Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 102504 / KG ZA 09-160
datum vonnis: 5 juni 2009 (gc)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
de stichting
X,
gevestigd te Enschede,
eiseres,
advocaat: mr. R. Smink te Enschede,
tegen
Y,
wonende te Losser,
gedaagde,
advocaat: mr.drs. C. Verrillo te Oldenzaal.
Het procesverloop
Eiseres heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 29 mei 2009. Ter zitting zijn verschenen: mevrouw M. Huiskes, werkzaam bij eiseres, vergezeld door mr. Smink en gedaagde vergezeld door mr. Verrillo. Partijen hebben pleitnotities gehanteerd. De standpunten zijn toegelicht. Het vonnis is bepaald op vandaag.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
1. In deze zaak staat het navolgende vast.
- Gedaagde huurt sinds 25 oktober 1999 van Stichting Woonbelangen Losser (SWL), en inmiddels van eiseres waarmee SWL sinds november 2007 is gefuseerd, de woning aan de [adres] te Losser;
- na huuropzegging door de medehuurder is gedaagde vanaf 11 augustus 2003 de enige huurder van het pand ….te …...
2. Eiseres vordert om gedaagde bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om binnen 7 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis de woning aan de …..te ….. met al de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten. Verder vordert eiseres om gedaagde te verbieden om na vertrek uit de woning daarin terug te keren op straffe van een dwangsom van € 100,00 per overtreding met een maximum van € 5.000,00. Daarnaast vordert eiseres om haar te machtigen het vonnis zonodig uit te voeren met behulp van de politie. Tot slot vordert eiseres om gedaagde te veroordelen in de kosten van de onderhavige procedure.
2.1 Eiseres stelt daartoe het volgende. Gedaagde verwaarloost de woning en de tuin zodanig dat hij daardoor handelt in strijd met de wet en dan met name artikel 7:213 BW en met het van toepassing zijnde huurreglement. De handelwijze van gedaagde bestaat uit het zondanig verwaarlozen van de woning dat het daarin een chaos is van lege bierblikjes, etensresten, kranten en uitwerpselen van ongedierte. De voor- en achtertuin van de woning zijn er eveneens zeer slecht aan toe. Er ligt een enorme hoeveelheid afval zoals oud meubilair, hout, kapotte tuinstoelen, oude tuinstoelen, etc. Hierdoor wordt ongedierte zoals katten, muizen en ratten aangetrokken en dat veroorzaakt eveneens (stank)overlast voor omwonenden en voor gedaagde. Deze stellingen heeft eiseres door middel van foto’s en door middel van verklaringen van omwonenden onderbouwd. Eiseres wordt door haar andere huurders aangesproken op de door hen genoemde wantoestanden.
2.2. In de woning is sprake van het gevaar van koolmonoxidevergiftiging. Gedaagde weigert echter mee te werken aan het vervangen van de heteluchtverwarming door een CV-installatie. Omdat de huurder gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden in het gehuurde moet toestaan, heeft gedaagde ook op dit punt fout gehandeld.
2.3 Eiseres heeft herhaaldelijk getracht met gedaagde over de zaak te spreken. Gedaagde heeft de afspraken meestal afgezegd of hij kwam eenvoudigweg niet opdagen. Na diverse pogingen is het eiseres gelukt om op 11 november 2008 een gesprek met gedaagde te hebben in aanwezigheid van de wijkagent. Met gedaagde is vervolgens afgesproken dat de voor- en achtertuin zou worden opgeschoond, de woning zou worden opgeruimd en schoongemaakt, hij eiseres de gelegenheid zou geven de CV-installatie te vervangen en eiseres de gelegenheid zou geven de noodzakelijke reparaties te verrichten. Om deze afspraken in een stappenplan te concretiseren zou eiseres samen met de GGD bij gedaagde op huisbezoek komen. Het huisbezoek heeft echter niet plaatsgevonden omdat gedaagde de afspraak heeft afgezegd. De aankondiging van juridische stappen heeft gedaagde evenmin tot medewerking bewogen.
Gelet op het voorgaande vordert eiseres ter bescherming van haar eigen belangen en die van de rondom gedaagde wonende huurders ontruiming van gedaagde uit de woning.
