Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 105149 / HA ZA 09-961
datum vonnis: 18 augustus 2010 (wh)
Vonnis van de rechtbank Almelo, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
de vennootschap onder firma
Bouwontwikkeling Twickelrand V.O.F.,
gevestigd te Hengelo,
eiseres,
verder te noemen Twickelrand,
advocaat: mr. A. Visser te Wierden,
tegen
het rechtspersoonlijkheid bezittende kerkgenootschap De Rooms-Katholieke parochie de Heilige Lambertus,
gevestigd te Hengelo,
gedaagde,
verder te noemen de parochie,
advocaat: mr. R. Kroon te Enschede.
1. Het procesverloop
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord,
- de conclusie van repliek,
- een akte overlegging producties zijdens Twickelrand,
- de conclusie van dupliek (tevens antwoordakte),
- een akte uitlating producties.
1.2. Partijen hebben vonnis gevraagd.
2. De feiten
2.1. De volgende feiten kunnen als vaststaand worden aangenomen.
- Op 28 juni 1984 heeft de parochie aan de besloten vennootschap Multi Veste B.V. verkocht en geleverd een perceel grond met opstallen nabij de Sint-Lambertuskerk te Hengelo, zoals beschreven in de desbetreffende notariële akte van levering van voormelde datum.
- De akte bevat onder meer de volgende bepalingen: “verkoper verplicht zich jegens koper om de met arcering en de letters A, B en C op voormelde aan deze akte gehechte tekening aangegeven perceelsgedeelten om niet aan koper of – na realisering van het bouwplan aan een door deze aan te wijzen derde – over te dragen.” en “Indien de “om niet” door verkoper af te stane percelen te eniger tijd zullen worden aangewend voor winkelbebouwing, dan zal (zullen) degene(n) die deze winkelbebouwing realiseert (realiseren) verplicht zijn een vergoeding te betalen aan de verkoper van driehonderd gulden voor elke vierkante meter grond welke nodig is voor deze winkelbouw.”
- In februari 1988 heeft Multi Veste B.V. haar naam veranderd in “Vevag Lambertuspassage Hengelo BV” (verder: Vevag).
- Bij brief van 2 maart 2004 schreef notaris C.C.M. Fijn van Draat aan de parochie onder meer als volgt: “Tot mij wendde zich de heer [X] namens [naam firma]., gevestigd te Huizen, welke vennootschap directeur is van Vevag Lambertuspassage Hengelo B.V., gevestigd te Eindhoven, inzake het volgende. Bij akte op 28 juni 1984 verleden voor Mr. F.C.J. Majoor, destijds notaris te Hengelo, werd door de Rooms-Katholieke Parochie van de Heilige Lambertus te Hengelo aan Multi Veste B.V., gevestigd te Gouda (sinds 1988 genaamd Vevag Lambertuspassage Hengelo B.V.) verkocht en in eigendom geleverd: een perceel (…) In voormelde akte van levering is tussen partijen overeengekomen dat de R-K Parochie van de Heilige Lambertus de percelen met de letters A,. B en C (gearceerd) “om niet” aan Multi Veste B.V. (thans genaamd Vevag Lambertuspassage Hengelo B.V.) zal leveren (of aan een door laatstgenoemde vennootschap aan te wijzen derde) (…) De levering van de laatstgenoemde percelen heeft nog niet plaatsgevonden. De heer [X] deelde mee alsnog binnenkort die levering aan Vevag Lambertuspassage Hengelo B.V. te realiseren conform het bepaalde in gemelde akte. (…)”
- In juni 2004 heeft Vevag de percelen, die de parochie op 28 juni 1984 aan haar had geleverd, verkocht en geleverd aan Twickelrand, en heeft zij het recht op levering van de percelen A, B en C aan Twickelrand gecedeerd. Bij brief van 21 juni 2004 heeft zij aan de parochie deze cessie medegedeeld.
- Bij brieven van haar notaris d.d. 1 augustus 2008 en 30 september 2008 heeft Twickelrand de parochie aangeschreven met een verzoek om mee te werken aan de levering van de percelen A, B en C aan haar. Bij brief van haar advocaat 2 februari 2009 heeft Twickelrand de parochie tot medewerking gesommeerd en in gebreke gesteld.
