Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 101326 HA ZA 09-388
datum uitspraak vonnis: 21 april 2010 (hbvo)
Vonnis van de rechtbank Almelo, meervoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
Gemeente Almelo,
waarvan de zetel gevestigd is te Almelo,
eiseres,
verder te noemen de gemeente,
advocaat: mr. T.J. van Drooge te Almelo,
tegen
[Naam]
wonende te [woonplaats]
gedaagde,
verder te noemen [gedaagde],
advocaat: mr. A.A. Robbers te Apeldoorn.
Het procesverloop
In deze zaak is 13 mei 2009 een tussenvonnis gewezen. Voor wat betreft het procesverloop en de gewisselde stukken, verwijst de rechtbank naar dat tussenvonnis en neemt dat hier over.
Bij het tussenvonnis van 13 mei 2009 is de vervroegde onteigening uitgesproken van de volgende percelen:
[perceel 1]
[perceel 2]
hierna te noemen: de percelen.
De rechtbank heeft in genoemd tussenvonnis een voorschot op de schadeloosstelling bepaald en een deskundige benoemd ter begroting van de schadeloosstelling.
Blijkens het proces-verbaal van 27 augustus 2009 heeft opneming op de bij de wet voorgeschreven wijze plaatsgehad. Ten behoeven van de descente heeft de gemeente een “nota voor deskundigen” inclusief producties overgelegd. [gedaagde] heeft een akte overlegging producties met één productie in het geding gebracht. De in het geding gebrachte productie betreft een planschade taxatierapport d.d. 7 mei 2009 betreffende de percelen 1 + 2 van [naam] en [naam], werkzaam bij AW Horeca Makelaars.
De deskundige heeft zijn rapport op 17 februari 2010 gedeponeerd ter griffie van deze rechtbank. Daaraan voorafgaand heeft de deskundige een concept-rapport aan partijen en de rechtbank doen toekomen. [gedaagde] heeft naar aanleiding daarvan een akte uitlaten genomen.
Op 22 maart 2010 heeft het pleidooi plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal, inclusief pleitnotities, bevindt zich bij de stukken.
Vonnis is daarna bepaald op heden.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
1. De rechtbank neemt over hetgeen is overwogen en beslist in voormeld tussenvonnis.
2. De gemeente heeft bij haar dagvaarding waarin de vervroegde onteigening van de percelen werd gevorderd, alsnog een schadeloosstelling van € 300.000,00 aangeboden.
[gedaagde] heeft dit aanbod niet aanvaard en heeft bij conclusie van antwoord laten weten dat dit bedrag ongenoegzaam is ter vergoeding van de schade.
De rechtbank heeft de vervroegde onteigening uitgesproken en het voorschot op de schadeloosstelling, conform het verzoek van de gemeente, vastgesteld op € 300.000,00.
In het planschade taxatierapport dat namens [gedaagde] is overgelegd, wordt de schade die [gedaagde] lijdt ten gevolge van de onteigening getaxeerd op € 447.000,00 wegens de onderhandse verkoopwaarde van de panden (percelen) en € 126.600,00 (exclusief PM posten) wegens schadeloosstelling. Het totaal te vergoeden bedrag komt daarmee op € 573.600,00.
De door de rechtbank benoemde deskundige heeft de schadeloosstelling berekend op € 247.000,00.
3. De rechtbank dient de schadeloosstelling vast te stellen en komt als volgt tot haar oordeel.
De rechtbank heeft op grond van artikel 27 van Pro de Onteigeningswet een deskundige benoemd om haar te adviseren over de schadeloosstelling. De rechtbank beoordeelt het deskundigenbericht als volgt.
3.1 De deskundige heeft op twee wijzen de waarde van het onteigende berekend: ten eerste naar de huidige bestemming en ten tweede naar de huidige toestand. De deskundige komt tot de conclusie dat een berekening op de eerste manier lager zou uitkomen dan op de tweede manier. Vanwege de nieuwe bestemming moeten de panden worden gesloopt en komt er deels een nieuw gebouw en deels een straat. De waarde naar de huidige toestand zal om die reden hoger uitkomen.
