Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Kanton
Locatie Enschede
Zaaknummer : 302653 EJ VERZ 2281/09
Beschikking van de kantonrechter d.d. 18 mei 2009 in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
…
gevestigd en kantoorhoudende te Hengelo
verzoekster in conventie en verweerster in reconventie
hierna te noemen verzoekster
gemachtigde: mr. A.A. Smit
advocaat te Enschede
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
…
gevestigd en kantoorhoudende te Luchthaven Schiphol
verweerster in conventie en verzoekster in reconventie
hierna te noemen: verweerster
gemachtigde: mr. W. van Galen,
advocaat te Utrecht
1. Het verloop van de procedure:
1.1 Bij verzoekschrift, dat op 15 april 2009 is ingekomen ter griffie van de rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, vraagt verzoekster de termijn waarbinnen zij de gebouwde onroerende zaak aan de … straat te Hengelo (O) moet ontruimen te verlengen tot 1 maart 2010. De verweerster heeft een verweerschrift ingediend en voorwaardelijk tegenverzoeken gedaan. De zaak is behandeld op 8 mei 2009 en de griffier heeft daarvan proces-verbaal opgemaakt.
2. De feiten:
2.1 Omstreeks 1993 is verzoekster van Kovu B.V., althans van een onderneming die de naam Kovu hanteerde, gaan huren een bedrijfshal dat onderdeel uitmaakt van een hallencomplex van in totaal vier hallen, staande en gelegen aan de …straat te Hengelo (O). Kovu huurde op haar beurt de drie andere hallen van verweerster. In 1998 wordt Kovu in staat van faillissement verklaard. Na een doorstart van Kovu wordt de onderhuurrelatie met verzoekster voortgezet. Aan deze relatie komt met ingang van 1 maart 2004 een einde. Vanaf deze datum gaat verzoekster de bij haar in gebruik zijnde hal rechtstreeks van verweerster huren. In de huurovereenkomst wordt vermeld dat het gehuurde een oppervlakte heeft van 1335 m². De huurovereenkomst is gesloten voor een periode van 5 jaar, waarbij is bepaald dat na het verstrijken van deze periode de overeenkomst wordt voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar. In artikel 3.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging plaatsvindt tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste zes maanden. De huurprijs bedraagt laatstelijk € 4.453,42 per maand. Dit bedrag is inclusief de BTW.
2.2 De oppervlakte van het gehele hallencomplex bedraagt ongeveer 5.454 m². Behoudens de hal die verzoekster huurt, wordt het overige gedeelte daarvan thans door Kovu gehuurd van verweerster. Bij de bedrijfshal hoort een kantoorgebouw dat ook door Kovu van verweerster wordt gehuurd. Bij brief van 5 juni 2008 stelt verweerster aan Kovu verzoekster wordt gehuurd, zulks ingaande 1 maart 2009. Het voorstel/aanbod is door Kovu geaccepteerd. In het door Kovu voor akkoord getekende voorstel/aanbod wordt vermeld:
De 1335m² van huisnummer 9 wordt opgeleverd zodra verzoekster B.V. de ruimte heeft opgeleverd aan verhuurder. Streefdatum is daarbij 1 januari 2009.
2.3 Vervolgens, bij aangetekende brief van 25 juni 2008, zegt verweerster de met verzoekster gesloten huurovereenkomst op tegen 28 februari 2009 en wordt tegen deze datum de ontruiming aangezegd. Verzoekster heeft niet met een beëindiging van de huurovereenkomst ingestemd.
2.4 Verzoekster is een onderneming die metalen chemisch behandelt en allerlei natlak- en poedercoatings aanbrengt op metalen en kunststoffen. Haar hoofdvestiging is direct gelegen tegenover de hal die zij van verweerster huurt. Deze hal wordt gebruikt als magazijn- en expeditieruimte waarin zich stellages bevinden van 5 meter hoog. Met een orderpikker worden de opgeslagen zaken vervoerd naar de hoofdvestiging van verzoekster. Een orderpikker moet daarvoor 10 tot 12 keer per werkdag vice versa de openbare weg rechtoversteken. Daarnaast worden er diverse containers en vrachtwagens – dagelijks zo’n 10 tot 15 – geladen en gelost.
2.5 Kovu is een onderneming die handelt in koel- en vriesapparatuur en koelcellen. Vanuit Hengelo, Ronse (België) en Walluf bij Mainz worden haar klanten in de Benelux en Duitsland bediend.