3. De vordering
3.1. Twickelrand heeft verder gesteld dat zij bezig is om op de door haar van Vevag gekochte grond en op de percelen A, B en C een nieuwbouwplan (winkels en appartementen) te ontwikkelen. Omdat de uitvoering van dat plan aanzienlijke investeringen vergt, heeft Twickelrand belang bij duidelijkheid inzake haar recht op levering van de percelen A, B en C door de parochie.
3.2. Op grond van het voorgaande vordert Twickelrand veroordeling van de parochie om mee te werken aan die levering van die percelen binnen veertien dagen nadat kan worden overgegaan tot realisering van haar nieuwbouwplan, op straffe van een dwangsom € 50.000,- per dag, en met veroordeling van de parochie in de proceskosten.
4. Het verweer
4.1. De parochie bestrijdt de vordering op grond van de volgende verweren.
In de eerste plaats stelt de parochie zich op het standpunt, dat de bepalingen in de akte van levering d.d. 28 juni 1984, waarop Twickelrand haar vordering baseert, niet meer van toepassing zijn, omdat deze zijn uitgewerkt. Het in die bepalingen genoemde door koper ingediende bouwplan betreft de reeds in 1985 gebouwde Lambertushof. De inrichting door de gemeente Hengelo van de perceelsgedeelten A, B en C is toen aan de toen gebouwde Lambertushof aangepast. Dit betekent dat de bepalingen in de leveringsakte, die betrekking hebben op levering van de perceelsgedeelten A, B en C in verband met de realisering van het door koper ingediende bouwplan, zijnde het toenmalige bouwplan voor de Lambertushof, niet meer van kracht zijn. Zij hebben indertijd reeds aan hun doel beantwoord en zijn nu uitgewerkt.
4.2. Voor het geval de rechtbank oordeelt dat die bepalingen niet zijn uitgewerkt, beroept de parochie zich op verjaring van het vorderingsrecht van Twickelrand. Deze vordering is volgens de parochie reeds verjaard vóór 2 maart 2004, omdat al voor die datum mondeling wilsovereenstemming werd bereikt tussen de partijen bij de leveringsakte van 28 juni 1984, op welke akte Twickelrand haar in dit geding ingestelde vordering tot levering baseert. Omdat de verjaringstermijn al vóór 2 maart 1984 is gaan lopen, kon deze niet worden gestuit door de brief van notaris Fijn van Draat van 2 maart 2004. De vordering was toen immers al verjaard. Bovendien voldoet die brief niet aan de in artikel 3:317 BW gestelde eisen, omdat die brief werd geschreven namens de heer [X] van ‘[firmanaam]’, zodat de parochie niet uit die brief hoefde te begrijpen dat deze was verzonden namens Vevag Lambertuspassage Hengelo B.V.. Deze brief kon de verjaring van het vorderingsrecht dus niet stuiten.
4.3. Ten derde acht de parochie de vordering van Twickelrand in strijd met afspraken, die indertijd zijn gemaakt tussen Multi Vastgoed B.V., de parochie en de gemeente Hengelo, welke afspraken luiden als volgt:
- Multi Vastgoed B.V. zal de perceelsgedeelten A, B en C ‘om niet’ overdragen aan de gemeente Hengelo;
- De gemeente zal deze perceelsgedeelten inrichten als openbaar gebied door deze te voorzien van bestrating en openbaar groen;
- Multi Vastgoed betaalt aan de gemeente Hfl. 87.750,- inclusief BTW voor de aanleg van deze voorzieningen.
De parochie stelt dat deze afspraken vervolgens ook zijn uitgevoerd. De bedoeling van deze afspraken was om te voorkomen dat de Lambertuskerk door de nieuwbouw aan het oog zou worden onttrokken. De nu door Twickelrand gevorderde levering van de perceelsgedeelten A, B en C ten behoeve van de bouw van een nieuw winkelcentrum én appartementen is in strijd met de bedoeling van de indertijd bij deze afspraken betrokken partijen.
4.4. De parochie stelt zich voorts op het standpunt dat, nadat Multi Vastgoed het recht op levering van de perceelsgedeelten A, B en C aan de gemeente Hengelo had overgedragen als voormeld, en van die overdracht mededeling had gedaan aan de parochie, Multi Vastgoed B.V. het recht op levering van die perceelsgedeelten niet meer kon overdragen aan Twickelrand. De cessie van dat vorderingsrecht aan Twickelrand is daarom zonder rechtsgevolg gebleven.
