Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 103885 / KG ZA 09-222
datum vonnis: 4 augustus 2009 (z)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
1. mr. N. Hijmans q.q.,
in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement
van [Gedaagde],
wonende te Almelo,
2. [Eiser 2],
gevestigd te Hijken, gemeente Midden-Drenthe, en
3. [Eiser 3],
wonende te Hijken, gemeente Midden-Drenthe,
eisers,
advocaat: mr. M. Douwenga,
tegen
[Gedaagde],
wonende te Daarlerveen,
gedaagde,
gemachtigde: H.A. Albersen.
Het procesverloop
Eisers hebben gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 21 juli 2009. Ter zitting zijn verschenen:
mr. N. Hijmans, vergezeld door de advocaat mr. Douwenga, en gedaagde, vergezeld door zijn gemachtigde H.A. Albersen. De standpunten zijn toegelicht.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
1. In deze zaak staat het navolgende vast.
- gedaagde is bij vonnis van de rechtbank Almelo op 20 augustus 2008 in staat van faillissement verklaard.
- eiser sub 1 is in dat faillissement tot curator aangesteld.
- op grond van artikel 20 Faillissementswet Pro valt de woning van gedaagde aan de Brugstraat 31 te Daarlerveen in de failliete boedel.
- eiser sub 1 heeft die woning in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van gedaagde met toestemming van de rechter-commissaris in dat faillissement en de hypotheekhoudster ELQ Hypotheken N.V. op 8 juni 2009 onderhands verkocht aan eisers sub 2 en 3 voor een bedrag € 150.000,= kosten koper.
- bij notariële akte van 17 juni 2009 is de woning juridisch geleverd aan eisers sub 2 en 3.
- tot op heden heeft gedaagde ondanks sommatie daartoe nagelaten bedoelde woning te ontruimen en te verlaten.
2. Het standpunt van eisers, voor zover in het kader van deze procedure van belang.
Eisers vorderen in dit geding, uitvoerbaar bij voorraad,
- gedaagde te veroordelen de woning, gelegen aan de Brugstraat 31 te Daarlerveen, bestaande uit een vrijstaande woning met vrijstaande schuur, tuin, ondergrond en verdere aanhorigheden, kadastraal bekend gemeente Hellendoorn, sectie O, nummer 1010, groot 0 hectare, 20 are en 10 centiare te ontruimen met al het zijne, en wel binnen 24 uur na betekening van het in dezen te wijzen vonnis;
- eisers te machtigen, bij nalatigheid of weigerachtigheid van gedaagde tot tijdige en algehele voldoening aan het bovenstaande, de woning op kosten van gedaagde te doen ontruimen door inschakeling van deurwaarder en sterke arm;
- gedaagde te veroordelen in de kosten van het geding, alsmede in de nakosten volgens het geliquideerde tarief.
Nadat het faillissement van gedaagde op 20 augustus 2008 was uitgesproken, was het de taak van eiser sub 1 in zijn hoedanigheid van curator in dat faillissement de woning van gedaagde zo spoedig mogelijk en voor een zo hoog mogelijk bedrag te verkopen.
Op 10 februari 2009 is de woning door een door eiser sub 1 ingeschakelde taxateur getaxeerd voor € 200.000,= (onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur), respectievelijk € 150.000,= (executiewaarde, vrij van huur). Eisers sub 2 en 3 deden een bod van € 150.000,= op de woning welk bod door de curator werd geaccepteerd. De rechter-commissaris heeft de curator vervolgens gemachtigd tot verkoop van de woning op basis van dit bod over te gaan.
Ook de hypotheekhoudster is akkoord gegaan en zij heeft haar vordering bovendien verminderd met de executiewaarde plus 10%, zodat de overige concurrente schuldeisers van gedaagde bij een eventuele uitdeling in het faillissement niet worden benadeeld.
