Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 109963 / KG ZA 10-68
datum vonnis: 15 april 2010 (lm)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
[Eiser 1] en [eiser 2],
beiden wonende te Nieuwkuijk,
eisers;
verder te noemen [eisers],
advocaat: mr. R.J.H. van den Dungen te ‘s-Hertogenbosch,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Z&S Bouw B.V.,
gevestigd te Vroomshoop,
gedaagde,
verder te noemen Z&S,
advocaat: mr. H. Holland te Enschede.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- de nadien door Z&S ingediende producties;
- de mondelinge behandeling; ter zitting zijn [eisers] verschenen vergezeld door
mr. Van den Dungen en [A], [B] en [C] namens Z&S vergezeld van mr. Holland;
1.2. Ten slotte hebben [eisers] vonnis verzocht.
2. De feiten
2.1. [Eisers] hebben op 25 maart 2008 een aannemingsovereenkomst gesloten met GZ Bouw B.V., destijds genaamd Z&S Vastgoedzorg B.V., handelend onder de naam Z&S Bouw., statutair gevestigd te Zaandam. Deze aannemingsovereenkomst strekt tot de bouw van een woning voor [eisers] op een kavel aan de Eikenstraat 2a te Nieuwkuijk.
2.2. Z&S Wonen laat de bouw van de woning van [eisers] (gedeeltelijk) in onderaanneming door Z&S, gedaagde in deze procedure, uitvoeren.
2.3. Z&S is ontstaan uit een samenwerking tussen de besloten vennootschappen Sloof Vastgoed B.V., De Groot Vroomshoop B.V. en Z&S Wonen B.V..
2.4. Op 16 december 2009 bericht de advocaat van Z&S aan [eisers] dat Z&S werkzaamheden in onderaanneming verricht voor Z&S Wonen en dat door Z&S jegens [eisers] een retentierecht is ingeroepen wegens haar onbetaald gebleven vorderingen op Z&S Wonen. Zij heeft hekken en aanduidingsborden rondom de woning van [eisers] geplaatst.
2.5. Bij brief van 6 januari 2010 sommeren [eisers] Z&S de uitoefening van het retentierecht te staken.
2.6. Z&S Wonen is op 19 januari 2010 in staat van faillissement verklaard.
3. Het geschil
3.1. [Eisers] vorderen -samengevat weergegeven- een bevel aan Z&S om binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis de feitelijke toestand van de uitoefening van het retentierecht te staken en gestaakt te houden, onder meer door het doen verwijderen van de hekken en aanduidingsborden die zij op de aan [eisers] in eigendom toebehorende kavel heeft geplaatst, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van Z&S in de kosten van deze procedure.
3.2. Zij leggen aan hun vordering ten grondslag dat Z&S ten onrechte een retentierecht jegens haar uitoefent aangezien een deugdelijke juridische grondslag daarvoor ontbreekt.
Z&S handelt onrechtmatig door hen te verhinderen hun woning af te laten bouwen. [eisers] hebben zich ter zitting, bij monde van hun advocaat, -voor zover relevant- aangesloten bij de stellingen van Pasveer en Siegers tegen Z&S in de eveneens bij de voorzieningenrechter in deze rechtbank aanhangige procedures, respectievelijk onder de nummers 109963 / KG ZA 10-68 en 109963 / KG ZA 10-68.
3.3. Z&S verweert zich en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers] in de kosten, inclusief de nakosten, en stelt daartoe onder meer het volgende. Zij heeft uit hoofde van de tussen haar en Z&S Wonen overeengekomen onderaannemingsovereenkomst met betrekking tot de bouw van de woning van [eisers] een opeisbare vordering ter hoogte van € 109.950,- op Z&S Wonen. Reden waarom zij haar verplichtingen uit hoofde van die onderaannemingsovereenkomst opschort en haar retentierecht jegens de eigenaren van de onroerende zaak, [eisers], inroept. Ze heeft vanaf de start van de werkzaamheden de kavel van [eisers] in haar feitelijke macht.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eisers] hebben gelet op de gestelde inbreuk op hun eigendomsrecht door uitoefening van het retentierecht door Z&S voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang hebben bij hun vordering. Van [eisers] kan niet worden verlangd dat zij een bodemprocedure afwachten.
4.2. Kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag of Z&S tegen [eisers] een retentierecht kan inroepen.
4.3. In het onderhavige geval is Z&S schuldeiser van het inmiddels gefailleerde Z&S Wonen. [Eisers] zijn ten opzichte van die rechtsverhouding zogenaamde derden. Vast staat dat [eisers] een ouder (eigendoms)recht hebben met betrekking tot de onroerende zaak, de woning op een kavel aan de Eikenstraat 2a te Nieuwkuijk, die thans door Z&S wordt teruggehouden.
4.4. Op grond van artikel 3:291 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek kan een schuldeiser het retentierecht inroepen jegens derden met een ouder recht, als zijn vordering voortspruit uit een overeenkomst die de schuldenaar bevoegd was met betrekking tot de zaak aan te gaan, of als hij geen reden had om aan de bevoegdheid van de schuldenaar te twijfelen. De ratio van deze bepaling is dat er geen reden is om de retentor de bescherming van het retentierecht tegenover een ouder gerechtigde te onthouden wanneer het gaat om een vordering uit een overeenkomst die de schuldenaar jegens de derde bevoegd was te sluiten of ten aanzien waarvan de schuldeiser zich redelijkerwijs niet in die bevoegdheid hoefde te verdiepen, omdat de overeenkomst met een normale exploitatie van de zaak in overeenstemming was. In beginsel dient de derde met een ouder recht het retentierecht derhalve tegen zich te dulden, ongeacht overigens of de vordering waarvoor het retentierecht is ingeroepen al dan niet in verhouding staat tot de waarde van de teruggehouden zaak. De stellingen van [eisers] dat Z&S in het onderhavige geval geen retentierecht jegens [eisers] kan uitoefenen omdat [eisers] een ouder recht op de zaak hebben, kunnen gelet op het voorgaande niet slagen. Dat het retentierecht een ingrijpend middel is, staat buiten kijf. Het uitoefenen van het retentierecht kan immers zéér nadelige gevolgen hebben voor degene jegens wie het wordt uitgeoefend.
