Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Kanton
Locatie
Zaaknummer : 355219 CV EXPL 12731/10
Uitspraak : 2 november 2010 (mvr)
Vonnis in de zaak van:
[EISER]
wonende te Enschede
eisende partij, hierna ook wel [eiser] te noemen
gemachtigden: mr. R.W.A. Kroon, en mr. M. Douwenga, advocaten te Enschede
tegen
de vennootschap onder firma “CAFETARIA-RESTAURANT DE KEIZER”,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede
[GEDAAGDE SUB 2], beherend vennoot van gedaagde partij sub 1, wonende te Enschede
[GEDAAGDE SUB 3], beherend vennoot van gedaagde partij sub 1, wonende te Enschede
[GEDAAGDE SUB 4], beherend vennoot van gedaagde partij sub 1, wonende te Enschede
gemachtigde: mr. M.B. Boon, verbonden aan NEDIC B.V. te Enschede
1. Het verloop van de procedure:
1.1 [Eiser] heeft bij dagvaarding [gedaagde sub 2] en de vennootschap onder firma Cafetaria-Restaurant De Keizer en drie vennoten daarvan, [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 2], in zijn hoedanigheid van vennoot, in kort geding betrokken. Op 21 oktober 2010 is de zaak behandeld. [Eiser] wordt bijgestaan door zijn gemachtigde mr. M. Douwenga. De gedaagden zijn verschenen en zij worden bijgestaan door mr. M.B Boon. Beide gemachtigden hebben de standpunten van partijen – mede aan de hand van pleitnotities – mondeling toegelicht. Het vonnis is bepaald op heden.
2. De voorshands vaststaande feiten:
2.1 Op 25 februari 1993 zijn [X] en [Y] , de rechtsvoorgangers van [eiser], aan [gedaagde sub 2] gaan verhuren een winkelruimte met een achtergelegen werkplaats, tezamen vormende de gehele benedenverdieping van het pand Thomas de Keyserstrraat 4 te Enschede. In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde bestemd is te worden gebruikt voor de uitoefening van een horecabedrijf. Vóór 25 februari 1993 was de bestemming een kleding- en textielzaak. Het is [gedaagde sub 2] toegestaan de naam van zijn in het gehuurde gevestigde onderneming te wijzigen. Voorts is bepaald dat zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder [gedaagde sub 2] niet mag gaan onderverhuren en dat het hem ook niet zonder een dergelijke toestemming is toegestaan de rechten uit de huurovereenkomst in te brengen in een maatschap, vennootschap onder firma of een rechtspersoon, alles onverminderd het bepaalde in artikel 7A: 1635 BW (thans 7: 307 BW). In artikel 8 van Pro de huurovereenkomst is bepaald dat zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder de huurder in of aan het gehuurde niets mag veranderen of wegbreken, ook niet aan de daartoe behorende leidingen en lozingen.
2.2 Artikel 16 lid 1 van Pro de huurovereenkomst is als volgt geredigeerd:
1. Alle geschillen, ook die welke slechts door één der partijen als zodanig worden beschouwd, welke tussen partijen mochten ontstaan betreffende de uitleg der bepalingen van deze akte of in welke vorm ook terzake van deze overeenkomst, zowel die van juridische als die van feitelijke aard zullen middels onderling overleg tot een oplossing worden gebracht.
Indien deze geschillen echter niet middels onderling overleg beslecht kunnen worden, zullen zij, indien en voorzover de beslechting daarvan bij deze akte niet aan een ander is opgedragen, dan wel anders is geregeld, alleen en uitsluitend in hoogste ressort worden beslecht door drie scheidslieden.
2.3 De aanvangshuur is NLG 2.500,00 per maand. De huurprijs bedraagt laatstelijk
€ 2.004,00 per maand. Er is nimmer sprake geweest van een huurachterstand.
2.4 Na het gehuurde daartoe geschikt te hebben gemaakt, begint op 21 mei 1993 [gedaagde sub 2] daarin het eetcafé met de naam Restaurant Het Middelpunt.
