Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector bestuursrecht, meervoudige
belastingkamer
Registratienummer: AWB 09 / 596 WOZ AQ1 A
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[EISER], wonende te Hellendoorn, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hellendoorn, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te Hellendoorn (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2008, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2009 tot 1 januari 2010 op € 440.000,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 15 mei 2009 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daarop bij brief, bij verweerder binnengekomen op 19 mei 2009, gereageerd.
De brief is, met instemming van eiser, door verweerder als beroep doorgezonden aan de rechtbank op 10 juni 2009 en ontvangen bij de rechtbank op 11 juni 2009.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting (meervoudige kamer) heeft plaatsgevonden op 14 december 2009 te Almelo.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen M. Heezen, werkzaam bij verweerders gemeente, alsmede mr. E. Venema en D.A.W. Klijnstra, beiden werkzaam bij SMQ BV te Hengelo.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning, gelegen in het buitengebied van Hellendoorn met kapschuur en schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 570 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.802 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde van de woning. Hij voert daartoe aan dat verweerder in het vorig WOZ – tijdvak al rekening lijkt te hebben gehouden met de aanvraag om vergunning voor de bouw van megastallen, die echter na de peildatum zijn aangevraagd. Verder heeft verweerder zijn woning vergeleken met woningen, die zijn gelegen in het centrum van Hellendoorn of in het extensiveringsgebied. De woningen bij eiser in de buurt zijn onverkoopbaar als gevolg van het gerucht met betrekking tot de bouw van de genoemde megastallen. Ter zitting heeft eiser nog als grond aangevoerd dat zijn woning gelegen is op [X] meter van een geitenhouderij, waar de Q-koorts heerst.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder heeft daarbij onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 30 juli 2009 door D.A.W. Klijnstra, WOZ - taxateur te Hengelo. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 444.000,--. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Verweerder stelt verder dat de bouw van megastallen inmiddels van de baan is.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Ter staving van de vastgestelde waarde verwijst verweerder naar het bij zijn verweerschrift overgelegde taxatierapport. In dit taxatierapport wordt melding gemaakt van de verkoopprijzen die tussen 1 februari 2007 en 3 december 2007 voor drie in de gemeente Hellendoorn gelegen objecten zijn gerealiseerd.
Het gaat hierbij om het object [A-Straat 1] te Nijverdal, op 6 juli 2007 verkocht voor € [X], het object [B-straat 2] te Nijverdal, op 3 december 2007 verkocht voor € [X] en het object [C-straat 3] te Nijverdal, op 1 februari 2007 verkocht voor € [X]. De taxateur komt in zijn rapport tot de conclusie dat de waarde in het economische verkeer van de woning van eiser op de waardepeildatum € 444.000,-- is.
Op basis van deze conclusie stelt verweerder zich op het standpunt dat de door hem in zijn uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is.
De rechtbank stelt vast dat uitsluitend in geschil is de invloed van de bestemming van het gebied en in verband daarmee de vestiging van megavarkensstallen, op de waarde van de woning van eiser. De gronden, die eiser aanvoert, zijn op deze kwestie te herleiden.
Daarbij is van belang dat in april 2007 een aanvraag is ingediend voor de bouw van megavarkensstallen in de nabijheid van de woning van eiser. Uit het taxatierapport en uit eisers stellingen blijkt verder dat het gebied waarin de woning van eiser is gelegen nabij een landbouwontwikkelingsgebied (hierna: LOG) en een mogelijk intensiveringsgebied is gesitueerd.
De grond met betrekking tot de Q-koorts is eerst ter zitting en derhalve te laat aangevoerd. Daarbij zij nog opgemerkt dat, gelet op de in geding zijnde waardepeildatum van 1 januari 2008, deze grond geen doel treft.
Naar het oordeel van de rechtbank dient te worden bezien wat de invloed van de ontwikkelingen met betrekking tot het LOG en mogelijk intensiveringsgebied is op de waarde van de woning op de waardepeildatum. Dat inmiddels de aanvraag voor de bouw van megavarkensstallen van de baan is, is daarbij niet relevant. De ligging nabij het LOG en in een mogelijk intensiveringsgebied sluit immers de bouw van megavarkensstallen in de toekomst niet uit.