De rechtbank acht dit een juist uitgangspunt. Overigens heeft ook de deskundige van [gedaagde] voor de tweede berekeningswijze gekozen.
Bij de tweede methode wordt de waarde berekend naar de situatie van toegelaten voortgezet gebruik naar zijn huidige inrichting.
De deskundige heeft vervolgens voor zowel de bedrijfsruimte als de woonruimtes de maximale huur berekend.
3.2 Voor wat betreft de bedrijfsruimte geldt het volgende.
3.2.1 De deskundige van de rechtbank gaat uit van 240 m² aan bedrijfsruimte. De taxateur van [gedaagde] gaat uit van 242 m² bedrijfsoppervlakte. Dit verschil is verwaarloosbaar en de rechtbank verbindt daar verder geen gevolgen aan.
3.2.2. Voor wat betreft de waarderingsmethodes en de gebruikte waardes, oordeelt de rechtbank als volgt.
De rechtbankdeskundige heeft de kapitalisatiemethode toegepast.
Hij heeft daarbij een huurprijs van € 125,00 per m² aangehouden. Hij heeft vervolgens 20% exploitatiekosten afgetrokken en een kapitalisatiefactor van 10 gebruikt.
Tot slot trekt de rechtbankdeskundige van het gevonden bedrag 8% aankoopkosten af.
De taxateur van [gedaagde] heeft de aanvangsrendementsmethode gebruikt.
Hij rekent met € 140,00 per m² voor het bedrijfsgedeelte op nummer 18 en € 130,00 per m² voor het bedrijfsgedeelte op nummer 20.
In de bruto-aanvangsrendementsmethode zijn de exploitatiekosten verwerkt. Deze worden dus niet meer apart genoemd.
De taxateur heeft gerekend met een yield (BAR) van 8,8%.
De taxateur van [gedaagde] trekt tenslotte 7% aankoopkosten af.
3.2.3 De rechtbank overweegt dat de twee methodes redelijk goed met elkaar te vergelijken zijn. Het zijn beide methodes van de inkomstenbenadering. De kapitalisatiefactor is “het omgekeerde” van de yield. De rechtbankdeskundige heeft bij de keuze van de methode meer de nadruk gelegd op de positie van de eigenaar, en de taxateur van [gedaagde] heeft bij zijn keuze meer de nadruk gelegd op de positie van een potentiële koper of belegger.
Omdat de exploitatiekosten in de yield (BAR) zijn verwerkt, maar in de kapitalisatiefactor niet, heeft de rechtbankdeskundige nog 20% exploitatiekosten afgetrokken. Daarmee komt de kapitalisatiefactor omgerekend uit op 8.
3.2.4 Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door de rechtbankdeskundige gehanteerde getallen voor huurprijs per m² en kapitalisatiefactor (dan wel yield) evenwel beter in overeenstemming met de werkelijkheid dan die van de taxateur van [gedaagde]. De taxateur van [gedaagde] heeft geen althans onvoldoende rekening gehouden met de onderhoudstoestand (paragraaf 7.1.5), terwijl er ook volgens zijn rapport sprake is van achterstallig onderhoud aan het riool, elektriciteit, dak, ramen, kozijnen en de cv-installatie (paragraaf 7.1.4). De taxateur heeft het pand ook niet van binnen gezien. De rechtbank overweegt dat bezichtiging van het pand aan de binnenzijde, gelet op de staat waarin de rechters-commissarissen (en de rechtbankdeskundige) het aantroffen, een correctie onontkoombaar zou hebben gemaakt.
Dat de gemeente in een brief van 31 maart 2009 aan de eigenaar heeft laten weten dat er op dat moment geen sprake was van een situatie die noopte tot onmiddellijk ingrijpen met behulp van bestuurlijke dwangmaatregelen, maakt niet dat er met achterstallig onderhoud in het geheel geen rekening hoeft te worden gehouden. Volgens deze brief was de bouwtechnische staat van het onteigende zodanig dat het bewoning niet toestaat. Bij het schrijven van deze brief was het de gemeente bekend dat het pand onteigend zou worden en daarom niet goed onderhouden werd. Om die reden zal [gedaagde] niet aangeschreven zijn onderhoud te plegen.
