Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 103416 kg za 200 van 2009
datum vonnis: 10 juli 2009 (z)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
Freek Gerrit Jan X,
wonende te Boekelo (gemeente Enschede),
eiser,
verder te noemen X,
advocaat: mr. D.F. Briedé,
tegen
William Leonard Maria Y,
wonende te De Lutte (gemeente Losser),
gedaagde,
verder te noemen Y,
advocaat: mr. R.W.A. Kroon.
Het procesverloop
X heeft gesteld en gevorderd als vermeld in de dagvaarding met zes producties. Bij faxbericht van 2 juli 2009 heeft Y acht producties in het geding gebracht. De zaak is behandeld ter terechtzitting van 3 juli 2009. Ter zitting zijn verschenen: X vergezeld door mr. Briedé en Y vergezeld door mr. Kroon. De standpunten zijn toegelicht. Het vonnis is bepaald op vandaag.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
De feiten
1. In deze zaak staat het navolgende vast:
a. tussen X en Y is een huurovereenkomst tot stand gekomen, op basis waarvan Y van X huurt de woning aan de Stendermolen 3 op villapark “De Luttermolen” te De Lutte. In de huurovereenkomst staat onder meer:
“ … 1.3
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.
1.4
Huurder verklaart er mee bekend te zijn dat de woning in het gemeentelijk bestem-mingsplan is bestemd voor recreatieve doeleinden en aldus formeel niet als hoofdver-blijfplaats mag worden bewoond, maar de gemeente Losser gebruik van woningen op villapark “De Luttermolen” als hoofdverblijf … feitelijk gedoogd. …
3.1
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de tijd van 1 jaar, ingaande op
1 januari 2008 en dus eindigende op 31 december 2008.
Gedurende deze periode kunnen partijen deze huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen.
3.2
Bij het verstrijken van de in artikel 3.1. hiervóór bedoelde tijd – zónder dat rechtsgeldig is opgezegd óf de huurverhouding door partijen met wederzijds goedvinden middels ondertekening van een aparte beëindigingsovereenkomst is beëindigd óf partijen schriftelijk verlenging voor een nader bepaalde tijd zijn overeengekomen – duurt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voort.
3.3
Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging moet plaatsvinden bij aangetekende brief of deurwaardersexploot, met inachtneming van een opzegtermijn en tegen een dag waarop een nieuwe betaaltermijn zou aanvangen. … Verhuurder dient bij opzegging een termijn in acht te nemen van drie maanden, …
4.5
De huurprijs is bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft … ”;
b. bij brief van 26 september 2008 heeft X aan Y bericht dat de huurover-eenkomst niet zal worden verlengd en dat hij die overeenkomst per 1 oktober 2008 wil beëindigen;
c. Y is na 31 december 2008 in de woning aan de Stendermolen 3 te De Lutte blijven wonen en heeft de huur over januari 2009 en februari 2009 (nagenoeg tijdig) betaald;
d. na 31 december 2008 hebben partijen gesproken over verlenging van de huurovereen-komst. Een voorstel van X ter zake, gedaan bij brief van 25 maart 2009, is door Y afgewezen;
e. bij brief van 9 juni 2009 heeft de raadsman van X Y erop gewezen dat de huurovereenkomst per 31 december 2008 is geëindigd en dat de huur over maart, april, mei en juni 2009 ad € 4.060,- niet is betaald. Y is vervolgens gesommeerd om de woning te ontruimen;
f. Y, die de woning niet heeft ontruimd, heeft de huur over de maanden maart, april, mei en juni van 2009 betaald op 2 juli 2009.
De vordering van X
2. X heeft gevorderd dat de rechtbank Y zal veroordelen:
- tot ontruiming van de woning aan de Stendermolen 3 te De Lutte met al de zijnen en het zijne en met achterlating van de gehuurde roerende zaken, met machtiging op X de ontruiming zonodig met hulp van de sterke arm van politie en justitie te bewerkstel-ligen, alsmede tot betaling van € 2.000,- als hij niet vrijwillig en volledig voldoet aan die veroordeling;
- tot betaling van € 4.060,-, alsmede tot betaling van € 1.015,- voor elke maand vanaf nu tot de feitelijke ontruiming;
- tot betaling van € 800,- ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;
- in de proceskosten.
X heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst geëindigd is op 31 december 2008 en dat Y de woning dus thans zonder recht of titel bewoont. Voor het geval de huurovereenkomst niet al geëindigd zou zijn, geldt dat Y de huur over maart, april, mei en juni 2009 ad € 4.060,- niet (tijdig) heeft betaald en dus toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Die tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. X maakt tevens aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke kosten die hij heeft gemaakt door het inschakelen van mr. D.J.B. Jongbloed en mr. Briedé.
Het verweer van Y
3. Y heeft gesteld dat de aanzegging in de dagvaarding niet aan de regels voldoet. Voorts is betoogd dat een spoedeisend belang niet is gesteld en evenmin is gebleken en dat is verzuimd de echtgenote van Y, die van rechtswege medehuurster is, te dagvaarden. Inhoudelijk is aangevoerd dat in casu het wettelijke huurbeschermingsregime van toepassing is, nu het gaat om huur van woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard niet slechts van korte duur is. De opzegging van de huurovereenkomst bij brief van 26 september 2008 is nietig, omdat daarbij niet aan de wettelijke vereisten is voldaan: er is geen grond genoemd voor de opzegging en de huurder is geen termijn gegund voor een reactie. De huur is dus nimmer geëindigd. Het is juist dat de huur over de maanden maart, april, mei en juni 2009 pas op 2 juli 2009 is betaald, maar dat rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en dus de ontruiming van de woning niet. Er was namelijk sprake van bijzondere omstandig-heden. Beide partijen hebben na 1 januari 2009 gedwaald omtrent het recht, omdat zij zich beiden niet realiseerden dat de huurovereenkomst na 31 december 2008 gewoon doorliep. X incasseerde wel de huur over de maanden januari en februari 2009, maar drong daarna niet aan op betaling van de huur over de latere maanden. Ook Y verkeerde op enig moment in de waan dat hij geen huur meer verschuldigd was. De achterstallige huur is inmiddels betaald. De buitengerechtelijke kosten zijn nodeloos gemaakt en komen dus niet voor vergoeding in aanmerking. De vordering ter zake het voorschot op schadevergoeding ad € 2.000,- moet eveneens worden afgewezen, nu niet aannemelijk is dat dergelijke kosten in de gestelde omvang zullen worden gemaakt.
