Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 101404 / KG ZA 09-102
datum vonnis: 8 mei 2009 (z)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
de coöperatieve vereniging
[Eiseres],
gevestigd te Oldenzaal,
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
verder te noemen de [Eiseres],
advocaat: mr. R. Kroon,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[Gedaagde],
gevestigd te Ootmarsum,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
verder te noemen [Gedaagde],
advocaat: mr. H.G.M. van Zutphen.
Het procesverloop
[Eiseres] heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding. [Gedaagde] heeft een reconventionele vordering ingesteld. De zaak is behandeld ter terechtzitting van 20 april 2009. Ter zitting zijn verschenen: mevrouw E. Steenbeeke en de heren [dhr A] en [dhr. B]namens [Eiseres], vergezeld door mevrouw mr. S. Brenninkmeijer, en de heren [dhr. C]en [dhr. D] namens [Gedaagde], vergezeld door mr. H. van Zutphen. De standpunten zijn toegelicht. Het vonnis is bepaald op vandaag.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
1. In deze zaak staat het navolgende vast.
• Op 8 september 2005 heeft [Eiseres] voor een geldlening van € 1.450.000,= een hypothecaire inschrijving verkregen op het pand aan de Mors 127 te Ootmarsum.
• De hypotheekakte bevat een beding als bedoeld in artikel 3:264 BW op grond waarvan het de hypotheekgever, Eliot B.V., niet is toegestaan de onroerende zaak te verhuren en te verpachten, zonder schriftelijke toestemming van de Rabobank.
• Op 9 december 2006 heeft Eliot B.V. het pand verhuurd aan [Gedaagde]. In de huurovereenkomst is bepaald dat [Gedaagde] het pand vanaf 9 december 2006 huurt voor de duur van vijf jaren tegen een huurprijs van € 60.000,= per jaar.
• Eliot B.V. is op 14 februari 2007 door deze rechtbank in staat van faillissement verklaard.
• Eliot B.V. kwam vóór 14 februari 2007 haar financiële verplichtingen jegens [Eiseres] niet meer na.
• Om die reden ziet [Eiseres] zich genoodzaakt om op 2 juni 2009 over te gaan tot veiling van meergenoemd pand.
• [Eiseres] vordert thans, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
[Eiseres] toestemming te verlenen genoemd huurbeding tegenover [Gedaagde] in te roepen, met veroordeling van [Gedaagde] de onroerende zaak:
( i )ged werkplaats erf, staande en gelegen aan de Mors (ongenummerd), kadastraal bekend gemeente Ootmarsum, sectie C nummer 1849, groot 16 are,
( ii )ged werkplaats erf, staande en gelegen te Ootmarsum aan de Mors 127, kadastraal bekend gemeente Ootmarsum, scetie C nummer 1850, groot 26 are en 80 centiare en
( iii )terrein (nieuwbouw bedrijvigheid), gelegen te Ootmarsum aan de Mors (ongenummerd), kadastraal bekend gemeente Ootmarsum, scetie C nummer 1980, groot 15 are,
met al de haren en al hetgeen namens haar aanwezig is binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan haar te ontruimen, ontruimd te houden en met afgifte van de sleutels, aan [Eiseres] ter vrije beschikking te stellen, zonodig alles met behulp van de sterke arm,
alsmede [Gedaagde] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 100.000,=, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen dwangsom, voor elke dag of deel daarvan dat [Gedaagde] niet voldoet aan de gevorderde ontruiming, zulks met veroordeling van [Gedaagde] in de kosten van dit geding.
• [Gedaagde] heeft een reconventionele vordering ingesteld, inhoudende [Eiseres], uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om de ontruiming van het bedrijfspand aan de Mors 127 te Ootmarsum op te schorten en opgeschort te houden, tot het moment dat in deze definitief en in hoogste instantie is beslist en deze beslissing onherroepelijk is geworden, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,= per dag of per geval dat de veroordeling wordt overtreden, met veroordeling van [Eiseres] in de kosten van dit geding, zowel in conventie als in reconventie.
2. Het standpunt van [Eiseres]:
Op 8 september 2005 heeft [Eiseres] voor een geldlening van € 1.450.000,= een hypothecaire inschrijving verkregen op het pand aan de Mors 127 te Ootmarsum.
De hypotheekakte bevat een beding als bedoeld in artikel 3:264 BW op grond waarvan het de hypotheekgever, Eliot B.V., niet is toegestaan de onroerende zaak te verhuren en te verpachten, zonder schriftelijke toestemming van [Eiseres]. Ten tijde van het verlijden van de hypotheekakte was het pand volgens [Eiseres] niet verhuurd. [Eiseres] heeft daar ook geen toestemming voor gegeven.
Op 9 december 2006 heeft Eliot B.V. het pand zonder toestemming van [Eiseres] verhuurd aan [Gedaagde].
In verband met de ontstane situatie, [Eiseres] stond plotseling voor een voldongen feit dat het pand zonder haar toestemming was verhuurd, heeft er tussen partijen op 19 december 2006 een bespreking plaatsgevonden. Tijdens dit gesprek werd duidelijk dat [Gedaagde] reeds op dat moment in het pand haar activiteiten ontplooide.
