Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 106382 / KG ZA 09-347
datum vonnis: 20 november 2009 (gc)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
de stichting
Woningstichting X,
gevestigd te Enschede,
eiseres,
advocaat: mr. R.J. Leijssen te Enschede,
tegen
1. Y,
verder te noemen X, en
2. Z,
verder te noemen Z,
beiden wonende te Enschede,
gedaagden,
advocaat: mr. M.E. Kikkert te Enschede.
Het procesverloop
Eiseres heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 13 november 2009. Ter zitting zijn verschenen: mevrouw C. P. en mevrouw G. ter B., beiden woonconsulent bij eiseres, vergezeld door mr. Leijssen en mevrouw Z vergezeld door mr. Kikkert. De standpunten zijn toegelicht.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
1. In deze zaak staat het navolgende vast.
- Gedaagden huren sinds 24 december 1998 van eiseres de woning staande en gelegen aan de …… te …... Op de huurovereenkomst is het huurreglement van toepassing.
- Op 16 september 2009 heeft de politie een inval gedaan in genoemde huurwoning en geconstateerd is dat de woning is gebruikt voor het bedrijfsmatig en professioneel kweken van hennep.
2. Bij dagvaarding vordert eiseres, kort gezegd, de ontruiming van gedaagden, de ontruiming te mogen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm en om gedaagden te veroordelen in de kosten van de onderhavige procedure.
3. Eiseres stelt daartoe dat geconstateerd is dat sprake was van een hennepkwekerij op de zolder van de door gedaagden gehuurde woning. Het kweken van hennep is een onherstelbare wanprestatie en rechtvaardigt op grond van artikel 6:265 BW de ontbinding van de huurovereenkomst en om vooruitlopend daarop de ontruiming van de woning te vorderen. De kweek gaat gepaard met een hoge luchtvochtigheidsgraad en veel warmte. Hierdoor ontstaat schade aan de woning. Bovendien is op grond van het huurreglement bedrijfsmatig gebruik van de woning verboden. Uit het door de politiebeambten opgemaakte proces-verbaal blijkt dat sprake was van een professionele en bedrijfsmatige kwekerij, die geschat werd op tenminste tachtig planten. Z stelt weliswaar dat haar echtgenoot de kwekerij heeft ingericht en dat zij daarvan niet op de hoogte was, maar ten tijde van de inval heeft zij anders verklaard. Bovendien is zij als mede-huurder op grond van de artikelen 7:266 lid 2 en 7:267 lid 4 BW hoofdelijk aansprakelijk. Nu de ontbinding op grond van wanprestatie vast staat, kan vooruit lopend daarop in kort geding de ontruiming worden uitgesproken.
4. Z heeft verweer gevoerd. Allereerst heeft zij gesteld dat eiseres geen spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Eiseres deelt slechts mee dat het vast beleid is dat zij in geval van hennepkwekerijen in alle gevallen onmiddellijk ontruiming vordert. Bij de vraag of sprake is van een spoedeisend belang dient een afweging plaats te vinden van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Eiseres heeft gesteld dat er schade aan de woning wordt toegebracht omdat de kweek gepaard gaat met een hoge luchtvochtigheidsgraad en warmte, en dat sprake is van overlast. Deze stellingen heeft zij echter niet concreet gemaakt en dus is onvoldoende gesteld om de mogelijk voor de belangenafweging van belang zijnde aspecten te kunnen aannemen. Daarnaast is de gevorderde voorziening verre van voorlopig. Na ontruiming zal terugkeer in de woning door Z niet meer mogelijk zijn aanzien de woning aan een ander zal zijn verhuurd. Om die reden moet in kort geding terughoudend met tot ontruiming strekkende vorderingen worden omgegaan. Bovendien is de kwekerij al op 16 september 2009 ontmanteld en uit niets blijkt dat het gevaar voor recidive aanwezig is. De kwekerij was immers aangelegd door X, die nu feitelijk niet meer in de woning woont.
4.1 Z betwist dat sprake was van een in werking zijnde hennepkwekerij, laat staan dat sprake was van het bedrijfsmatig en professioneel kweken van hennep. Bij het onderzoek door de politie zijn op de zolder ook geen attributen aangetroffen die wijzen op het bestaan van een dergelijke kwekerij. Er is eerder sprake van een amateuristische vorm van thuisteelt en gelet daarop kan niet worden geoordeeld dat sprake is van slecht huurderschap. Verder stelt Z dat het aanwezig hebben van een installatie, zonder dat zij wist dat deze installatie aanwezig was, op zich onvoldoende is om de conclusie te rechtvaardigen dat zij geen goede huurder zou zijn. Het gedrag van een huurder gaat de verhuurder pas aan als het gedrag overlast, schade of gevaar veroorzaakt of een aanzienlijke kans daarop in het leven roept of in strijd is met het huurcontract op een manier die ertoe doet. Daarvan is hier geen sprake en van wanprestatie die ontbinding rechtvaardigt is dan ook geen sprake.
