Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 100393 / KG ZA 09-62
Vonnis in kort geding van 27 maart 2009 (lm)
in de zaak van
de besloten vennootschap [Eiseres]
gevestigd te Delden,
eiseres,
verder te noemen [Eiseres],
advocaat: mr. R.W.A. Kroon,
tegen
1. Gedaagde sub 1,
gevestigd te Bentelo,
gedaagde,
verder te noemen gedaagde sub 1,
2. Gedaagde sub 2,
wonende te Ambt-Delden,
gedaagde,
verder te noemen gedaagde sub 2,
3. Gedaagde sub 3,
wonende te Ambt-Delden,
gedaagde,
verder te noemen gedaagde sub 3,
gedaagde sub 1, 2 en 3 ook gezamenlijk te noemen [Gedaagde],
advocaat: mr. J.G.M. Stassen.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding en de ter zitting gewijzigde eis;
- de mondelinge behandeling; ter zitting zijn verschenen X namens [Eiseres] vergezeld door mr. Kroon en gedaagde sub 2 en sub 3 voor zichzelf en namens gedaagde sub 1 vergezeld door mr. Stassen.
1.2. Ten slotte hebben partijen - nu na verder debat is gebleken dat een vergelijk niet tot de mogelijkheden behoorde - vonnis verzocht.
2. De feiten
2.1. Gedaagde sub 2 en sub 3 zijn vennoten van gedaagde sub 1. [Gedaagde] huurt vanaf 1 januari 1999 bedrijfsruimte aan de [Adres] te Bentelo van X. Op 4 oktober 2003 hebben [Gedaagde] en X een nieuwe huurovereenkomst met elkaar gesloten voor een periode van vijf jaar. In de huurovereenkomst is een koopoptie opgenomen. X heeft de bedrijfsruimte en omliggende gronden per 3 december 2003 laten “doorzakken” naar zijn persoonlijke holding [Eiseres]. Ingevolge het bepaalde in de huurovereenkomst wordt, tenzij er wordt opgezegd, de overeenkomst telkens voortgezet voor een periode van vijf jaar. [Gedaagde] heeft, met een onderbreking in de periode van augustus 2008 tot en met februari 2009, tot en met maart 2009 de huurpenningen betaald aan [Eiseres] privé. Op
2 oktober 2008 heeft de voorzieningenrechter in deze rechtbank een vonnis gewezen tussen partijen, zakelijk weergegeven inhoudende dat de vordering van [Gedaagde] tot levering van het door haar van [Eiseres] gehuurde wordt afgewezen. [Gedaagde] heeft conservatoir beslag gelegd op de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te Bentelo. [Gedaagde] heeft een bodemprocedure jegens [Eiseres] en X gestart, waarin [Gedaagde] primair levering van de gehuurde onroerende zaak gelegen aan de [Adres] te Bentelo vordert.
3. Het geschil
3.1. [Eiseres] vordert na wijziging van eis - samengevat – veroordeling van [Gedaagde] tot betaling van de huurpenningen vanaf april 2009 tot aan de dag van beëindiging van de huurovereenkomst, ontruiming van het door [Eiseres] aan [Gedaagde] verhuurde zolang de huurovereenkomst van kracht is tussen partijen en de huurpenningen niet worden voldaan door [Gedaagde], alsmede opheffing van het ten laste van [Eiseres] gelegde beslag, met veroordeling van [Gedaagde] in de proceskosten.
3.2. [Gedaagde] voert verweer en vordert afwijzing van het door [Eiseres] gevorderde.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Gelet op de aard van de vorderingen is er sprake van een spoedeisend belang.
4.2. Hoewel partijen ter zitting hebben afgesproken met elkaar in overleg te zullen gaan teneinde te trachten overeenstemming te bereiken, is nadien gebleken dat partijen niet tot een compromis zijn gekomen, reden waarom partijen vonnis hebben verzocht.
4.3. Niet in geschil is tussen partijen dat er een huurovereenkomst van kracht is tussen hen. [Gedaagde] is ingevolge die huurovereenkomst voor de duur van die overeenkomst verplicht de maandelijkse huurpenningen aan [Eiseres] te voldoen. [Gedaagde] heeft tot en maart 2009 de huurpenningen voldaan aan [Eiseres], maar dat nagelaten in de periode van augustus 2008 tot en met februari 2009 in verband met het dispuut over de koopoptie. Het staat [Gedaagde] tijdens een discussie over wel of geen koopoptie niet vrij de huurbetaling op te schorten en gelet op het feit dat [Gedaagde] gedurende geruime tijd niet heeft betaald (maar wel aangeboden de huurtermijnen in depot te storten bij een notaris) staat naar het oordeel van de voorzieningenrechter niets eraan in de weg staat om de vordering van [Eiseres] tot voldoening van de maandelijkse huurpenningen vanaf 1 april 2009 tot aan de dag dat de huurovereenkomst is beëindigd, toe te wijzen. De enkele toezegging voort te gaan met betalen is in dit geval onvoldoende.
