Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 113820 / KG ZA 10-206
datum vonnis: 14 september 2010 (j)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
de besloten vennootschap
Aquamar Vastgoed B.V.,
gevestigd te Borne,
eiseres,
verder te noemen Aquamar Vastgoed,
advocaat: mr. H.F.J. Maissan te Hengelo,
tegen
de besloten vennootschap
International Midland Products B.V.,
gevestigd te Losser,
gedaagde,
verder te noemen IMP,
Het procesverloop
Aquamar Vastgoed heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 31 augustus 2010. Ter zitting zijn verschenen: {X] namens Aquamar Vastgoed vergezeld door mr. Maissan en [Y] namens IMP. De standpunten zijn toegelicht. Het vonnis is bepaald op vandaag.
De feiten en standpunten van de partijen
In deze zaak staat het navolgende vast.
1.1 Aquamar Vastgoed verhuurt aan IMP de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] en [plaats] (hierna te noemen: de bedrijfsruimte). De bedrijfsruimte wordt door IMP gebruikt ten behoeve van productie en handel in keramische en aanverwante artikelen.
1.2 Aquamar Vastgoed en IMP hebben ten behoeve van de bedrijfsruimte een huurovereenkomst gesloten, waarin onder andere het volgende staat vermeld.
• “2.1 Van deze overeenkomst maken deel uit de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te
’s-Gravenhage op 11 juli 2003 en aldaar ingeschreven onder nummer 72/2003, hierna te noemen ‘Algemene Bepalingen’. De inhoud van deze Algemene Bepalingen is partijen bekend.”
• “4.5 De huurprijs wordt jaarlijks per 1 juni voor het eerst met ingang van
1 juni 2010 aangepast overeenkomstig artikel 9.1 t/m 9.4 van de Algemene Bepalingen.”
• “4.8 Per betaalperiode van 1 (een) kalendermaand(en) bedraagt bij de aanvang van de huurovereenkomst:
• De huurprijs 2.083,33
• De over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting of 395,83
(…)
Totaal 2.479,17”
• “4.10 De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in artikel 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.”
1.3 In de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” (hierna te noemen: de algemene bepalingen) staat onder andere het volgende vermeld.
• “17.1 In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechtelijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen.
De gemaakte kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat niet lager is dan het gebruikelijke tarief dat door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd.”
• “17.2 Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.”
• “18.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van
€ 300,00 per maand.”
De dagvaarding
2.1 Aquamar Vastgoed vordert, uitvoerbaar bij voorraad;
- IMP te veroordelen tot betaling aan haar van een bedrag van € 20.112,86, zijnde de huur met rente, boete en kosten vanaf 1 mei 2010 tot 1 september 2010, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom van € 9.976,16 vanaf 1 september 2010 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede te vermeerderen met de boete van € 300,-- per kalendermaand per achterstallige termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
- IMP te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het vonnis aan haar te betalen de maandelijkse huur ten bedrage van € 2.499,-- over de periode
1 september 2010 tot aan de dag der ontruiming, bij niet tijdige betaling te vermeerderen met de wettelijke rente alsmede de maandelijkse boete van € 300,-- per maand vanaf
1 september 2010;
- IMP te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het vonnis de bedrijfsruimte te ontruimen en te verlaten met al de zijnen en het zijne;
- haar, bij gebreke van volledige ontruiming, te vergunnen de ontruiming te bewerkstelligen met de sterke arm, onder veroordeling van IMP in de executiekosten;
- IMP te veroordelen in de kosten van dit geding.
2.2. Hiertoe stelt Aquamar Vastgoed dat IMP, ondanks sommatie hiertoe, de overeengekomen huursom ten behoeve van de bedrijfsruimte over de maanden mei, juni, juli en augustus 2010, zijnde een bedrag van € 9.976,16, niet aan haar heeft betaald. Voorts stelt zij dat de huursom bij vooruitbetaling voor of op de eerste dag van de desbetreffende maand voldaan moet worden en dat IMP krachtens artikel 17.2 van de algemene bepalingen per vervaldatum van rechtswege in verzuim is. De door IMP verschuldigde wettelijke rente bedraagt tot 31 augustus 2010 € 232,70. Tevens is IMP krachtens artikel 17.1 van de algemene bepalingen verplicht buitengerechtelijke kosten te betalen. De buitengerechtelijke kosten bedragen conform Rapport Voorwerk € 904,--. Krachtens artikel 18.2 van de algemene bepalingen is IMP tevens een boete van in totaal € 9000,-- aan Aquamar Vastgoed verschuldigd. Daarnaast stelt Aquamar Vastgoed dat IMP de huur van de maanden juni tot en met oktober 2009 en januari tot en met maart 2010 te laat aan haar betaald heeft. Gelet op het stagneren van de huurbetalingen in combinatie met de betalingsvoorgeschiedenis en het feit dat Aquamar Vastgoed hierdoor liquiditeitsproblemen krijgt, stelt Aquamar Vastgoed een spoedeisend belang te hebben bij haar vorderingen.
Het verweer
3. IMP voert verweer en stelt dat zij niet in staat was om de huurpenningen tijdig te betalen. Voorts stelt zij dat IMP er in principe voor zal zorgen dat de huurpenningen voortaan voldaan zullen worden. Indien IMP de bedrijfsruimte moet ontruimen, zal dit voor IMP veel kosten met zich meebrengen en tevens beschikt IMP niet over vervangende bedrijfsruimte.