3. Het standpunt van verzoekster:
3.1 Het thans nog altijd bij verzoekster in gebruik zijnde gedeelte van de bedrijfshal is een essentieel onderdeel van het bij verzoekster plaatsvindende productieproces. Indien daaraan een einde komt wordt dit proces ernstig verstoord met daaraan verbonden allerlei nadelige financiële gevolgen. Weliswaar heeft verzoekster gezocht naar alternatieve huisvesting, maar dat is tot op heden niet gelukt. Een bij haar in eigendom toebehorend gebouw dat in de nabijheid van haar hoofdvestiging ligt is ongeschikt om als opslagplaats te kunnen dienen en daarenboven zou het gebruik daarvan in strijd zijn met het vigerende bestemmingsplan. Verzoekster is met de gemeente Hengelo over het bestemmingsplan in gesprek. De belangen van verzoekster zullen door een ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van verweerster. Voordat verweerster het in het geding zijnde gedeelte van de bedrijfshal ging verhuren aan Kovu heeft verzoekster haar ervan in kennis gesteld dat verzoekster zich bij verhuur aan Kovu zou gaan beroepen op ontruimingsbescherming. In feite heeft verweerster geen belang bij de ontruiming, maar is dat Kovu. Een belangenafweging als bedoeld in artikel 7: 230a lid 4 BW zal alleen daarom al ten nadele van verweerster moeten uitvallen. Het is verweerster die, voordat zij de huurovereenkomst met verzoekster had opgezegd, een nieuwe huurovereenkomst sluit met Kovu.
4. Het verweer van verweerster:
4.1 Verweerster is van mening dat het verzoek van verzoekster moet worden afgewezen. Het volgende is naar voren gebracht:
4.2 De drie door Kovu van verweerster gehuurde bedrijfshallen zijn te klein om al de voorraden van Kovu op te kunnen slaan. Kovu maakt daarom ook gebruik van elders gelegen opslagruimten en dat is voor haar een kostbare aangelegenheid. Omdat de huurovereenkomst van verweerster met Kovu op 28 februari 2009 zou eindigen heeft Kovu in 2008 contact opgenomen met verweerster met het verzoek of zij de ook de bij verzoekster in gebruik zijnde hal kon gaan huren. Indien dat niet mogelijk was, zo dreigde Kovu, zou zij de gehele huurrelatie met verweerster, betrekking hebbend op de hallen, beëindigen. Indien dat zou gaan gebeuren, betekende dat verweerster geconfronteerd zou worden met leegstand van drie hallen die wellicht niet binnen een redelijke termijn wederom verhuurd zouden kunnen worden. Een dergelijke gang van zaken zou voor verweerster een enorme schadepost opleveren en om dat te voorkomen was zij genoopt de in het geding zijnde hal aan Kovu te verhuren.
4.3 Bij gebrek aan wetenschap betwist verweerster dat de bij verzoekster in gebruik zijnde hal van wezenlijk belang is voor het bij verzoekster plaatsvindende productieproces. Het had op de weg van verzoekster gelegen daarvan bewijs aan te brengen. Wat daarvan zij, voor verzoekster zijn diverse geschikte bedrijfsruimten te koop of te huur waar dezelfde activiteiten als in de hal van verweerster kunnen worden ontplooid. Niet is in te zien waarom verzoekster van geen van deze alternatieve mogelijkheden gebruik maakt. Deze bedrijfsruimten zijn gelegen in de nabijheid van de hoofdvestiging van verzoekster. Verzoekster realiseert zich blijkbaar niet dat hoe dan ook uiterlijk 1 maart 2012 een einde komt aan het gebruik van de bedrijfshal. Verzoekster heeft bovendien in eigendom een pand gelegen aan de …straat in Hengelo. Dit pand wordt niet gebruikt terwijl het wel als opslagplaats kan dienen.
4.4 Gelet op hetgeen onder 4.2 en 4.3 naar voren is gebracht dient een belangenafweging ten nadele van verzoekster uit te vallen.
5 De voorwaardelijke tegenverzoeken:
5.1 Verweerster vraagt, verkort weergegeven:
a. in het geval het verzoek van verzoekster wordt afgewezen:
verzoekster te veroordelen aan haar te betalen een bedrag van € 2.500,00 per maand, gerekend over de periode vanaf 1 maart 2009 tot aan de datum van de daadwerkelijke ontruiming en oplevering van de in het geding zijnde bedrijfshal;
b. indien het verzoek wordt toegewezen:
De ontruimingstermijn te verlengen tot maximaal 1 juli 2009 en daarbij op de voet van artikel 7: 230a lid 6 BW de gebruiksvergoeding te bepalen op € 4.453,42 per maand.