Ook bij gebruik van de aanvangsrendementsmethode moet rekening gehouden worden met de onderhoudsstaat ter bepaling van de BAR. Dat is hier naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende (namelijk in het geheel niet) gebeurd. Hoewel een kapitalisatiefactor van uiteindelijk 8 (met inbegrip van exploitatiekosten), laag is, is dat naar het oordeel van de rechtbank in deze concrete situatie gerechtvaardigd.
De rechtbank gaat derhalve uit van de door de rechtbankdeskundige gebruikte waardes van € 125,00 per m² huurwaarde voor de bedrijfsoppervlakte en een kapitalisatiefactor van 10 met exploitatiekosten van 20%. De rechtbank ziet geen aanleiding om onderscheid te maken tussen de huurprijs voor de bedrijfsruimte op nummer 18 en de bedrijfsruimte op nummer 20. Het is één bedrijfspand (café) met één ingang, toevallig verdeeld over twee panden.
3.3 Voor wat betreft de woonruimtes overweegt de rechtbank het volgende.
De door de rechtbank benoemde deskundige heeft voor de woonruimtes een huurprijs van € 300,00 per maand gehanteerd.
De taxateur van [gedaagde] stelt in paragraaf 10.1.2 dat huuropbrengst van de vier kamers boven nummer 20 geschat kan worden op € 750,00 per maand.
In zijn reactie op het concept-rapport heeft [gedaagde] aangevoerd dat de deskundige ten onrechte niet de kamers boven nummer 18 heeft meegerekend.
Uit het rapport van de door de rechtbank benoemde deskundige (pagina 6, cursieve gedeelte) blijkt dat het woongedeelte boven nummer 18 is meegerekend bij de prijs voor de huur van de bedrijfsruimte. De woongedeeltes waren meeverhuurd met het bedrijfsgedeelte en kunnen ook alleen via het bedrijfsgedeelte bereikt worden. De ruimtes kunnen daarom volgens de deskundige alleen gebruikt worden als opslagruimte.
Ter zitting heeft (de gemachtigde van) [gedaagde] daarop aangevoerd dat, zelfs als de ruimtes alleen als opslagruimte kunnen worden gebruikt, daar dan nog een prijs voor moet worden gerekend.
De rechtbank overweegt het volgende. Een prijs van € 750,00 per maand voor de woning boven nummer 20 is veel te hoog. Voor een lager bedrag per maand huur je in de directe omgeving van de [adres] een complete woning, ruim en goed onderhouden, met twee of drie slaapkamers en een tuin of balkon. De door de deskundige genoemde prijs van € 300,00 per maand acht de rechtbank meer in overeenstemming met de realiteit.
Terecht heeft [gedaagde] aangevoerd dat ook voor de ruimtes boven nummer 18 een huurprijs bepaald moet worden. De rechtbank acht een huurprijs van € 150,00 per maand, gelet op het feit dat de ruimtes alleen via het café bereikbaar zijn, en gelet op de onderhoudsstaat, meer in overeenstemming met de realiteit.
3.4 Op grond van het bovenstaande komt de rechtbank tot de volgende prijsbepaling:
bedrijfsgedeelten: 240 m² à € 125,00 per m² = € 30.000,00 per jaar
woonruimtes: € 450,00 per maand = € 5.400,00 +
subtotaal: € 35.400,00
exploitatiekosten 20% € 7.080,00 –
totaal: € 28.320,00
Met kapitalisatiefactor 10 komt de waarde op € 283.200,00.
De door de rechtbank benoemde deskundige heeft voor aankoopkosten 8% gerekend. De taxateur van [gedaagde] rekent bij deze berekening 7%. Bij de berekening van de aankoopkosten van een nieuw pand (paragraaf 10.4) rekent de taxateur echter met 9%. De rechtbank acht een percentage van 8 derhalve reëel.
