Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 115165 / KG ZA 10-261
datum vonnis: 16 november 2010 (an)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Bracaedes B.V.,
gevestigd te Deventer,
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
verder te noemen Bracaedes,
advocaat: mr. H.B.J. Huiskes te Deventer,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
verder te noemen [gedaagden],
advocaat: mr. G.J. Hollema te Almelo.
Het procesverloop
Bracaedes heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding. De zaak is behandeld ter terechtzitting van 9 november 2010. Ter zitting zijn verschenen: [X], directeur van Bracaedes, vergezeld door mr. Huiskes en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vergezeld door mr. Hollema. De standpunten zijn toegelicht. Het vonnis is bepaald op vandaag.
Vaststaande feiten
In deze zaak staat het navolgende vast.
1.1 Op 4 maart 2009 is tussen Bracaedes en [gedaagden] een huurovereenkomst gesloten waarin is overeengekomen dat Bracaedes de bedrijfsruimte gelegen aan de Lindelaan 26-28, kadastraal bekend Gemeente Goor, Sectie B, Nummer 1750 (hierna te noemen de bedrijfsruimte) aan [gedaagden] verhuurt. Hierin staat onder andere het volgende vermeld:
“3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 6 maanden, ingaande op
19 oktober 2008 en lopende tot en met 19 april 2009.
(...)
4.6.1 De betalingsverplichting van huurder bestaat uit:
- de huurprijs; €2000,00
- de over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting € 380,00
€2380,00
1.2 Op 8 juli 2009 hebben Bracaedes en [gedaagde sub 2] tijdens een kort geding omtrent de ontruiming van de bedrijfsruimte een minnelijke regeling getroffen, welke is vastgelegd in het proces-verbaal van 8 juli 2009. Hierin staat onder andere het volgende vermeld:
“De huurovereenkomst zal met terugwerkende kracht vanaf 19 april 2009 worden verlengd. De looptijd van de huurovereenkomst zal nog 6 (zes) maanden zijn, te rekenen vanaf
8 juli 2009 (…).
Indien [gedaagde] niet in staat is om het gehuurde pand te kopen, zal de huurovereenkomst zijn beëindigd per 8 januari 2010.”
1.3 Op 27 maart 2010 hebben Bracaedes en [gedaagden] een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van de bedrijfsruimte, waarin onder andere het volgende vermeld staat:
“3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast, ten behoeve van de wederpartij, een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs.
(...)
Artikel 13
“1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden zonder vergoeding en/of compensatie van schade of kosten één der partijen in elk van de volgende gevallen:
(…)
b. als de koper niet vóór 25 april 2010 een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van één of meer geldleningen ter financiering van het bij deze gekochte tot een totale hoofdsom van ten minste € 385.000, (zegge: driehonderdvijfentachtigduizend) onder de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke voorwaarden en bepalingen, (…)niet voor voormelde datum is verleend.(…)
Koper zal ter verkrijging van de financiering, al het hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan verkoper tenminste twee schriftelijke afwijzingen te overleggen.
(…)
2. Op vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijk mededeling aan de in artikel 1 genoemde notaris. Deze mededeling dient uiterlijk op de dag na de voor de betreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in het bezit te zijn van de notaris en onderbouwd te zijn met bewijsmaterialen.”
1.4 [Gedaagden] hebben ten behoeve van de koop van de bedrijfsruimte als voorschot c.q. waarborgsom een bedrag van € 35.000,-- aan Bracaedes betaald.
1.5 Op 17 april 2010 hebben [gedaagden] aan Bracaedes een e-mail gestuurd, waarin het volgende vermeld staat:
“betreft ontbinding koopcontract lindelaan 26-28
Hierbij deel ik u mede dat we geen financiering kunnen verkrijgen om t pand aan te schaffen de afwijzingen van de bank zal ik u later toezenden”
1.6 Op 16 september 2010 is namens Bracaedes een brief aan [gedaagden] gestuurd, waarin onder andere het volgende staat vermeld:
“ Bij deze sommeer ik u om binnen 14 dagen na heden mee te werken aan het verlijden van de akte van levering voor Notaris Suwijn te Hengelo.
(...)