3. Gedaagde heeft verweer gevoerd en gevorderd om eiseres niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek dan wel de vorderingen van eiseres af te wijzen met veroordeling van eiseres in de kosten van de onderhavige procedure.
3.1 De stellingen van eiseres zijn volgens gedaagde niet juist. Met de voor- en achtertuin is niets aan de hand. De voortuin is weliswaar enigszins begroeid met gras, maar dit kan niet als verwaarlozing worden aangemerkt. Hetzelfde geldt voor de achtertuin. De achtertuin is bovendien omheind, zodat niet valt in te zien hoe omwonenden daarvan hinder zouden kunnen ondervinden. Het is juist dat op enig moment in de achtertuin van gedaagde rotzooi aanwezig is geweest. Jegens gedaagde hebben echter pesterijen plaatsgevonden. Die pesterijen bestonden er onder andere in, dat de rotzooi door derden tijdens zijn afwezigheid bij gedaagde over de schutting werd gegooid. Gedaagde kon moeilijk met deze pesterijen overweg en was op dat moment niet in staat de rotzooi op te ruimen. De aangetroffen rotzooi was echter niet te wijten aan de handelwijze van gedaagde. Gedaagde wordt thans ondersteund door de Joseph Wresinsky Cultuur Stichting en door het Leger des Heils. Met hulp van deze instanties en door zijn eigen inspanningen heeft gedaagde twee weken voor de betekening van de dagvaarding de door derden gedumpte rotzooi uit de tuin verwijderd. Het is volstrekt onjuist dat het een chaos is in de woning van gedaagde en er is nooit sprake van geweest dat er allerlei etensresten en uitwerpselen van ongedierte in de woning lagen. Dat blijkt ook niet uit de door eiseres in het geding gebrachte foto’s. Die foto’s zien alleen op de keuken en er blijkt niets anders uit, dan dat sprake is van een aantal (lege) bierblikken op en rondom een tafeltje en wat papieren los op de grond. Dit toont echter niet aan dat gedaagde zijn (gehele) woning verwaarloost. Bovendien is de rommel ruim voor betekening van de dagvaarding opgeruimd. Gedaagde heeft nog nooit een rat bij hem in de tuin gezien, laat staan dat er een bij hem binnen zou zijn geweest. De opmerking dat de buren dat regelmatig zouden hebben gezien is volstrekt ongeloofwaardig. In de eerste plaats omdat gedaagde zelf in het huis woont en altijd gewoond heeft en het dan met name voor hem een probleem zou moeten zijn. In de tweede plaats vraagt gedaagde zich af hoe de buren dit met regelmaat hebben kunnen constateren.
3.2 Gedaagde wilde wel degelijk meewerken aan het plaatsen van de CV-installatie. De plaatsing is er echter niet van gekomen omdat wel eens een afspraak werd afgezegd. Het is voorstelbaar dat het de huurder niet goed uitkwam, maar het kan geen reden zijn om van de huurder af te willen Bovendien heeft aan de zijde van gedaagde nooit een verplichting bestaan om toe te staan dat de CV-installatie zou worden geplaatst. Dat is destijds ook uitdrukkelijk door verhuurder in een brief aangegeven. Overigens kan wat gedaagde betreft de CV-installatie nu alsnog worden geplaatst.
3.3 Niet gezegd kan worden dat gedaagde zich niet als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW en in de zin van artikel 9, lid 3 van het huurreglement heeft gedragen. Gedaagde zorgt goed voor de woning en gedraagt zich als een goed huurder jegens de omgeving. Het kan hem niet aangerekend worden dat derden op enig moment rotzooi in zijn tuin zijn gaan gooien. Bovendien heeft eiseres geen enkel spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening. Gedaagde heeft immers inmiddels aan het leeuwendeel van de eisen van eiseres voldaan en dit wist, althans behoorde, eiseres ook te weten op het moment dat zij tot betekening van de dagvaarding is overgegaan.
