de rechter worden gewijzigd of geheel of gedeeltelijk worden ontbonden. [EISER] heeft er belang bij dat het kettingbeding wordt ontbonden omdat zijn appartement ten gevolge van het kettingbeding in waarde is gedaald. Bad Boekelo Exploitatie heeft geen belang bij het laten bestaan van het beding. Uit de feitelijke situatie blijkt dat Bad Boekelo Exploitatie deze twee overeenkomsten als afzonderlijke overeenkomsten ziet en de verplichting uit het kettingbeding ook niet handhaaft.
Voorts geldt dat in de koopovereenkomst tussen Tulip Hospitality Management B.V. en Hotel Bad Boekelo B.V. (de overeenkomst van 4 juni 2004), de dienstverlenings-overeenkomst niet is overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Dat kan ook niet omdat de dienstverleningsovereenkomst niet zodanig is geformuleerd, dat ook opvolgers van Hotel Bad Boekelo Exploitatie B.V. gebonden zijn. Als de overeenkomst al wel is overgedragen, zouden op grond van artikel 7, lid 3 van de koopovereenkomst, de appartementseigenaren toestemming hebben moeten geven, hetgeen niet is gebeurd. Omdat de dienstverlenings-overeenkomst dus niet is overgenomen en Hotel Bad Boekelo Exploitatie B.V. is ontbonden, is er geen contractspartij meer. Gedaagde kan derhalve geen nakoming vorderen.
Het kettingbeding is geen kwalitatieve verplichting, maar een persoonlijk recht dat niet automatisch overgaat. Er is immers geen onverbrekelijke verband tussen de koopovereenkomst en de dienstverleningsovereenkomst. Omdat sprake is van een persoonlijk recht, had de nieuwe eigenaar zich bovendien moeten laten registreren bij het kadaster, hetgeen niet is gebeurd. Bad Boekelo Exploitatie kan ook daarom geen nakoming vorderen.
Verweer.
4. Bad Boekelo Exploitatie heeft tegen de vorderingen gemotiveerd verweer gevoerd. De verweren zullen bij de beoordeling door de rechtbank worden besproken.
Beoordeling door de rechtbank.
Ontbinding op grond van artikel 6:259 BW Pro.
5. [EISER] legt ten eerste aan zijn vordering tot ontbinding ten grondslag de mogelijkheid die artikel 6:259 BW Pro de rechter geeft om een voortdurende verplichting te wijzigen of geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Hij stelt dat zijn appartementsrecht door het kettingbeding in waarde is gedaald.
6. De rechtbank overweegt dat artikel 6:259 BW Pro twee mogelijke redenen geeft voor (wijziging of) ontbinding van een dergelijke overeenkomst. Ten eerste de situatie dat ten minste tien jaren na het sluiten van de overeenkomst zijn verlopen en het ongewijzigd voortduren van de verplichting in strijd is met het algemeen belang. [EISER] heeft in dat kader aangevoerd dat er 72 andere appartementseigenaren zijn die met belangstelling naar deze uitspraak uitkijken.
De rechtbank overweegt dat haar niet is gebleken van een algemeen belang dat maakt dat het kettingbeding moet worden ontbonden. Een algemeen belang impliceert dat niet alleen de direct betrokkenen een belang hebben, maar de hele, of in elk geval een ander deel, van de maatschappij. Iets dergelijks is niet gesteld en de rechtbank ziet ook ambtshalve geen enkele aanwijzing daartoe.
De stelling dat [EISER]s appartementsrecht in waarde is gedaald is – nog afgezien van de vraag of dat werkelijk zo is en of dat door het kettingbeding kan zijn veroorzaakt, nu dat beding immers vanaf het begin op het appartementsrecht rustte – geen algemeen belang dat ontbinding op grond van artikel 6:259 BW Pro rechtvaardigt.
7.1 De tweede grond die artikel 6:259 BW Pro geeft voor ontbinding van een voortdurende verplichting, houdt in dat de schuldeiser bij de nakoming van de verplichting geen redelijk belang heeft en het niet aannemelijk is dat dit belang zal terugkeren.
[EISER] voert in dit kader aan dat er in hetzelfde gebouw ook appartementsrechteigenaren zijn die geen kettingbeding als verplichting opgelegd hebben gekregen. Zij hebben ook geen dienstverleningsovereenkomst gesloten. Ook zijn er appartementseigenaren die geen dienstverleningsovereenkomst hebben getekend, maar wel een kettingbeding in hun overeenkomst hebben staan. Dit kettingbeding wordt door Bad Boekelo Exploitatie echter niet gehandhaafd.