4.4. [Eiseres] vordert voorts ontruiming van het door [Gedaagde] gehuurde zolang de huurovereenkomst van kracht is tussen partijen en de huurpenningen niet worden voldaan door [Gedaagde]. Zij stelt daartoe dat [Gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt. [Gedaagde] pleegt wanprestatie omdat zij tekortschiet in de nakoming van haar betalingsverplichting jegens [Eiseres]. [Gedaagde] heeft de huurpenningen over de maanden augustus 2008 tot en met februari 2009 geruime tijd onbetaald gelaten en eerst betaald op
18 februari 2009. [Gedaagde] betwist dat zij zich niet als een goed huurder gedraagt. Er is thans geen betalingsachterstand. [Gedaagde] is er altijd vanuit gegaan dat er conform de in de huurovereenkomst overeengekomen koopoptie geleverd zou worden door [Eiseres], dan wel X en dat [Gedaagde] daarom vanaf augustus 2008 geen huurpenningen verschuldigd was aan [Eiseres]. Pas toen duidelijk werd dat er op korte termijn niet geleverd zou gaan worden, heeft [Gedaagde] de (achterstallige) huurpenningen betaald aan [Eiseres], zo stelt [Gedaagde]. [Gedaagde] is voornemens de huurpenningen te blijven betalen totdat de onroerende zaak is geleverd. De late betaling levert volgens [Gedaagde] onvoldoende grond op voor [Eiseres] om tot ontruiming over te gaan.
4.5. Een vordering van de verhuurder strekkende tot ontruiming van verhuurde woonruimte kan in kort geding worden toegewezen als er een spoedeisend belang is en voorts voldoende aannemelijk is, dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden.
4.6. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is, mede gelet op de inmiddels tien jaar durende huurrelatie tussen partijen, de in het verleden ontstane betalingsachterstand, die niet door betalingsonmacht ontstond maar door een verschil van mening of [Gedaagde] al dan niet op zeer korte termijn eigenaar zou worden na het uitoefenen van de koopoptie, van onvoldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. [Gedaagde] heeft nu de huurpenningen tot en met maart 2009 voldaan en heeft er bovendien blijk van gegeven de betaling van de huurpenningen, totdat er conform de overeengekomen koopoptie is geleverd, te blijven continueren (en wordt daartoe door dit vonnis ook verplicht). Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is dan ook onvoldoende aannemelijk geworden dat er aan de zijde van [Gedaagde] sprake is van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de verbintenis die in de bodemprocedure, desgevorderd, ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. De vordering van [Eiseres] tot ontruiming van het door [Gedaagde] gehuurde wordt dan ook afgewezen.
4.7. Resteert de vordering van [Eiseres] tot opheffing van het door [Gedaagde] gelegde beslag. Ingevolge artikel 705 lid 2 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering dient het beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert, met inachtneming van de beperkingen van de kort gedingprocedure, aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. De kort gedingrechter zal evenwel hebben te beslissen aan de hand van een beoordeling van wat door partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd.
Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen. In dit verband verdient opmerking dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de hoofdzaak wordt toegewezen, verhaal of levering mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering voor de door het beslag ontstane schade zal kunnen worden aangesproken.
4.8. De vraag of het leggen van een conservatoir beslag als vexatoir en daarom onrechtmatig moet worden aangemerkt, dient in beginsel te worden beantwoord aan de hand van de concrete omstandigheden ten tijde van de beslaglegging, waaronder de hoogte van de te verhalen vordering, de waarde van de beslagen goederen en de eventueel onevenredig zware wijze waarop de schuldenaar door het beslag op een van die goederen in zijn belangen wordt getroffen. [Eiseres] stelt dat het beslag moet worden opgeheven omdat niet, zelfs niet summierlijk, is gebleken van een vorderingsrecht tot levering aan de zijde van [Gedaagde]. De ondeugdelijkheid van de vordering blijkt volgens [Eiseres] reeds uit het vonnis van de voorzieningenrechter van 2 oktober 2008 waarin de vordering tot levering van de onroerende zaak aan de [Adres] is afgewezen. [Eiseres] is niet gebonden aan de koopoptie nu deze is overeengekomen tussen [Gedaagde] en X, aldus [Eiseres]. [Gedaagde] betwist het voorgaande. Wat er onder de in de huurovereenkomst van 4 oktober 2003 overeengekomen koopoptie dient te worden verstaan en tussen wie deze koopoptie van kracht is, kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter in het bestek van dit kort geding niet worden beoordeeld. Daarvoor is een bodemprocedure de aangewezen weg, zoals ook de voorzieningenrechter in kort geding in zijn vonnis van 2 oktober 2008 reeds voorlopig heeft geoordeeld. [Eiseres] heeft met haar stellingen onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de door [Gedaagde] gepretendeerde vordering ondeugdelijk is, alsook heeft zij onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij op onevenredig zware wijze wordt getroffen door het beslag. De door [Gedaagde] gestelde vrees voor verduistering van de onroerende zaak is denkbaar nu [Eiseres] van mening is dat de koopoptie haar niet bindt. [Gedaagde] heeft een gerechtvaardigd belang bij het gelegde beslag en wil de verhaalsmogelijkheden voor de gepretendeerde vordering op [Eiseres] dan wel de levering van het beslagene veiligstellen. Van misbruik van recht is dan ook geen sprake.
Het vorengaande leidt tot de slotsom dat de vordering van [Eiseres] tot opheffing van het gelegde conservatoire beslag moet worden afgewezen.
4.9. Gelet op de omstandigheid dat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, ziet de voorzieningenrechter aanleiding om te bepalen dat iedere partij haar eigen proceskosten draagt.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1. veroordeelt [Gedaagde] om aan [Eiseres] te voldoen voor de huurperiode vanaf
1 april 2009 tot aan de dag van beëindiging van de huurovereenkomst de maandelijkse huur groot € 1.286,55 (duizend tweehonderd zesentachtig euro en vijfenvijftig cent) te vermeerderen met BTW en contractuele indexering, alsmede te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over ieder der huurtermijnen vanaf de vervaldata, zijnde telkens de eerste van iedere maand, tot aan de dag der algehele voldoening;
5.2. compenseert de kosten van deze procedure in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Verhoeven en in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken op 27 maart 2009.?