2.5 Bij brief van 12 augustus 2004 aan [gedaagde sub 2] zegt [eiser] de huurovereenkomst met betrekking tot het pand aan de Thomas de Keyserstraat 4 op tegen 1 september 2005. In de brief wordt vermeld dat [eiser] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daarbij is aangetekend dat [eiser] het pand heeft gekocht om daarin voor zich zelf een onderneming te starten. [gedaagde sub 2] geeft te kennen dat hij niet instemt met een beëindiging van de huurovereenkomst en hij biedt aan zijn “pand” (ktr.: bedoeld zal zijn: de door hem gedreven onderneming) aan [eiser] te verkopen voor een marktconforme prijs. [eiser] begint geen beëindigingsprocedure op de voet van artikel 7: 295 lid 2 BW.
2.6 Volgens een uittreksel uit het handelsregister van de Kamers van Koophandel is op 22 oktober 2004 opgericht de vennootschap onder firma Restaurant Het Middelpunt, met als vennoten: (1) [gedaagde sub 2]; (2) de heer [A] en (3) [gedaagde sub 3]. In het uittreksel wordt vermeld dat het Restaurant Het Middelpunt is gevestigd te Enschede aan de Rembrandtlaan 56.
2.7 Op 30 oktober 2007 schrijft de gemachtigde van Cafetaria-Restaurant De Keizer aan [eiser] onder meer:
Tot mij wendde zich wederom de heer [gedaagde sub 2], exploitant en huurder van ‘Eetcafe Het Middelpunt, gevestigd te Enschede aan de T. de Keyserstraat 4 met het verzoek om zijn belangen te behartigen.
Bij brief van 12 augustus 2004 heeft mr. Nijkamp namens u cliënt de huur van bovenvermeld pand opgezegd wegens dringend eigen gebruik. U wenst in dit pand een eigen onderneming te starten. Aangezien cliënt in eerste instantie weinig voelde voor een vertrek heeft hij u een aanbod gedaan om het pand te kopen. U wees zijn aanbod echter af met de mededeling dat u absoluut in het gehuurde pand een onderneming wenst te beginnen.
Voor cliënt bleef dan ook geen andere mogelijkheid open om op zoek te gaan naar een ander geschikt pand. Gelet op het feit dat cliënt vanwege de naamsbekendheid en de aanwezige klantenkring met zijn onderneming in de wijk Stadsveld wilde blijven heeft het enige tijd geduurd voordat hij een geschikt pand heeft gevonden. Zoals u weet heeft cliënt inmiddels een geschikt pand aan de Rembrandtlaan aangekocht en zal hij naar verwachting op korte termijn de horecavergunning verkrijgen, zodat omstreeks medio 2008 de verhuizing kan worden gepland.
(In de brief wordt vervolgens uiting gegeven aan de verbazing van [gedaagde sub 2] dat [eiser] bij de gemeente Enschede bezwaar heeft aangetekend tegen het gaan verlenen van een horecavergunning voor het pand aan de Rembrandtlaan.)
2.8 [Eiser] heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling verklaard dat hij in het door hem verhuurde pand zelf een restaurant wil beginnen.
2.9 Op 16 augustus 2010 is opgericht de vennootschap onder firma Cafetaria Restaurant De Keizer. De vennoten zijn [gedaagde sub 3], [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4]. Volgens een uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel is de door deze vennootschap gedreven onderneming gevestigd te Enschede aan de Thomas de Keizerstraat 2-4 te Enschede. Cafetaria Restaurant De Keizer is momenteel doende het gehuurde te verbouwen. Er is geen aannemer ingeschakeld. Voor de verbouwing is geen toestemming aan [eiser] gevraagd.
3. De vordering:
3.1 [Eiser] vordert dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de gedaagden wordt bevolen de bedrijfsruimte aan de Thomas de Keyserstraat 4 te Enschede te ontruimen en ontruimd te houden met al het hunne en al de hunnen en voorts deze bedrijfsruimte aan hem op te leveren in de staat waarin het gehuurde zich bij aanvang van de overeenkomst bevond, zulks binnen drie dagen nadat het in dezen te wijzen vonnis is betekend en – in subsidiair verband – dat de drie vennoten van Cafetaria De Keizer wordt bevolen de voormelde ontruiming en de gevorderde wijze van opleveren te gehengen en te gedogen.