Voldoet u niet aan deze sommatie dan beroept mijn cliënte zich op ontbinding. Tevens wordt aanspraak op schadevergoeding gemaakt.”
1.7 Bracaedes heeft [gedaagden] op 16 oktober 2010 een factuur gestuurd met betrekking tot de bedrijfsruimte, waarin onder andere het volgende staat vermeld:
“Huur van 19 sept 2010 tot 19 okt 2010 € 2000
BTW (19%) € 380
Totaal: € 2380
De vorderingen
Conventie
2.1 Bracaedes vordert - kort gezegd – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] te veroordelen om binnen tien dagen na betekening van het vonnis de bedrijfsruimte te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels aan Bracaedes met medeneming van al de hunnen en het hunne, zulks met machtiging van Bracaedes om het te wijzen vonnis te bewerkstelligen met de sterke arm, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de kosten van dit geding.
2.2 Hiertoe stelt Bracaedes dat het voortdurend de bedoeling is geweest dat [gedaagden] de bedrijfsruimte van haar zouden kopen, hetgeen uiteindelijk geresulteerd heeft in de onder 1.3 vermelde koopovereenkomst. [Gedaagden] hebben de hiervoor benodigde financiering niet kunnen realiseren, waarop Braceades [gedaagden] meerdere keren uitstel heeft verleend om de financiering alsnog te realiseren. In dit kader is de in de tussen partijen gesloten minnelijke regeling d.d. 8 juli 2009 opgenomen einddatum van de huurovereenkomst, zijnde 8 januari 2010, verlengd. Uiteindelijk heeft Bracaedes de koopovereenkomst ontbonden, omdat [gedaagden] niet wilden (c.q. konden) meewerken aan het verlijden van de akte van levering van de bedrijfsruimte, aldus Bracaedes. Tevens stelt zij dat partijen zijn overeengekomen dat indien er geen koopovereenkomst gevolgd door levering tot stand komt, de huurverhouding zal eindigen. Hierdoor gebruiken [gedaagden] de bedrijfsruimte zonder recht of titel. Tot slot stelt Bracaedes dat zij een spoedeisend belang heeft bij de ontruiming van de bedrijfruimte, omdat zij de bedrijfsruimte wil verkopen en het gebruik van de bedrijfsruimte door [gedaagden] de verkoop belemmert.
2.3 [Gedaagden] hebben de vordering en de gronden waarop deze berust gemotiveerd weersproken op de gronden die hieronder voor zover van belang nader aan de orde zullen komen.
Reconventie
3.1 [Gedaagden] vorderen - kort gezegd - uitvoerbaar bij voorraad - Bracaedes te veroordelen tot betaling aan hen van een bedrag van € 35.000,--, te vermeerden met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 17 april 2010, althans 11 oktober 2010, tot aan de dag der algehele voldoening. Tevens vorderen zij Bracaedes te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2 Hiertoe stellen [gedaagden] dat zij door middel van de onder 1.5 vermelde e-mail de koopovereenkomst ten aanzien van de bedrijfsruimte op 17 april 2010 hebben ontbonden op grond van de in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde ten aanzien van de financiering. De ontbinding van de koopovereenkomst door Bracaedes zoals vermeld in de onder 1.6 vermelde brief, was derhalve onnodig. Door de ontbinding van de koopovereenkomst bestaat er geen juridische grondslag meer voor de door [gedaagden] aan Bracaedes gedane betaling van de waarborgsom van € 35.000, zodat Bracaedes dit bedrag aan hen dient terug betalen. Tot slot stellen zij dat Bracaedes kenbaar heeft gemaakt dat zij door haar hypotheekverstrekker onder druk wordt gezet om de bedrijfsruimte te verkopen. Hieruit leiden [gedaagden] af dat Bracaedes in financiële nood verkeert.
3.3 Bracaedes heeft de vordering en de gronden waarop deze berust gemotiveerd weersproken op de gronden die hieronder voor zover van belang nader aan de orde zullen komen.