Als uitgangspunt bij de waardebepaling van een onroerende zaak dient de prijs te gelden die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De rechtbank is van oordeel dat een potentiële koper zijn bod zal afstemmen op de mogelijkheid dat in de toekomst in de nabijheid van de woning megavarkensstallen worden gebouwd. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat de bouw van megavarkensstallen grote maatschappelijke beroering doet ontstaan en stank -, verkeers- en andere vormen van overlast kan veroorzaken op in de nabijheid gelegen burgerwoningen.
In het taxatierapport heeft de taxateur de woning van eiser vergeleken met drie vergelijkingsobjecten. Twee daarvan zijn gelegen in een woonwijk in Nijverdal en een is gelegen in het buitengebied van de gemeente. Het vergelijkingsobject dat is gelegen in het buitengebied is echter, naar onweersproken is gesteld, gelegen in een extensiveringsgebied, een gebied waarin zich in ieder geval geen ingrijpende agrarische ontwikkelingen, zoals de bouw van een of meer megavarkensstallen of nieuwvestiging van andere agrarische bedrijven, zullen voordoen. Naar het oordeel van de rechtbank zijn woningen, gelegen in de bebouwde kom of in het extensiveringsgebied niet direct te vergelijken met woningen in het LOG en mogelijk intensiveringsgebied. De rechtbank acht het zeer aannemelijk dat de waarde van woningen, gelegen in het LOG, lager zijn dan die van woningen, gelegen in de bebouwde kom of het extensiveringsgebied.
Gelet hierop had het dan ook voor de hand gelegen dat verweerder eisers woning had vergeleken met woningen, die eveneens in het LOG gelegen zijn en die in de buurt van de waardepeildatum zijn verkocht. De taxateur heeft ten aanzien hiervan ter zitting verklaard dat geen woningen in het LOG in de buurt van de waardepeildatum verkocht zijn. Daarmee is echter naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van eisers woning zonder rekening te houden met de ligging in het LOG kan worden afgeleid van de waarde van woningen, gelegen in andere gebieden. Verweerder heeft slechts gesteld dat in verband met het ontbreken van verkoopcijfers niet kan worden gezegd hoe de markt zal reageren. Deze enkele stelling acht de rechtbank echter onvoldoende. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van de woning van eiser onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.
Eiser staat niet een bepaalde waarde voor. Gelet daarop zal de rechtbank de waarde van de woning van eiser in goede justitie vaststellen. De rechtbank acht, behoudens de ligging van de woning, de referentieobjecten, die de taxateur heeft gehanteerd, goed vergelijkbaar met de woning van eiser. Behoudens de ligging heeft eiser ook geen gronden aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten overigens niet vergelijkbaar zouden zijn. In die zin kan, met genoemde beperking, de waarde van € 444.000,-- en daarmee de vastgestelde waarde van € 440.000,-- worden afgeleid van de waarde van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht een aftrek van 5% van de vastgestelde waarde in verband met de ligging nabij een LOG en een mogelijk intensiveringsgebied in dit geval reëel. De rechtbank zal de waarde in goede justitie dan ook vaststellen op een bedrag van € 418.000,--.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard. De rechtbank zal de waarde vaststellen op € 418.000,--.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Dit betreft de reiskosten, die eiser heeft moeten maken in verband met het onderzoek ter zitting, te weten € 8,80 (reiskosten Hellendoorn– Almelo).
Beslist wordt derhalve als volgt:
6. Beslissing
De Rechtbank Almelo,
Recht doende:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 418.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 8,80;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41,-- vergoedt.
Aldus gedaan door mr. W.M.B. Elferink als voorzitter, en mrs. B.T.C. Jordaans en B.C. Maresch-Evers als leden, in tegenwoordigheid van K.M. van der Zalm, griffier.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op 27 JANUARI 2010.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.