Ten slotte wordt gevorderd dat [eiser] wordt gemachtigd de ontruiming op kosten van de vier gedaagden te doen uitvoeren.
De vorderingen zijn gebaseerd op de feiten, meer speciaal die onder 2.1, 2.2, 2.4, 2.6 en 2.9 zijn weergegeven, en op de volgende stellingen:
3.2 [Eiser] kan, gelet op hetgeen is bepaald in artikel 1022 lid 2 Rv Pro in zijn vorderingen worden ontvangen.
3.3 [Gedaagde sub 2] is de huurder van [eiser] en in die hoedanigheid is hij ook gedagvaard. Tot twee maal toe heeft [gedaagde sub 2] feitelijk, zonder tussenkomst van de kantonrechter, indeplaatsstellingen bewerkstelligd. [Eiser] gaat met deze gang van zaken niet akkoord. Hij wenst noch de vennootschap onder firma Restaurant Het Middelpunt noch de vennootschap onder firma Cafetaria-Restaurant De Keizer als huurder te accepteren. Vorenbedoeld bewerkstelligen betekent dat [gedaagde sub 2] jegens [eiser] in ernstige mate wanprestatie pleegt op grond waarvan de huurovereenkomst kan worden ontbonden. Die wanprestatie krijgt nog meer cachet wanneer in aanmerking wordt genomen dat [gedaagde sub 2] het gehuurde zonder toestemming van [eiser] ingrijpend aan het verbouwen is. Bovendien heeft voor de verbouwing de gemeente Enschede geen vergunning verleend. [Eiser] heeft een spoedeisend belang dat het gehuurde ontruimd aan hem wordt opgeleverd.
3.4 [Eiser] is nimmer met [gedaagde sub 2] overeengekomen dat indien [gedaagde sub 2] zijn onderneming wil verkopen hij daaraan alle medewerking zal verlenen.
3.5 [Eiser] wist niet van de indeplaatsstellingen, omdat de huur altijd wordt voldaan door [gedaagde sub 2].
4. Het verweer:
4.1 Cafetaria-Restaurant De Keizer en haar vennoten zijn van mening dat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen. Het volgende is naar voren gebracht:
4.2 [Eiser] moet op grond van de arbitrageclausule in de huurovereenkomst niet ontvankelijk worden verklaard in zijn vorderingen.
4.3 [Eiser] heeft geen spoedeisend belang. Hij weet dat [gedaagde sub 2] zijn onderneming al in 1998 heeft ingebracht in de vennootschap onder firma Restaurant Het Middelpunt. Hij heeft daarmee stilzwijgend ingestemd. De inbreng is gedaan wegens fiscale redenen en [eiser] heeft van de inbreng geen nadeel ondervonden. Integendeel: immers [gedaagde sub 2] bleef vennoot en daarmee hoofdelijk verbonden voor onder meer het voldoen van de huur. Bovendien is [gedaagde sub 2] met de toentertijd verhurende partij [X] op 16 november 1993 schriftelijk overeengekomen dat indien [gedaagde sub 2] zijn onderneming wil verkopen, [eiser] daaraan “alle medewerking zal verlenen om deze verkoop te doen bewerkstelligen”.
4.4 Vervolgens is de vennootschap onder firma Cafetaria-Restaurant De Keizer opgericht en is het in het gehuurde geëxploiteerde bedrijf daarin ingebracht. In feite verandert er niet veel. Er kan geen begrip worden opgebracht voor het standpunt van [eiser]. Weliswaar beroept [eiser] zich op wanprestatie van [gedaagde sub 2] maar indien daarvan al sprake is lijdt hij daardoor geen schade. [Eiser] beroept zich op wanprestatie om van de huurovereenkomst ‘’af te komen” en zodoende de mogelijkheid te creëren in het gehuurde zelf een restaurant te beginnen.