7.2 Bad Boekelo Exploitatie heeft daartegenover gesteld dat de appartementsrechten destijds in twee verschillende constructies werden uitgegeven: de eerste mogelijkheid was met een dienstverleningsovereenkomst en een kettingbeding, waarbij het hotel zorg droeg voor het verhuren van de appartementen en alles wat daarbij komt kijken. De tweede mogelijkheid was dat de koper het appartement zelf gebruikte en/of verhuurde, dus zonder dienstverleningsovereenkomst en kettingbeding.
Bad Boekelo Exploitatie betwist dat er appartementsrechteigenaren zijn die geen dienstverleningsovereenkomst zijn overeengekomen, maar wel een kettingbeding. Wel is het zo dat sommige dienstverleningsovereenkomsten zijn opgezegd, maar deze eigenaren zijn nog steeds gehouden bij overdracht het kettingbeding door te geven, en de nieuwe eigenaar een dienstverleningsovereenkomst te laten sluiten.
Bad Boekelo Exploitatie stelt gemotiveerd dat zij er alle belang bij heeft dat de dienstverleningsovereenkomsten en de kettingbedingen in stand blijven. Bad Boekelo Exploitatie is voor de exploitatie van de onderneming grotendeels afhankelijk van nakoming van de dienstverleningsovereenkomst door de eigenaren van de hotelappartementen. Een groot deel van haar inkomsten vloeit voort uit de verhuur van de appartementen.
7.3 De rechtbank overweegt dat deze laatste stelling door [Eiser] niet gemotiveerd is betwist, hoewel dat bij de conclusie van repliek wel mogelijk was geweest. [EISER] wijst slechts op de verschillen met andere appartementsrechteigenaren en concludeert daaruit dat Bad Boekelo Exploitatie dus geen belang heeft bij de dienstverleningsovereenkomst.
De verschillen met andere appartementsrechteigenaren zijn echter naar het oordeel van de rechtbank door Bad Boekelo Exploitatie voldoende ontkracht. De situatie van de appartementsrechteigenaren die onder een andere constructie hebben gekocht, is niet relevant voor de vraag of Bad Boekelo Exploitatie er belang bij heeft dat de bedingen die gesloten zijn met de eigenaren die voor de eerste mogelijkheid hebben gekozen (verhuur via het hotel, zoals [EISER]) gehandhaafd blijven. Bad Boekelo Exploitatie heeft immers nooit enig belang gehad bij een dienstverleningsovereenkomst met die andere eigenaren, omdat die vanaf het begin zelf hebben verhuurd.
Dat er appartementsrechteigenaren zijn die de dienstverleningsovereenkomst hebben opgezegd, maakt niet dat Bad Boekelo Exploitatie er geen belang meer bij kan hebben dat de andere dienstverleningsovereenkomsten (en daarmee de kettingbedingen) wel worden gehandhaafd. Bad Boekelo Exploitatie heeft voldoende uitgelegd dat zij dat wel heeft.
Ontbreken contractspartij.
8. Als tweede grond voor zijn vordering dat het kettingbeding moet worden ontbonden en dat voor recht moet worden verklaard dat [Eiser] niet gebonden is aan het kettingbeding, voert [EISER] aan dat hij geen contractspartij meer heeft omdat Hotel Bad Boekelo Exploitatie B.V. is ontbonden en de rechtsverhouding niet is overgedragen aan een derde.
Bovendien had [EISER] toestemming moeten geven voor overdracht aan een rechtsopvolger.
9. Bad Boekelo Exploitatie bestrijdt de stelling dat de dienstverleningsovereenkomst niet is overgedragen bij de verschillende koopovereenkomsten. Bij elke overdracht is in de notariële leveringsakte opgenomen dat alle rechtsverhoudingen zijn overgedragen. Bovendien is er sprake van een kwalitatief recht in de zin van artikel 6:251 BW Pro, dat van rechtswege overgaat op eventuele rechtsopvolgers. Het recht is voor overdracht vatbaar en staat in een dusdanig hecht verband met de verkochte exploitatie, dat van een kwalitatief recht gesproken kan worden. Van een persoonlijke verbintenis is geen sprake, zodat ook een registratie bij het Kadaster niet is vereist.
Medewerking aan de overdracht door [EISER] is niet vereist. Als dat wel zo zou zijn, moet op basis van zijn gedragingen worden geconcludeerd dat [EISER] deze wel heeft verleend.
[EISER] is aldus gehouden tot nakoming van de verplichtingen op grond van het kettingbeding. Er is geen grond voor ontbinding, aldus Bad Boekelo Exploitatie.