Tussen partijen is voorts in geschil of Z&S Wonen bevoegd was met betrekking tot de (bouw van de) woning van [eisers] een overeenkomst aan te gaan met Z&S. Of Z&S Wonen bevoegd was om ter zake de woning van [eisers] een overeenkomst aan te gaan met Z&S kan hier onbesproken blijven, nu Z&S er in de gegeven omstandigheden op mocht vertrouwen dat Z&S Wonen bevoegd was om de werkzaamheden door Z&S te laten uitvoeren. Aannemelijk is immers dat het binnen de branche waarin Z&S en Z&S Wonen werkzaam zijn, gebruikelijk is dat projecten als het onderhavige worden uitbesteed. Als feit van algemene bekendheid heeft te gelden dat aannemers vaak het door hen aangenomen werk al dan niet gedeeltelijk door anderen (onderaannemers) doen uitvoeren.
4.5. Het retentierecht bestaat uit twee componenten, de bevoegdheid om de afgifte van de zaak op te schorten en het recht van voorrang bij verhaal op de zaak. [Eisers] stellen dat de bevoegdheid van Z&S om ex artikel 60 lid 3 Faillissementswet (Fw) tot uitwinning over te gaan illusoir is gelet op de omstandigheid dat de in aanbouw zijnde woning door natrekking ([eisers] zijn eigenaar van de grond) eigendom van [eisers] is geworden. De woning kan niet los worden uitgewonnen. Het retentierecht dient daarom te worden opgeheven. Die stelling treft naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter geen doel. Z&S kan haar vordering op de zaak, de woning van [eisers], verhalen en haar retentierecht inroepen tegen [eisers], ongeacht of de woning al dan niet door natrekking eigendom is geworden van [eisers] en ongeacht of deze al dan niet ‘los’ kan worden uitgewonnen. In dit kort geding kan dan ook in het midden blijven de vraag naar de omvang van de executiemogelijkheden en de concrete uitwerking daarvan.
4.6. Resteert de stelling van [eisers] dat er geen sprake is van een geldig retentierecht omdat Z&S geen opeisbare vordering op Z&S Wonen heeft. Er zijn drie voorwaarden waaraan een retentierecht moet voldoen: 1) de vordering moet opeisbaar zijn, 2) er moet voldoende samenhang bestaan tussen de vordering en de verplichting tot afgifte van andermans zaak en 3) de zaak moet zich in de macht van de schuldeiser bevinden. [Eisers] stellen dat Z&S geen (opeisbare) vordering heeft op Z&S Wonen. Tot op heden hebben [eisers] geen documentatie ontvangen waaruit een dergelijk vordering blijkt. Hoewel Z&S geen overeenkomst van onderaanneming heeft overgelegd, heeft zij wel een aantal door haar aan Z&S Wonen verzonden facturen overgelegd met onder meer de omschrijving: “Projectnr.: 40002 Woning [eisers]”. [Eisers] hebben deze facturen, evenals het onbetaald laten van deze facturen door Z&S Wonen, niet weersproken. Bovendien betwisten [eisers] niet dat de bouw van de woning feitelijk door Z&S in onderaanneming werd uitgevoerd. Er is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dan ook sprake van een opeisbare vordering van Z&S op Z&S Wonen. De enkele stelling van [eisers] dat Z&S geen (opeisbare) vordering heeft op Z&S Wonen omdat er tussen hen wellicht sprake is geweest van een onderlinge verrekening van vorderingen, is onvoldoende aannemelijk en maakt het oordeel van de voorzieningenrechter niet anders. Tussen partijen is voorts niet in geschil dat er voldoende samenhang bestaat tussen die vordering van Z&S op Z&S Wonen en de verplichting tot afgifte van de onroerende zaak van [eisers] én dat Z&S de feitelijke macht uitoefent over de zaak.
4.7. Het bovenstaande voert voorshands tot de conclusie dat is voldaan aan de voorwaarden waaronder Z&S als schuldeiser van Z&S Wonen een retentierecht kan inroepen tegen [eisers] als eigenaren van de onroerende zaak. Er is derhalve sprake van een aan Z&S toekomend retentierecht, welk recht zij tegen [eisers] kan inroepen. Van onrechtmatig handelen jegens [eisers] aan de zijde van Z&S is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter geen sprake. Z&S heeft een gerechtvaardigd belang bij het door haar ingeroepen retentierecht. De vorderingen van [eisers] die van het tegendeel uitgaan zijn dan ook niet voor toewijzing vatvaar.
4.8. [Eisers] dienen als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van dit geding, voor zover deze aan de zijde van Z&S zijn gemaakt.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1. wijst af de vordering van [eisers];
5.2. veroordeelt [eisers] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van Z&S begroot op € 263,- aan verschotten en € 816,- aan salaris van de advocaat;
5.3. veroordeelt [eisers] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de nakosten van deze procedure ten bedrage van respectievelijk € 131,-- zonder betekening en € 199,-- in geval van betekening, indien en voor zover [eisers] niet binnen een termijn van veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan;
5.4. verklaart onderdeel 5.2. en 5.3. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Vermeulen, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 april 2010, in tegenwoordigheid van mr. Morskieft, griffier.