4. De vordering van eiseres ziet op het ongedaan maken van de door gedaagde veroorzaakte overlast. Gelet op het aantal overgelegde klaagbrieven ondervinden omwonenden hiervan overlast. Het is aan eiseres om haar huurders het woongenot te verschaffen. Het huurgenot wordt echter door de overlast teniet gedaan en deze onwenselijke situatie dient zo snel als mogelijk is te eindigen. Hiermee is naar het oordeel van de voorzieningenrechter de spoedeisendheid voldoende gegeven en kan worden toegekomen aan een inhoudelijke beoordeling van het geschil.
4.1 Gedaagde handelt naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter in strijd met artikel 7:213 BW en het van toepassing zijnde huurreglement. Daartoe wordt overwogen dat gedaagde weliswaar stelt dat met zijn voor- en achtertuin niets aan de hand is, maar uit de door eiseres in het geding gebrachte foto’s en verklaringen blijkt het tegengestelde. Ook het aantal van de in dat kader afgelegde verklaringen en het feit dat de wijkagent een soortgelijke verklaring heeft afgelegd, wijst er op dat de handelwijze van gedaagde ervoor heeft gezorgd dat sprake is van een behoorlijk hoeveelheid afval in en rond de woning en dat dit mogelijk ongedierte zoals katten, ratten en muizen aantrekt. Gedaagde heeft weliswaar gesteld dat de rotzooi inmiddels is opgeruimd, maar hij heeft verzuimd deze stelling met foto’s dan wel getuigenverklaringen te onderbouwen. Ook al zou het afval inmiddels (grotendeels) zijn opgeruimd, dan neemt dit niet weg dat de overtredingen van de wettelijke verplichtingen en het huurreglement reeds en langdurig hebben plaatsgevonden. De stelling dat de rotzooi door derden zou zijn veroorzaakt is pas ter terechtzitting ter sprake gebracht en uit niets is gebleken is dat gedaagde daarover in een eerder stadium bij eiseres aan de bel heeft getrokken. Het is dan ook aannemelijk dat de overlast door gedaagde zelf is veroorzaakt. Bovendien speelt de kwestie met betrekking tot de in en buiten de woning aangetroffen rotzooi in ieder geval al geruime tijd en eiseres heeft evenmin stilgezeten. Zij heeft immers diverse pogingen ondernomen om gedaagde ertoe te bewegen het in en rond zijn woning aangetroffen afval te verwijderen. Ondanks die inspanningen heeft gedaagde echter pas twee weken voor betekening van de dagvaarding daadwerkelijk stappen ondernomen om de rotzooi op te ruimen. Gedaagde heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter jegens eiseres wanprestatie geleverd. Het veroorzaken van overlast levert een zodanig ernstige tekortkoming op in de nakoming van zijn verplichtingen om zich als een goed huurder te gedragen dat dit grond oplevert om het gehuurde te ontruimen.
4.2 Gedaagde stelt weliswaar dat hij wel degelijk mee wil werken aan het plaatsen van een CV-installatie in verband met het mogelijke gevaar van koolmonoxidevergiftiging. Gebleken is dat dit gevaar reeds in december 2007 is geconstateerd. Dat gedaagde er pas in het kader van de onderhavige procedure blijk van heeft gegeven mee te willen werken aan het plaatsen van een CV-installatie komt geheel voor zijn rekening. Op grond van artikel 12 lid 2 van het huurreglement had hij de vervanging immers al in een eerder stadium moeten gedogen. Deze overtreding van het huurreglement heeft eveneens reeds plaatsgevonden en daardoor is gedaagde ook hier toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst en ook dit levert grond op om het gehuurde te ontruimen.
De vordering van eiseres zal dan ook worden toegewezen. Hetgeen partijen overigens naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. Veroordeelt gedaagde om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis met al het zijne en al de zijnen het pand aan de …..te …… te verlaten en te ontruimen.
II. Verbiedt gedaagde om na vertrek uit de woning daarin terug te keren op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per overtreding met een maximum van
€ 5.000,00.
III. Machtigt eiseres om bij gebreke van voldoening aan het hiervoor onder I. genoemde de ontruiming zelf te (doen) bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie.
IV. Veroordeelt gedaagde in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van eiseres begroot op € 334,25 aan verschotten en € 527,00 aan salaris van de advocaat.
V. Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Verhoeven, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 juni 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.