Afgetrokken moet derhalve worden € 22.656,00 zodat resteert (afgerond): € 260.500,00.
4. De taxateur heeft bij de door hem gevonden waarde nog opgeteld de opbrengst bij een goede onderhoudstoestand minus de investering daartoe. Hij stelt dat de panden bij een goede onderhoudstoestand € 109.000,00 meer waard zouden zijn. Daartoe zou een initiële investering van € 75.000,00 nodig zijn. Het verschil van € 34.000,00 telt de taxateur bij de gevonden waarde op.
De rechtbank kan de deskundige van [gedaagde] hierin niet volgen. De panden zijn niet goed onderhouden en [gedaagde] heeft ook niet die investering gedaan. De waarde moet beoordeeld worden naar het moment van de inschrijvingsdatum van het onteigeningsvonnis. Op dat moment hadden de panden de waarde zoals hierboven berekend.
5. Volgens [gedaagde] heeft zij ook persoonlijke schade geleden, omdat ze als belegger moet worden aangemerkt. Om die reden is persoonlijke schade geleden in de vorm van inkomensschade (12 maanden huurderving), aankoopkosten voor een vervangend object (9% kosten koper) en verhuiskosten.
De rechtbank overweegt dat alleen wederbeleggingskosten moeten worden vergoed als het te onteigenen onroerend goed als duurzame belegging wordt aangehouden en het redelijk belang van de onteigende herbelegging in onroerend goed rechtvaardigt (onder meer: Hoge Raad 16 juli 1990, NJ 1991, 722). [gedaagde] heeft in dat kader aangevoerd dat het pand is aangekocht als belegging ten behoeve van haar pensioen. Gelet op haar achtergrond, steekt ze het geld liever in stenen dan het bij een bank te brengen.
De rechtbank overweegt, in navolging van de deskundige, dat het redelijk belang van [gedaagde] niet de herbelegging in onroerend goed rechtvaardigt. [gedaagde] is geboren in 1935 en haar echtgenoot in 1940. Het ligt voor de hand dat zij op deze leeftijd niet nogmaals gaan beleggen, maar hun “pensioen” laten uitbetalen. De opgevoerde persoonlijke schade wegens wederbeleggingskosten, worden derhalve niet toegewezen.
6.1 Als bijkomende schade heeft [gedaagde] opgevoerd de advieskosten van de advocaat, de advieskosten van de makelaar, taxatiekosten en onvoorzien, alles PM.
6.2 De gemeente heeft daartegenover gesteld dat in deze zaak het uiteindelijk toe te wijzen bedrag, lager uitkomt dan het door de gemeente betaalde voorschot. Dat betekent in de eerste plaats dat het verschil tussen beide bedragen door [gedaagde] moet worden terugbetaald aan de gemeente. Het betekent in de tweede plaats dat de kosten die [gedaagde] heeft gemaakt voor zijn advocaat en voor zijn adviseur, niet door de gemeente vergoed hoeven te worden. Deze kosten zijn immers nodeloos gemaakt. Ten derde stelt de gemeente dat de advocaatkosten die door haar zijn gemaakt, door [gedaagde] vergoed moeten worden.
6.3 De rechtbank overweegt het volgende. Op grond van artikel 54t, lid 3, van de Onteigeningswet, veroordeelt de rechtbank degene die ten gevolge van de betaling van voorschotten meer heeft ontvangen dan hem als schadeloosstelling toekomt, tot terugbetaling van het teveel ontvangen bedrag aan de onteigende partij. De rechtbank zal derhalve bepalen dat [gedaagde] € 30.500,00 terugbetaalt aan de gemeente.
6.4 Voor wat betreft de kosten die [gedaagde] heeft gemaakt voor zijn advocaat en adviseur, overweegt de rechtbank het volgende.