4.5.De vordering van Twickelrand is voorts, aldus de parochie, in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De parochie heeft indertijd ingestemd met de bouw van de Lambertushof onder de toen afgesproken voorwaarden, omdat de parochie daardoor de zekerheid zou verwerven dat de zichtbaarheid van de Lambertuskerk zou worden gewaarborgd. Door nu levering te vorderen van de perceelsgedeelten A, B en C teneinde daarop nieuwe gebouwen te plaatsen handelt Twickelrand in strijd met de redelijkheid en de billijkheid. Twickelrand dient rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van de parochie.
5. De beoordeling
5.1. De rechtbank verwerpt het betoog van de parochie, dat de bepalingen in de leveringsakte van 28 juni 1984, waarop Twickelrand haar vordering baseert, hun gelding hebben verloren. De akte bepaalt onder meer als volgt:
“verkoper verplicht zich jegens koper om de met arcering en de letters A, B en C op voormelde aan deze akte gehechte tekening aangegeven perceelsgedeelten om niet aan koper of – na realisering van het bouwplan aan een door deze aan te wijzen derde – over te dragen.” en
“Indien de “om niet” door verkoper af te stane percelen te eniger tijd zullen worden aangewend voor winkelbebouwing, dan zal (zullen) degene(n) die deze winkelbebouwing realiseert (realiseren) verplicht zijn een vergoeding te betalen aan de verkoper van driehonderd gulden voor elke vierkante meter grond welke nodig is voor deze winkelbouw.”
Uit deze bepalingen blijkt ondubbelzinnig dat het recht op levering van de perceelsgedeelten A, B en C niet is komen te vervallen na realisatie van het in of omstreeks 1984 uitgevoerde bouwplan (de bouw van de Lambertushof). Integendeel, uit de tekst blijkt duidelijk dat het recht op levering van de grond ook ingeroepen zou kunnen worden in het geval, waarin in de toekomst een ànder bouwplan zou worden gerealiseerd. Deze situatie doet zich thans ook voor: Twickelrand heeft onweersproken gesteld dat zij nu bezig is om ter plaatse een nieuwbouwplan met winkels en appartementen te ontwikkelen.
5.2. De vordering van Twickelrand is ook niet verjaard. De stelling van de parochie, dat de bij de leveringsakte van 28 juni 1984 betrokken partijen reeds eerder dan 2 maart 1984 mondeling wilsovereenstemming hebben bereikt, is door Twickelrand adequaat weerlegd als volgt. Weliswaar heeft de parochie een conceptovereenkomst overgelegd die reeds dateert van 24 februari 2004, maar de inhoud daarvan wijkt op essentiële punten af van hetgeen partijen blijkens de leveringsakte uiteindelijk zijn overeengekomen: het concept vermeldt een andere koopprijs, (fl. 325.000,- in plaats van fl. 310.000,-), de in het concept opgenomen rentebepaling staat niet in de leveringsakte, en in het concept staat niet de in de leveringsakte opgenomen bijbetaling van fl. 300,- per vierkante meter ingeval van winkelbebouwing op de perceelsgedeelten A, B en C. Bovendien is de voor deze transactie vereiste machtiging van de Aartsbisschop te Utrecht pas verkregen op 14 maart 1984. Toen notaris Fijn van Draat op 2 maart 1984 zijn hiervoor in rechtsoverweging 2.1. geciteerde brief verzond was de vordering dus nog niet verjaard.
5.3. Anders dan de parochie betoogt voldoet die stuitingbrief aan artikel 3:317 BW. De brief opent met de volgende zin: “Tot mij wendde zich de heer [X] namens [firmanaam], gevestigd te Huizen, welke vennootschap directeur is van Vevag Lambertuspassage Hengelo B.V., gevestigd te Eindhoven, inzake het volgende.”. Daar komt nog bij dat in de brief wordt toegelicht dat, en waarom, Vevag recht op levering van de grond heeft, en dat van [X] die levering aan Vevag zal realiseren. Uit een en ander kan, zoals Twickelrand terecht stelt, redelijkerwijs niet anders worden begrepen dan dat [X] in de brief optreedt namens ‘[firmanaam]’ in haar hoedanigheid van directeur van Vevag. Daarom kon en moest de parochie begrijpen dat de brief was geschreven namens Vevag.