5. De voorzieningenrechter overweegt dat eiseres voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij een voorlopige voorziening als gevorderd en dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht, gelet op de aard van de verwijten die gedaagden worden gemaakt. Daarmee komt de voorzieningenrechter toe aan een materiële beoordeling van het geschil.
6. De voorzieningenrechter overweegt dat de vordering van eiseres kan worden toegewezen. Bij de politie Twente is op 21 augustus 2009 een anonieme melding ingekomen dat zich een hennepplantage zou bevinden in de door gedaagden gehuurde woning aan de ….. te …….. De tip bestond uit de informatie, dat de kwekerij zich op zolder zou bevinden en dat het raam van de zolder zou zijn geblindeerd, dat om de zoveel weken mensen zouden komen die met dozen en vuilniszakken aan het sjouwen zijn en dat sprake was van stankoverlast. Uit het door de politiebeambten opgemaakte proces-verbaal blijkt dat zij door Z zijn toegelaten tot de woning en dat zij heeft erkend dat zich op de zolder een hennepkwekerij bevond. De betreffende politiebeambten hebben geconstateerd dat op de zolder inderdaad een hennepkwekerij was ingericht, dat de kwekerij was geoogst en dat de toppen van de hennepplaten lagen te drogen. Ter zitting is door Z naar voren gebracht dat haar echtgenoot de kwekerij had ingericht en dat zij daarvan geen weet heeft gehad. Gelet op de informatie die de anonieme tipgever heeft verschaft gezien in samenhang met de op de zolder aangetroffen hennepkwekerij, staat naar het oordeel van de voorzieningenrechter vast dat in ieder geval de echtgenoot van Z op bedrijfsmatige wijze hennep heeft gekweekt in de woning. Dat sprake was van stankoverlast en dat regelmatig mensen met dozen en zakken in de weer waren wijst ook op de aanwezigheid van een bedrijfsmatige en professionele kwekerij. Het verweer van gedaagde dat het niet ging om een professionele of bedrijfsmatige kwekerij faalt om die reden.
6.1 Het verweer van Z dat zij geen weet heeft gehad van de aanwezigheid van de hennepkwekerij, kan Z geen soelaas bieden. Volgens het door de politiebeambten opgemaakte proces-verbaal heeft zij immers op 16 september 2009 erkend dat zich in de woning deze hennepkwekerij bevond. Overigens doet het er niet toe of Z wel of geen weet heeft gehad van de aanwezigheid van een hennepkwekerij. Zij is als (contractueel) medehuurder hoofdelijk aansprakelijk is voor de nakoming van de verplichtingen zoals die voortvloeien uit de huurovereenkomst en het daarop van toepassing zijnde huurreglement. Ook voor de onderhavige tekortkoming is Z hoofdelijk aansprakelijk (HR 9 december 2005, NJ 2006, 153). Gelet op het voorgaande heeft eiseres dan ook het recht om op grond van artikel 6:265 BW in een bodemprocedure de overeenkomst te ontbinden en om, vooruitlopend daarop, de ontruiming te vorderen.
7. De gevorderde termijn om gedaagden te gebieden om de woning binnen zeven dagen na betekening van het vonnis te ontruimen is naar het oordeel van de voorzieningenrechter te kort. Gedaagden zullen bij de reguliere woningbouwverenigingen op een zwarte lijst terecht komen en in de particuliere sector vervangende woonruimte moeten zoeken. De voorzieningenrechter zal de termijn aldus verlengen dat gedaagden uiterlijk voor 16 januari 2010 de woning zal moeten hebben verlaten.
8. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv overbodig is.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. Veroordeelt gedaagden om voor 16 januari 2010 de woning staande en gelegen aan de Dennenweg 80 te Enschede met al het hunne en de hunnen te ontruimen en te verlaten.
II. Veroordeelt gedaagden in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van eiseres begroot op € 334,25 aan verschotten en € 527,00 aan salaris van de advocaat.
III. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
IV. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Koopmans, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 november 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.