De beoordeling
Geldvordering en spoedeisend belang
4. De gevorderde huursom, rente, boete en buitengerechtelijke kosten strekken tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding is slechts dan plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat.
Huur en wettelijke rente
5. De gevorderde huur en wettelijke rente zijn door IMP niet weersproken, zodat de verschuldigdheid van IMP daarvan vast staat. Nu Aquamar Vastgoed stelt dat zij door de wanbetaling van IMP in liquiditeitsproblemen kom te verkeren en deze liquiditeitsproblemen niet door IMP zijn weersproken, is de voorzieningenrechter voorts van oordeel dat Aquamar Vastgoed een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot betaling van de huur en de wettelijke rente. Nu over restitutierisico niets is gesteld, staat op grond van het vorenstaande de betalingsverplichting van IMP van de gevorderde huur en wettelijke rente, zijnde een bedrag van € 10.208,86, in beginsel dan ook vast en zal de voorzieningenrechter deze vorderingen toewijzen.
Boete
6. Aquamar Vastgoed stelt dat IMP op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen wegens het niet, althans niet tijdig, betalen van de huur in totaal een boete aan haar verschuldigd is ten bedrage van € 9.000,--. In haar vordering vermeldt Aquamar Vastgoed dat de boete betrekking heeft op de periode 1 mei 2010 tot 1 september 2010, hetgeen zij ter zitting heeft herhaald. Voorts stelt Aquamar Vastgoed dat gelet op het in artikel 18.2 van de algemene bepalingen gestelde minimumbedrag van € 300,--, de boete € 300,-- euro per openstaande vordering per maand bedraagt. IMP heeft deze stellingen van Aquamar Vastgoed niet weersproken. Gelet op de door Aquamar Vastgoed gestelde periode waarop de gevorderde boete betrekking heeft, zal de voorzieningenrechter tienmaal het boetebedrag van € 300,-- (totaal € 3.000,--) toewijzen, zijnde viermaal voor de huursom van mei 2010, driemaal voor de huursom van juni 2010, tweemaal voor de huursom van juli 2010 en eenmaal voor de huursom van augustus 2010. De overige gevorderde boete zal de voorzieningenrechter afwijzen, omdat Aquamar Vastgoed niet gesteld heeft op welke wanbetalingen van IMP c.q. over welke periode deze boetes betrekking hebben.
Buitengerechtelijke kosten
5. De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal - mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport Voor-werk II - worden afgewezen. Aquamar Vastgoed heeft immers niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan Aquamar Vastgoed vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten. Nu Aquamar Vastgoed voorts niet heeft gesteld welke (buitengerechtelijke) kosten zij heeft gemaakt, kan zij zich evenmin beroepen op artikel 17.1 van de algemene bepalingen.
Ontruiming
6. Voor toewijzing van de ontruimingsvordering is vereist dat het hoogstwaarschijnlijk is dat de kantonrechter in een ontbindingsprocedure de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden op de grond dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat daarvan thans sprake is. Immers door Aquamar Vastgoed is gesteld en door IMP niet weersproken, dat IMP de huursom van de maanden mei t/m augustus 2010 niet heeft betaald en dat IMP voorts de huursom van de maanden juni tot en met oktober 2009 en januari tot en met maart 2010 te laat aan Aquamar Vastgoed heeft betaald. Hiermee staat voorshands vast dat sprake is van een dermate ernstige tekortkoming in de nakoming van de voor IMP als huurder geldende verplichtingen, dat die tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming in een bodemprocedure rechtvaardigt. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen.
7. De voorzieningenrechter acht de gevorderde ontruimingstermijn van 2 dagen echter te kort. De voorzieningenrechter zal die termijn op twee weken stellen.
Toekomstige vorderingen
8. De door Aquamar Vastgoed gevorderde veroordeling van IMP tot betaling van;
- de boete van € 300,-- per kalendermaand per achterstallige termijn vanaf
1 september 2010 en
- de maandelijkse huur ten bedrage van € 2.499,-- over de periode 1 september 2010 tot aan de dag der ontruiming, bij niet tijdige betaling te vermeerderen met de wettelijke rente alsmede de maandelijkse boete van € 300,-- per maand vanaf september 2010;
zullen worden afgewezen. Immers IMP is ten tijde van de zitting (nog) niet tekort geschoten in de nakoming van haar verplichting tot betaling van de huurovereenkomst en derhalve zijn
de door Aquamar Vastgoed gevorderde rente, huursom en boete (nog) niet opeisbaar.
Executiekosten
9. De door Aquamar Vastgoed gevorderde (eventuele) executiekosten ten behoeve van de ontruiming, zullen eveneens afgewezen worden, omdat de daarmee gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn, als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen niet op voorhand te beoordelen is.
10. IMP zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit geding worden veroordeeld.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. Veroordeelt IMP om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Aquamar Vastgoed te betalen het bedrag van € 13.208,86 (dertienduizend tweehonderd acht euro en zesentachtig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente over € 9.976,16 vanaf 1 september 2010 tot de dag der algehele voldoening.
II. Veroordeelt IMP om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte te ontruimen en te verlaten met al de zijnen en het zijne.
III. Machtigt Aquamar Vastgoed om bij gebreke van voldoening aan de hiervoor onder II aangeduide veroordeling de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm.
IV. Veroordeelt IMP in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van Aquamar Vastgoed begroot op € 513,89 aan verschotten en € 527,-- aan salaris van de advocaat.
V. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
VI. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Hangelbroek, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 september 2010, in tegenwoordigheid van de griffier.