De door gedaagde overgelegde taxatierapporten van eerdere datum laten een hogere waarde van de woning zien. Die taxatierapporten zijn evenwel niet meer actueel. Ten eerste is er volgens de door eiser sub 1 ingeschakelde taxateur sprake van groot achterstallig onderhoud en onafgemaakte werkzaamheden, waarbij de indruk werd gewekt, dat die werkzaamheden er al geruime tijd zo bij lagen. Ten tweede is de huizenmarkt met name het afgelopen jaar in elkaar gezakt.
De woning van gedaagde is door eiser sub 1 op 8 juni 2009 aan eisers sub 2 en 3 verkocht en op 17 juni 2009 bij notariële akte geleverd.
Gedaagde is door eiser sub 1 op de hoogte gehouden van de verkoop van de woning. Gedaagde wist dus dat hij de woning moest ontruimen en verlaten. Gedaagde heeft toegezegd dat te zullen doen, maar is hiermee toch in gebreke gebleven. Gedaagde is geen eigenaar of huurder van de woning en er is door eisers sub 2 en 3 geen toestemming aan gedaagde gegeven de woning te mogen gebruiken. Gedaagde heeft de woning van eisers sub 2 en 3 thans zonder recht of titel in gebruik en handelt jegens eisers sub 2 en 3 onrechtmatig. Eisers sub 2 en 3 willen de woning thans zelf in gebruik nemen. Spoedeisend belang is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt. Eisers persisteren bij het verzochte.
3. Het standpunt van gedaagde, voor zover in het kader van deze procedure van belang.
Gedaagde woont al sedert 22 juni 1968 in de woning aan de Brugstraat 31 te Daarlerveen. Het is zijn geboortehuis. Het is een woning op goede stand en met een vrij uitzicht op kanaal en landerijen.
De woning is op 28 februari 2006 getaxeerd op € 375.000,=, op 15 oktober 2006 op € 361.000,= en op 29 juli 2008 op € 315.000,=. Op 30 juli 2008 heeft de voorzieningenrechter te Almelo overwogen dat een verkoopprijs van € 193.750,= voor de woning geen marktconforme prijs is.
Op 20 augustus 2008 is gedaagde in staat van faillissement verklaard.
Op 27 mei 2009 hebben eisers sub 2 en 3 een koopovereenkomst ondertekend, waarbij zij de woning van gedaagde hebben gekocht voor € 150.000,=. Gedaagde is vooraf niet door eiser sub 1 op de hoogte gebracht van het voornemen om de woning te verkopen. Het door eisers gestelde groot achterstallig onderhoud en onafgemaakte werkzaamheden betreffen vooral een reeds in 2004 begonnen renovatie van de woning, die door een gebrek aan liquiditeiten niet meer kon worden afgemaakt.
Op 3 juli 2009 meldt de curator schriftelijk aan gedaagde dat bij gebreke van vrijwillige ontruiming, zulks in kort geding zal worden gevorderd.
Gedaagde is van mening dat eiser sub 1 de woning voor een veel te laag bedrag heeft verkocht, zulks om onbegrijpelijke redenen. Niet gebleken is dat eiser sub 1 de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding aan de meest biedende heeft verkocht.
Gedaagde heeft na de verkoop van de woning nimmer met wie dan ook een afspraak gemaakt of toezegging gedaan dat hij de woning zou verlaten. Wel is hem door eiser sub 3 een bedrag van € 2.000,= geboden als hij de woning vrijwillig zou verlaten, welk aanbod gedaagde heeft geweigerd. Gedaagde wil in de woning blijven wonen. Zelfs al zou de curator de woning voor € 500.000,= hebben verkocht, dan nog zou het tot deze procedure zijn gekomen.
Gedaagde is van mening dat er sprake is van misbruik van omstandigheden en dat de rechtshandeling (tot verkoop van de woning) vernietigbaar is. Meer in het bijzonder is er volgens gedaagde sprake van dwaling en bedrog, immers de koopovereenkomst zou bij een juiste voorstelling van zaken niet zijn gesloten. Het is daarom ook de vraag of de rechter-commissaris eiser sub 1 wel zou hebben gemachtigd de woning te verkopen, als deze van alle feiten en omstandigheden met betrekking tot de verkoop op de hoogte zou zijn geweest.
