Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 100328 / KG ZA 09-61
datum vonnis: 3 maart 2009 (sn)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Beleggingsmaatschappij,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
verder te noemen eiseres,
advocaat: mr. M.A. Johannsen,
tegen
gedaagde,
wonende te Enschede,
gedaagde,
verder te noemen gedaagde,
advocaat: mr. K.E.M. Roskam.
Het procesverloop
Eiseres heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 24 februari 2009. Ter zitting zijn verschenen:
mr. Johannsen en gedaagde vergezeld door mr. Roskam.
De standpunten zijn toegelicht.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
Vaststaande feiten
1. In deze zaak staat het navolgende vast:
- Gedaagde huurt sinds 19 juni 1996 de eerste en tweede etage van het pand aan
[adres gedaagde] te Enschede
Standpunten van partijen
2.1. Eiseres vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde te veroordelen om binnen 8 dagen na betekening van het vonnis, de gehuurde ruimte aan [adres gedaagde] met alle zich daarin vanwege hem bevindende personen en goederen te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter beschikking van eiseres te stellen, met machtiging van eiseres om die ontruiming op kosten van hem zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm, met veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding.
2.2. Eiseres voert hiertoe het volgende aan. Eiseres is een dochtermaatschappij van [naam] Vastgoed B.V., dat voor 50% eigenaar is van eiseres. Volgens het Kadaster is eiseres eigenaar van het gehuurde pand. Eiseres vordert ontruiming op drie gronden. Gedaagde heeft het gehuurde onbevoegd verbouwd om het gehuurde geschikt te maken voor onderverhuring. Er is nimmer toestemming verleend door de voormalige eigenaar om veranderingen aan het gehuurde aan te brengen. Voorts heeft gedaagde het pand onderverhuurd. De heer [naam] is langs het gehuurde geweest. Het gehuurde bestaat uit drie ruimtes en bij de voordeur is een deurbel voor zolder, studio en voorkant. Uit een verklaring van één van de onderhuurders is gebleken dat gedaagde het gehuurde geheel heeft onderverhuurd. Een slachtoffer van de vuurwerkramp heeft op zolder gewoond en deze betaalde gewoon onderhuurpenningen. Gedaagde heeft ten slotte het pand zelf verlaten. Dit blijkt uit internetpagina’s waarop staat dat gedaagde in [plaats] woont. Ook uit het GBA blijkt dat hij niet meer woonachtig is aan [adres gedaagde]. Nu gedaagde hier niet woont kan hij onmogelijk een gemeenschappelijke huishouding voeren met [B], die wel op het adres [adres gedaagde] staat ingeschreven.
3.1. Gedaagde concludeert primair tot niet-ontvankelijkverklaring van eiseres in haar vordering, subsidiair tot afwijzing van de vordering van eiseres en tot veroordeling van eiseres in de kosten van het geding.
3.2. Gedaagde voert hiertoe het volgende aan. Gedaagde heeft geen huurovereenkomst gesloten met eiseres. Bij brief van 16 december 2008 heeft de vorige eigenaar van het pand Gedaagde laten weten dat het gehuurde per 30 december 2008 is verkocht aan
[naam] Vastgoed B.V. te Amsterdam. De vordering tot ontruiming kan slechts door de verhuurder worden ingesteld en niet door een beleggingmaatschappij die al dan niet gelieerd is aan de heer [naam] of aan zijn vastgoed B.V. Inhoudelijk heeft gedaagde gesteld als volgt.
Er is gedurende de gehele huurperiode geen sprake geweest van verbouwingen, er zijn slechts renovatiewerkzaamheden verricht. Bovendien hebben al deze werkzaamheden steeds in overleg met de toenmalige verhuurders plaatsgevonden. Gedaagde heeft nimmer in strijd gehandeld met artikel 3 van Pro de algemene bepalingen, niet jegens de vorige verhuurders, laat staan tegen eiseres. Gedaagde heeft ook niet in strijd met de huurovereenkomst gehandeld, nu gedaagde toestemming had voor de werkzaamheden.