De beoordeling
Conventie
Spoedeisend belang
4.1 De voorzieningenrechter zal in kort geding eerst het spoedeisend belang bij (toewijzing van) de vordering dienen te beoordelen. Bracaedes stelt een spoedeisend belang te hebben bij haar vordering, omdat zij de bedrijfsruimte wil verkopen en het gebruik van de bedrijfsruimte door [gedaagden] de verkoop belemmert. Gelet hierop en gelet op de aard van de vordering, is de voorzieningenrechter van oordeel dat Bracaedes een voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering.
Huurovereenkomst
4.2 Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagden] de bedrijfsruimte sinds ongeveer vijf jaren in gebruik hebben en hiervoor tot op heden een geldelijke vergoeding c.q. huursom betalen. Aanvankelijk huurden zij de bedrijfsruimte van de voormalige eigenaar en sedert
19 oktober 2008 van Braceades. [Gedaagden] hebben in de bedrijfsruimte gedurende die jaren een horecaonderneming opgebouwd. De kern van het geschil beperkt zich tot de beantwoording van de vraag of [gedaagden] de bedrijfsruimte op dit moment nog steeds in gebruik hebben op basis van een huurovereenkomst. Bracaedes stelt dat de huurverhouding tussen partijen is geëindigd, omdat tussen partijen geen koopovereenkomst gevolgd door levering van het bedrijfspand tot stand is gekomen. [Gedaagden] betwisten dit gemotiveerd en stellen dat zij de bedrijfsruimte momenteel gebruiken op basis van een huurovereenkomst. Zoals hierna in reconventie onder 5.3 nader zal worden overwogen, is de voorzieningenrechter van oordeel dat [gedaagden] voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op 17 april 2010 rechtsgeldig is ontbonden. Partijen hebben voorts ter zitting kenbaar gemaakt dat na 17 april 2010 Bracaedes heeft getracht om alsnog voor [gedaagden] de financiering voor de bedrijfsruimte te regelen. Deze poging is niet geslaagd, hetgeen in juni 2010 bekend was bij partijen. Hoewel partijen aanvankelijk waren overeengekomen dat hun huurovereenkomst zou eindigen per 8 januari 2010, hebben partijen desondanks na die datum hun huurrelatie voortgezet doordat Bracaedes huurnota’s is blijven sturen, [gedaagden] de nota’s zijn blijven betalen en het gebruik van de bedrijfsruimte zich ongewijzigd heeft gecontinueerd. Gelet op het feit dat voorts in juni 2010 definitief bekend was dat [gedaagden] geen financiering voor de bedrijfsruimte konden krijgen en niet is gesteld of gebleken dat Bracaedes in ieder geval op dat moment activiteiten heeft ondernomen teneinde het gebruik van de bedrijfsruimte te beëindigen, terwijl [gedaagden] tot op heden een gelijkblijvende maandelijkse vergoeding voor het gebruik van de bedrijfsruimte betalen en Bracaedes in de door haar verstuurde facturen expliciet het woord “huur” vermeldt, is de voorzieningrechter van oordeel dat aannemelijk is dat [gedaagden] de bedrijfsruimte nog steeds en ononderbroken in gebruik hebben op basis van een huurovereenkomst. Derhalve is de voorzieningenrechter van oordeel dat Bracaedes onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagden] de bedrijfsruimte zonder recht of titel gebruiken, zodat hij de gevorderde ontruiming van de bedrijfsruimte zal afwijzen
4.3 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en beslist, behoeven de overige stellingen van partijen, voor zover nog onbesproken, geen nadere toelichting.
4.4 Bracaedes zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit geding worden veroordeeld.
Reconventie
Geldvordering en spoedeisend belang
5.1 De gevorderde betaling van het bedrag van € 35.000,-- strekt tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding is slechts dan plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat.
Ontbinding van de koopovereenkomst
5.2 Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagden] de onder 1.5 vermelde mail hebben verzonden en dat Bracaedes deze mail heeft ontvangen. In deze zaak dient allereerst beoordeeld te worden of deze mail aangemerkt dient te worden als het inroepen van de in de koopovereenkomst vermelde ontbindende voorwaarde. Bracaedes betwist dit. Zij stelt hiertoe dat in de koopovereenkomst is overeengekomen dat een beroep op de ontbindende voorwaarde slechts kan plaatsvinden door een schriftelijke verklaring aan de notaris. Nu [gedaagden] de mail naar Bracaedes hebben gestuurd en niet naar de notaris, is de ontbindende voorwaarde niet rechtsgeldig ingeroepen.
