Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 115152 / KG ZA 10-259
datum vonnis: 3 november 2010 (ck)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
De Stichting RK Woningstichting Ons Huis,
gevestigd te Enschede,
eiseres,
advocaat: mr. R.J. Leijssen te Enschede,
verder te noemen: de Woningstichting,
tegen
[gedaagden],
wonende te [woonplaats] en [adres],
gedaagden,
advocaat: mr. J.F. Sabaroedin,
verder ook te noemen: [gedaagden].
Het procesverloop
Eiseres heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 27 oktober 2010. Van hetgeen besproken is, zijn aantekeningen gemaakt.
Ter zitting zijn verschenen: [L], namens eiseres, vergezeld door mr. R.J. Leijssen, en de gedaagden, vergezeld door mr. J.F. Sabaroedin.
De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
1. Bij de dagvaarding zijn de wettelijke formaliteiten in acht genomen.
2. In deze zaak staat het volgende vast.
De Woningstichting heeft sedert mei 2006 de woning aan [adres] te [woonplaats]verhuurd aan [gedaagden]. De Woningstichting is tevens verhuurster van nabij en naastgelegen woningen in de straat.
Volgens de Woningstichting veroorzaken gedaagden ernstige (geluids)overlast. De overlast is stelselmatig en ernstig, zodat de situatie niet langer kan voortduren en ontruiming van de woning spoedig is geboden. Het veroorzaken van overlast is een onherroepelijke wanprestatie, aldus de Woningstichting. De overlast is dermate ernstig dat deze leegstand in de straat oplevert. Volgens de woningstichting zijn de woningen onverhuurbaar. Minstens twee huurders (adres] en [adres) zijn wegens de overlast vertrokken.
[B], voormalig huurster van [adres], heeft zowel op 17 mei 2010 als op 10 augustus 2010 een schriftelijke klacht ingediend bij de Woningstichting. [G], voormalig huurster van [adres], heeft op 15 augustus 2010 een schriftelijke klacht ingediend bij de Woningstichting. Voorts heeft [G] in een afzonderlijke brief haar huurcontract opgezegd op grond van de overlast veroorzaakt door de bewoners van [adres].
[B] klaagt over ernstige geluidsoverlast in de vorm van luide muziek en geschreeuw en gebons op haar voordeur in het holst van de weekend- en feestdagennachten. Volgens [B] worden er op het adres van [gedaagden] regelmatig feestjes met veel aanloop van vrienden en kennissen gehouden. [B] klaagt bovendien, onder andere, over ‘geknoei’ met de achterwielen van haar auto, vernieling van de voordeur door het afsteken van ‘zwaar’ vuurwerk en diefstal van struiken en bomen uit haar voortuin. [B] heeft op 23 september 2010 aangifte gedaan bij de politie van de diefstal en ook van het twee keer volspuiten van haar voordeurslot met een middel dat het inbrengen van de sleutel in het slot onmogelijk maakt. Volgens [B] is er sprake van een sfeer van intimidatie en bedreiging iedere keer als de politie op haar verzoek polshoogte is komen nemen.
[G] klaagt over een gevoel van onveiligheid in de eigen woning door agressief gedrag van met name [gedaagde 2]. Voorts is er volgens [G] sprake van veel geluidsoverlast door luide muziek en geruzie en geschreeuw. [G] klaagt bovendien over het deponeren van hondenpoep afkomstig van de honden van [gedaagden] in haar vuil- en groencontainers.
Op 23 maart 2010 heeft ten kantore van de Woningstichting een gesprek met [gedaagden], in aanwezigheid van wijkagent, Mehmet Kemologlu, plaatsgevonden. [gedaagde 2] heeft de bijeenkomst voortijdig verlaten, omdat zij van mening was dat er niet naar haar kant van het verhaal werd geluisterd. Volgens de Woningstichting is tijdens het gesprek benadrukt dat, indien [gedaagden] zich niet als goed huurder gaan gedragen, er een procedure tot ontruiming volgt.
De politie heeft een aantal geanonimiseerde meldingen van overlast, veroorzaakt door de bewoners van [adres], aan de Woningstichting overgelegd. Uit deze meldingen blijkt dat de politie op 14 maart 2010 om 2:30 uur een dronken [gedaagden] heeft aangetroffen, terwijl er luide muziek klonk. Op 25 juni 2010 om ongeveer 22:30 uur en 8 augustus 2010 om ongeveer 00:45 uur heeft de politie nogmaals geconstateerd dat het muziekvolume op het adres aan [adres] hoog was.
De Woningstichting heeft ter zitting verklaard dat woningen aan [adres]die door vertrek van huurders leeg komen te staan, in het merendeel van de gevallen eerst worden gerenoveerd voordat er potentiële nieuwe huurders worden benaderd. Of er gerenoveerd moet worden hangt af van de staat waarin de woning verkeert. Indien de kosten van de renovatie meer dan € 15.000,-- per woning bedragen, moet het renovatiewerk worden aanbesteed. [adres] staan inmiddels een jaar leeg. Eén van de woningen aan [adres] staat sinds 2008 leeg. De Woningstichting heeft verklaard dat zij verplicht is potentiële nieuwe huurders in te lichten over de overlast die door gedaagden is veroorzaakt. De Woningstichting heeft tevens verklaard dat zij, indien een voortuin van een huurwoning sterk onordelijk is, deze fatsoeneert door bijvoorbeeld struiken en of bomen te verwijderen of te snoeien.