5.4. Het beroep van de parochie op tussen Multi Vastgoed B.V., de parochie en de gemeente Hengelo gemaakte afspraken gaat ook niet op. Twickelrand was geen partij bij die afspraken, evenmin als Multi Veste B.V., zijnde een andere rechtspersoon dan Multi Vastgoed B.V., zodat Twickelrand ook niet als rechtsopvolgster van Multi Veste B.V. aan die afspraken gebonden is. Er is niet gesteld of gebleken dat het vorderingsrecht rechtsgeldig is overgedragen aan Multi Vastgoed B.V.. Twickelrand heeft haar recht op levering van de grond verkregen van haar rechtsvoorganger Multi Veste B.V., en eventueel door Multi Vastgoed B.V. met de gemeente gemaakte andersluidende afspraken regarderen haar niet.
5.5. Twickelrand heeft haar recht op levering van de perceelsgedeelten A, B en C ook niet verloren doordat, zoals de parochie heeft aangevoerd, Multi Vastgoed B.V. zich jegens de gemeente Hengelo heeft verbonden om deze grond aan de gemeente te leveren. Die levering aan de gemeente heeft niet plaatsgevonden, zodat de parochie de eigendom van de grond heeft behouden en deze dus alsnog aan Twickelrand kan leveren. Zoals hiervoor reeds werd overwogen is Twickelrand niet gebonden aan andersluidende afspraken tussen de parochie, Multi Vastgoed B.V. en de gemeente.
5.6. Als laatste verweer voert de parochie aan, dat Twickelrand rekening dient te houden met de gerechtvaardigde belangen van de parochie, hieraan bestaande dat de nu door Twickelrand voorgenomen bebouwing op (onder meer) de perceelsgedeelten A, B en C de zichtbaarheid van de Lambertuskerk zal beperken. Door dat niet te doen handelt Twickelrand in strijd met de door haar jegens de parochie in acht te nemen eisen van redelijkheid en billijkheid.
5.7. Twickelrand brengt hier tegen in dat de bouwplannen in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) zullen worden getoetst door de gemeente Hengelo. De parochie zal tegen die plannen haar zienswijze en (vervolgens) bezwaren kunnen inbrengen. Twickelrand heeft een kopie van een brief d.d. 10 februari 2010 van de gemeente Hengelo aan de advocaat van de parochie overgelegd, die onder meer inhoudt dat de gemeente de plannen nauwkeurig zal toetsen aan de voorwaarden en uitgangspunten, die de gemeente in een kaderstellende notitie aan het nieuwbouwproject heeft gesteld, en dat daarbij onder meer als randvoorwaarde geldt, dat de bouwmassa geen afbreuk mag doen aan de basiliek. Mede gezien deze brief stelt Twickelrand zich terecht en op goede gronden op het standpunt, dat de bescherming van het door de parochie gestelde belang van voldoende zichtbaarheid van de Lambertuskerk aldus overeenkomstig de wet is belegd bij het daartoe bevoegde publiekrechtelijke orgaan. De rechtbank is daarom van oordeel dat de vordering van Twickelrand niet in strijd is met de door Twickelrand jegens de parochie in acht te nemen eisen van redelijkheid en billijkheid.
5.8. Alle verweren moeten dus worden verworpen, zodat de vordering voor toewijzing vatbaar is en de parochie als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten moet dragen.
6. De beslissing
De rechtbank
I. Veroordeelt de parochie om haar medewerking te verlenen aan levering aan Twickelrand van de perceelsgedeelten, kadastraal bekend als Gemeente Hengelo, Sectie O, nummers 4467 en 4468, zoals aangegeven op de als productie 2 aan de dagvaarding gehechte situatietekening, zulks binnen veertien dagen nadat kan worden overgegaan tot realisering van het door Twickelrand ontwikkelde nieuwbouwplan ter plaatse van de Lambertuspassage te Hengelo en nadat Twickelrand de parochie schriftelijk heeft verzocht om tot levering over te gaan, op straffe van een dwangsom van € 50.000,- voor iedere dag, dat de parochie na betekening van dit vonnis nalatig is om aan voormelde veroordeling te voldoen,
II. Beperkt het totaal der te verbeuren dwangsommen tot een bedrag van maximaal
€ 500.000,-,
III. Veroordeelt de parochie in de kosten van deze procedure, aan de zijde van Twickelrand tot deze uitspraak begroot op € 334,25 voor verschotten en op
€ 904,- voor salaris van haar advocaat (2 punten, Tarief II),
IV. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
V. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Hangelbroek en op woensdag 18 augustus 2010 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.