10.1 De rechtbank overweegt het volgende. In de koopovereenkomst tussen Tulip Hospitality Management B.V. en Hotel Bad Boekelo B.V. is de dienstverleningsovereenkomst inderdaad niet opgenomen bij de omschrijving van de overgedragen rechtsverhoudingen (artikel 5). In artikel 2, lid 4, van die overeenkomst staat echter dat alle rechtsverhoudingen van de Onderneming worden overgedragen, ook degene die niet met name zijn genoemd. De dienstverleningsovereenkomst was een rechtsverhouding die tot de Onderneming behoorde omdat zij door Belevingshotel Bad Boekelo B.V. was overgedragen aan Tulip Hospitality Management B.V. Uit rechtsoverweging 1.7 volgt dat Belevingshotel Bad Boekelo B.V. de nieuwe naam was van Resort Hotel Bad Boekelo B.V., wat, blijkens rechtsoverweging 1.5, weer de nieuwe naam was van Hotel Bad Boekelo Vastgoed B.V. Laatstgenoemde heeft de Onderneming, waaronder de dienstverleningsovereenkomst, gekocht van Hotel Bad Boekelo Exploitatie B.V. (de oorspronkelijke wederpartij bij de dienstverleningsovereenkomst). De dienstverleningsovereenkomst is naar het oordeel van de rechtbank derhalve betrokken in de koop.
10.2 Bad Boekelo Exploitatie heeft aangeboden de leveringsaktes in het geding te brengen, stellende dat ook daaruit blijkt dat de dienstverleningsovereenkomsten zijn overgedragen. De rechtbank overweegt dat [EISER] niet heeft gesteld dat de leveringsaktes afwijken van de koopovereenkomsten. Hij baseert zijn vordering op de stelling dat de overdracht niet in de koopovereenkomst staat, welke stelling de rechtbank, zoals uit het bovenstaande blijkt, niet volgt.
10.3 [EISER] stelt voorts dat, als de dienstverleningsovereenkomsten wel zijn overgedragen aan de nieuwe eigenaar, op grond van artikel 7, lid 3 van de koopovereenkomst, de appartementseigenaren toestemming hadden moeten verlenen aan de overgang naar een nieuwe eigenaar. Dat is echter niet gebeurd.
Bad Boekelo Exploitatie betwist dat de medewerking van [EISER] is vereist en als dat wel zo is, dan moet op basis van de gedragingen van [EISER] worden geconcludeerd dat hij zijn medewerking heeft verleend.
De rechtbank overweegt dat, indien aangenomen wordt dat op basis van artikel 6:159 BW Pro medewerking van [EISER] nodig was voor de overname van de dienstverleningsovereenkomst, uit het doen en laten van [EISER] moet worden afgeleid dat hij die medewerking heeft verleend. De rechtbank merkt daarbij op dat de medewerking in elke vorm kan geschieden. Ze hoeft niet te bestaan uit uitdrukkelijke instemming, maar kan op grond van artikel 3:37, lid 1, BW ook bestaan uit één of meer gedragingen en dus ook in een zwijgen (HR 23 april 1999, NJ 1999, 497). Dat [EISER] gebruik is blijven maken van de diensten die overeengekomen zijn in de dienstverleningsovereenkomst, welke diensten na de overdracht door gedaagde worden uitgevoerd, dat [EISER] de verschuldigde kosten heeft voldaan en dat hij ook meedeelde in de opbrengsten, maakt naar het oordeel van de rechtbank dat [EISER] geacht moet worden zijn medewerking te hebben verleend.
10.4 De conclusie moet zijn dat de dienstverleningsovereenkomsten zijn overgedragen aan (uiteindelijk) Bad Boekelo Exploitatie B.V. (gedaagde). De tweede grondslag waarop [EISER] zijn vorderingen baseerde, kan evenmin tot toewijzing leiden.
10.5 Het verweer van Bad Boekelo E[Eiser]ploitatie dat de dienstverleningsovereenkomst een kwalitatief recht is in de zin van artikel 6:251 BW Pro en daarom van rechtswege met de overgang van de onderneming mee overgaat, kan, gelet op het voorgaande, onbesproken blijven.
Proceskosten.
11. Als de in het ongelijk gestelde partij, dient [EISER] te worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
Deze kosten worden als volgt berekend.
- salaris voor de advocaten:
• conclusie van antwoord 1
• conclusie van dupliek 1 +
Totaal: 2
Tariefgroep: II (€ 452,00 per punt) derhalve: € 904,00.
- verschotten:
• griffierecht: € 254,00,
De beslissing
De rechtbank:
I. Wijst de vorderingen af.
II. Veroordeelt [EISER] in de proceskosten. De kosten aan de zijde van Bad Boekelo Exploitatie worden begroot op € 904,00 aan salaris voor de advocaat en € 254,00 aan verschotten.
III. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Bottenberg – Van Ommeren en is op 28 januari 2009 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.