De overwegingen van de voorzieningenrechter
4.1 Het dagvaardingsexploit bevat niet de in artikel 112 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv.) bedoelde aanzegging. Dit leidt echter niet tot nietigheid van de dag-vaarding, nu Y in het geding is verschenen en gesteld noch gebleken is dat hij door het gebrek onredelijk in zijn belangen is geschaad (zie artikel 122 van het Rv.).
4.2 Weliswaar is in de dagvaarding voorts niet vermeld dat X een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering, maar het bestaan van dit belang is ter zitting in voldoende mate gebleken.
4.3 De oorspronkelijke huurovereenkomst van partijen kende een duur van één jaar, met de mogelijkheid van verlenging. Expliciet is voorts opgenomen dat de gehuurde woning mag worden gebruikt als hoofdverblijfplaats en dus permanent bewoond mag worden. Het was, zo was X kenbaar, ook de bedoeling van Y de woning als hoofdverblijfplaats en permanent te gebruiken.
Gelet hierop is de voorzieningenrechter van oordeel dat er geen sprake is van een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. De huurbeschermingsbepalingen van artikel 7:232 en volgende van het BW zijn derhalve (naast de daaraan voorafgaande algemene bepalingen) van toepassing.
4.4 In de huurovereenkomst van partijen was bepaald dat deze op 31 december 2008 zou eindigen. X heeft Y bij brief van 26 september 2008 de huur opgezegd tegen 1 oktober 2008. Nog afgezien van het feit dat de huurovereenkomst alleen al op grond van artikel 3.1 ervan niet tussentijds kon worden opgezegd, geldt dat aan die opzegging ook voor het overige (ook niet in de vorm van conversie) enige betekenis kan worden toegekend.
Blijkens de huurovereenkomst dient beëindiging (lees: opzegging) te geschieden door middel van een aangetekend schrijven of deurwaardersexploit. Deze eisen komen overeen met de in de wet (artikel 7:271, derde lid van het BW) gestelde eisen. De brief van 26 september 2008 is niet aangetekend verzonden en voldoet dus niet aan de vereisten. Gesteld noch gebleken is dat een deurwaardersexploit is uitgebracht. Aan de vereisten die in artikel 7:271, vierde lid van het BW worden genoemd (vermelding van gronden, het vragen om een reactie van de huurder) is evenmin voldaan.
Bovendien is de huur na 31 december 2008 gewoon voortgezet, in die zin dat Y in de woning is blijven wonen en (in elk geval in januari en februari 2009) de huur heeft betaald, welke huurbetaling door X is geaccepteerd. Gezien de huurovereenkomst en hetgeen in artikel 7:230 van het BW is bepaald, is de huurovereenkomst daarmee voor onbepaalde tijd verlengd. Er bestaat dus nog steeds een huurovereenkomst tussen partijen. Y be-woont de woning aan de Stendermolen 3 te De Lutte dus niet zonder recht of titel.
4.5 Gezien artikel 7:231, eerste lid van het BW kan ontbinding van een huurovereenkomst op de grond dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen alleen geschieden door de rechter, behoudens twee hier niet aan de orde zijnde uitzonderingen. Alvorens op de voet van artikel 7:231 van het BW een ontbinding uit te spreken, kan aan de huurder een termijn van ten hoogste een maand worden toegestaan om alsnog te voldoen aan zijn verplichtingen.
Het staat vast dat Y tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen, nu hij de huur over de maanden maart, april, mei en juni 2009 niet tijdig heeft betaald. Gelet op het feit dat Y de huur over die maanden echter alsnog heeft voldaan, mag, mede gezien de mogelijkheid van verlening van een terme de graçe, aangenomen worden dat de rechter de ontbinding van de huurovereenkomst, zo die door X gevorderd zou worden, niet zal toewijzen. Dat Y de huur over juli 2009 ten tijde van de zitting nog niet had voldaan, rechtvaardigt de op een eventuele ontbinding vooruitlopende ontruiming evenmin.
Nu niet aannemelijk is dat de huurovereenkomst van partijen zal worden ontbonden, bestaat er geen grond voor toewijzing van de vordering tot ontruiming.
4.6 Gezien hetgeen in rechtsoverweging 4.5 is overwogen, kan het verweer van Y betreffende het medehuurderschap van zijn echtgenote verder onbesproken worden gelaten.
4.7 De vordering van X zal worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij dient hij in beginsel de proceskosten te dragen. Omdat Y de huur over de maanden maart, april, mei en juni 2009 echter pas op 2 juli 2009 heeft betaald, nadat hij in kort geding gedagvaard was en slechts één dag voor de zitting, acht de voorzieningenrechter termen aan-wezig om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. wijst de vordering af;
II. compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Haarhuis, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 juli 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.