Nu Eliot B.V. reeds voor haar faillietverklaring op 14 februari 2007 haar financiële verplichtingen jegens [Eiseres] niet meer nakwam, terwijl ook de huurpenningen niet door haar werden ontvangen (deze werden geïncasseerd door de curator in het faillissement van Eliot B.V.), ziet [Eiseres] thans geen andere mogelijkheid meer dan het pand te veilen, welke veiling op 2 juni 2009 zal worden gehouden. [Eiseres] doet beroep op het huurbeding als vermeld in de hypotheekakte van 8 september 2005. Zij heeft gelet op de aanstaande veiling van het pand spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming. Zeer aannemelijk is het immers dat het pand leeg en ontruimd meer zal opbrengen dan een pand in verhuurde staat. [Eiseres] verzoekt derhalve het gevorderde toe te wijzen. Voor het gevorderde in reconventie is naar de mening van [Eiseres] geen plaats. [Eiseres] verzoekt de reconventionele vordering dan ook af te wijzen. Toewijzing van die vordering zou er op neerkomen dat er ten opzichte van [Gedaagde] geen uitvoerbaarheid bij voorraad meer zou zijn.
3. Het standpunt van [Gedaagde]:
[Gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat er geen reden is om het pand aan de Mors 127 te Ootmarsum te ontruimen, nu [Eiseres] akkoord is gegaan met het feit dat [Gedaagde] het pand gebruikte en in feite de huurovereenkomst heeft geaccordeerd. [Gedaagde] stelt dat het huurbeding niet aan haar kan worden tegengeworpen omdat:
- er sprake is van een geldige huurovereenkomst en [Gedaagde] aan haar verplichtingen ter zake heeft voldaan;
- de huurpenningen door [Eiseres] en/of de boedel zijn ontvangen en er nimmer is geprotesteerd;
- de ontruiming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid ([Gedaagde] heeft de onderneming gekocht, onder de voorwaarde dat zij het pand mocht huren);
- uit een brief van 18 januari 2007 de instemming van [Eiseres] met de verhuur aan [Gedaagde] blijkt;
- [Eiseres] de huurovereenkomst heeft ontvangen en behouden;
- de huurpenningen zijn voldaan;
- [Eiseres] [Gedaagde] tweeënhalf jaar gebruik heeft laten maken van het pand.
[Gedaagde] verzoekt de vordering in conventie dan ook af te wijzen.
[Gedaagde] blijft bij haar vordering in reconventie en verzoekt deze toe te wijzen
4. De voorzieningenrechter zal het door [Eiseres] gevorderde toewijzen. Daartoe overweegt hij als volgt. Het door [Eiseres] ingeroepen huurbeding krachtens de hypotheekakte van 8 september 2005 is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet voor tweeërlei uitleg vatbaar en staat daarmee vast. [Eiseres] heeft aan Eliot B.V./[Gedaagde] nimmer toestemming gegeven om het pand aan de Mors 127 te verhuren/huren. Hoewel er tussen partijen meermalen is gesproken en gecorrespondeerd, is niet gebleken dat [Eiseres] (schriftelijk) afstand van het huurbeding heeft gedaan. Nu op 2 juni 2009 een veiling van het pand aan de Mors 127 te Ootmarsum zal worden gehouden, is het spoedeisend belang van [Eiseres] bij het gevorderde voldoende aannemelijk geworden.
In het licht van het hiervoren overwogene is er naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter geen aanleiding voor toewijzing van het in reconventie gevorderde. De reconventionele vordering zal dan ook worden afgewezen.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [Gedaagde] in de kosten van deze procedure worden veroordeeld
De beslissing
De voorzieningenrechter:
In conventie:
I. Verleent [Eiseres] toestemming meergenoemd huurbeding tegenover [Gedaagde] in te roepen en veroordeelt [Gedaagde] om de onroerende zaak:
( i )ged werkplaats erf, staande en gelegen aan de Mors (ongenummerd), kadastraal bekend gemeente Ootmarsum, sectie C nummer 1849, groot 16 are,
( ii )ged werkplaats erf, staande en gelegen te Ootmarsum aan de Mors 127, kadastraal bekend gemeente Ootmarsum, scetie C nummer 1850, groot 26 are en 80 centiare en
( iii )terrein (nieuwbouw bedrijvigheid), gelegen te Ootmarsum aan de Mors (ongenummerd), kadastraal bekend gemeente Ootmarsum, scetie C nummer 1980, groot 15 are,
met al de haren en al hetgeen namens haar aanwezig is binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan haar te ontruimen, ontruimd te houden en net afgifte van de sleutels, aan [Eiseres] ter vrije beschikking te stellen, zonodig alles met behulp van de sterke arm;
II. Veroordeelt [Gedaagde] tot betaling van een dwangsom van € 100.000,= voor elke dag of deel daarvan dat [Gedaagde] niet voldoet aan het onder I bepaalde;
III. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
In reconventie:
IV. Wijst gevorderde af.
In conventie en in reconventie:
V. Veroordeelt [Gedaagde] in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [Eiseres] begroot op € 347,98 aan verschotten en € 816,= aan salaris van de advocaat.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Van der Veer, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 mei 2009, in tegenwoordigheid van Zomer, griffier.