Artikel 50, lid 1, van de Onteigeningswet bepaalt:
“De kosten van het proces komen te laste van de onteigenende partij, met dien verstande echter dat ingeval aan de verweerder (…) die het aan hem ten processe gedane aanbod niet heeft aanvaard, niet meer wordt toegewezen dan hem werd aangeboden, de rechtbank de betrokkene kan veroordelen tot betaling van de kosten van het geding of van een door haar naar billijkheid te bepalen gedeelte van de kosten.”
Uit artikel 50, lid 4, van de Onteigeningswet volgt dat onder proceskosten ook vallen de kosten van rechtsbijstand of andere deskundige bijstand, die naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs door verweerders zijn gemaakt.
In deze zaak zal de rechtbank minder toewijzen dan de gemeente aan [gedaagde] heeft aangeboden. Dat moet naar het oordeel van de rechtbank in elk geval tot gevolg hebben dat de gemeente niet gehouden is de kosten van [gedaagde] voor rechtsbijstand en andere deskundige bijstand aan [gedaagde] te voldoen. Deze kosten kunnen niet geacht worden redelijkerwijs door [gedaagde] te zijn gemaakt. Ze had immers beter het aanbod van de gemeente kunnen aanvaarden en zo de kosten kunnen voorkomen.
6.5 Voor wat betreft de kosten van de advocaat van de gemeente overweegt de rechtbank het volgende. De gemeente heeft gesteld dat haar advocaatkosten € 17.769,80 bedragen en dit onderbouwd met een gedetailleerde specificatie.
De rechtbank acht het redelijk om [gedaagde] te veroordelen in de helft van de door de gemeente gemaakte proceskosten, derhalve € 8.884,90.
6.6 De kosten van de rechtbankdeskundige dienen door [gedaagde] te worden gedragen. Deze kosten bedragen € 4.600,39, conform de door de deskundige overgelegde specificatie van 26 maart 2010. De rechtbank zal echter de gemeente veroordelen deze kosten aan de deskundige te voldoen en [gedaagde] veroordelen om deze kosten aan de gemeente terug te betalen.
De beslissing
De rechtbank:
I. Bepaalt de door de gemeente Almelo terzake van voormelde onteigening te betalen schadeloosstelling voor [gedaagde] op € 260.500,00 (zegge: tweehonderdzestigduizend vijfhonderd euro) één en ander te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van overschrijving in de openbare registers van het vonnis van 13 mei 2009 houdende de vervroegde onteigening, tot aan de dag van betaling van het voorschot ad € 300.000,00 door de gemeente, voor zover die betaling later heeft plaatsgevonden dan vorenbedoelde overschrijving, onverminderd eventuele rente ex artikel 55 van Pro de Onteigeningswet jo. 6:119 BW.
II. Veroordeelt [gedaagde] om het verschil tussen het door de gemeente betaalde voorschot van € 300.000,00 en het door de rechtbank toegewezen bedrag van € 260.500,00, derhalve € 39.500,00, aan de gemeente terug te betalen, één en ander te vermeerderen met de wettelijke rente over € 39.500,00 vanaf het moment dat het voorschot door de gemeente is betaald tot aan de dag dat het verschil door [gedaagde] zal zijn terugbetaald.
III. Veroordeelt de gemeente Almelo in de kosten van deze procedure, voor zover het betreft de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundige, welke kosten zijn bepaald op € 4.600,39.
IV. Veroordeelt [gedaagde] in helft van de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van de gemeente Almelo gevallen.
Deze kosten bedragen:
€ 8.884,90 aan proceskosten aan de zijde van de gemeente Almelo, te vermeerderen met de door de gemeente Almelo aan de rechtbankdeskundige betaalde kosten ad € 4.600,39.
V. Wijst af het meer of anders gevorderde of verzochte.
VI. Wijst de te Almelo verspreid wordende editie van dagblad “De Twentsche Courant-Tubantia” aan als het nieuwsblad waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij wege van uittreksel zal plaatsen binnen acht dagen nadat het kracht van gewijsde heeft gekregen.
Aldus gewezen te Almelo door mrs. Bottenberg-van Ommeren, Inden en Lorist en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting van woensdag 21 april 2010 in tegenwoordigheid van R.P. Jansen, griffier.