Door de lage verkoopprijs blijft gedaagde met een onnodig hoge restschuld aan de hypotheekhoudster zitten.
Gedaagde verzoekt eisers in hun vordering niet ontvankelijk te verklaren, respectievelijk hun vordering af te wijzen.
4. De voorzieningenrechter zal de vordering van eisers als na te melden toewijzen.
Het verweer van gedaagde wordt daarbij gepasseerd. Daartoe overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
De allereerste vraag die beantwoord moet worden is die of gedaagde rechtens in de positie verkeert om de overeenkomst tussen eiser sub 1 en eisers sub 2 en 3 aan te tasten.
De voorzieningenrechter oordeelt dat dat niet het geval is. In een faillissementssituatie zijn het de hypotheekhouder (recht van parate executie) en de curator (die met toestemming van de hypotheekhouder en met machtiging van de rechter-commissaris onderhands verkoopt) die bevoegd zijn tot de (openbare of onderhandse) verkoop van een onroerende zaak, en niet de gefailleerde, die ten aanzien van het beheer over zijn vermogen en vermogens-bestanddelen beschikkingsonbevoegd is.
Van misbruik van omstandigheden, meer in het bijzonder van dwaling en/of bedrog, kan jegens gefailleerde geen sprake zijn, nu hij bij het sluiten van de overeenkomst en de levering van de woning geen partij was.
Het is niet gebleken dat één van de bij het sluiten van de koopovereenkomst betrokken partijen jegens de ander gedwaald heeft en/of bedrogen is.
Uit de stukken en hetgeen ter terechtzitting naar voren is gebracht, is voldoende gebleken van de weigerachtige houding van gedaagde om de aan eisers sub 2 en 3 verkochte woning vrijwillig te verlaten. Hij heeft die woning thans zonder recht of titel in gebruik en handelt aldus jegens eisers sub 2 en 3 onrechtmatig. Eisers sub 2 en 3 willen thans zelf gebruik van de woning maken. Gedaagde zal de meergenoemde woning dus moeten ontruimen en verlaten.
Eisers hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang bij het gevorderde hebben.
De gevorderde termijn van ontruiming -binnen 24 uur na betekening van het vonnis- acht de voorzieningenrechter te kort. Hij zal die termijn als na te melden op 7 dagen stellen.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal gedaagde als na te melden in de kosten van dit geding worden veroordeeld. Toewijzing van de gevorderde nakosten volgens het geliquideerde tarief is eveneens voor toewijzing vatbaar.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. Veroordeelt gedaagde de woning, gelegen aan de Brugstraat 31 te Daarlerveen, bestaande uit een vrijstaande woning met vrijstaande schuur, tuin, ondergrond en verdere aanhorigheden, kadastraal bekend gemeente Hellendoorn, sectie O, nummer 1010, groot 20 are en 10 centiare, te ontruimen met al het zijne, en wel binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis aan gedaagde.
II. Machtigt eisers, bij nalatigheid of weigerachtigheid van gedaagde tot tijdige en algehele voldoening aan het bovenstaande, de woning op kosten van gedaagde te doen ontruimen door inschakeling van deurwaarder en sterke arm van politie en justitie.
III. Veroordeelt gedaagde in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van gedaagde begroot op € 347,98 aan verschotten en € 527,= aan salaris van de advocaat.
IV. Veroordeelt gedaagde in de nakosten van dit geding ten bedrage van respectievelijk € 131,-- zonder betekening en € 199,-- in geval van betekening, indien en voor zover gedaagde niet binnen een termijn van veertien dagen na aanschrijving respectievelijk betekening aan dit vonnis heeft voldaan.
V. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
VI. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Van Houten, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 augustus 2009, in tegenwoordigheid van Zomer, griffier.