4.5 In het kader van zijn wanprestatiestellingen betrekt [eiser] een verbouwing waarvoor geen schriftelijke toestemming is vereist. Hij doet dat ten onrechte. De winkel- en textielzaak heeft [gedaagde sub 2] in 1993 zelf en voor eigen rekening verbouwd tot een restaurant. Hetgeen thans gebeurt is geen ingrijpende verbouwing. Het zijn veeleer onderhoudswerkzaamheden die mede nodig waren omdat [eiser] niet voldoet aan zijn onderhoudsverplichtingen. Cafetaria-Restaurant De Keizer heeft geen aannemer ingeschakeld en de werkzaamheden worden voor een belangrijk gedeelte door de vennoten zelf uitgevoerd.
4.6 [Gedaagde sub 2] en zijn mede vennoten zijn bereid de vennootschap onder firma Cafetaria-Restaurant De Keizer te ontbinden. [Gedaagde sub 2] zet dan de huurovereenkomst op zijn naam voort en hij zal zijn twee (gewezen) vennoten in het cafetaria/restaurant op basis van een arbeidsovereenkomst laten werken. [Gedaagde sub 2] overweegt alsnog een indeplaatstelling te vorderen.
5. De beoordeling van het geschil:
5.2 De procedure ziet op het treffen van voorlopige voorzieningen. Dergelijke voorzieningen kunnen alleen worden gegeven indien voorlopig oordelend met grote waarschijnlijkheid kan worden vastgesteld dat de rechter (scheidslieden), oordelend ten gronde, de vordering – meer speciaal een vordering die er toe strekt dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde sub 2] wordt ontbonden – zal toewijzen. Voor nader onderzoek om tot vaststelling van een bepaalde rechtstoestand of feiten of omstandigheden te komen is in deze procedure in beginsel geen plaats. Dat zal dienen te gebeuren in een eventuele bodemprocedure.
5.3 Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter behoeft geen bespreking de kwestie of de heer [X] en [gedaagde sub 2] al dan niet op 16 november 1993 een nadere schriftelijke overeenkomst hebben gesloten. Indien dat het geval is heeft deze overeenkomst betrekking op het verkopen van de onderneming van [gedaagde sub 2] en daarvan is in deze procedure geen sprake. Wel is er sprake van dat [gedaagde sub 2] zijn onderneming heeft ingebracht in vennootschappen onder firma en dat is iets anders. Daarbij wordt de kanttekening gemaakt dat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat [gedaagde sub 2] ook zijn huurrechten in 2004 heeft ingebracht in de vennootschap onder firma Restaurant Het Middelpunt. Weliswaar is de naam van deze vennootschap hetzelfde als die van de in het gehuurde gedreven onderneming, maar de bedrijfsactiviteiten vinden plaats op een ander adres te weten aan de Rembrandtlaan 56 te Enschede. Gelet op de voorshands vaststaande feiten, weergeven onder 2.7, wordt ervan uitgegaan dat [eiser] al jaren lang weet dat [gedaagde sub 2] onder de naam Restaurant Het Middelpunt een restaurant exploiteerde aan de Rembrandtlaan 56.
5.4 In voldoende mate is komen vast te staan dat [gedaagde sub 2] zijn restaurantbedrijf aan de Thomas de Keyserstraat 4 en zijn rechten uit de huurovereenkomst, zonder daarvoor van [eiser] toestemming te hebben verkregen, heeft ingebracht in een vennootschap onder firma Cafetaria-Restaurant De Keizer. [Gedaagde sub 2] heeft daardoor in strijd gehandeld met hetgeen daarover in de huurovereenkomst is bepaald. Dat betekent dat de tekortkoming vaststaat en nu de inhoud van de huurovereenkomst over een dergelijke gang van zaken niet voor misvatting vatbaar is, kan die tekortkoming [gedaagde sub 2] worden toegerekend. Iedere tekortkoming van een partij ([gedaagde sub 2]) in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij ([eiser]) de bevoegdheid de (huur)overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. In een eventuele bodemprocedure zal de rechter beslissen over het al dan niet ontbinden van de huurovereenkomst, maar de nu reeds gevorderde ontruiming van het gehuurde houdt daarmee rechtstreeks verband.