5.3 Nu Bracaedes de betreffende e-mail heeft ontvangen en in deze e-mail nadrukkelijk staat vermeld dat het de ontbinding van de koopovereenkomst betreft, terwijl voorts tussen partijen niet in geschil is dat [gedaagden] de voor de koopovereenkomst benodigde financiering ten tijde van het versturen van de e-mail niet konden krijgen, is de voorzieningenrechter van oordeel dat [gedaagden] voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij door middel van deze e-mail de in de koopovereenkomst overeengekomen ontbindende voorwaarde rechtsgeldig hebben ingeroepen. Dat de e-mail niet is verzonden aan de notaris maar rechtstreeks aan Bracaedes acht de voorzieningenrechter onder die omstandigheden niet van belang, nu immers geen enkel misverstand kan zijn ontstaan aan de zijde van Bracaedes omtrent de tijdig ingeroepen ontbinding. Derhalve is de voorzieningenrechter van oordeel dat [gedaagden] aannemelijk hebben gemaakt dat de koopovereenkomst op 17 april 2010 is ontbonden.
5.4 Vast staat dat [gedaagden] aan Bracaedes als waarborgsom c.q. aanbetaling € 35.000,-- hebben betaald op basis van de koopovereenkomst ten aanzien van de bedrijfsruimte. Door de ontbinding van de koopovereenkomst is de grondslag waarop deze betaling heeft plaatsgevonden vervallen. [Gedaagden] stellen tevens dat thans geen andere juridische grondslag aanwezig is voor de betaling van dit bedrag aan Bracaedes. Bracaedes betwist dit en stelt dat [gedaagden] op grond van artikel 12 van de koopovereenkomst aan haar een boete dienen te betalen ten bedrage van € 35.000,--, zodat zij geen recht hebben op terugbetaling van dit bedrag. De voorzieningenrechter volgt deze stelling van Bracaedes niet. Immers de in artikel 12 van de koopovereenkomst vermelde boetes zijn van toepassing op het moment dat [gedaagden] in verzuim zijn, hetgeen in deze zaak niet aan de orde is, nu hiervoor onder 5.3 is overwogen dat de voorzieningenrechter van oordeel is dat aannemelijk is gemaakt dat [gedaagden] de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden. De voorzieningenrechter is derhalve van oordeel dat [gedaagden] aannemelijk hebben gemaakt dat er thans geen juridische grondslag meer bestaat voor de door hen verrichte betaling van € 35.000,-- en dat Bracaedes derhalve dit bedrag aan [gedaagden] dient terug te betalen. [Gedaagden] hebben voorts een spoedeisend belang bij hun vordering, omdat zij stellen dat Bracaedes in financiële nood verkeert en Bracaedes deze financiële nood ook niet betwist. Nu voorts over restitutierisico niets is gesteld, staat op grond van het vorenstaande de betalingsverplichting van Bracaedes in beginsel dan ook vast en zal de voorzieningenrechter deze vordering toewijzen.
Rente
5.5 De gevorderde rente over de hoofdsom kan slechts worden toegewezen vanaf de datum van indiening van de vordering, zijnde 9 november 2010 (datum zitting), omdat niet is gesteld waarom de rente vanaf de gevorderde ingangsdatum verschuldigd is.
5.6 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en beslist, behoeven de overige stellingen van partijen, voor zover nog onbesproken, geen nadere toelichting.
5.7 Bracaedes zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit geding worden veroordeeld.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
In conventie
I. Wijst de vordering van Bracaedes af.
II. Veroordeelt Braceades in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] begroot op € 255,-- aan verschotten en € 527,-- aan salaris van de advocaat.
In reconventie
III. Veroordeelt Braceades tot betaling aan [gedaagden] van een bedrag van € 35.000,00 (zegge vijfendertigduizend euro), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 9 november 2010 tot aan de dag der algehele voldoening.
IV. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
V. Veroordeelt Braceades in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde
van [gedaagden] begroot op € 527,-- aan salaris van de advocaat.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Vermeulen, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 november 2010, in tegenwoordigheid van de griffier.