Gedaagde heeft kort na de vuurwerkramp, mei 2000, onderdak verschaft aan de heer [L] en een vriend. Zij hebben ongeveer een jaar bij gedaagde gewoond en hebben
? 200,-- bijgedragen in de kosten van gas, water en licht. Gedaagde heeft geen huurpenningen van hen ontvangen. In geval al geoordeeld zou kunnen worden dat op grond hiervan sprake is van een toerekenbare tekortkoming ten aanzien waarvan de rechtsvordering nog niet is verjaard, kan dat eiseres niet baten, nu gedaagde niet jegens Eiseres te kort is geschoten, hooguit jegens de vorige eigenaar.
Gedaagde is vanwege zijn werk weinig thuis en verblijft vaak in Duitsland. Gedurende de vakanties, feestdagen en weekenden verblijft gedaagde wel in het gehuurde. Zijn persoonlijke bezittingen en zijn huisraad zijn hier. Dat gedaagde zich heeft ingeschreven op een adres in Duitsland maakt dit niet anders. Gelet op jurisprudentie is het ook rechtens mogelijk dat iemand meerdere woonadressen heeft.
Beoordeling van het geschil en motivering van de beslissing
4. Eiseres heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij eigenaar is van het pand aan
[adres gedaagde] te Enschede, zodat zij kan worden ontvangen in haar vordering. Dat gedaagde feitelijk alleen contact heeft gehad met de heer [naam] doet niet af aan het feit dat de eigenaar van het pand ontruiming van het pand mag vorderen.
5. Eiseres vordert ontruiming op drie gronden, welke gronden hieronder afzonderlijk zullen worden besproken.
5.1. Onbevoegde verbouwing
De voorzieningenrechter is van oordeel dat eiseres onvoldoende heeft onderbouwd dat gedaagde in strijd met de algemene bepalingen dan wel de huurovereenkomst heeft verbouwd. Eiseres mag dan wel stellen dat gedaagde niet heeft aangetoond dat hij toestemming had voor de werkzaamheden, het is eiseres die de vordering aanhangig heeft gemaakt en aannemelijk dient te maken dat gedaagde zonder toestemming van de (andere) verhuurder(s) verbouwingen heeft gepleegd. Op basis van hetgeen eiseres heeft gesteld en voorts is gebleken, is onvoldoende aannemelijk dat gedaagde zulks heeft gedaan.
5.2. Onderverhuur
De voorzieningenrechter is van oordeel dat eiseres onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van onderverhuur. Gedaagde zou onderverhuurd hebben aan de heer [L] en aan de heer [B]. Wat de heer [L] betreft zou het gaan om een periode die begonnen is in mei 2000 en die één jaar heeft voortgeduurd. Of deze situatie kan worden beschouwd als onderverhuur is in dit geval niet relevant, nu gedaagde aannemelijk heeft gemaakt dat het door de toenmalige verhuurder is geaccepteerd.
In het geval van de heer [B] heeft gedaagde voldoende aannemelijk gemaakt dat er geen sprake is van onderverhuur. Gedaagde woont samen met de heer [B] en er zijn onvoldoende aanwijzingen dat het niet gaat om een gezamenlijke huishouding.
Eiseres heeft een foto overgelegd waarbij te zien is dat er bij de voordeur een drietal bellen te zien zijn. Het enkele feit dat er drie bellen zijn met een vermelding van drie verschillende ruimtes alleen is onvoldoende om voldoende aannemelijk te maken dat er sprake is van onderverhuur.
5.3. Verlaten van het pand
Eiseres heeft haar stelling dat gedaagde het pand heeft verlaten onvoldoende onderbouwd. De voorzieningenrechter acht het aannemelijk dat gedaagde veel in het buitenland verblijft, maar acht het niet aannemelijk geworden dat hij daarmee het pand aan [adres gedaagde] daadwerkelijk geheel heeft verlaten.
6. De slotsom moet zijn dat niet aannemelijk is geworden dat gedaagde toerekenbaar te kort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder. De op die basis verzochte ontruiming moet dan ook worden afgewezen.
7. Aan een beoordeling van wat partijen nog meer verdeeld houdt, komt de voorzieningenrechter niet toe.
8. Eiseres dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden verwezen in de kosten van dit geding die zijn gevallen aan de zijde van gedaagde.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. wijst de vordering af;
II. veroordeelt eiseres in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van gedaagde begroot op € 262,-- aan verschotten en € 527,-- aan salaris van de advocaat.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Haarhuis, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 maart 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.