5.5 De gevorderde ontruiming zal worden afgewezen en redengevend zijn daarvoor de volgende feiten en omstandigheden:
a. [eiser] heeft door de vorenbedoelde tekortkoming van [gedaagde sub 2] geen schade geleden. Niet is gesteld dat de vennootschap onder firma Cafetaria-Restaurant De Keizer onvoldoende waarborgen zal bieden voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Indien de vorderingen van [eiser] zullen worden toegewezen zal een vrijwel onomkeerbare situatie ontstaan die voor de vennootschap onder firma Cafetaria-Restaurant De Keizer en haar vennoten zeer nadelig kan uitpakken. Daartegenover staat dat [eiser] niet duidelijk heeft gemaakt waarom het voor hem van groot belang is dat alleen [gedaagde sub 2] zijn huurder is. Niet uit het oog mag worden verloren dat [gedaagde sub 2] bij de exploitatie van het gehuurde zeer nauw betrokken blijft en volledig aansprakelijk is en blijft voor het betalen van de huurpenningen. [Gedaagde sub 2] heeft in het verleden altijd de huurpenningen voldaan en er zijn geen aanwijzingen dat daarin ten nadele van [eiser] verandering zal komen;
b. [eiser] heeft zijn belang bij de gevorderde ontruiming onvoldoende onderbouwd. Het lijkt erop dat hij de wanprestatie van [gedaagde sub 2] aangrijpt om alsnog te bewerkstelligen dat hij in het gehuurde een horecaonderneming kan beginnen. Een aanwijzing voor die veronderstelling is de opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik en hetgeen onder 2.8 is weergegeven. Daaraan doet niet af dat [eiser] ook vordert dat het gehuurde wordt opgeleverd zoals die was bij de aanvang van de huur (als winkel met werkplaats).
c. De uitgesproken bereidheid van [gedaagde sub 2] en de andere vennoten van Cafetaria-Restaurant De Keizer hun vennootschap te ontbinden en daardoor te bewerkstelligen dat alleen [gedaagde sub 2] de huurder wordt. Indien dat wordt gedaan wordt de eerdere tekortkoming ongedaan gemaakt terwijl de gevolgen van deze wanprestatie voor [eiser] nihil zullen zijn. Daarbij komt dat de feitelijke bedrijfsoverdracht naar Cafetaria-Restaurant De Keizer nog niet is gerealiseerd – er wordt nog verbouwd – en [gedaagde sub 2] heeft in beginsel de mogelijkheid alsnog een indeplaatssteling te vorderen. Waarom [gedaagde sub 2] dat al niet veel eerder heeft gedaan of had moeten doen, zal in een eventuele indeplaatsstellingsprocedure aan de orde kunnen komen.
De kantonrechter heeft onvoldoende inzicht in de aard van de verbouwing van het gehuurde. Vast is komen te staan dat aan [gedaagde sub 2] een winkel met werkplaats is verhuurd en dat hij op zijn kosten daarvan een horecagelegenheid heeft gemaakt. Het komt de kantonrechter voor dat indien vervolgens [gedaagde sub 2], met het in stand houden van deze bestemming verbeteringen of veranderingen aanbrengt, [eiser] alleen daartegen bezwaren kan aantekenen indien als gevolg van de verbouwing het gehuurde in waarde vermindert. Bezwaren kunnen in redelijkheid ook worden gemaakt indien door de verbouwing het gehuurde in de toekomst moeilijker te verhuren is of ongeschikter wordt om als horecapand te gebruiken. Van een en ander is onvoldoende gebleken. Het verbouwen zonder vergunning kan ook betekenen dat het om niet ingrijpende werkzaamheden gaat.
5.4 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat de uitkomst van eventuele bodemprocedures (ontbinding huurovereenkomst en/of indeplaatsstelling) zodanig ongewis zijn dat op grond daarvan de vorderingen van [eiser] dienen te worden afgewezen. [Eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
Beslissing:
Wijst de vorderingen af.
Veroordeelt [eiser] in de proceskosten tot op heden aan de zijde van [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] begroot op € 400,-- wegens het salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen te Enschede door mr. M.H. van Rhijn, kantonrechter, en op
2 november 2010 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.