De tegenverzoeken zijn gebaseerd op de feiten, op het verweer tegen het verzoek van verzoekster en op hetgeen hieronder naar voren wordt gebracht:
5.2 Op 1 januari 2009 werd het Kovu duidelijk dat zij geen gebruik kon gaan maken van de bedrijfshal die (toen nog) werd gehuurd door verzoekster. Kovu heeft verweerster te kennen gegeven dat het in gebruik kunnen nemen van deze hal voor haar van essentieel onderhandelingspunt is geweest bij het tot stand komen van de huurovereenkomst van 5 juli 2008. Op grond van het voorgaande heeft Kovu verweerster gevraagd haar tegemoet te komen in de extra kosten die Kovu moet maken omdat zij van de bij verzoekster in gebruik zijnde hal geen gebruik kan maken. Verweerster is genoodzaakt deze tegemoetkoming te voldoen en deze bedraagt € 2.500,00 per maand, zulks vanaf 1 januari 2009. (In feite wordt op de totaal door Kovu aan verweerster te betalen huurprijs een korting verstrekt van € 30.000,00 op jaarbasis.) Verzoekster is vanaf 1 maart 2009 aansprakelijk voor deze schadepost omdat zij jegens verweerster onrechtmatig handelt door zich zonder valide redenen te beroepen op ontruimingsbescherming.
6. Het verweer tegen de verzoeken van verweerster:
6.1 Verzoekster is van mening dat de verzoeken van verweerster moeten worden afgewezen. Zij verwijst daarbij naar hetgeen door haar onder 3.1 weergegeven standpunt.
7. De beoordeling van de verzoeken:
7.1 Verweerster heeft zich zelf in een moeilijk parket gebracht door, voordat zij de huurovereenkomst met verzoekster ging opzeggen, een huurovereenkomst met Kovu te sluiten. Verweerster had er als professioneel verhuurder zich er van dienen te vergewissen dat de mogelijkheid bestond dat verzoekster zich op ontruimingsbescherming ging beroepen. Nog beter was wellicht geweest dat verzoekster op voorhand betrokken werd bij het tot stand komen van een eventuele nieuwe huurovereenkomst tussen verweerster en Kovu.
7.2 De kantonrechter is van oordeel dat indien de belangenafweging van artikel 7: 230a lid 4 BW wordt toegepast, verweerster ontruimingsbescherming moet krijgen tot 1 maart 2010. De belangen van verweerster worden door een ontruiming ernstiger geschaad dan die van verweerster bij voortzetting van het gebruik door verzoekster. Verzoekster heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de bedrijfshal van grote betekenis is voor haar productieproces. Dat is het geval omdat de locatie direct is gelegen tegenover haar hoofdvestiging en op hetgeen verzoekster naar voren heeft gebracht over de wijze waarop en de frequentie waarmee de orderpikker grote voorwerpen naar deze vestiging vervoert, is niet of nauwelijks door verweerster afgedongen. Het verweer dat verzoekster elders in de buurt van de hoofdvestiging geschikte bedrijfsruimte kan gaan huren of kopen is onvoldoende onderbouwd, waarbij zij aangetekend dat indien dat het geval is hetzelfde zal gelden voor Kovu. De kantonrechter acht voldoende aannemelijk dat verweerster haar in eigendom toebehorend(e) gebouw(en) niet kan gaan gebruiken omdat deze daarvoor ongeschikt zijn. Indien het anders zou zijn zou verweerster daarvan ongetwijfeld gebruik maken. Verzoekster zal geen huur voor de in het geding zijnde hal willen betalen, terwijl ze in de directe nabijheid een geschikt goedkoper alternatief heeft dat bovendien haar in eigendom toebehoort. Verweerster is bezweken voor de pressie van Kovu en dat kan, in aanmerking nemende hetgeen onder 7.1 is overwogen, verzoekster niet worden tegengeworpen. De stelling van verweerster dat verzoekster onrechtmatig handelt door zich te beroepen op ontruimingsbescherming onderschrijft de kantonrechter niet. Verzpelster beroept zich op een in de wet geregelde mogelijkheid en aan een dergelijke beroep is niets onrechtmatigs. Gelet op het voorwaardelijke karakter van het schadevergoedingsverzoek, behoeft geen bespreking de kwestie of in het kader van een verzoekschriftprocedure, als de onderhavige, plaats is voor een schadevergoedingsactie.
7.3 Wat betreft de door verweerster verzochte gebruiksvergoeding wordt overwogen dat verweerster niet heeft voldaan aan haar stelplicht. Niet is gesteld noch is anderszins gebleken dat partijen het niet eens zijn over de omvang van de gebruiksvergoeding gedurende de termijn dat de ontruimingstermijn wordt verlengd.
7.4 Verweerster zal zowel in conventie als in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
8. De beslissing:
8.1 Verlengt de termijn waarbinnen verzoekster de bedrijfshal, onder 2.1 eerste volzin breder omschreven, moet ontruimen tot 1 maart 2010.
8.2 Wijst het tegenverzoek van verweerster, omschreven onder 5.1. sub b af.
8.3 Veroordeelt verweerster in de kosten van de procedure, zowel in conventie als in reconventie en die tot op heden aan de zijde van verweerster worden begroot op € 797,--, waarin begrepen een bedrag van € 500,-- als salaris gemachtigde.
Aldus gegeven te Enschede door mr. M.H. van Rhijn, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2009 in aanwezigheid van de griffier.