De Woningstichting heeft voorts bij dagvaarding aangevoerd dat de huur over de maanden augustus 2010 en september 2010 in totaal een bedrag van € 1.029,75 onbetaald is gebleven. De Woningstichting heeft ter zitting medegedeeld dat de achterstand in betaling van huur inmiddels is ingelopen.
3. Eiseres vordert in haar dagvaarding in het onderhavige kort geding:
- gedaagden te veroordelen om binnen 7 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de woning aan [adres] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten met al het hunne en de hunnen;
- eiseres te vergunnen de ontruiming te bewerkstelligen met de sterke arm;
- gedaagden te veroordelen in de achterstallige huurvordering groot € 686,50;
- gedaagden te veroordelen in de kosten van dit geding.
4. Gedaagden hebben verweer gevoerd. [gedaagden] betwisten dat zij al maandenlang geluidsoverlast veroorzaken en omwonenden hebben bedreigd. Volgens [gedaagden] is er geen sprake van langdurige en stelselmatige overlast. Zowel het pand aan de rechter- als aan de linkerzijde van de woning van gedaagden staat leeg. Volgens gedaagden is het voorlopig niet de bedoeling dat er nieuwe huurders in komen. Een tiental bewoners van omliggende woningen aan [adres] heeft schriftelijk verklaard geen overlast te ondervinden van gedaagden.
Volgens [gedaagden] schrijft [B] alle voorvallen die plaatsvinden rondom haar woning toe aan gedaagden. Gedaagden betwisten dat zij verantwoordelijk zijn voor onder andere, de beschadigingen aan de auto van [B], de diefstallen uit de voortuin van [B] en het vullen van het slot van de voordeur van [B]. [B] zou haar excuses hebben aangeboden voor de onterechte verdachtmakingen. Volgens [gedaagden] is de voortuin van [B] gefatsoeneerd door de Woningstichting. Gedaagden wijzen erop dat [B] heeft verklaard dat ze ook in de 7 jaren voorafgaande aan de huur van [adres] door gedaagden, overlast heeft ondervonden van een buurvrouw.
Volgens [gedaagden] hebben zij, de keren dat de politie hen heeft aangesproken op geluidsoverlast, het geluidsniveau aanzienlijk naar beneden bijgesteld. Gedaagden hebben verklaard na het gesprek bij de Woningstichting op 23 maart 2010 geen geluidsoverlast meer te hebben veroorzaakt. [gedaagden] hebben erkend dat zij zich een aantal keren niet naar behoren hebben gedragen, maar er is volgens gedaagden geen sprake van stelselmatige en structurele overlast.
Gedaagden stellen zich niet te herinneren dat ze zijn gewaarschuwd voor het opstarten van een procedure tot ontruiming. Volgens gedaagden zijn ze in ieder geval niet schriftelijk gewaarschuwd voor een dergelijke procedure.
5. De voorzieningenrechter acht aannemelijk dat er sprake is van door gedaagden veroorzaakte overlast. Vastgesteld moet worden of de overlast dusdanig is dat deze de ontruiming van de woning tot gevolg moet hebben. Dit is het geval indien, gelet op de duur en ernst van de overlast die gedaagden hebben veroorzaakt, van de verhuurder niet meer mag worden verwacht dat hij de huur door gedaagden laat voortbestaan. Ten aanzien van de gevorderde ontruiming in kort geding geldt bovendien dat zich aan de zijde van de verhuurder bijzondere omstandigheden moeten voordoen, die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van haar kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
De voorzieningenrechter overweegt dat de politie in een periode van een half jaar drie keer overlast in de zin van een hoog muziekvolume heeft vastgesteld. Gedaagden hebben het volume van de afgespeelde muziek naar beneden bijgesteld op verzoek van de politie. Van de andere gestelde overlast, zoals diefstal uit de voortuin van [B] en het onklaar maken van het voordeurslot van [B], is geen bewijs voorhanden. Voorts is niet gebleken van een schriftelijke waarschuwing aan gedaagden waarin hen is medegedeeld dat nieuwe overlast het opstarten van een ontruimingsprocedure tot gevolg zou hebben. De voorzieningenrechter is, gelet op de duur en ernst van de overlast, van oordeel dat ten aanzien van de overlast (nog) niet gesteld kan worden dat deze dermate langdurig en ernstig is dat deze de ontruiming van de woning tot gevolg moet hebben. Daarnaast overweegt de voorzieningenrechter dat, nu de gerechtvaardigde verwachting bestaat dat de naastliggende leegstaande woningen eerst na een nog op te starten maanden durende renovatie opnieuw bewoond kunnen worden, er van de Woningstichting gevergd kan worden dat zij een bodemprocedure start.
6. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen af. Gedaagden moeten ophouden met het veroorzaken van overlast. Als eiseres in een nieuwe procedure aannemelijk kan maken dat gedaagden zijn doorgegaan met het veroorzaken van overlast, zou een vordering tot ontruiming toewijsbaar kunnen zijn. Gedaagden doen er dus goed aan dit vonnis te beschouwen als een laatste waarschuwing dat zij zich in en rond hun woning zo moeten gedragen dat anderen daar geen last van hebben.
7. Eiseres zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De beslissing hierover zal worden aangehouden totdat er een besluit is genomen op de door gedaagden verzochte toevoeging.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. wijst de vorderingen af.
II. houdt de beslissing over de proceskosten aan totdat er een besluit is genomen op de door gedaagden verzochte toevoeging.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. U. van Houten, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 november 2010 in tegenwoordigheid van de griffier.